Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 672
личные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц
может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняются число лиц,
пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты
жилья и коммунальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия
нанимателя и остальных членов
семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего
(ст. 82 ЖК РФ).
Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору. Это
возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в
одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью
вправе требовать заключения с кем-либо из них
одного до-
говора найма на все занимаемые ими помещения.
14. Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК
РФ). В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия
членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального
найма.
15. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи
выехали на постоянное жительство в другое место, договор
считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).
131
Глава 35. Наем жилого помещения
Важно отметить, что практика применения аналогичной
нормы в ЖК РСФСР (ст. 89) изменялась с введением права
приобретать жилые помещения в собственность. Суды неоднократно подчеркивали, что приобретение в собственность жилого помещения и проживание в нем автоматически не могут расцениваться как отказ от прав нанимателя
1
16. Предусматривая возможность выселения граждан из
занимаемых ими по договору найма жилых помещений,
закон устанавливает два основания его осуществления: с
предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение производятся в судебном порядке.
17. С предоставлением другого благоустроенного
жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.
Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок.
В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из
этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит
дом,
либо органом местного самоуправления.
Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из него гражданам
другое благоустроенное жилое помещение предоставляется
организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.
В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригодным, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого
.
1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 17.
132
Статья 672
помещения), другое благоустроенное жилое помещение
предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо за счет соответствующей организации.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать
установленным санитарным и техническим требованиям,
находиться в черте данного населенного пункта и быть
размером не менее
ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной
комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена
отдельная квартира. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.
18. Жилищное законодательство предусматривает некоторые случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого, в том
числе и неблагоустроенного,
жилого помещения.
Несмотря на высказываемое некоторыми политиками
убеждение в том, что именно новый ЖК РФ установил
правило о выселении нанимателя и членов его семьи за
неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги в
течение шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), следует
все-таки отметить, что данная норма появилась задолго
до
принятия этого Кодекса (более 10 лет назад) и ее «пролонгация» во многом базировалась на практике применения и
необходимости установления ответственности за неисполнение существенных условий договора социального найма
жилых помещений. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона
РФ «Об основах федеральной жилищной политики», если
оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма
не
производилась в течение шести месяцев, граждане подле-
133
Глава 35. Наем жилого помещения
жали выселению в судебном порядке с предоставлением
жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.
За это время появилась и судебная практика. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ, рассматривая вопросы, связанные с расторжением
договора социального найма жилого помещения в связи
с невнесением нанимателем платы за
жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев, указала на то, что,
поскольку п. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной
жилищной политики» связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого
помещения, отвечающего санитарным и техническим
требованиям по нормам общежития, в исковом заявлении
должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее
перечисленным требованиям. В случае если
данное обстоятельство истцом не указано, исковое заявление подлежит оставлению без движения и истцу предоставляется срок для исправления недостатка. Если во время
судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания
на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может
исправить данный недостаток либо указанное
истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15
Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в иске должно быть отказано. По некоторым делам
суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договоров
социального найма, ссылаясь на то, что истцами не были
указаны
конкретные жилые помещения, куда в случае
удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики.
134
Статья 672
Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и о выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчику.
Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договоров жилищного найма создавали условия для
исследования причин образовавшейся задолженности по
оплате жилой площади, полагая, что эти
причины относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в
соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Уважительными причинами невнесения платы за жилье
и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы или пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью,
наличием в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних
детей и др.
В некоторых случаях ответчиками заявлялись
встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по
оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом «О ветеранах».
Установив, что наниматель имеет задолженность более
чем за шесть месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора
найма, при этом требования
о погашении задолженности
удовлетворяли.
Так, муниципальное предприятие обратилось с иском
к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и не осуществляет оплату коммунальных услуг с
августа 1996 г. (свыше шести
месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пеней) на
1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в рас-
135
Глава 35. Наем жилого помещения
торжении договора социального найма жилого помещения
и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ
«Об основах федеральной жилищной политики», суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном
положении (в семье пятеро несовершеннолетних детей,
совершеннолетняя дочь учится и не работает, муж Т.
с февраля 1998 г. уволен с предприятия в
связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду,
имеет небольшой доход). На основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК
РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.
Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о
причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали
в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были
надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.
Такая практика представляется
правильной, поскольку
обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)
лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с этим
Кодексом непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное
заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в нем
доказательствам.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью
причин невнесения квартирной платы и коммунальных
136
Статья 672
платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы
задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так,
по Тюменской области из группы дел, поступивших на
обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление
данного срока позволяет учитывать материальное положение
ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об от-
срочке, рассрочке исполнения решений.
Заслуживает внимания практика судов Удмуртской
Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшиеся задолженности, после
чего по ряду дел производство было прекращено в связи с
отказом истцов от исковых требований, так как суммы задолженностей были погашены. По некоторым из изученных
дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим
делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного
судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений
или не примет всех необходимых мер для их устранения
, суд
по повторному обращению наймодателя принимает решение
о расторжении договора найма жилого помещения.
Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения
в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей
в срок, установленный судом при первичном обращении
нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки.
Вместе с тем при отсутствии уважительных причин
невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных
платежей за период свыше шести месяцев суды, с учетом
137
Глава 35. Наем жилого помещения
обстоятельств конкретных дел, удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай
повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение.
Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А.
дохода от строительства и
торговли на момент образования
задолженности, на предупреждение суда о возможности
выселения, задолженность А. за пользование жильем и
коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев
постоянно возрастала. Предоставляемое выселяемым жилое помещение соответствует техническим и санитарным
требованиям. На основании изложенного и в соответствии
со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной
жилищной политики» суд удовлетворил иск.
Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при
вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью
подыскания другого жилья. При расторжении договора
социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено
другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687
ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих
обстоятельств) отсрочку исполнения решения. Изучение
практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения
решений о расторжении договоров жилищного найма
заявляются редко
1
.
1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 8. С. 22–24.
138
Статья 672
19. Согласно ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого
жилого помещения выселяются наниматель, члены его
семьи или другие совместно проживающие с ним лица,
если они:
во-первых, систематически нарушают права и законные
интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;
во-вторых, используют занимаемое жилое помещение
не по назначению.
В
таких случаях наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить
нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой
разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе
назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок
для устранения этих нарушений.
В тех случаях, когда наниматель жилого помещения
и (или) проживающие совместно с ним члены
его семьи
после предупреждения наймодателя не устранят эти
нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут
быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные
родительских прав, если совместное проживание этих граждан с
детьми, в отношении которых они лишены роди-
тельских прав, признано судом невозможным.
139
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 673
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. Объектом договора найма жилого помещения может
быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры
или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном до-
ме наряду с
пользованием жилым помещением имеет право
пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
1. Объектом договора найма жилого помещения может
быть помещение, отвечающее определенным санитарным,
противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и формально-юридически признанное жилым.
О жилых помещениях см. комментарий к ст. 289 ГК РФ.
2. Комментируемая статья указывает на то, что жилое
помещение должно быть изолированным и пригодным для
постоянного проживания. Самостоятельными предметами
договора социального найма жилого помещения (равно как
и коммерческого) не могут быть неизолированное жилое
помещение, помещения вспомогательного использования, а
также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62
ЖК РФ).
Не может быть объектом договора жилищного найма
помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в
дачном или садовом домике. Такое помещение может вы-
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]