Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 292
В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в
жилом помещении, но утратившие семейные отношения
с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.
3. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним,
в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК
РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Согласно п. 3 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения
нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц,
включая собственника помещения.
Члены
семьи собственника жилого помещения обязаны
использовать данное жилое помещение по назначению,
обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи
собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если
иное не установлено соглашением между собственником и
членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).
В ЖК
РФ права членов семьи собственника получили
достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных
граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.
4. Права и обязанности бывших членов семьи собствен-
ника жилого помещения по общему правилу
прекращают-
ся. В соответствии с ч. 4–5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекра-
91
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
щения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за
бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением
между собственником и бывшим членом его семьи.
В тех случаях, когда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым
помещением, а также если имущественное положение
бывшего члена семьи собственника жилого помещения и
другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим
членом его семьи на определенный срок
на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника
жилого помещения обеспечить иным жилым помещением
бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по
их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением,
установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК
РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением
между собственником и этим бывшим членом его семьи.
До истечения указанного срока право пользования жилым
помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на
данное жилое помещение этого собственника или
, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
92
Статья 292
Специальное правило установлено для бывших членов
семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 18 Федерального закона «О введении
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
бывшие члены семьи собственника приватизированного
жилого помещения сохраняют право пользования жилым
помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.
Безусловно,
не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они в свое время договорились о
приватизации жилого помещения на одного из членов семьи, а впоследствии утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища.
5. Относительно членов семьи бывшего собственника
жилого помещения, равно как и бывших членов семьи
бывшего собственника, следует указать
на то, что в конце
2004 г. Государственная Дума приняла федеральный закон,
существенным образом изменяющий правовое положение
членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 комментируемой статьи переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права
пользования жилым помещением членами
семьи прежнего
собственника, если иное не установлено законом. При
этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены
семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права
или
охраняемые законом интересы указанных лиц, допус-
кается с согласия органа опеки и попечительства.
93
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
6. Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся
после принятия ЖК РФ и поправок к комментируемой
статье ГК РФ, – ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.
Зачастую непонимание нового закона приводит к непонятным даже для здравого смысла вещам. На практике раз
за разом суды стали признавать детей бывшими членами
семьи и соответственно выселять
из жилых помещений,
где один из родителей является собственником. Проблема
была усугублена разъяснением Верховного Суда РФ, опубликованным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года (ответ на вопрос 18)
1
.
Тема обсуждалась практически во всех средствах массовой информации, в Государственной Думе, Общественной
палате, в юридической литературе
2
и т.д. В июле 2007 г. на
заседании Организационного комитета по проведению в
2008 г. в Российской Федерации Года семьи председатель
1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.
2
Полагаем уместным изложить здесь позицию Б.М. Гонгало: «Семей-
ные отношения могут прекратиться по разным причинам. Прежде всего,
конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения
с супругом. Но в связи с многочисленными «комментариями» ст. 31 ЖК,
извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть,
что не могут стать бывшими членами семьи дети
помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника
жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения
о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна
идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим
ли» // Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. М.:
Статут, 2006. С. 177.
одному из родителей, в котором они прожива-
собственника жилого
94
Статья 292
Оргкомитета Д.А. Медведев по данной теме заявил следующее: «Существует масса проблем в правоприменительной
практике. Одну из них, такую «кричащую» я назову. Вы
знаете, что требует разрешения ситуация, когда на основании Жилищного кодекса при разводе родителей ребенок,
причем по решению суда, признается бывшим членом семьи собственника жилого помещения.
Бред какой-то, понятно, что ребенок бывшим быть не может. Тем не менее
такая правоприменительная практика есть, она устоялась и
это факт нашей жизни. Вы понимаете, что это используется,
как правило, бывшим супругом, для того, чтобы оставить
несовершеннолетнего без жилья. Масса приходит на эту
тему, кстати, обращений, в том числе и ко
мне. Это один из
примеров, но очень красноречивый, показательный, он доказывает, что даже самое идеальное законодательство требует совершенствования, и еще более внимательно нужно относиться к правоприменительной практике»
1
.
