Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое регулирование инвестиционной деятельности. Учебное пособие
.pdf
ми денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня
внесения участником долевого строительства денежных средств
или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
В договоре должно быть четко
уступке прав. Соответствующий договор уступки прав может быть
заключен без согласия застройщика, если первоначальный участник долевого строительства (цедент) исполнил все свои обязательства перед застройщиком. В ином случае обязательно согласие другой стороны.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
такой регистрации. Для регистрации договора необходимо представить следующие документы:
• заявление;
• описание объекта долевого строительства, составленное
застройщиком и согласованное с соответствующим участником
долевого строительства, с указанием местоположения объекта
долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого
строительства;
• нотариально заверенную копию договора долевого
стия в строительстве.
Помимо вышеперечисленных документов при регистрации
договора с первым дольщиком дополнительно представляются:
• разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• план создаваемого объекта недвижимого имущества с ука-
занием его местоположения и количества находящихся в составе
создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых
помещений и планируемой площади каждого из указанных
щений;
• один из следующих документов: договор страхования
гражданской ответственности застройщика за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщи-
оговорено условие о пере-
момента
уча-
поме-
ком обязательств по передаче жилого помещения по договору
участия в долевом строительстве.
Для регистрации права собственности на квартиру пред-
ставляются следующие документы:
• заявление;
• документ об уплате государственной пошлины;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (ксероко-
пию), либо при подаче документов представителем документ,
подтверждающий полномочия представителя и удостоверяющий его личность, а
также ксерокопия документа, удостоверяюще-
го личность заявителя;
• договор долевого участия в строительстве (подлинник) и
его нотариально удостоверенная копия, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор долевого
участия в строительстве;
• ксерокопия первоначального акта органа исполнительной
власти о разрешении на строительство жилого дома;
• документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного
участка для строительства объекта, в виде подлинника
или нотариально заверенной копии. Копия данного документа
может быть также заверена уполномоченным лицом организации,
застройщика с приложением печати указанной организации;
• проектная документация, отражающая размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений, входящих в соответствии с проектом в состав объекта
, в виде подлин-
ника или нотариально заверенной копии;
• нотариально удостоверенная копия Ус т а в а застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место.
Содержание договора
Обязанности застройщика
1. Регистрация договора долевого участия в строительстве
в установленном законом порядке.
2. Использование денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, исключительно для строительства
(создания)
им многоквартирного дома в соответствии с проект-
ной документацией.
22 23
3. Завершение строительства в срок, предусмотренный дого-
вором.
4. Обеспечение выполнения работ на объекте недвижимости
в соответствии с проектно-сметной документацией и действующими строительными нормами и правилами, а также обеспечение
соответствия состояния и комплектации причитающейся участнику долевого строительства квартиры условиям договора
5. Получение в установленном порядке разрешения на ввод
в эксплуатацию объекта долевого строительства.
6. Гарантирование соответствия качества квартиры условиям договора в течение не менее 5 лет со дня передачи квартиры
участнику долевого строительства.
7. Уведомление участника долевого строительства о приемке
в эксплуатацию законченного строительством объекта.
8. Обеспечение возможности участнику долевого строительства
в инвестиционном проекте.
документов, необходимых для оформления права собственности
на квартиру.
до ее приемки участником долевого строительства.
зациями за обеспечение объекта энергоресурсами за счет средств
входящих в цену договора.
ительства информации о ходе реализации и сроках завершения инвестиционного проекта.
принять квартиру, соответствующую доле его участия
9. Подготовка и передача участнику долевого строительства
10. Несение риска случайной гибели и повреждения квартиры
11. Осуществление расчетов с энергоснабжающими органи-
12. Предоставление по требованию участника долевого стро-
.
,
Права застройщика
Реализация объекта долевого строительства при уклонении
участника долевого строительства от его приемки при отсутствии выявленных им недостатков в предмете договора.
Обязанности участника долевого строительства
1. Своевременное внесение
говором.
