Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Гонгало Б.М.
.pdf
Право собственности при участии в долевом строительстве и в жилищных кооперативах
Представляет интерес также вопрос об отсутствии в действующем
законодательстве норм, определяющих, какое лицо становится собственником жилых помещений (и мест общего пользования) в случае, если застройщик или жилищный кооператив не смог привлечь
необходимое количество граждан, пропорциональное количеству
строящихся жилых помещений в многоквартирном доме.
При анализе общественных отношений, возникающих при участии граждан в жилищных кооперативах, можно предположить,
что в указанной ситуации жилищный кооператив осуществил строи
тельство жилых помещений (а также общего имущества) в многоквартирном доме за свой счет. А это значит — за счет денежных средств
имеющихся членов кооператива. Следовательно, жилые помещения
(и места общего пользования), для строительства которых жилищный
кооператив не смог привлечь граждан, должны становиться общей
собственностью имеющихся членов кооператива и должны принадлежать им на праве общей долевой собственности.
Представляется, что в данном случае нет оснований для приобретения права собственности на данные жилые помещения самим
жилищным кооперативом как юридическим лицом. Поскольку
отношения между ним и членами кооператива являются корпоративными, имеющиеся у него средства для строительства многоквартирного дома формируются за счет паевых взносов членов
кооператива. Паевые взносы при этом должны обеспечивать покрытие всех расходов жилищного кооператива на строительство
многоквартирного дома. Жилищный кооператив может осуществить строительство жилых помещений, на которые не привлек
членов кооператива, за счет дополнительных средств, например
кредитных. Однако в подобном случае у него, как у потребительского кооператива, возникнут убытки, которые обязаны будут
покрывать путем внесения дополнительных взносов члены кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного
баланса (ст. 123.3 ГК РФ).
При этом действующее законодательство не предусматривает,
что у членов жилищного кооператива в подобной ситуации возникнет
право общей долевой собственности на жилые помещения в многоквартирном доме (а также право на общее имущество, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом),
191
Е. М. Подрабинок
не закрепляется также и необходимость государственной регистрации
возникающего права.
При анализе общественных отношений, возникающих при участии граждан в долевом строительстве, необходимо отметить, что основанием для государственной регистрации права собственности
участника долевого строительства на жилое помещение являются
документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и документ
о передаче объекта долевого строительства. При этом Закон о долевом
строительстве также не регламентирует отношения, возникающие
в случае, когда застройщик осуществил строительство большего количества жилых помещений, чем количество привлеченных участников
долевого строительства. В отличие от кооперативов, застройщик
может использовать для строительства таких «нераспределенных»
жилых помещений в том числе и собственные, и заемные средства.
Из легального определения договора долевого строительства, содержащегося в п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома только до момента введения дома
в эксплуатацию. Следовательно, если дом построен без привлечения
необходимого количества участников долевого строительства и введен
в эксплуатацию, то застройщик должен становиться собственником
«нераспределенных» жилых помещений в многоквартирном доме
и обязан зарегистрировать право собственности на них. После этого
он может их отчуждать по различным гражданско-правовым договорам, кроме договора о долевом строительстве.
Однако Закон о долевом строительстве, как и ЖК РФ, также не содержит нормы о том, что собственником жилых помещений, построенных за счет собственных денежных средств, становится застройщик. Не закрепляется и обязанность застройщика регистрировать
право собственности на объекты в составе многоквартирного дома,
строительство которых он осуществлял за свой счет. Представляется,
что в данном случае возможно считать, что собственником жилых помещений в многоквартирном доме становится застройщик в случае,
если он не смог привлечь денежные средства для строительства всех
помещений в многоквартирном доме и осуществил строительство
части из них за свой счет.
192
Право собственности при участии в долевом строительстве и в жилищных кооперативах
Думается, право общей долевой собственности членов жилищного
кооператива и право собственности застройщика на жилые «нераспределенные» помещения в рассматриваемых случаях должно подлежать государственной регистрации. В связи с этим представляется
целесообразным на законодательном уровне закрепить обязанность
застройщика и жилищного кооператива регистрировать данное право.
Необходимость законодательного закрепления указанного положения обусловлена тем, что жилые помещения являются недвижимым
имуществом (ст. 219 ГК РФ), с момента государственной регистрации
данного права жилищный кооператив и застройщик (как собственники) несут риск случайной гибели и бремя содержания указанного
имущества (ст. 210, 211 ГК РФ).
