Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 291
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной
деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды,
расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на
иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.
9. Для согласования
интересов участников общей собст-
венности как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления
и контроля. Такие органы условно можно разделить на:
– высшие;
– исполнительно-распорядительные;
– контрольные;
– вспомогательные.
В соответствии со ст. 145 ЖК РФ высшим органом
управления товарищества является общее собрание. Объем
полномочий высшего органа
управления товарищества
определяется ЖК РФ и уставом товарищества.
Согласно названной выше статье к компетенции общего
собрания членов товарищества относятся полномочия,
которые можно разделить на уставные, статусно-экономические и организационно-технические.
К первым следует отнести такие, как принятие устава
товарищества, внесение в него изменений и дополнений.
К статусно-экономическим видам полномочий относятся
– принятие решений о реорганизации или ликвидации
товарищества;
– принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду,
залоге или передаче иных прав на имущество товарищества
собственникам жилья или третьим лицам;
:
71
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
– предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
– принятие решений о приобретении, строительстве,
реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой),
возведении хозяйственных построек и других сооружений,
ремонте недвижимого имущества;
– принятие решений о получении заемных средств,
включая банковские кредиты;
– определение направлений использования дохода от
хозяйственной деятельности
товарищества.
К организационно-техническим полномочиям, которые
компетентно осуществлять общее собрание, относятся:
– введение ограничений на использование общего
имущества;
– избрание правления и ревизионной комиссии;
– утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;
– установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
– образование специальных фондов товарищества, в том
числе
резервного, на восстановление и проведение ремон-
та многоквартирного дома и оборудования;
– рассмотрение жалоб на работу правления, председателя правления и комиссии товарищества;
– принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их
труда;
– определение размера вознаграждения членам правления товарищества.
Общее
собрание товарищества ведет председатель прав-
ления или его заместитель. В случае их отсутствия – один
72
Статья 291
из членов правления. При отсутствии вышеуказанных лиц
председательствующий может быть избран из числа членов
товарищества.
Следует обратить внимание на то, что решения по статусно-экономическим вопросам принимаются не менее
2
чем
/3 голосов от общего числа голосов членов товарище-
ства. По остальным вопросам решения принимаются
большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Уставом товарищества могут быть предусмотрены раздельное голосование по группам собственников жилых
помещений в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых
вопросов, а
также увеличение количества голосов, необходимых для
принятия решений по вопросам, отнесенным ЖК РФ или
уставом товарищества к исключительной компетенции
общего собрания членов товарищества.
Кроме того, представляется, что только к исключительной компетенции общего собрания в уставах конкретных
товариществ должны быть отнесены следующие вопросы: о
материальной ответственности за ущерб, причиненный
имуществу товарищества, о
вхождении его в союзы (объе-
динения) и выходе из них.
Альтернативная компетенция общего собрания предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов товарищества.
Объем альтернативной компетенции высшего органа
управления определяется общим собранием товарищества.
Так, в ч. 4 ст. 145 ЖК РФ говорится, что
общее собрание
имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
73
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Вместе с тем следует отметить, что, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью товарищества, высший орган не имеет права вмешиваться в осуществление членами товарищества своих
прав собственности на квартиру или иную недвижимость в
жилищной сфере.
В соответствии со ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания
членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по
инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 10 дней до
даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания
членов
товарищества собственников жилья указываются сведения
о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня
общего собрания. Общее собрание членов товарищества
собственников жилья не вправе выносить на обсуждение
вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Правомочия общего собрания членов товарищества соб-
ственников жилья устанавливаются ЖК
РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более
половины членов товарищества или их представителей.
Уставом товарищества собственников жилья может
быть предусмотрено голосование посредством опроса в
письменной форме или по группам членов товарищества
в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им
помещений в многоквартирном доме и решаемых
вопросов.
74
Статья 291
Для ведения текущей работы, организации выполнения
принятых решений общее собрание избирает исполнительно-распорядительный орган – правление. Уставом
товарищества определяется срок деятельности правления,
который не должен превышать двух лет. Правление товарищества осуществляет руководство текущими делами товарищества и принимает решения по вопросам, которые
не отнесены к исключительной компетенции общего собрания.
Формулируя
обязанности правления товарищества, ЖК
РФ в ст. 148 указывает на то, что в обязанности правления
входят:
– соблюдение товариществом действующего законода-
тельства и требований устава;
– контроль за своевременным внесением членами това-
рищества установленных обязательных платежей и взносов;
– составление смет доходов и расходов товарищества на
соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности,
представление их общему собранию членов товарище-
ства для утверждения;
– управление многоквартирным домом или заключение
договоров на управление им;
– наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
– заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
– ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета
и бухгалтерской отчетности;
– созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
– выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
75
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Заседания правления созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества, и признаются
правомочными при участии в них большинства членов
правления.
