Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое регулирование инвестиционной деятельности. Учебное пособие
.pdf
обмена документами. Исключением является лизинг зданий
и сооружений (в том числе предприятий). Здесь договор заключается путем составления одного документа (см. ст. 651 и 658 ГК РФ).
Права на недвижимое имущество, которое передается в лизинг,
подлежат государственной регистрации.
Срок лизинга определяется в договоре и зависит от аморти-
зации имущества (различают краткосрочный лизинг – до
1,5 лет;
среднесрочный лизинг – от 1,5 до 3 лет; долгосрочный лизинг –
от 3 и более лет).
В этой связи следует иметь в виду, что договор лизинга здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации7.
В зависимости от соотношения службы оборудования и срока лизинга различают две основные формы лизинговых операций – финансовый лизинг и оперативный лизинг.
При финансовом лизинге срок, на который оборудование
передается во временное пользование, приближается по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или
большей части стоимости оборудования (поэтому лизингополучатель в течение действия договора выплачивает сумму, покрывающую полную стоимость амортизации оборудования, а также
прибыль лизингодателя. По окончании договора предмет лизинга может быть выкуплен или возвращен лизингополучателем,
либо взят в лизинг повторно на более льготных условиях).
Разновидностью финансового лизинга является возвратный
лизинг, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель (абз. 3 п. 1 ст. 4
Закона «О финансовой аренде (лизинге)»).
7
В ГК РФ отсутствует прямое указание о применении к отношениям по дого-
вору лизинга, предметом которого являются здания или сооружения, правил параграфа 4 главы 34 ГК РФ, из которых, в частности, следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации. Тем не менее, поскольку правила параграфа 6 «Финансовая аренда (лизинг)» главы 34 ГК РФ и Закона о лизинге отношения, связанные с лизингом этих
видов объектов недвижимости, не регулируют, нормы ГК РФ об аренде здания
и сооружения следует рассматривать как специальные по отношению к тем, в сферу
правового регулирования которых входит непосредственно лизинг. Из правоприменительной практики следует, что в качестве таковых их рассматривают и суды (постановления ФАС Московского округа от 24.02.2011 № КГ-А40/17330-10, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2010 № 17АП-13306/09).
При оперативном лизинге срок лизинга намного короче, чем
экономический срок службы имущества. Чтобы вернуть стоимость оборудования, лизинговая компания вынуждена сдавать
его во временное пользование несколько раз. Для нее возрастает риск по возмещению остаточной стоимости объекта лизинга
при отсутствии спроса на него. В связи с этим размеры лизинговых платежей
при оперативном лизинге выше, чем при финансо-
вом лизинге.
Лизинг как экономическое мероприятие связывает трех
лиц8: продавца имущества, его приобретателя (лизингодателя)
и лизингополучателя. Участники лизинга связаны между собой, как правило, не одним, а двумя договорами. Лизингодатель
заключает с продавцом имущества договор купли-продажи9,
а с лизингополучателем – договор финансовой аренды. Однако
лизингополучателю принадлежит право выбора предмета лизинга и продавца. Он же согласовывает все условия договора куплипродажи. В этом случае лизингодатель не несет ответственности ни
за выбор предмета лизинга, ни за выбор продавца. Данное правило
не действует в договоре, где лизингополучателем является бюджетное учреждение. Здесь, согласно абз. 3 ст. 665 ГК РФ, выбор продавца предмета лизинга осуществляется только лизингодателем.
Продавец передает имущество непосредственно лизингополучателю в месте его нахождения. Последний вправе предъявить
продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи
(ст. 668 ГК РФ). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме
обязанности оплатить приобретенное имущество. Соответственно собственником предмета лизинга остается лизингодатель, но
риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет
лизингополучатель с момента передачи ему этого имущества,
если иное не предусмотрено договором (ст. 669 ГК РФ).
8
Субъектами лизинга могут быть все лица, которые «помогают» сторонам до-
говора в его осуществлении. Помимо лизингодателя, лизингополучателя и продавца
имущества ими могут быть залогодатель, займодавец, поручитель и иные лица, оказывающие возмездные услуги сторонам лизинга.
9
Заключение договора купли-продажи относится к обязательным договорам
при лизинге. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств,
договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие (ст. 15 Закона
о лизинге).
12 13
Лизингополучатель не вправе расторгнуть договор куплипродажи с продавцом без согласия лизингодателя. В отношениях
с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как
солидарные кредиторы (ст. 670 ГК РФ).
Договором может быть предусмотрено, что право выбора
имущества и продавца принадлежит лизингодателю. В этом случае лизингополучатель вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли
-продажи, как продавцу, так и лизинго-
дателю, которые несут перед ним солидарную ответственность.
Лизингополучатель с письменного согласия лизингодателя
может переуступить права пользования предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга (ст. 8 Закона
о лизинге)
10
. (При осуществлении оперативного лизинга уступ-
ка прав лизингополучателем не допускается.) Обязанность осуществления лизинговых платежей лизингодателю, однако, продолжает лежать на лизингополучателе. Передача им третьему
лицу своих обязательств по выплате лизинговых платежей без
согласия лизингодателя не допускается. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.
