Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Строительные компании. Особенности бухгалтерского и налогового учета
.pdf
Издание подготовлено совместно с
Издательским центром IPR Media
www.iprmedia.ru
УДК 657
ББК 65.052
Строительные компании. Особенности бухгалтерского и налогового учета. Феникс,
2011
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2011
Авторы: Соснаускене Ольга Ивановна — бухгалтер компании ЗАО «Конверсия-
связь», общий стаж работы 25 лет, из них бухгалтером — 13 лет, экономистом — 12 лет.
Турсина Елена Анатольевна — бухгалтер-консультант, опыт работы
работы консультантом контрольно-счетной палаты Саратовской Городской Думы, автор ряда
книг и статей для практикующих бухгалтеров.
Строительство всегда было одной из самых привлекательных сфер. Инвестиции в
строительство считаются прибыльными вложениями, стоимость недвижимости значительно
увеличивается по мере приближения окончания строительства. В книге изложено, как
организовать бухгалтерский учет
работ либо работы для заказчика-застройщика. Также рассмотрен вопрос организации учета
производства строительных работ для инвестора.
Издание адресовано бухгалтерам, финансовым директорам, экономистам, руководителям
строительных организаций.
на предприятиях, выполняющих подрядные строительные
около 30 лет, опыт
1
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СВЯЗАННАЯ СО
СТРОИТЕЛЬСТВОМ
1.1. Бухгалтерский и налоговый учет в инвестиционной деятельности
1.2. Налогообложение операций по передаче имущественных прав при инвестировании
строительства
Глава 2. ВЫПОЛНЕНИЕ ФУНКЦИЙ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ
ОСУЩЕСТВЛЕНИИ СОБСТВЕННЫХ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ И ПО
ДОГОВОРАМ С ИНВЕСТОРАМИ
2.1. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения
2.2. Затраты по содержанию заказчика-
2.3. Формирование инвестиционной стоимости строительства
2.4. Передача построенного объекта на баланс инвестору
2.5. НДС при осуществлении капитальных вложений
Глава 3. УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПОДРЯДНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ
ОРГАНИЗАЦИЙ
3.1. Учет выручки от реализации, в том числе при поэтапной сдаче работ
3.2. Выполнение работ из материалов заказчика. Возврат материалов
3.2.1. Брак в строительстве
3.2.2. Доставка материалов
Дебиторская задолженность подрядных строительных организаций
3.2.3.
3.3. Учет премий за ввод объектов в эксплуатацию
3.4. Услуги генподряда. Учет субподрядных работ
3.5. Долевое строительство организации - «упрощенца»
застройщика
3.6. Расчеты векселями у подрядчика и заказчика
3.7. Финансовая отчетность инвестиционного проекта
3.8. Строительство собственными силами организациями - плательщиками ЕНВД,
начисление НДС на стоимость материалов. НДС при осуществлении капитальных вложений
2
Глава 1. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СВЯЗАННАЯ СО
СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Как правило, инвестиционная деятельность юридических лиц происходит либо в форме
капитального строительства, либо в целях получения прибыли или иного положительного
эффекта.
Сейчас строительство объектов происходит, как правило, с участием инвесторов –
благодаря вложению инвестиционных средств. При завершении строительства, инвесторы
имеют право на некоторую долю
форма строительства получила название долевого строительства.
Привлекаемых к строительству инвесторов можно разделить на четыре группы:
• инвестиционные компании – организации, для которых сфера строительства
является постоянным, эффективным источником дохода;
• риэлтерские фирмы — осуществляют инвестиции в строительство жилых
объектов и, в дальнейшем, реализуют жилье собственным клиентам;
крупные организации — вкладывают средства в строительство жилья,
•
предназначенного для своих сотрудников;
• частные лица — вкладывают средства в строительство жилых объектов с целью
получения собственной квартиры.
Заказчики, подрядчики, инвесторы и пользователи строительных объектов являются
участниками (субъектами) инвестиционно-строительной деятельности.
Процесс инвестиционно-строительной деятельности начинается с заключения
инвестиционного контракта. Он должен быть
собственности в законченном строительном объекте. Такая
заключен между инвесторами и заказчиком-
застройщиком, а также между самими инвесторами для реализации строительно-
инвестиционного проекта определенного объекта. Инвестиционный контракт квалифицирует
сам предмет строительства, определяет круг участников инвестиционного проекта, определяет
способы финансирования, финансовые источники, определяет долевую собственность
участников в готовом объекте.