платежей, предусмотренных до-
2. Принятие квартиры, соответствующей его доле участия
в строительстве многоквартирного дома.
3. Представление застройщику замечаний в письменном
виде по объему выполненных работ.
4. Принятие документов, необходимых для оформления
права собственности на квартиру.
5. Согласование всех перепланировок, переоборудований,
изменений в несущих конструкциях с застройщиком, проектной организацией, проектно-инвентаризационным бюро, иными аналогичными организациями
, осуществляющими контроль за строительством и его соответствием проекту (риск
производства указанных работ без необходимых согласований
лежит на участнике долевого строительства).
Права участника долевого строительства
1. Расторжение договора в одностороннем порядке, если застройщик не соблюдает срок передачи объекта долевого строительства, прекращает или приостанавливает его строительство,
вносит существенные изменения в
проектную документацию
строящегося объекта недвижимости, меняет назначение общего
имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, существенно нарушает требования к качеству объекта долевого строительства.
2. Назначение нового срока застройщику, если он нарушил
сроки выполнения работы.
3. Оформление уступки права требования по договору ново-
му участнику долевого строительства (уступка
допускается после уплаты прежним участником суммы, указанной в качестве
цены договора, или одновременно с переводом долга на нового
участника в порядке, предусмотренном ст. 391 ГК РФ).
4. Регистрация права собственности на объект долевого
строительства, построенного за счет денежных средств участника, после подписания им (или его наследниками) и застройщиком передаточного
акта либо иного документа о передаче объек-
та долевого строительства.
5. Обращение в органы, осуществляющие кадастровый (технический) учет объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государ-
24 25
ственном кадастре недвижимости», для определения фактической общей площади объекта долевого строительства.
Ответственность за нарушение условий договора
В случае нарушения застройщиком сроков исполнения
обязательств, предусмотренных договором, он по требованию
участника долевого строительства выплачивает неустойку в виде
пени в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ, действующей
на момент исполнения указанных обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Уплата неустойки не освобождает
застройщика от исполнения обязательств по передаче квартиры
и
документов на нее участнику долевого строительства.
В случае нарушения дольщиком сроков внесения платежей,
предусмотренных договором, он по требованию застройщика
выплачивает неустойку в виде пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Если квартира имеет недостатки, которые
годной для использования, участник долевого строительства по
своему выбору вправе потребовать от застройщика устранения
недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
делают ее непри-
1.4. Соглашение о разделе продукции
Соглашение о разделе продукции – это договор, в соответствии с которым Российская Федерация предоставляет субъекту
предпринимательской деятельности (далее – инвестор) на возмездной основе и на определенный срок исключительные права на поиски, разведку, добычу минерального сырья на участке недр, указанном в соглашении, и на ведение связанных с этим
работ, а инвестор обязуется осуществить проведение указанных
работ за свой счет и на свой риск.
Соглашение о
ральный закон от 30 декабря 1995 года № 225-ФЗ «О соглашениях
о разделе продукции» (далее Закон о разделе продукции) и гражданское законодательство.
разделе продукции регламентируют Феде-
Особенности соглашения
Соглашение о разделе продукции является консенсуальным,
возмездным, взаимным договором.
Право на заключение Соглашения должно быть выиграно на
аукционе.
Сторонами Соглашения являются:
1. Российская Федерация (далее – государство), от имени
которой в соглашении выступают Правительство Российской
Федерации или уполномоченные им органы.
2. Инвесторы – юридические лица и создаваемые на основе
договора о совместной
деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств
(имущества и (или) имущественных прав) в поиск, разведку
и добычу минерального сырья и являющиеся пользователями
недр на условиях соглашения.
В случае, если в качестве инвестора в Соглашении выступает не имеющее статуса юридического лица объединение юридических лиц, участники такого объединения имеют солидарные
права и несут солидарные обязанности по Соглашению (ст. 3 Закона о разделе продукции).