Кроме того, есть еще некоторые особенности приобретения права
собственности на жилые помещения при привлечении денежных
средств граждан для строительства и (или) приобретения жилья. Если
застройщик или жилищный кооператив не осуществляют строительство дома самостоятельно и являются заказчиками по договору подряда или покупателями по договору купли-продажи, можно сделать
предположение, что они, принимая многоквартирный дом в целом
или отдельное жилое помещение, должны становиться их собственниками.
Так, по п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве застройщик
обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или)
с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный
дом и (или) иной объект недвижимости. По ст. 110 ЖК РФ члены жи
лищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении
многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива
своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного
дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном
участке строительство в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более
одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
Закон о накопительных кооперативах предоставляет возможность
кооперативам не только осуществлять строительство многоквартир-
193
Е. М. Подрабинок
ных домов, но и приобретать жилые помещения для своих членов;
заключать договоры долевого строительства с застройщиком, выступая дольщиком. Так, по п. 1 ст. 16 Закона о накопительных кооперативах при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
кооператив вправе: 1) привлекать и использовать денежные средства
граждан на приобретение жилых помещений; 2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том
числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве
жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства; 3) приобретать жилые помещения; 4) привлекать
заемные денежные средства в определенном законом случае.
Представляется, что во всех этих случаях, когда застройщик
или жилищный кооператив не осуществляют строительство многоквартирного дома самостоятельно, а являются заказчиками по договору строительного подряда и (или) приобретают готовые жилые
помещения по договору купли-продажи или по договору о долевом
строительстве, именно они, как юридические лица, и должны становиться собственниками приобретенных многоквартирного дома
и (или) жилых помещений.
После приобретения права собственности на жилые помещения
застройщик вправе отчуждать их гражданам по любому договору,
в том числе по договору купли-продажи, кроме договора долевого
строительства. Иначе обстоит дело с жилищными кооперативами.
После приобретения права собственности на жилые помещения жилищный кооператив должен передать их членам кооператива. Это
заставляет задаться следующими вопросами: какова правовая форма
возникающего в данном случае отношения по передаче жилого помещения из собственности кооператива в собственность гражданина — члена накопительного кооператива? Можно ли в данном
случае применять п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ, ст. 30 Закона
о накопительных кооперативах, где указано, что право собственности
на жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену
кооператива, приобретает член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое
помещение? Возможно ли жилищному кооперативу производить
возмездное отчуждение жилого помещения по гражданско-право-
194
Право собственности при участии в долевом строительстве и в жилищных кооперативах
вым договорам с учетом существующих корпоративных (членских)
отношений между ним и членом кооператива? Какой способ приобретения права собственности (первоначальный или производный)
членами кооператива будет иметь место в указанном случае?
Таким образом, при анализе нормативных предпосылок и ос
нований приобретения права собственности на жилые помещения
следует отметить, что содержащиеся в указанных нормативных актах
нормы права, как общее предписание, не наделяют граждан — участников кооперативов и долевого строительства как участников данных
правоотношений правами и обязанностями, а создают юридическую
возможность возникновения гражданских правоотношений, выступают в качестве одной из общих юридических предпосылок возникновения гражданских правоотношений в целом и приобретения
права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах
в частности.
2. При анализе особенностей приобретения права собственности
на жилые помещения при участии граждан в долевом строительстве
и в жилищных кооперативах помимо нормативных предпосылок
и оснований приобретения права собственности на жилые поме
щения при участии граждан в жилищных кооперативах и долевом
строительстве необходимо рассмотреть также и правосубъектные
предпосылки. По своему содержанию правосубъектность представляет собой явление сложное, слагающееся из двух основных элементов — из правоспособности и дееспособности, которыми обладают
субъекты гражданского права. Особый интерес в данном случае имеет
вопрос о правоспособности, поскольку дееспособность служит мерой,
определяющей способность лица к совершению действий по осу
ществлению правоспособности1.
Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих выполнение каких-либо требований жилищно-строительными кооперативами для приобретения ими права на привлечение денежных средств
граждан. Соответственно жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства граждан непосредственно после
появления у них правоспособности, т. е. после внесения сведений
о них в Единый государственный реестр юридических лиц. При этом
1
Красавчиков О. А. Указ. соч. С. 87.
195
Е. М. Подрабинок
ЖК РФ закрепляет правило о том, что жилищно-строительный кооператив не вправе привлекать новых членов и их денежные средства,
если у него нет возможности предоставить им жилое помещение.
