Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 288
– купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
– приобретения в порядке наследования и по другим
законным основаниям.
3. Общие пределы осуществления права собственности,
относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209
ГК РФ, где кроме прочего говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и
ох-
раняемых законом интересов других лиц.
К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести ограничения,
относящиеся к осуществлению прав на земельный участок
как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает
строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их
в пользование.
Специального упоминания заслуживают ограничения,
непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности
в отношении любого имущества, исходит из принципа
«можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения,
связанные с недвижимостью в жилищной сфере
, этот
принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо
указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать
права и охраняемые действующим законодательством
интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве
правах и
интересах субъектов гражданского права. К таким преде-
11
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
лам законодатель относит возможность использования
жилья.
Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии с комментируемой статьей жилые помещения предназначаются для
проживания граждан; гражданин – собственник жилого помещения – может использовать его для личного проживания и проживания членов
его семьи. Жилые помещения
могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение
в жилых домах промышленных производств не допускается.
Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного
проживания граждан. Предоставление помещений для нужд
промышленного характера запрещается.
Из установленного законом
целевого назначения жилища следует, что недопустимо встречающееся на практике
размещение в жилых помещениях торговых предприятий,
офисов юридических лиц, производственных мощностей.
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование
жилого помещения для осуществления профессиональной
деятельности или индивидуальной предпринимательской
деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права
и законные
интересы других граждан, а также требования, которым
должно отвечать жилое помещение.
К пределам осуществления прав на жилые помещения
следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарногигиенических требований, строительных норм и правил,
противопожарных и иных норм, необходимых для нор-
12
Статья 288
мальной эксплуатации как данного жилого помещения,
так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель
или любой другой пользователь жилья в многоквартирном
доме не вправе без разрешения соответствующих органов
перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное
отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве
крайней меры к собственнику за
бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, согласно ст. 293 ГК РФ, может быть применена санкция о прекращении права собственности (см. ст. 293 ГК РФ и комментарий к ней).
4. Условия перевода жилого помещения в нежилое и
нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на
осуществление таких процедур устанавливаются ст
. 22
ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается,
если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым
помещениям, или отсутствует техническая возможность
оборудовать такой доступ, когда переводимое помещение
является частью жилого помещения либо используется
собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,
а также
если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое
помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или
выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение,
не являются жилыми.
13
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:
во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения
в жилое осуществляется органом местного само-
управления.
В целях такого перевода собственник соответствующего
помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на переводимое по-
мещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
– план переводимого помещения с его
техническим опи-
санием (в случае, если переводимое помещение является
жилым, – технический паспорт такого помещения);
– поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или)
перепланировка требуются для обеспечения использования
такого
помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом,
осуществляющим перевод помещений.
14
Статья 288
Важно отметить, что данный перечень является исчер-
пывающим.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения
соответствующего заявления и иных представленных не
позднее чем через 45 дней со дня представления указанных
документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три
рабочих дня со дня принятия решения
выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении,
заявителю документ, подтверждающий принятие того или
иного решения
1
. Орган, осуществляющий перевод поме-
щений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих
к помещению, в отношении которого принято указанное
решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и
(или) перепланировки переводимого помещения, и (или)
иных работ для обеспечения использования такого помещения
в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При
этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если
для такого использования не требуется проведение его переустройства
1
Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утвер-
ждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение (Собрание законодательства РФ. 2005.
№ 22. Ст. 2126).
, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
15
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых
возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое
или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в
случаях:
1) непредставления указанных выше документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта
переустройства и (или) пере-
планировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или
направляется заявителю не позднее чем через три рабочих
дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое
решение должно содержать основания отказа.
5.
Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким – на праве
общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и
муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в
них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким
гражданам; широко распространены случаи совместного
приобретения гражданами того или иного жилья.
У супругов при отсутствии брачного контракта возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
16
Статья 288
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в
праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается
долевой. При этом существенным отличием современного
законодательства от законодательства, действовавшего до
1 января 1995 г., является то, что совместная собственность
(без выделения долей) возможна только в случаях, установ-
ленных федеральным законом (собственность супругов,
членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом)
1
. Дело в том, что в целом ряде зако-
нов, регламентирующих жилищные отношения, которые
приняты в последние годы, предусматривалось возникновение права общей совместной собственности у лиц по договору (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации», ст. 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и некоторые другие
законодательные акты), что конечно же нарушало существо
совместной собственности и, самое главное, делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и
обязанностей от имени всех собственников и др.).
Рассматривая случаи возникновения общей совместной
собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в
1
Статья 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садо-
водческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.
17
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
литературе и на практике данные положения законодательства не всегда трактуются однозначно. Особенно много
проблем было до внесения изменений в ст. 2 Закона РФ
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», т.е. до 31 мая 2001 г.
1
, когда двойственное толкование
было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность проживающих
вместе граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это – третья возможность
образования совместной собственности (наряду с об-
разованием собственности супругов и членов крестьянского
(фермерского) хозяйства)
2
.
Представляется, что при тщательном анализе норм ГК
РФ и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» обращает на себя внимание положение ст. 2 указанного Закона даже в первоначальной
редакции, где указывалось, что «жилые помещения передаются в общую собственность» и в скобках – «совместную и долевую», т.е. речь и
шла, и идет о договоре между
приватизационными органами и гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или
муниципального жилищного фонда, о приобретении в собственность жилого помещения. Следует еще раз подчеркнуть – речь идет о договоре, между тем ГК РФ говорит о
1
Речь идет о Федеральном законе «О внесении изменений и допол-
нений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»».
2
См., например: Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского
гражданского права: Учебное пособие. М.: Зерцало; ТЕИС, 1995. С. 78.
18
Статья 288
случаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Конечно же приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но только в случаях,
когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства
1
.
Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о
самостоятельном виде совместной собственности на жилое
помещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно – на практике
не будет споров, особенно при определении наследственной
массы умершего участника совместной собственности, который не являлся
супругом или членом крестьянского
(фермерского) хозяйства.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются
по соглашению всех сособственников, а при отсутствии
такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли
в общей собственности.
Следует иметь в виду,
что продажа и мена2 доли в общей
собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение
такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой
1
Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права: Способы
их защиты (комментарии к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации, 1996. С. 32.
2
С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное
право покупки применяется при отчуждении доли по договору мены (п. 5
ст. 250 ГК РФ).
19
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности
откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение
месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою
долю любому лицу
. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник
долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности
на недвижимость, в том
числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля
1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в
случае государственной регистрации права на долю в общей
долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны
других собственников должны были
прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые необходимо было оформлять каждому сособственнику в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверить. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан
приостановить государственную регистрацию на два месяца
и в трехдневный срок направить извещение о
приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение
указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную реги-
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]