Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 673
ступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться
гл. 34 «Аренда» ГК РФ.
Неизолированное жилое помещение (смежная комната)
либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора найма жилого помещения.
Из сказанного можно сделать вывод, что объектами
договора найма жилого помещения могут выступать жилые
дома
, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также
изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.
3. В отличие от договора социального найма, где размер
предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади),
площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем,
определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не
устанавливает. Так, в законе
переходного периода – Законе РФ от 24 декабря 1992 г.
№ 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» –
неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без
ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).
4. По сравнению с аналогичными отношениями в «одноквартирных» жилых домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку
объектами
права здесь выступают не только жилые помещения, но и
иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это
правило получило закрепление в ст. 290 ГК РФ. К такому
имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (см. ст
. 290 ГК РФ и коммен-
тарий к ней).
141
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 674
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письмен-
ной форме.
1. Комментируемая статья предусматривает письменную форму как договора социального найма, так и договора коммерческого найма жилого помещения. На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме
может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит
от стороны по договору (применительно к форме договора
социального найма см. также комментарий к ст. 672
ГК РФ).
Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной
формы совершения
договора найма жилого помещения
не влечет его недействительности. Данное обстоятельство
согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны договора права
ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить
письменные и иные доказательства. Полагаем, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем
социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном
случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).
142
Статья 674
2. Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части прав, возникающих из сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не подлежат государственной
регистрации.
143
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 675
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения
при переходе права собственности на жилое
помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору
найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
1. Стабильность отношений в жилищной сфере –
важная
составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного
периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности,
хозяйственного ведения или оперативного управления. Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя
или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688
ГК РФ и
комментарий к ней).
2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц
в обязательстве применительно к договору найма жилого
помещения. Общее правило содержится в п. 1 ст. 382 ГК
РФ: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу
по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу
на основании закона.
В случае отчуждения собственником (обладателем права
хозяйственного ведения либо оперативного управления)
жилого помещения приобретатель становится наймодателем
до окончания срока договора на тех же условиях, что и пре-
144
Статья 675
дыдущий собственник. Данное правило действует как для
договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (для социального найма срок договора остается
бессрочным, для коммерческого – до окончания срока).
3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии
со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет
право на защиту своего
владения.
145
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 676
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное
жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую экс-
плуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем
жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных
услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества
многоквартирного дома и устройств
для оказания коммуналь-
ных услуг, находящихся в жилом помещении.
1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по
договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах.
К общим
нормам относятся: во-первых, регулирование
обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для
проживания; во-вторых, положение о том, что если иное
не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК РФ и комментарий к ней).
2. Для
наймодателей жилых помещений, находящихся в
многоквартирных домах, устанавливается обязанность
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в
котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за
146
Статья 676
плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома
и устройств, находящихся в жилом помещении.
3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом
в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК
РФ и комментарий к
ней).
Переоборудование дома, в котором находится сданное
внаем жилое помещение, если такое переоборудование
существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см.
ст. 681 ГК РФ и комментарий к ней).
4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована
и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по
договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем
жилого помещения, общего имущества в многоквартирном
доме и устройств, находящихся в жилом помещении и
предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель
по своему выбору вправе потребовать
уменьшения платы за пользование занимаемым жилым
помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в
многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
147
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 677
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие
вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения
может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно
проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.
При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих
граждан производится в соответствии с правилами статьи 679
настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно
проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем
за действия граждан, постоянно проживающих совместно с
ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимате
лем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем
договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в
жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
-
1. Глава 35 вообще и комментируемая статья в частности регламентируют договор найма жилого помещения,
где нанимателем может
быть только гражданин. Соответственно не могут быть нанимателями юридические лица
или публичные образования. Они могут заключать по по-
148
Статья 677
воду жилого помещения договор аренды или другие соглашения.
2. Как указывалось в комментарии к ст. 671 ГК РФ,
коммерческий наем появился с 1 марта 1996 г., т.е. с вступлением в действие части второй ГК РФ; до этого к схожим
отношениям применялся термин «аренда жилого помещения», соответственно наряду с гражданином – арендатором жилья в жилом помещении имели право проживать
члены семьи арендатора
1
.
Комментируемая статья ввела новую категорию лиц,
участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма. Наряду с нанимателем пользователями жилого помещения могут быть лица, постоянно с ним проживающие, а также
сонаниматели.
3. В отличие от законодательства прошлых лет ГК РФ
исходит из того, что при коммерческом найме у
соответствующего нанимателя может и не быть семейных или родственных отношений с проживающими с ним гражданами.
Все существенные условия договора, включая круг лиц,
проживающих в нанимаемом помещении, определяются
только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих или вселенные в качестве
таковых (см. ст. 679 ГК РФ и комментарий
к ней), имеют
равные с нанимателем права по пользованию жилым по-
1
См. ст. 132, 133 ЖК РСФСР и комментарий к ним в кн.: Коммента-
рий к Жилищному кодексу РСФСР / Под ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект, 2004. С. 325–327; ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и комментарий к ней в кн.: Басин Е.В., Гонгало Б.М.,
Крашенинников П.В., Шамузафаров
ки России: Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной
политики». М.: ЦБНТИ Госстроя, 1993. С. 119–125.
А.Ш. Современная жилищная полити-
149
Глава 35. Наем жилого помещения
мещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить
и как сонаниматели. В данном случае проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающая из договора
коммерческого найма.
В таком договоре, с одной стороны, выступает
наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве
хозяйственного ведения либо оперативного управления,
а с другой стороны, – наниматель – два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями
и несут солидарную ответственность перед наймодателем.
В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель
вправе требовать
исполнения обязанностей, в том числе и
по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников
совместно, так и от любого из них в отдельности, притом
как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не
получил всю сумму долга от одного из сонанимателейдолжников, то он имеет право требовать недополученное
от остальных. Сонаниматели остаются
обязанными до тех
пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей
перед наймодателем по оплате жилого помещения.
В тех случаях, когда иное не установлено соглашением
между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с
которыми:
во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к осталь-
150
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]