Один из видов инвестиционного контракта — договор между организацией, являющейся
заказчиком-застройщиком, и инвестором. Этот договор определяет функции заказчика,
которому инвестор поручает реализацию данного инвестиционного проекта. В соответствии с
3
договором заказчик получает право на владение, пользование и распоряжение материальными
средствами, вложенными инвестором, на протяжении всего периода строительства. Сумма
вознаграждения, определяемого заказчику, может быть фиксированной и установленной по
соглашению между заказчиком и инвестором. В этом случае она будет считаться для заказчика
его выручкой от реализации и должна быть включена в
налоговую базу.
Одна из форм создания источников финансирования при строительстве различных
объектов — это использование средств юридических или физических лиц в виде их долевого
участия.
В настоящее время в части привлечения инвестиций в строительство действуют
следующие законодательные акты:
9 Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
(далее — Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений»);
9 Закон РСФСР от 6 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в
РСФСР», действующий в части, не вступающей в противоречие с иными законодательными
актами;
9 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»).
Результатом данного вида инвестиционной деятельности является получение по
окончании строительства каждым участником, вложившим средства в данный инвестиционный
проект, определенной доли, пропорциональной вложенным им средствам. Развитие рыночных
отношений ведет к созданию новых правовых схем и постоянной необходимости согласования
этих схем с действующим законодательством. В данном случае под термином «схема»
понимается
описание основных принципов взаимодействия с клиентами и процессов работы и,
соответственно, возникающих при этом нюансов бухгалтерского и налогового учета,
управленческой, организационной работы, мероприятий, направленных на минимизацию
связанных со строительством рисков. Опираясь на Федеральный закон «Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»,
4
Гражданский кодекс РФ и сформировавшуюся в этой сфере практику, можно представить
следующий «идеализированный» вариант инвестиционного строительства:
1. Исполнительный орган субъекта РФ или какого-либо муниципального образования
издает постановление (или другой нормативный акт) о том, что организации-застройщику
предоставляется определенный земельный участок под строительство. В этом же документе
определяется, количество объектов, которые
сроки строительства, а также оговаривается, какой частью построенного жилья застройщик
распоряжается по окончании строительства сам, а какую должен отдать за разрешение
строительства.
2. Между организацией-застройщиком и субъектом РФ (или муниципальным
образованием) заключается инвестиционный контракт. Этот контракт определяет ведение
строительства данного объекта и все связанные
3. Организация, являющаяся застройщиком, находит и привлекает к финансированию
строительства третьих лиц. Возврат вложенных ими средств по окончании строительства
производится площадью построенного объекта. С целью определения обязательств по этому
вопросу, заключается договор совместного инвестирования между застройщиком и
юридическим (или физическим) лицом.
4. После сдачи приемочной комиссии
инвестиционном проекте — субъект РФ (муниципальное образование), застройщик, инвесторы
— подписывают акт о реализации данного инвестиционного контракта и составляют протокол о
застройщик имеет право построить на участке,
с этим вопросы более детально.
готового объекта, организации, участвовавшие в
том, каким образом будут распределена площадь готового объекта (с учетом вложенных
средств).
5. Каждый участник данного инвестиционного проекта регистрирует права собственности
на выделенную ему часть площади готового
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где регистрируют свои права
собственности на части этого построенного объекта.
Однако на практике данная схема зачастую обрастает всевозможными нюансами,
дополняется различными условиями, включает новых участников. Дело в том, что в идеальном
виде она достаточно прозрачна
соответственно, налоги приходится платить в полной мере. Строительные же компании,
стремятся в первую очередь к увеличению собственной прибыли, в связи с чем и возникают
различные дополнения и искажения приведенной схемы, направленные на увеличение прибыли
5
и «спрятать» прибыль, работая по ней, невозможно,
объекта в учреждении юстиции по государственной
и уменьшение налоговой базы. И на практике вышеприведенная схема начинает выглядеть
примерно следующим образом.
1. В акт о предоставлении заказчику под строительство определенного участка земли,
издаваемый субъектом РФ или муниципальным образованием, отдельной строкой включается
информация о еще одном субъекте — инвесторе. Соответственно, в договоре указывается,
какую часть построенного жилья заказчик и инвестор
разрешение на строительство.
2. На следующем этапе заключается инвестиционный контракт между собственником
земли, заказчиком и инвестором, в котором объект строительства, объем площади готового
объекта, который получит каждая из сторон, и их права и обязанности определяются более
подробно.