Существенными условиями Соглашения о разделе продук-
ции являются:
• предмет договора (результат выполнения работ по поиску, разведке и добыче минерального сырья в объеме и на участке
недр, указанном в Соглашении о разделе продукции);
•цена договора (денежная сумма, которую государство обязуется уплатить инвестору (подрядчику) за выполнение работы.
Она складывается из вознаграждения, уплачиваемого инвестору
(подрядчику) за выполненную работу, и компенсации издержек
инвестора (подрядчика)13. Вознаграждение и издержки инвестора (подрядчика) определяются не указанием конкретной суммы,
а путем установления способа ее определения, в частности, посредством применения механизма раздела продукции);
13
Особенностью Соглашения о разделе продукции является и то, что соглаше-
нием должно быть предусмотрено возмещение затрат не только инвестору, но и государству.
26 27
• механизм раздела продукции (включает определение
общего объема произведенной продукции14 и ее стоимости, компенсационной продукции15, порядка раздела между государством и инвестором прибыльной продукции
16
; передачу инвесто-
ром (подрядчиком) государству части произведенной продукции
или ее стоимостного эквивалента; получение инвестором (подрядчиком) произведенной продукции, принадлежащей ему по
условиям соглашения о разделе продукции);
•размер, сроки и порядок внесения платежей;
•срок договора (при определении срока действия соглаше-
ния следует учитывать положения ст. 10 Закона о недрах «Сроки пользования участками недр». Согласно данной статье, участки недр предоставляются в пользование для геологического
изучения на срок до 5 лет; для добычи полезных ископаемых –
на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр. Таким образом,
предельного срока законодательство о недропользовании не содержит);
• момент перехода права собственности на добытое сырье
к пользователю недр (согласно ст. 9 Закона о разделе продукции, часть произведенной продукции, являющаяся по условиям
соглашения долей инвестора, является его частной собственно-
14
Произведенной продукцией, согласно абз. 2 п. 1 ст. 8 Закона о разделе продук-
ции, признается количество продукции горнодобывающей промышленности и продукции разработки карьеров, содержащееся в фактически добытом (извлеченном) из
недр (отходов, потерь) минеральном сырье (породе, жидкости и иной смеси), соответствующей по своему качеству государственному стандарту РФ, стандарту отрасли, региональному стандарту, международному стандарту, а в случае отсутствия указанных стандартов для отдельного добытого полезного ископаемого – стандарту организации (предприятия), добытое инвестором в ходе выполнения работ по соглашению и уменьшенное на количество технологических потерь в пределах нормативов.
15
Под компенсационной продукцией, согласно абз. 3 п. 1 ст. 8 Закона о разде-
ле продукции, понимается часть произведенной продукции, которая передается в собственность инвестора для возмещения его затрат на выполнение работ по соглашению.
16
Под прибыльной продукцией, согласно абз. 4 п. 1 ст. 8 Закона о разделе про-
дукции, понимается произведенная при выполнении соглашения продукция за вычетом части этой продукции, стоимостный эквивалент которой используется для уплаты налога на добычу полезных ископаемых, и компенсационной продукции за отчетный (налоговый) период.
стью. Момент возникновения права собственности у инвестора
может быть определен моментом добычи соответствующей продукции, моментом фактического раздела продукции между ним
и государством, моментом возмещения государству стоимости
продукции или с иного согласованного сторонами дня);
•порядок, сроки, размеры финансирования работ.
Содержание договора
Обязанности инвестора
Выполнить предусмотренные соглашением работы в со-
ответствии
с программами, проектами, планами и сметами,
утвержденными в порядке, определяемом соглашением.
Предоставить российским юридическим лицам преимущественное права на участие в работах в качестве подрядчиков,
поставщиков, перевозчиков или в ином качестве на основании
договоров (контрактов) с инвесторами.
Привлечь работников – граждан РФ, количество которых
должно составлять не менее чем 80 % состава всех
привлеченных работников; привлечь иностранных рабочих и специалистов
только на начальных этапах работ или при отсутствии рабочих
и специалистов – граждан РФ соответствующих квалификаций.
