Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 677
ным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает
в равных долях на остальных сонанимателей.
Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного
требования одного из сонанимателей.
При неисполнении наймодателем своих
обязательств
любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику
требование в полном объеме. До предъявления требования
одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.
Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.
Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся
другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений
между ними.
151
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 678
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое
помещение. Если договором не установлено иное, наниматель
обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого
помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК
РФ (см. указанную статью и комментарий к ней) и ст. 17
ЖК РФ
1
устанавливается обязанность нанимателя исполь-
зовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность
жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя
переустройство и перепланировку жилого помещения (см.
комментарий к ст. 289 ГК РФ).
2. К обязанностям нанимателя относится своевременное
внесение оплаты за жилое помещение. При этом, если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно и своевременно вносить коммунальные платежи
(см. ст. 681 ГК РФ и комментарий к ней).
О плате за жилое помещение см. ст. 682 ГК РФ и ком-
ментарий к ней.
1
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Фе-
дерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 112–117.
152
Статья 679
Статья 679
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих
с нанимателем
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с
нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме
общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
1. О правовом положении граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, занимаемом
по договору коммерческого найма, см. ст. 677 ГК РФ и комментарий к ней.
2. Вселение в жилое помещение, в котором проживают
граждане по договору коммерческого
найма, возможно по
инициативе любого совершеннолетнего гражданина, проживающего в данном жилом помещении. При этом неважно, наниматель это или постоянно проживающий с ним
гражданин. В данном случае важнее согласие всех сторон
договора, т.е. наймодателя и нанимателя, а также всех постоянно проживающих с ним граждан. Кроме того, в комментируемой
статье указывается на необходимость соблюдения «требований законодательства о норме общей площади жилых помещений на одного человека». Вместе с тем
обращаем внимание на то, что в действующем гражданском
и жилищном законодательстве такой нормы общей площади не существует. Есть нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма, норма постановки
153
Глава 35. Наем жилого помещения
на учет. Наверное, речь может идти о норме постановки
на учет, ниже которой гражданин, являясь малоимущим,
может стать нуждающимся, т.е. если в г. Энске постановочная норма – 10 квадратных метров общей площади, то
при вселении граждан, постоянно проживающих с нанимателем, общая площадь на каждого из проживающих (наниматель, постоянно проживающие
плюс вселенные)
должна быть не менее 10 квадратных метров.
3. Необходимо отметить, что несовершеннолетние дети
нанимателя или несовершеннолетние дети граждан, постоянно проживающих с нанимателем, вселяются без чьеголибо согласия и без соблюдения нормативов.
154
Статья 680
Статья 680
Статья 680. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие,
по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов
при условии несоблюдения требований законодательства о
норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Срок
проживания временных жильцов не может превышать
шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом
пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение
по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым
гражданином, постоянно с ним проживающим.
1. Комментируемая статья регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их
взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить
безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом такое право ограничено сроком до шести
месяцев и соблюдением требований законодательства о
норме жилой
площади на одного человека (см. коммента-
рий к ст. 679 ГК РФ).
Обращаем внимание на то, что наймодатель уведомляется (согласие его не требуется) о проживании временных
жильцов.
155
Глава 35. Наем жилого помещения
2. У временных пользователей жилых помещений нет
самостоятельного права на жилое помещение. Соответственно ответственность за действия временных жильцов
перед наймодателем за ненадлежащее использование жилого помещения несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях когда срок не оговаривался, освобождение
жилья должно произойти не позднее семи дней со дня
предъявления соответствующего требования нанимателем
или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).
156
Статья 681
Статья 681
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения яв-
ляется обязанностью нанимателя, если иное не установлено
договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения
является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится
сданное внаем жилое
помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
1. Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут
наниматель – за текущий ремонт и наймодатель – за капитальный. При этом, если для договора социального
найма
эти правила являются императивными (ст. 65 и 67 ЖК
РФ), то для договора коммерческого найма данное правило
может быть изменено договором.
Текущий ремонт возможен как во всем жилом помещении, так и в его частях, комнатах, кухне, коридоре и т.п.
Проведение работ по текущему ремонту устраняет, как
правило, неконструктивные (незначительные) повреждения (
покраска, смена обоев, электропроводки и т.д. и т.п.)
Периодичность и время проведения текущего ремонта определяет наниматель исходя из своих интересов, потребностей и возможностей, поэтому в большинстве случаев текущий ремонт является обязанностью нанимателей.
В отличие от текущего капитальный ремонт направлен
в первую очередь на восстановление конструкций и
основ-
157
Глава 35. Наем жилого помещения
ного оборудования, в связи с чем проводится, как правило,
во всем здании (жилом или многоквартирном доме). Поэтому, особенно когда речь идет о многоквартирном доме,
в большинстве случаев капитальный ремонт является обязанностью наймодателей.
Любой ремонт направлен (или должен быть направлен)
на улучшение потребительских качеств жилого помещения, а если
дом является многоквартирным, – то и потре-
бительских качеств объектов общего пользования.
2. Что касается переоборудования, то полагаем, что
данный процесс имеет отношение к ремонту, хотя и косвенное: после переоборудования, очевидно, без ремонта не
обойтись. О переоборудовании и переустройстве жилого
помещения см. ст. 289 ГК РФ. Важно отметить, что в таком
случае изменяется предмет,
а значит, и сам договор, соот-
ветственно требуется согласие сторон договора.
158
Статья 682
Статья 682
Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по
соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое по
мещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого
помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата
должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
-
1. В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК
РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом
на основании ч. 2 этой же статьи обязанность по внесению
платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения как по договору социального найма, так и по договору
коммерческого найма
с момента заключения такого договора.
2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предлагается в зависимости от формы использования жилого помещения.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору
коммерческого найма жилого помещения государствен
159
-
Глава 35. Наем жилого помещения
ного или муниципального жилищного фонда, и включает в
себя плату за:
– пользование жилым помещением (плата за наем);
– содержание и ремонт жилого помещения, включаю-
щую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный
ремонт общего имущества
в многоквартирном доме прово-
дится за счет собственника жилищного фонда;
– коммунальные услуги.
Необходимо обратить внимание на то, что для всех нанимателей плата за коммунальные услуги включает в себя плату за
холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа
в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том
числе поставки
твердого топлива при наличии печного отопления).
3. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании ст. 155 ЖК РФ осуществляется
ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором
управления многоквартирным домом. При этом такая плата вносится на основании платежных документов
, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за
истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
4. Наниматели жилых помещений по договорам социального найма и коммерческого найма жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда
вносят плату за пользование жилым помещением (плату за
наем) наймодателю этого жилого помещения
.
Наниматели, проживающие в многоквартирном доме,
управление которым осуществляется управляющей органи-
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]