Руководит деятельностью правления товарищества
председатель, который избирается на заседании высшего
либо исполнительно-распорядительного органа.
На основании ст. 149 ЖК РФ председатель избирается
из состава правления товарищества. Однако в деятельности товариществ, думается, практика пойдет
по двум направлениям. В небольших товариществах будет избираться
председатель товарищества. В крупных комплексах, где
имеется много владельцев, видимо, будет существовать
должность председателя правления товарищества. Кто избирает председателя правления товарищества либо председателя товарищества и каковы его полномочия, решает
общее собрание товарищества при разработке устава.
Председатель правления в пределах своей компетенции
без
доверенности действует от имени товарищества в соответствии с законодательством и уставом товарищества,
подписывает платежные документы и совершает сделки,
которые в соответствии с законодательством и уставом
товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов
товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение
общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка
товарищества в отношении работников,
в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (ч. 2 ст. 149
ЖК РФ).
Контрольным органом товарищества собственников
жилья является ревизионная комиссия (ревизор), которая
76
Статья 291
избирается общим собранием, как правило, на тот же срок,
что и правление.
Безусловно, в состав ревизионной комиссии не могут
входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего
состава избирает председателя.
Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие
функции:
– проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества
не реже одного раза в год;
– представляет общему собранию заключения по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и
взносов;
– отчитывается перед общим собранием.
Для решения конкретной задачи высшим органом
управления или правлением товарищества может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии
должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования.
По достижении поставленной
цели комиссия отчитывается на общем собрании или правлении товарищества и прекращает свою деятельность.
10. Для прекращения деятельности товариществ собственников жилья ЖК РФ предлагает отсылочные статьи
(ст. 140 и 141). Это означает, что при прекращении деятельности товариществ следует руководствоваться ст. 58–
64 ГК РФ.
На основании ст. 61 ГК РФ ликвидация
товарищества
влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей
в порядке правопреемства к другим лицам.
Товарищество может быть ликвидировано:
– по решению общего собрания членов (общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме обязано
77
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
принять решение о ликвидации товарищества собственников
жилья в случае, если члены товарищества не обладают более
чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме);
– по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят
неустранимый характер, осуществления деятельности без
надлежащего разрешения (лицензии
) либо деятельности,
запрещенной законом, либо с иными неоднократными или
грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а
также в иных случаях, предусмотренных законом.
Требование о ликвидации товарищества по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления,
которому право на предъявление такого требования предоставлено
законом. При этом решением суда о ликвидации
товарищества на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.
Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые
органы для внесения в Единый государственный реестр
юридических лиц сведений о
том, что товарищество нахо-
дится в процессе ликвидации.
Общее собрание назначает ликвидационную комиссию
(ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации. С момента назначения ликвидационной комиссии
к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого товарищества выступает в суде.
Ликвидационная комиссия помещает в органах печати,
в которых публикуются данные о государственной регист-
78
Статья 291
рации товарищества, публикацию о его ликвидации и о
порядке и сроке заявления требований его кредиторами.
Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента
публикации о ликвидации.
Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности,
а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации
товарищества.
После окончания срока для
предъявления требований
кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого товарищества,
перечне предъявленных кредиторами требований, а также о
результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием.
Если имеющиеся денежные средства недостаточны для
удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная
комиссия осуществляет продажу имущества товарищества с
публичных
торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Конечно же к такому имуществу не
могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые собственниками жилых помещений.
После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов товарищества.
Ликвидация считается завершенной, а товарищество –
прекратившим существование после
внесения об этом
записи в Единый государственный реестр юридических
лиц.
В соответствии со ст. 64 ГК РФ при ликвидации товарищества собственников жилья требования его кредиторов
удовлетворяются в следующей очередности:
79
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
в первую очередь удовлетворяются требования граждан,
перед которыми ликвидируемое товарищество несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
во вторую очередь производятся расчеты по выплате
выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими
по трудовому договору, в том числе по контракту;
в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам,
обеспеченным залогом имущества
ликвидируемого товарищества;
в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.
При этом требования каждой очереди удовлетворяются
после полного удовлетворения требований предыдущей
очереди.
В случае недостаточности имущества оно распределяется
между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.
При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо при уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса товарищества обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования
кредитора могут быть
удовлетворены за счет оставшегося
имущества ликвидированного товарищества.
Требования кредиторов, заявленные после истечения
срока, установленного ликвидационной комиссией для их
предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого товарищества, оставшегося после удовлетворения
требований кредиторов, заявленных в срок.
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]