Размеры лизинговых платежей определяются договором финансовой аренды, а если они не определены, применяются правила, установленные для договора аренды (цена определяется
применительно к аналогичному имуществу при сравнимых обстоятельствах). Общая сумма лизинговых платежей включает:
сумму, возмещающую полную стоимость лизингового имущества; сумму, выплачиваемую лизингодателю за кредитные
ресурсы; комиссионное вознаграждение лизингодателю; суммы, выплачиваемые за страхование лизингового имущества, если оно
было застраховано лизингодателем; иные затраты лизингодателя, предусмотренные договором лизинга. Если иное не преду-
10
Многие авторы высказывают сомнения в отношении правомерности употреб-
ления в данном случае термина «сублизинг». Так, В. В. Витрянский пишет: «…термин “сублизинг” предполагает, что лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование третьему лицу, сам выступает в роли лизингодателя. Однако это невозможно, поскольку на нем не лежит обязанность приобрести лизинговое имущество у определенного продавца в соответствии с указаниями данного лица (нового лизингополучателя). Поэтому речь идет об обычной субаренде»
(см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 692).
смотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще чем один раз в три месяца (п. 2 ст. 28
Закона о лизинге).
В случае неперечисления лизингополучателем лизинговых
платежей более двух раз подряд по истечении установленного
договором лизинга срока платежа осуществляется их списание
со счета лизингополучателя в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию,
в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей (п. 1 ст. 13 Закона о лизинге)
11
.
В договоре могут быть предусмотрены основания для его
расторжения (п. 2 ст. 668 ГК РФ предусматривает случай, когда лизингополучатель вправе требовать расторжения договора
и возмещения убытков. Так, в случае, если имущество, являющееся предметом лизинга, не передано лизингополучателю
в указанный в договоре срок, и в договоре такой срок не указан,
в
разумный срок лизингополучатель вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель,
потребовать расторжения договора и возмещения убытков).
Если в договоре не предусмотрены случаи его одностороннего расторжения, то действуют нормы ст. 619–620 ГК РФ, рассчитанные на досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и арендатора, а также
общие нормы о расто-
ржении договора, предусмотренные ст. 450–453 ГК РФ.
Содержание договора
Обязанности лизингодателя
1. Приобрести в ходе реализации лизинговой сделки в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить его в качестве предмета лизинга лизингополучателю.
11
При несогласии лизингополучателя с такими действиями лизингодателя, он
имеет право обратиться в арбитражный суд, который в соответствии со ст. 90 и 91
АПК РФ может приостановить взыскание платежа в бесспорном порядке до рассмотрения дела судом по существу.
14 15
2. Известить продавца о том, что приобретаемое у него имущество предназначено для передачи в аренду по договору лизинга, и указать, кому именно он должен его передать.
3. Передать предмет лизинга вместе со всеми его принадлежностями и документами (если иное не предусмотрено договором) во временное владение и пользование. Гарантировать
зингополучателю право пользования предметом лизинга.
4. Нести, если иное не предусмотрено договором, риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи
предмета лизинга и связанные с этим убытки, если продавец был
избран лизингодателем.
5. Нести ответственность за недостатки переданного во временное владение или в пользование по договору оперативного
лизинга имущества, полностью или частично препятствующие
пользованию этим имуществом.
6. Осуществлять капитальный ремонт предмета лизинга
(если иное не предусмотрено договором).
7. Предупредить лизингополучателя о всех правах третьих
лиц на предмет лизинга.
Права лизингодателя
1. Требовать внесения лизинговых платежей в соответствии
с условиями договора.
2. Требовать внесения платежей за время просрочки в пользовании предметом лизинга и возмещения убытков в части, не
покрытой указанными платежами.
3. Распоряжаться предметом лизинга (в соответствии с правом собственности) в рамках, оговоренных в договоре.
4. Проверять, как используется предмет лизинга.
5. Требовать досрочного расторжения договора лизинга
и возврата в разумный срок лизингового имущества в случаях,
предусмотренных законом и договором лизинга.
ли-
Обязанности лизингополучателя
1. Принять предмет лизинга и использовать его в соответствии с условиями договора.
2. Испросить письменное согласие лизингодателя на переуступку прав пользования предметом лизинга третьему лицу; на
передачу в залог предмета лизинга; на внесение в предмет лизинга неотделимых улучшений.
3. Возместить лизингодателю его инвестиционные затраты
и выплатить ему вознаграждение.
4. По окончании срока действия договора возвратить предмет лизинга в состоянии, в котором
он был получен, с учетом из-
носа, обусловленного договором.
5. Осуществлять техническое обслуживание предмета лизинга, его средний и текущий ремонт (если иное не предусмотрено договором).
6. Нести ответственность за несохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, порчей и т. д. (если иное не предусмотрено договором)12.
7. Застраховать свою ответственность вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом, если это предусмотрено законом.
8. Обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ
к финансовым документам и предмету лизинга.
