Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 289
По общему правилу, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности
либо предоставляется право аренды на соответствующий
земельный участок.
Имеют место случаи, когда продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом. При этом покупатель приобретает
право пользования
соответствующей частью земельного
участка на тех же условиях, на которых пользовался землей
продавец дома.
5. Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они
могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных
актов так
называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от
4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»
впервые было установлено исключение из общего запрета
на приобретение в собственность гражданами комнат в
коммунальных квартирах: «…местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения
коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»
1
.
Впоследствии Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I
«Об основах федеральной жилищной политики» предоста-
вил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими
1
Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта
была изменена.
31
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.
С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта
гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям
законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в
полной мере удовлетворить жилищно-бытовые
потребности
граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на
сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в
комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат
по существу означал бы ограничение прав граждан, в них
проживающих, по сравнению с гражданами – пользователями других жилых помещений.
До введения в действие
сто случаи, юридическое обоснование которых встречало
поддержку в литературе
ЖК РФ на практике имели ме-
1
, когда при продаже комнаты при-
менялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования
квартиры. По нашему мнению, право преимущественной
покупки в таких случаях применяться не должно было, так
как эта
ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном
доме (см. ст. 290 ГК РФ и комментарий к ней).
Данный вывод стал еще более очевиден, поскольку 23 мая
2002 г. вступил в силу Федеральный закон от 20 мая 2002 г.
1
Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру:
Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. С. 33.
32
Статья 289
№ 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон
Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»
1
, который нормативно за-
крепил положение, действовавшее по аналогии с положением об объектах общего пользования многоквартирных
домов.
Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия
ЖК РФ данное положение изменилось кардинально
2
. Без-
условно, речь идет не о том, что кухни и другие объекты
перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже
комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в
праве общей собственности на общее имущество в много
квартирном доме собственника комнаты в коммунальной
квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна
сумме размеров общей площади указанной комнаты и опре-
-
1
Российская газета. 2002. 23 мая. № 90 (2958).
2
При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой
проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве
собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41
сенного законопроекта).
вне-
33
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
деленной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого
собственника площади помещений, составляющих общее
имущество в данной квартире.
Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в данной квартире, а также доля в
праве общей
собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме (см. ст. 290 ГК РФ и комментарий к ней) следуют судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на
комнату в коммунальной квартире соответствующая доля
нового собственника равна доле предшествующего собственника этой комнаты.
Следует иметь в виду, что собственник
комнаты в коммунальной квартире не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве
общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой
передачу этой доли отдельно
от права собственности на
указанную комнату.
Конечно же собственники комнат обязаны содержать
общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей
в праве общей собственности (ст. 43 ЖК РФ).
6. Жилое помещение может
изменять свои характери-
стики: новых пользователей в соответствии с процедурой
устанавливает ЖК РФ. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ
переустройство жилого помещения представляет собой
34
Статья 289
установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. В свою очередь перепланировка жилого помещения
представляет собой изменение его конфигурации.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет в орган,
осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):
– заявление в соответствии с формой, утвержденной
Постановлением
1
№ 266
;
Правительства РФ от 28 апреля 2005 г.
– правоустанавливающие документы на жилое помещение;
– подготовленный и оформленный в установленном
порядке проект переустройства и (или) перепланировки
переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
– технический паспорт жилого помещения;
– согласие в письменной форме всех членов семьи на-
нимателя (в том числе временно отсутствующих членов
семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или)
перепланируемое
жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является
уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по
договору социального найма).
1
Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об ут-
верждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие
решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.
35
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
В тех случаях, когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры,
истории или культуры, требуется заключение органа по
охране памятников архитектуры, истории и культуры о
допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других
документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании
должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со
дня представления документов.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем
через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении,
документ,
подтверждающий принятие соответствующего
решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ допускается в случаях:
– непредставления указанных выше документов;
– представления документов в ненадлежащий орган;
– несоответствия проекта переустройства
и (или) пере-
планировки жилого помещения установленным требованиям.
В решении об отказе в согласовании переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не
позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого
36
Статья 289
решения и может быть обжаловано заявителем в судебном
порядке.
На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в
организацию по учету объектов недвижимого имущества.
ЖК РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого
помещения. В п. 3 ст. 29
Кодекса указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма
обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены
органом, осуществляющим согласование. При этом, если
соответствующее жилое помещение не
будет приведено в
прежнее состояние, суд по иску принимает решение:
– в отношении собственника – о продаже с публичных
торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения
средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого
помещения обязанности по приведению его
в прежнее со-
стояние;
– в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма – о расторжении
данного договора с возложением на собственника такого
жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого жилого
помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника жилого помещения, которое
не было приведено в прежнее
состояние, а также для соб-
37
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного жилого помещения в прежнее состояние.
Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим
не нарушаются права и законные интересы
граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
7. При рассмотрении такого специфического объекта
гражданского и жилищного права, как жилое помещение,
нельзя обойти вниманием теоретическую дискуссию, посвященную сущности объекта.
По существу сведение и анализ различных позиций, вы-
сказанных в литературе по данному поводу,
первым произвел Б.М. Гонгало, который выделил «концепцию фикции»,
«концепцию пространства», а также «концепцию материального объекта»
1
.
Разделяя концепцию материального объекта, полагаем
необходимым высказаться о двух других.
По нашему мнению, рассуждать о жилых помещениях
как о несамостоятельной части недвижимого имущества
(концепция фикции) или как об ограниченном пространстве (концепция пространства) можно только сильно «возвышаясь» над жизнью, а также прошлым и действующим законодательством, где всегда независимо от
того, признавало
государство категорию недвижимым или нет, жилое помещение признавалось и признается имуществом, вещью. Да-
1
Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое
вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007.
№ 2. С. 2–5.
38
Статья 289
вайте вспомним законы, где жилое помещение рассматривалось как один из объектов договора имущественного найма – ст. 156 ГК 1922 г., ст. 238, 295 ГК РСФСР, ЖК РСФСР,
ст. 7 Закона СССР «О собственности в СССР»; как недвижимость – Закон РФ «Об основах федеральной жилищной
политики» (ст. 1), Федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ни-
ми» (ст. 1), ГК РФ (например, ст. 558, 601, 1137) и т.д.
Безусловно, многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например объектом договора куплипродажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты,
как помещения (жилые и нежилые
). Собственно говоря,
многоквартирным-то он называется скорее в техническом
смысле этого слова и только до выделения внутри дома обособленных объектов. После этого объектами гражданского,
жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.
39
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Статья 290
Статья 290. Общее имущество собственников квартир
в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более
одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю
в праве
собственности на общее имущество жилого дома, а
также совершать иные действия, влекущие передачу этой
доли отдельно от права собственности на квартиру.
1. Комментируемая статья предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах: собственнику квартиры
в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему
помещением, занимаемым под
квартиру, принадлежит
также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения по существу следует вывод о
том, что отношения собственности в многоквартирных
домах более многообразны, чем в обычных жилых домах,
поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в
том числе и недвижимые.
Отношения общей собственности в многоквартирных
домах можно рассматривать с различной степенью детализации. Одна и та же квартира может принадлежать двум
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]