Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 291
Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого товарищества, считаются
погашенными. Погашенными считаются также требования
кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если
кредитор не обращался с иском в суд, а также требования,
в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.
Товарищества собственников жилья могут прекращать
свою деятельность путем реорганизации. Общее собрание
членов товарищества
вправе произвести слияние с другим
аналогичным товариществом либо присоединение к нему
или провести преобразование товарищества.
Слияние происходит, когда два, три или более товарищества решили организовать одно. Такие организации
иногда называют объединенными товариществами. На основании ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ
собственников жилья
для совместного управления общим
имуществом в многоквартирных домах.
Присоединение возможно, когда одно товарищество
присоединяется к другому, как правило, более крупному
или ранее организованному.
И слияние, и присоединение происходят в целях более
оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях происходит правопреемственность, т.е. переход прав и обязанностей прекратившего
свою деятельность товарищества, в первом случае –
к вновь возникшему товариществу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором случае – к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство происходит на основании передаточного акта.
Возможность преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный
кооператив, предусмотренная в ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, как
81
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
представляется, противоречит и здравому смыслу, и законодательству. Граждане – члены товарищества собственников жилья уже являются собственниками жилых помещений, а в кооперативах, как известно, собственниками
жилых помещений являются кооперативы.
Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного
товарищества в отношении всех его кредиторов и должников,
включая и обязательства, оспариваемые сторонами.
Передаточный акт утверждается общим собранием товарищества и представляется вместе с учредительными
документами в налоговые органы для государственной
регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы уже существующих юридических лиц.
Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в
них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного товарищества влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
ГК РФ (ст. 60) устанавливает гарантии прав кредиторов
при реорганизации юридического лица, в том числе товарищества собственников жилья.
Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об
этом кредиторов реорганизуемого товарищества. При этом
кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного
исполнения обязательства, должником по которому является это товарищество.
11. Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ
следует, что членами товарищества собственников жилья
могут быть три категории лиц.
82
Статья 291
Во-первых, граждане – собственники жилых и нежилых
помещений в многоквартирных домах и соответственно
недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных
законом, совершение действий от имени несовершеннолетних
членов товарищества собственников жилья произ-
водится с согласия органов опеки и попечительства.
Во-вторых, юридические лица, которым:
– жилые или нежилые помещения в многоквартирных
домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
– жилые или нежилые помещения в многоквартирных
домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве
хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на
праве оперативного управления (казенные предприятия,
а также учреждения).
В-третьих, публичные образования (муниципалитеты,
субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
На практике довольно
но жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности
часто встречаются случаи, когда од-
1
либо когда помещения в квартире
принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступ-
1
О праве общей собственности на жилое помещение см. комментарий к
ст. 289 ГК РФ.
83
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждое из
указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена
товарищества пропорционально его доле в праве на данное
жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их
интересы в товариществе собственников жилья.
В случаях
прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения
данного помещения или по иным основаниям членство в
товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.
При реорганизации юридического лица – члена товарищества либо смерти гражданина – члена товарищества
правопреемники (
наследники) могут вступить в товарище-
ство по решению общего собрания его членов.
В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления
о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в
многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие
помещения в этом доме,
вправе стать членами товарищества после возникновения у
них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента
подачи заявления о выходе из членов товарищества или с
момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
12. Члены товарищества собственников жилья обладают
достаточно
широким кругом прав и несут целый ряд обя-
занностей.
84
Статья 291
Основные права и обязанности членов товарищества
определены в ЖК РФ и в уставах конкретных товариществ.
Члены товарищества имеют право:
– самостоятельно, без согласования с другими собст-
венниками, распоряжаться своей собственностью;
– использовать общее имущество в соответствии с его
назначением и с учетом требований устава;
– участвовать в деятельности товарищества как лично,
так и
через своего представителя;
– избирать и быть избранными в органы управления и
контроля товарищества;
– вносить предложения по совершенствованию дея-
тельности товарищества, устранению недостатков в работе
его органов.