9. Предоставлять лизингодателю информацию, необходимую для осуществления лизингодателем финансового контроля.
Права лизингополучателя
1. Выбирать необходимое ему в качестве предмета лизинга
имущество и продавца этого имущества, если иное не предусмотрено договором.
2. Требовать предоставления предмета лизинга и дополнительных услуг в соответствии с заключенным договором.
3. Предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству лизингового имущества.
12
Статья 22 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» говорит о том, что за
ошибки при монтаже оборудования ответственность несет лизингополучатель. Как
представляется, это требование закона не оправданно, так как монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается или лизингодатель, или продавец.
16 17
4. Пользоваться имуществом в течение установленного до-
говором срока.
Ответственность за нарушение условий договора
Закон о лизинге не предусматривает специальных мер ответственности за нарушение условий договора лизинга, кроме одной. В ст. 13 указанного Закона лизингодателю в случае
ущественного нарушения условий договора предоставлено право безакцептного списания суммы задолженности со счета ли
зингополучателя, а также досрочного расторжения договора
и возврата предмета лизинга. Отсюда следует, что стороны вправе включить соответствующие положения об ответственности
в текст договора при его заключении по своему усмотрению.
В противном случае они вправе рассчитывать только на возмещение понесенного ущерба, но такой ущерб заинтересованная
сторона должна доказать.
При решении вопроса об ответственности за нарушение обязанности по внесению лизинговых платежей необходимо учитывать п. 3 ст. 28 Закона о лизинге, который содержит норму, что
обязанность по оплате лизинговых платежей наступает с момента начала использования предмета лизинга лизингополучателем.
Это означает, что если лизингополучателю передано имущество,
не пригодное к использованию, он вправе не производить лизинговые платежи до устранения имеющихся в нем недостатков.
-
1.3. Договор участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве – это соглашение, в силу которого одна сторона ( застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом
и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять
объект долевого строительства многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости при наличии разрешения на ввод
его в эксплуатацию.
Договор регламентирует Федеральный закон от 30 декабря
2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон).
Особенности договора
Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Существенными условиями договора являются предмет,
срок передачи застройщиком объекта долевого
строительства
участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Предмет договора – это определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии
с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта
недвижимости.
Применительно к квартире в многоквартирном доме необходимо иметь в виду следующее. Поскольку при заключении договора, как правило, дом только начинает строиться
и квартиры, подлежащей передаче дольщику по договору долевого участия в строительстве, еще нет, возникают сложности
с грамотным описанием предмета договора. Зачастую строительные компании ограничиваются присво
ением квартире строительного номера, указанием на количество комнат и их метраж.
Этого недостаточно. Целесообразно указать строительные оси,
в которых находится данная квартира, и сделать ссылку на план
типового этажа с приложением его в качестве неотъемлемой части
договора. На плане этажа необходимо отметить соответствующую квартиру. В этом случае не
будет затруднений при опреде-
лении жилого помещения, подлежащего передаче.
Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Если строительство (создание) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено
в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем
18 19
за два месяца до
участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта
долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом
Российской Федерации (ст. 6 Закона о долевом строительстве).
Цена договора может быть выражена в твердой
подлежащей пересмотру, либо поставлена в зависимость от
каких-либо условий.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены
договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка
внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении
договора в судебном порядке.
В случае, если цена договора должна производиться
участником долевого строительства путем внесения платежей
в предусмотренный договором период, то нарушение срока
внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два
месяца, также является основанием для предъявления
щиком требования о расторжении договора в судебном порядке
(ст. 5 Закона о долевом строительстве).
Застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество
которой соответствует условиям договора либо, при отсутствии
или неполноте условий такого договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок
быть менее 5 лет со дня передачи предмета договора дольщику.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке может расторгнуть договор в следующих случаях (ст. 9 Закона
о долевом строительстве):
• неисполнение застройщиком обязательства по передаче
объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи
истечения указанного срока обязан направить
сумме, не
застрой-
на квартиру устанавливается договором и не может
такого объекта на два месяца;
• неисполнение застройщиком требований участника долевого строительства в связи с непригодностью построенного объекта для использования;
• существенное нарушение требований к качеству объекта
долевого строительства;
• прекращение срока действия поручительства, который
должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику строительства;
• в иных случаях, установленных федеральным законом или
договором.
В судебном порядке договор может быть расторгнут в случае:
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при
наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что
в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
•существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера предмета договора;
•изменения назначения общего имущества и (или) нежилых
помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
•в иных случаях, установленных федеральным законом или
договором.
В целях защиты прав участников долевого строительства
с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок или, соответственно,
залога права аренды на него, если участок находится в аренде.
Причем залогом обеспечивается как возврат денежных средств,
внесенных участником долевого строительства, так и возмещение
ему убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания участником долевого строительства передаточного акта на квартиру.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему денежные средства, уплаченные им в счет цены договора,
а также уплатить проценты на эту сумму за пользование
20 21
указанны-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]