Количество членов кооператива не должно превышать количества
жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом
многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Гражданин признается
членом жилищно-строительного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения правления о приеме
в члены кооператива общим собранием членов кооператива (п. 1, 2
ст. 121 ЖК РФ). В силу того, что общее собрание утверждает решение
правления о приеме новых членов, в кооперативе контролируется
соответствие количества членов кооператива и количества жилых
помещений в строящемся многоквартирном доме. Представляется,
норма о возможном максимальном количестве членов жилищностроительного кооператива, не превышающем количества строящихся жилых помещений, содержит своеобразное ограничение правоспособности кооператива.
У накопительных кооперативов, как и у жилищно-строительных
кооперативов, право на привлечение средств граждан для строительства жилья появляется при возникновении у них правоспособности и имеет следующие особенности. В Законе о накопительных
кооперативах закрепляются нормативы, которые кооператив обязан соблюдать при осуществлении деятельности по привлечению
и использованию денежных средств граждан. Кооператив не вправе
осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он
не соблюдает хотя бы один из указанных нормативов (п. 4 ст. 49 Закона о накопительных кооперативах). В случае их неисполнения
кооперативом, а также в случае, если эти нарушения создали реальную угрозу правам и законным интересам членов кооператива,
орган, осуществляющий контроль за деятельностью накопительных
кооперативов, вправе вынести предписание о приостановлении деятельности кооператива по привлечению новых членов, а после обратиться в суд с требованием о ликвидации кооператива (п. 2 ст. 52
Закона о накопительных кооперативах).
Как видно из приведенной нормы, речь идет о нарушении прав
и интересов только членов кооператива. Но указанные меры не обеспечивают охрану прав и интересов лиц, которые только намерева-
196
Право собственности при участии в долевом строительстве и в жилищных кооперативах
ются вступить в кооператив. Кроме того, эти меры не способствуют охране прав и членов кооператива, поскольку ликвидация последнего означает, что строительство многоквартирного дома будет
прекращено.
Думается, что норма, запрещающая накопительному кооперативу осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если
он не соблюдает названные в законе нормативы, также содержит
частичное ограничение правоспособности. Однако данное правило
не будет способствовать охране прав участников жилищных кооперативов. Во-первых, граждане не имеют возможности самостоятельно
отслеживать соблюдение кооперативом нормативов финансовой
устойчивости. Во-вторых, в обязанности органа, осуществляющего
контроль и надзор за деятельностью накопительных кооперативов,
не включена обязанность выдавать информацию по запросу граждан, намеревающихся вступить в накопительный кооператив, о его
финансовой устойчивости. Вместе с тем накопительный кооператив
постоянно привлекает новых граждан, поскольку члены кооператива
уступают свои права требования другим лицам, члены его могут быть
исключены, рассматриваемые нормативы не являются статичными,
постоянно изменяются.
Представляется, что соблюдение нормативов финансовой устойчивости в данном случае имеет общие черты с лицензированием
отдельных видов деятельности, поэтому федеральный орган, осуществляющий функции по контролю, должен немедленно реагировать на их нарушение. В частности, он должен доводить до сведения
граждан, намеревающихся вступить в накопительный кооператив,
информацию о соблюдении или нарушении этих нормативов, а также
формировать общедоступный перечень накопительных кооперативов, которые не вправе привлекать средства граждан. Должен быть
разработан механизм доведения до участников гражданского оборота
информации о нарушении кооперативами этих нормативов, а органу,
осуществляющему функции по контролю и надзору, должно быть
вменено в обязанность выдавать по запросу граждан, намеревающихся вступить в накопительный кооператив, информацию о его
финансовой устойчивости.
Еще одной особенностью, отличающей накопительный кооператив от жилищно-строительного кооператива, является нормативное
197
Е. М. Подрабинок
закрепление максимального количества его членов. Так, число членов
кооператива не может быть менее 50 человек и более 5 тыс. человек,
если законом не установлено иное (п. 1, 4 ст. 5 Закона о накопительных кооперативах)1. Однако при этом в Законе о накопительных кооперативах не закрепляется правило, содержащееся в ЖК РФ, о том,
что количество членов кооператива не должно превышать количества
строящихся квартир.
В отличие от жилищных кооперативов, при долевом строительстве право на привлечение средств граждан возникает у застройщика
не в момент появления у него правоспособности, а после соблюдения
определенных требований, установленных законом. Так, застройщик
вправе привлекать денежные средства граждан только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации
и государственной регистрации застройщиком права собственности
на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого
земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным
законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо
подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком (п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве).