Члены товарищества собственников жилья обязаны:
– соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава това-
рищества;
– соблюдать технические, противопожарные и санитар-
ные правила содержания
дома, жилого помещения и при-
домовой территории;
– принимать участие в расходах и обеспечивать уплату
взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со
строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома,
пропорционально размеру приходящейся на них доли в
общей собственности, своевременно вносить платежи за
коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы
в размере, утвержденном общим собранием членов то-
варищества.
В уставах многих товариществ указывается на то, что
собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домо-
85
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
владельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений
вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе
содержится ограничение, которое нарушает права и законные интересы членов
товарищества, то конечно же устав в
этой части будет недействительным.
86
Статья 292
Статья 292
Статья 292. Права членов семьи собственников
жилого помещения
1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования
этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным
законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности
члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем
ему жилом помещении, несут солидарную с собственником
ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым
помещением.
2. Переход права собственности на жилой дом или квар-
тиру к другому лицу является основанием для прекращения
права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут
требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая
собственника помещения.
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают
находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся
без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые
законом интересы указанных лиц, допускается с согласия
органа опеки
и попечительства.
1. В отношениях, складывающихся при осуществлении
гражданами правомочий владения, пользования и распо-
87
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками
жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.
В соответствии с комментируемой статьей члены семьи
собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом
помещении, имеют право пользования этим помещением на
условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые
имели некоторое
законодательное отражение в ч. 2 ст. 127
ЖК РСФСР 1983 г., пошел вперед, предусмотрев комментируемую норму, которая оставалась и, по всей видимости,
будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии, причем не только среди представителей юридического сообщества.
Дело в том, что первоначально переход права собствен-
ности на жилое помещение к другому
лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Более того,
члены семьи собственника жилого помещения продолжали
самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении
для членов семьи собственника абсолютного вещного права,
которому соответствовала обязанность других лиц, включая
собственника жилища, не препятствовать
им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение, в литературе
указывали на то, что в случае возникновения препятствий
при осуществлении данного права со стороны третьих лиц
либо собственника жилого помещения пользователи могут
требовать устранения нарушений их прав.
Не известное в таком виде как зарубежной, так и (до не-
давнего времени) отечественной правовой
системе рас-
сматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, «как
88
Статья 292
бы «обременяло» такую недвижимость, в принципе следуя
ее судьбе, что сближало его с вещными правами»
1
. Нельзя
не обратить внимание на то, что ст. 216 ГК РФ, перечисляющая вещные права, не упоминает такого вида вещных
прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе
с тем названная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права,
изложенные
в п. 3 и 4 указанной статьи (право следования
и абсолютная защита).
Причина введения такого вещного права именно в данном виде, полагаем, состояла из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.
С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом
отношения между гражданином – собственником жилого
помещения и проживающими с
ним гражданами не на
основе договора, а на основе личных отношений. Такое
проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового регулирования может привести
к весьма отрицательным последствиям, причем в рассматриваемом случае – к потере
единственного жилища.
Как следует из части первой ГК РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имел самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последст-
1
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Фе-
дерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995.
С. 262.
89
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
виями. С принятием в 2004 г. ЖК РФ были внесены поправки и в комментируемую статью, изменяющие ее содержание
применительно к праву собственников жилых помещений и
праву членов семьи собственников жилых помещений.
2. Для анализа отношений, закрепленных в комментируемой статье, следует определить круг субъектов данного
права, обозначенных в указанной норме и именуемых «
члены семьи собственника жилого помещения». В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим
собственником в принадлежащем ему жилом помещении
его супруг, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях
иные граждане могут быть признаны
членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Полагаем, что пользователей жилых помещений, вселившихся и проживающих на основании комментируемой
статьи, условно можно разделить на четыре группы лиц.
Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее
хозяйство.
Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого
помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с
собственником в одном жилище, но с некоторого времени
не являющиеся членами его семьи.
В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого
помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в
жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями
помещения, к другому лицу.
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]