7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию
ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами
семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом:
«Согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным
жилым помещением за бывшим членом
семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
1
Стенографическая запись заседания Организационного комитета по
проведению в 2008 году в Российской Федерации Года семьи от 26 июля
2007 г. // Семейное и жилищное право. 2007. № 4. С. 14.
95
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих
прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном
развитии своих детей (пункт 1
статьи 63 Кодекса).
Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей
ребенка.
Исходя из этого лишение ребенка права пользования
жилым помещением одного из родителей – собственника
этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.
Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях
родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением,
находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака
между его родителями.
Ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года под номером 18,
признан утратившим
силу»1.
1
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Рос-
сийской Федерации за третий квартал 2007 года // Бюллетень Верховного
Суда РФ. 2008. № 2.
96
Статья 293
Статья 293
Статья 293. Прекращение права собственности
на бесхозяйственно содержимое
жилое помещение
Если собственник жилого помещения использует его не по
назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская
его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое
помещение не по назначению либо без уважительных причин
не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с
публичных торгов такого жилого помещения
с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
1. Как известно, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. В п. 2 ст. 235 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень таких случаев. В том числе называется
и ст. 293 ГК РФ.
2.
В комментируемой статье предусматривается ответственность собственника жилого помещения за такие противоправные действия, как:
– использование жилого помещения не по назначению
(т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);
97
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
– систематическое нарушение прав и интересов соседей
(видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения,
которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);
– бесхозяйственное обращение с жильем, в результате
которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.),
либо совершение активных действий, ведущих (могущих
привести) к разрушению жилого помещения).
Введение в комментируемую статью этих оснований
принудительного прекращения права собственности на
жилое помещение есть логическое продолжение ряда иных
норм права. В названных случаях изъятие жилого помещения есть санкция за неисполнение обязанностей. Так, жилое помещение должно использоваться для проживания
(см. ст. 288 ГК РФ и комментарий к
ней). Собственник
вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
(п. 2 ст. 209 ГК РФ). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного
обращения с ним,
соблюдать права и законные интересы соседей, правила
пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
3. Комментируемая норма предусматривает достаточно
гуманную процедуру (гуманную, поскольку до решения
суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права
соб-
ственности орган местного самоуправления предупреждает
98
Статья 293
собственника о необходимости устранения нарушений, а
если они влекут разрушение помещения – также назначает
собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
И только когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать
права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о
продаже с публичных торгов
такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
4. Применение правил, предусмотренных в комментируемой статье, возможно только при наличии вины собственника жилого помещения. Причем вина в таких случаях
возможна только в виде умысла. Во
всяком случае, после
предупреждения органа местного самоуправления собственник точно осознает противоправность своего поведения и чаще всего безразлично относится к неблагоприятным последствиям своего поведения.
5. На практике правила комментируемой статьи применяются крайне редко. И отнюдь не потому, что редки называющиеся в ней правонарушения. Причин тому немало.
С
одной стороны, одним из принципов гражданского права является неприкосновенность собственности (ст. 1 ГК
РФ). Стало быть, прекращение права собственности принудительно, вопреки воле собственника, не должно иметь
сколько-нибудь широкого распространения. С другой стороны, органы местного самоуправления в этой сфере не
проявляют должной активности. Следует учесть, что в судебной практике
торжествует принцип преимущественной
защиты жилищных прав граждан, а применение комментируемой статьи к ним имеет непосредственное отноше-
99
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ние. И это хорошо. Другое дело, что нельзя возводить этот
принцип в абсолют. Сказывается и пресловутый менталитет. Соседи, как правило, терпят «буйных» соседей. В средствах массовой информации нередко с умилением рассказывается о сердобольной старушке, которая приютила в
квартире 20–30 кошек (собак). А каково соседям? Об этом
не задумываются. А если
бы и задумывались, у кого «под-
нялась бы рука» отнять квартиру у такой старушки?
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]