Получение разрешения на строительство и государственная регистрация права на земельный участок означают, что застройщик привлекает средства граждан для реального ведения строительства, что он
правомерно использует земельный участок, специально отведенный
для этих целей. Опубликование, размещение и (или) представление
проектной декларации позволяют гражданам как потенциальным
участникам долевого строительства ознакомиться с информацией
о застройщике и о проекте строительства (ст. 19 Закона о долевом
строительстве). С учетом содержания этой информации (ст. 19–21
Закона о долевом строительстве) граждане еще до заключения дого-
1
Если число членов кооператива превысит установленный предел, он подлежит
принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения (п. 4 ст. 13 Закона). В период проведения принудительной реорганизации приостанавливается деятельность кооператива по привлечению денежных средств новых
членов кооператива и использованию этих средств (п. 4 ст. 13 Закона).
198
Право собственности при участии в долевом строительстве и в жилищных кооперативах
вора имеют возможность оценить риски, связанные с привлечением
их средств застройщиком.
Представляется, что закрепленные в Законе о долевом строитель-
стве требования, предъявляемые к застройщикам, частично ограни
чивающие их правоспособность, являются мерой охраны превентивного характера, предотвращающей привлечение средств граждан
без проведения подготовительных мероприятий, обеспечивающей
возможность осуществления строительства и предоставления жилья
по его окончании.
Таким образом, во всех нормативных актах, регулирующих участие граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве,
закрепляется частичное ограничение правоспособности кооперативов и застройщиков, которое выражается в ограничении их возможности привлекать денежные средства граждан. Указанное ограничение обосновано необходимостью введения превентивных мер
с целью профилактики правонарушений в рассматриваемой сфере.
Следует отметить, что правосубъектность в данном случае является
предпосылкой для приобретения права собственности участниками
жилищных кооперативов и долевого строительства на жилые помещения в многоквартирном доме. Но при этом данная предпосылка
является более конкретизированной в зависимости от субъекта, будущего участника гражданских правоотношений. Рассматриваемые
требования к будущим субъектам правоотношений — кооперативам и застройщикам предопределяются необходимостью защиты
их контрагентов — граждан (как стороны заведомо более слабой)1.
3. Помимо нормативных и правосубъектных предпосылок и оснований приобретения права собственности на жилые помещения
при участии граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве следует также рассмотреть и фактическую основу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения
в многоквартирных домах. Фактическая основа в данном случае состоит из юридических фактов, фактов реальной действительности,
с наличием которых нормы права связывают приобретение права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме. Следует
1
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения.
М.: Статут, 1998. С. 641.
199
Е. М. Подрабинок
предположить, что основанием приобретения права собственности
на жилые помещения в многоквартирном доме при участии граждан
в жилищных кооперативах и долевом строительстве является одинаковый юридический состав.
Так, между жилищным кооперативом и его членами возникают
корпоративные (членские) отношения, которые состоят из двух
групп отношений: обязательственных, складывающихся по поводу
привлечения денежных средств членов кооперативов и предоставления им жилых помещений в многоквартирном доме в пользование,
и организационных, складывающихся по поводу управления кооперативом. Отношение по привлечению денежных средств граждан
для предоставления жилья в жилищном кооперативе является обязательством, в силу которого одна сторона (кооператив) обязуется
предоставить другой стороне (члену кооператива) равное стоимости
внесенного паевого взноса жилое помещение во владение и пользование, а при полной выплате паевого взноса — в собственность,
а другая сторона (член кооператива) вправе требовать предоставления указанного жилого помещения в соответствии с решением
общего собрания кооператива при условии выполнения ею обязанности по внесению необходимых взносов для строительства жилого
дома.
Если строительство жилых помещений в многоквартирном доме
осуществляется за счет средств жилищного кооператива, собственником жилых помещений становится кооператив, который предоставляет жилье гражданам во владение и пользование. Если же
строительство жилых помещений осуществляется за счет денежных
средств граждан — членов кооператива, внесенных до окончания
строительства, то собственниками жилых помещений становятся
граждане — члены кооператива.
Передачу жилого помещения кооперативом гражданину и выплату
пая гражданином в указанном случае необходимо считать исполнением обязательств. Поэтому у участников жилищного кооператива
основанием приобретения права собственности на жилое помещение
в составе многоквартирного дома является исполнение обязательств
(п. 4 ст. 218 ГК РФ). Юридический состав, являющийся основанием
приобретения права собственности членом жилищного кооператива,
включает в себя следующие юридические факты: а) введение много-
200
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]