Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 683
Статья 683
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок,
не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на
срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи
677, статьями 680,
684–686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего
Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
1. В отличие от договора социального найма (см. ст. 672
ГК РФ и комментарий к ней) договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором.
2. Комментируемая статья устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный – до одного
года и долгосрочный
– от одного года до пяти лет. При
этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет.
3. Применительно к краткосрочному договору найма
жилого помещения п. 2 комментируемой статьи содержит
целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным
договором.
При заключении краткосрочного договора закон не
предполагает включение в текст
соглашения иных, кроме
нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматривается возможность разрешения проживания временных
жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по
договору поднайма.
У нанимателя по краткосрочному договору нет пре-
имущественного права на заключение договора на новый
171
Глава 35. Наем жилого помещения
срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения
прекращает свое действие.
4. На практике встречаются случаи заключения таких
договоров без указания срока, но с привязкой к какомунибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает
работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации
договор должен считаться заключен-
ным на пять лет.
172
Статья 684
Статья 684
Статья 684. Преимущественное право нанимателя
на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения
наниматель имеет преимущественное право на заключение
договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора
найма жилого помещения наймодатель должен предложить
нанимателю заключить договор на тех же или иных
условиях
либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года
жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой
обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на
тот же срок.
При согласовании
условий договора наниматель не вправе
требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в
связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение
года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим
лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
1. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя, в особенности нанимателя, комментируемая статья устанавливает преимущественное право
нанимателя на заключение договора
на новый срок и про-
173
Глава 35. Наем жилого помещения
цедуру реализации данного права. Следует иметь в виду,
что данная возможность есть только у нанимателей, заключивших договор на срок более года (см. ст. 683 ГК РФ
и комментарий к ней).
2. Для соблюдения указанного в комментируемой статье
права нанимателя наймодателю необходимо не позднее чем
за три месяца до истечения срока найма жилого
помещения
предложить нанимателю заключить договор на тех же или
иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения
числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору
найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года
(например, решил проживать в жилом помещении сам или
произвести ремонт), он обязан предупредить нанимателя
об отказе от продления договора. Если же наймодатель
не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом
не отказался от продления соглашения, договор считается
продленным на тех же условиях и на тот же срок.
3. Если наймодатель отказался от продления
договора в
связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем
заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
174
Статья 685
Статья 685
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с
согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое
им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель
не приобретает самостоятельного права пользования жилым
помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть за-
ключен
при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является воз-
мездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может
превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого
помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма
жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
1. Комментируемой статьей регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в
пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора
являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма
заключается с согласия наймодателя. Для
сдачи жилья,
предоставленного по договору социального найма, также
требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76
ЖК РФ).
175
Глава 35. Наем жилого помещения
2. В п. 2 комментируемой статьи указывается на то, что
заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой
площади на одного человека. Учитывая, что законодатель не
регламентировал «норму площади на одного человека», полагаем, что формулировка, изложенная в ч. 1 ст. 76 ЖК РФ
применительно к договору социального найма, по аналогии
может применяться и к договору коммерческого найма.
В частности, во втором предложении ч. 1 ст. 76 указывается,
что «договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен
при условии, если после его заключения общая площадь
соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммуналь
ной квартире – не менее нормы предоставления».
3. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.
4. Срок договора поднайма обусловлен сроком действия
договора найма жилого помещения и соответственно прекращает свое действие при прекращении основного договора (договора найма).
5. Поднаниматели
жилого помещения (независимо от
того, по договору коммерческого или социального найма)
не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.
-
176
Статья 686
Статья 686
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма
жилого помещения
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из
жилого
помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно
проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию
между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся
сонанимателями.
1. Комментируемая статья предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в
свя-
зи с заменой нанимателя.
2. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях:
– выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Ос-
тавшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;
– когда по соглашению всех проживающих в жилом
помещении обязанности нанимателя принимает на себя
один из дееспособных граждан, проживающих в
данном
жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;
– смерти нанимателя, когда по соглашению всех прожи-
вающих в жилом помещении определяется наниматель –
177
Глава 35. Наем жилого помещения
один из дееспособных граждан, проживающих в данном
жилом помещении.
3. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ и соответствующий комментарий).
4. Не следует путать замену нанимателя в договоре
най-
ма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81
ЖК РФ, где закреплено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого
помещения на другое – меньшего размера
1
.
1
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 422–
427 (автор соответствующего комментария – Е.С. Гетман).
178
Статья 687
Статья 687
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия дру-
гих граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время
расторгнуть договор найма с письменным предупреждением
наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторг-
нут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы
за жилое помещение за
шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения
платы более двух раз по истечении установленного договором
срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем
или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен
срок
не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого
помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет
всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному
обращению наймодателя принимает решение о расторжении
договора найма жилого помещения. При этом по
просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут
в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоян-
ного проживания, а также в случае его
аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законода-
тельством.
179
Глава 35. Наем жилого помещения
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое
помещение не по назначению либо систематически нарушают
права и интересы соседей, наймодатель может предупредить
нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых
он отвечает, после предупреждения продолжают использовать
жилое помещение не по
назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае
применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым
пункта 2 настоящей статьи.
1. Комментируемая статья регламентирует расторжение
договора коммерческого найма (о расторжении договора
социального найма см. комментарий к ст. 672 ГК РФ).
2. В соответствии с п
. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение до-
говора возможно по взаимному согласию сторон.
В комментируемой статье устанавливается правило, по
которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время
расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Мотивы, которыми руководствуются наниматель и проживающие
с ним граждане,
правового значения не имеют. Они вправе вообще ничего
не объяснять: предупредили о расторжении договора, и
этого достаточно.
При наличии спора договор найма расторгается в су-
дебном порядке.
3. По требованию наймодателя договор найма жилого
помещения может быть расторгнут в случае невнесения
нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев.
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]