3. После этого, к данному инвестиционному контракту начинают «
дополнительные участники — продавцы квартир этого объекта. Цепочка договоров может
получиться достаточно длинной — более крупные организации разбивают свои доли
собственности и продают их мелким оптовикам. Риэлторы, оптовики, обслуживающие банки у
инвестора могут быть разными, их бывает много и договора с ними содержат разные условия.
Главное — каждое звено этой цепи уменьшает юридическую
жилья в данном объекте.
4. Приемная комиссия принимает данный объект.
Когда объект принят, но квартиры еще не распроданы, возникает еще один вид договора
возьмут себе, а какую отдадут за
прирастать»
чистоту и увеличивает стоимость
— договор уступки права. Вложить деньги в строительство, заключив договор
соинвестирования теперь уже не возможно, ведь строительство уже закончено, и этим
договором уступается право
дожидаться следующего этапа — вступления в права собственника — ведь придется платить
налог на имущество.
5. На следующем этапе все участники подписывают акт о реализации инвестиционного
проекта и составляют протокол, в котором определяется распределение между ними площади в
готовом объекте пропорционально вложенным средствам.
6. Все
собственности на доли готового объекта.
Может возникнуть несколько разновидностей рассрочек инвестиций:
6
участники оформляют в соответствующем учреждении юстиции права
на вложенные уже средства. Часто участники проекта не желают
1) простая рассрочка — в договоре указывается: «Оплата производится в рассрочку, до
___ (определенного числа) — ____(сумма), к ____(определенному числу) — ___ (сумма
остатка)»;
2) программа «Накопи и живи». Она позволяет лицам вкладывать средства не в готовое
жилье, а в строительство после накопления и выплаты некоторой доли стоимости (обычно 30%).
Необходимую сумму накапливают через ежемесячные выплаты. Таким
выплатив предполагаемую начальную сумму, покупатель может жить в приобретенной
квартире, а остаток выплачивать частями в течении длительного промежутка времени.
Получается, что процесс выплаты делится на два этапа — первоначальная сумма, а после
выбора подходящего жилья из того, что предлагает компания — остаток. Одно из условий —
жилье остается в залоге у реализующей
3. Участие в коммандитном товариществе (товариществе на вере).
Покупатель заключает договор вклада с товариществом, получает соответствующее
свидетельство, и после этого копит необходимую для покупки квартиры сумму. Сумма
первоначального вклада не ограничивается. Договор с товариществом составляется сроком на
один год и далее продляется по желанию
товарищества и не приобретать квартиру, он расторгает договор и получает обратно все свои
деньги. Порядок внесения средств за квартиру регулируется договором. При окончательном
расчете, вкладчик получает скидку, причем льгот тем больше, чем дольше он был вкладчиком.
Особые условия привлечения денежных средств предусмотрены Федеральным законом
его компании до окончательной выплаты за него.
покупателя. Если покупатель решает выйти из
образом,
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
«
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В
частности, согласно ст. 1 названного выше закона определено, что данный закон регулирует
отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов, а также иных
того, данный закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества
участников долевого строительства.
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» прямо запрещается привлечение денежных средств граждан для
строительства в нарушение
привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение
законодательно установленных требований может быть признана судом недействительной
7
требований, установленных данным законом, при этом сделка по
объектов недвижимости. Кроме
только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Лица, привлекающие денежные
средства граждан для строительства в нарушение требований, предусмотренных
законодательством, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской
Федерации об административных правонарушениях. Так, ст. 14.28 Кодекса РФ об
административных правонарушениях предусмотрено, что привлечение денежных средств
граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати до
пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Кроме того, опубликование в средствах массовой информации застройщиком проектной
декларации (либо вносимых в нее изменений), содержащей неполную либо недостоверную
информацию, а равно
информации влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от
пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до
четырехсот тысяч рублей.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом
собственности на жилые помещения в многоквартирных
таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только в следующих случаях:
9 на основании договора участия в долевом строительстве;
9 путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве
субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на
иные нарушения, сопряженные с опубликованием названной выше
домах, которые на момент привлечения
имеющим на это права,
строительство на этом земельном
жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых
помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
9 жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в
соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Коротко отметим корреляцию Федерального закона «Об участии
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и законодательства об
инвестиционной деятельности. В частности.
Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» не
8
участке многоквартирного дома, облигаций особого вида —
в долевом
распространяется на отношения юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью в части
строительства, если эти отношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве.
Кроме того, законодательством прямо запрещается передача гражданам прав путем
уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами либо
индивидуальными предпринимателями в части инвестиционной строительной деятельности,
после исполнения которых у граждан
строящемся многоквартирном доме.
Получить кредит с целью покупки квартиры в новостройке не просто. Обычно, легче это
происходит, если банк, который дает кредит, обслуживает организацию, являющуюся
застройщиком, знает о сроке окончания строительства или предоставляет кредит этой
организации, вложил часть средств в это жилье. Но, если
неизвестна, если она строит свой первый дом, скорее всего, получить кредит будет непросто.
Невозможно получить кредит под квартиру, которую строит организация, неоднократно
нарушавшая кредитные обязательства (пусть даже не в отношении этого банка), если к этой
организации предъявляли претензии контролирующие органы, власти.
Помимо того, какая организация строит жилье,
ситуация на строящемся объекте. Если это самое начало этапа, получить кредит труднее, чем
когда строительство уже близко к завершению. Часто организация, строящая жилье, сама
сообщает покупателям, с каким банком она работает, чтобы обеспечить себе быструю продажу
квартир. При этом, ей приходится идти навстречу банку, кредитующему
возникает право собственности на жилое помещение в
компания-застройщик банку
на выдачу кредита может оказать влияние
покупателей,
согласовывая с банком требование о заключении договора с ними и т.п.
Бывает так, что инвестиционно-строительная компания вносит в договор
соинвестирования пункт, согласно которому свидетельство о государственной регистрации
права собственности на жилье передается не покупателю, а тому банку, который его кредитует.
Поскольку источник получения денег и обязанности покупателя
дальнейшем в договоре соинвестирования, как правило, не указываются, он начинает
«обрастать» дополнительными документами, договорами, включающими в себя различные
дополнения и уточнения.
Со стороны банков проблема погашения кредитов, взятых под жилье, решается по-
разному.
1. В договор соинвестирования включается пункт, согласно которому заемщик обязан
заключить с банком договор
квартиру.
9
залога в тот же момент, как получит право собственности на
в отношении жилья в
2. Подлинник договора соинвестирования остается у банка, для того, чтобы банк имел
возможность контролировать процесс регистрации права собственности на квартиру.
3. Права по договору соинвестирования уступаются выдающему кредит банку на период
строительства. По окончании строительства договор уступки уничтожается.
Следует понимать, что если клиент банка собирается честно выполнить свои
обязательства по выплате
банк — все эти схемы так или иначе противоречат законодательству. На том этапе, пока
отсутствует сам объект (квартира) и залога за него никакого быть не может и кредит остается
просто кредитом.
Распространена ситуация, когда организация-застройщик выдает ключи от квартир
покупателям до того
акт, после чего будущие владельцы начинают делать ремонт. Но юридически квартира еще не
существует, и если по каким-либо причинам право собственности на это имущество не будет
зарегистрировано, деньги за ремонт в несуществующей квартире несостоявшиеся владельцы не
назад уже не получат.
Строительный бизнес в нашем государстве развивается, недвижимое имущество —
весьма привлекательный объект для инвестирования, но существует в этой отрасли и ряд
серьезных проблем, которые не только не решаются, но и продолжают усугубляться.
Основная сложность заключается в том, что контрагенты участников строительного
бизнеса, а также подрядчики и клиенты становятся все более экономически грамотными
, как дом сдан в эксплуатацию, подписывают с покупателями передаточный
кредита, то не имеет значения, какой вариант «страховки» выберет
. Много
проблем несут с собой частые проверки различных контролирующих органов, претензии к
строителям имеют и налоговая служба, и антимонопольный комитет, и общество защиты прав
потребителей.
Жесткая конкуренция заставляет применять финансовые схемы, позволяющие сокращать
издержки за счет оптимизации налогообложения и следить за качеством (с юридической точки
зрения) договорной базы, которая должна
Присутствует постоянная необходимость привлекать большое количество инвесторов, в
том числе и кредитов банка, залог же, который банки требуют, достаточно высок, и
предоставить его могут не все участники инвестиционно-строительного бизнеса.
Для успешного развития строительного бизнеса необходимо придерживаться
определенных принципов построения финансовой схемы. Вот основные из
10
максимально защищать от возвратов денег клиентам.
них:
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]