Приобрести необходимое для геологического изучения,
добычи, транспортировки и переработки полезных ископаемых
технологическое оборудование, технические средства и материалы российского происхождения в объеме не менее 70 % общей
стоимости приобретенных в каждом календарном году для
выполнения работ оборудования, технических средств и матери-
17
алов
.
Осуществить меры, направленные на предотвращение
вредного влияния работ на окружающую среду, а также на ликвидацию последствий такого влияния.
17
Оборудование, технические средства и материалы считаются российского
происхождения при условии, что они изготовлены российскими юридическими лицами и (или) гражданами РФ на территории Российской Федерации из узлов, деталей, конструкций и комплектующих, не менее чем на 50 % в стоимостном выражении
произведенных на территории Российской Федерации российскими юридическими
лицами и (или) гражданами РФ.
28 29
Застраховать ответственность по возмещению ущерба
в случае аварий, повлекших за собой вредное влияние на окружающую среду.
7. Передать государству принадлежащую ему в соответ-
ствии с условиями соглашения часть произведенной продукции
или ее стоимостного эквивалента.
Ликвидировать все сооружения, установки и иное имущество по завершении работ, очистить от загрязнения
на которой проводились работы.
Осуществить меры по защите исконной среды обитания
и традиционного образа жизни коренных малочисленных народов, а также по выплате соответствующих компенсаций в случаях и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Возвратить участки территории, переданные инвестору в пользование по завершении определенных этапов поисков
и разведки месторождений минерального сырья.
11. Представить на государственную экспертизу геологическую и технико-экономическую информацию по объектам,
на которых проводятся работы и намечается добыча полезных
ископаемых.
12. Внести платежи за пользование недрами, акваторией
и участками морского дна, компенсировать расходы государства
на поиски и разведку полезных ископаемых, компенсировать
ущерб, причиненный в результате выполнения работ по Соглашению коренным малочисленным народам Российской Федерации в местах их традиционного проживания.
13. Осуществить учет финансово-хозяйственной деятельности при выполнении работ по Соглашению обособленно от учета
при выполнении иной деятельности, не связанной с Соглашением.
14. Иметь специальные банковские счета в рублях и (или)
иностранной валюте в банках на территории Российской Федерации и (или) на территориях иностранных государств, используемые исключительно для выполнения работ по Соглашению.
территорию,
Права инвестора
1. Внести изменение в Соглашение о разделе продукции,
если в течение срока действия соглашения законодательством РФ,
законодательством субъектов РФ и правовыми актами органов
местного самоуправления будут установлены нормы, ухудшающие коммерческие результаты деятельности инвестора в рамках
Соглашения.
2. Передать свои права и обязанности по Соглашению любому лицу, с согласия государства, при условии, если эти лица располагают достаточными финансовыми и техническими ресурсами и опытом управленческой
деятельности, необходимыми для
выполнения работ по Соглашению.
3. Передать в залог, с согласия государства, принадлежащие
инвестору имущество и имущественные права для обеспечения
своих обязательств по договорам, заключаемым в связи с исполнением соглашения.
4. Свободно и безвозмездно пользоваться первичной геологической, геофизической, геохимической и иной информацией,
данными по ее интерпретации и производными данными, а также образцами горных пород, полученными инвестором в результате выполнения работ по Соглашению.
5. Использовать на договорной основе объекты трубопроводного и иных видов транспорта, объекты по хранению и переработке минерального сырья без каких-либо дискриминационных условий.
6. Сооружать объекты по хранению, переработке и транспортировке минерального сырья.
7. Получить часть произведенной продукции, согласно доле,
установленной Соглашением (при этом доля инвестора в произведенной продукции не может превышать 68 %).
8. Вывезти минеральное сырье с таможенной территории
Российской Федерации на условиях и в порядке, предусмотренном Соглашением, без количественных ограничений, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обязанности государства
1. Образовать комиссию с участием представителей федеральных органов исполнительной власти, в том числе представителей федерального органа управления государственным фондом недр и (или) его территориального подразделения, предста-
30 31
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]