Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 682
зацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем
жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы
вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Важно
отметить, что неиспользование помещений не
является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии
граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных
услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления,
осуществляется с учетом перерасчета платежей за период
временного отсутствия граждан.
Следует обратить внимание на то, что наймодатель,
управляющая организация обязаны информировать
в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных
фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до
даты представления платежных документов, на основании
которых будет вноситься плата за жилое помещение
и коммунальные услуги в другом размере, если иной срок не установлен договором управления.
5. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие
плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере
1
/
300
ставки
рефинансирования Центрального банка РФ, действующей
на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактиче-
161
Глава 35. Наем жилого помещения
ской выплаты включительно. Увеличение установленного
в настоящей части размера пеней не допускается.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с
требованиями законодательства.
6. Размер платы за наем, платы за содержание и ре-
монт жилого помещения для нанимателей жилых
помещений по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного
или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой или общей площади (в отдельных
комнатах – исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
На практике возникает вопрос о применении Правил
оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 30 июля
2004 г. № 392. В частности, Верховный Суд РФ рассмотрел
гражданское дело по заявлению Щ. о признании недействующим абз. 3 подп. «а» п. 3 разд. 2 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг в части возложения
платы за техническое содержание лифтов на нанимателей
жилых помещений, проживающих на первом этаже дома
(далее – Правила), и установил следующее.
Щ. обратилась в Верховный Суд РФ с указанным выше
заявлением, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части пункт Правил неправомерно возлагает на нее
обязанность по содержанию общего имущества жилого
дома, пользователем которого она не является.
В заявлении она также указывала, что данные Правила
были приняты
Правительством РФ в соответствии со ст. 15
Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полити-
162
Статья 682
ки», который в связи с введением в действие ЖК РФ признан утратившим силу.
ЖК РФ, по ее мнению, не содержит норму, прямо относящую плату за содержание и обслуживание лифтов к плате
за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того,
ЖК РФ (ст. 156) предусмотрено, что размер платы за пользование
жилым помещением, платы за содержание и ремонт
жилого помещения для нанимателей жилых помещений по
договорам социального найма и договорам найма жилых
помещений государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом
государственной власти соответствующего субъекта Российской
Федерации), и Правительство РФ в настоящее время
не вправе решать вопросы о размерах указанных платежей.
Щ. проживает в квартире на первом этаже дома и общим имуществом в виде лифта никогда не пользуется, а
поэтому она не должна нести расходы по его содержанию и
ремонту.
В судебном заседании представитель заявительницы М.
заявленное
требование поддержала.
Представитель Правительства РФ Д. с предъявленным
требованием не согласился и просил об оставлении его
без удовлетворения, сославшись на то, что оспариваемый
в указанной части п. 3 Правил действующему законодательству Российской Федерации, в том числе и нормам
ЖК РФ, не противоречит.
Выслушав объяснения представителя заявительницы,
представителя Правительства РФ, исследовав материалы
дела и
заслушав заключение прокурора Генеральной про-
куратуры РФ В., полагавшей в удовлетворении заявления
163
Глава 35. Наем жилого помещения
отказать, Верховный Суд РФ нашел заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что
оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим бóльшую юридическую силу, принял решение об отказе в удовлетворении заявления
.
Как установлено судом, Постановлением Правительства
РФ от 30 июля 2004 г. № 392 были утверждены Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, абз. 3 подп. «а»
п. 3 которых предусмотрено, что оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма
жилого помещения и договору найма жилого помещения
включает в себя плату за содержание общего имущества
жилого дома, в том числе технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома.
По утверждению представителя Правительства РФ, оспариваемый абз. 3 подп. «а» п. 3 Правил действующему
законодательству не противоречит и не предусмотренных
законом обязанностей по содержанию общего имущества
многоквартирного дома на заявительницу
не возлагает.
Согласно ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование
жилым помещением (платы за наем), платы за содержание
и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам
найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Из
этого, по
мнению представителя Правительства РФ, следует, что
оспариваемая норма Правил полностью соответствует положениям приведенной нормы ЖК РФ.
164
Статья 682
С учетом объяснений представителя заинтересованного
лица, анализа положений ЖК РФ, регулирующих вопросы
содержания общего имущества жилого дома, суд пришел
к выводу о том, что предусмотренных законом оснований
для признания оспариваемого в указанной части п. 3 Правил недействующим не имеется.
Довод заявительницы о том, что ЖК РФ не содержит
норму, относящую плату за содержание
и обслуживание
лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения, не может быть признан обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ лифты, лифтовые и
иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего
имущества в многоквартирном доме. Из содержания п. 2 ч. 1
ст
. 154 названного Кодекса следует, что для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального
найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за
содержание и ремонт жилого помещения включает в себя
плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию
и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном
доме.
Таким
образом, из приведенных норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества
жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без
исключения нанимателей жилых помещений в этом доме
независимо от того, на каком этаже находится занимаемое
жилое помещение.
Такое же требование предусмотрено и оспариваемой
нормой Правил, что соответствует положениям
ЖК РФ.
Не противоречит оспариваемый пункт Правил и ст. 156
названного Кодекса, поскольку в последней содержатся
165
Глава 35. Наем жилого помещения
положения, регулирующие, в частности, порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, в состав которой, как указывалось выше, входит и
плата за содержание и ремонт лифтов. Ссылка заявительницы при этом на
то, что Правительство РФ в соответствии с ЖК РФ не вправе устанавливать размеры платы за
наем жилого помещения и коммунальные услуги, не может
быть принята во внимание, поскольку данным пунктом
Правил размер платы не устанавливается.
Не мог суд согласиться и с утверждением заявительницы о том, что оспариваемый пункт Правил противоречит
ст. 7 Конституции РФ, так как указанная норма Основного
Закона не регулирует вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и не устанавливает какихлибо исключений для нанимателей жилых помещений по
несению расходов, связанных с его содержанием.
Не противоречит данный пункт Правил и требованиям
ст. 235 ГК РФ, поскольку выполнение предусмотренной
законом обязанности по своевременному внесению
платы
за жилое помещение и коммунальные услуги не может
расцениваться как принудительное изъятие имущества у
собственника.
Ссылка заявительницы на ст. 1 ГК РФ в обоснование
заявленного требования также не может быть признана
состоятельной, так как данная норма закона не имеет отношения к рассматриваемому вопросу
1
.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого поме-
1
Решение Верховного Суда РФ от 26 мая 2005 г. № 6.
166
Статья 682
щения для нанимателей жилых помещений по договорам
социального найма и договорам найма жилых помещений
государственного или муниципального жилищного фонда
и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Размер платы за
пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества
и благоустройства жилого помещения, от места расположения дома.
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов
системы социального обслуживания, в жилых помещениях
фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных
жилых помещений.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив,
определяется на общем собрании собственников. При
этом размер платы определяется с учетом предложений
управляющей организации и устанавливается на срок не
менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов
товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского
кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и
167
Глава 35. Наем жилого помещения
ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников
жилья, либо органами управления жилищного кооператива,
или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, либо уставом жилищного
кооператива, либо уставом иного специализированного потребительского кооператива.
7. Обращаем внимание на то, что граждане
, признанные
малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения
платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
8. В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов
потребления коммунальных услуг,
утверждаемых органами
местного самоуправления. При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном специальным федеральным законом.
Изменение сторон договора не является основанием
изменения размера платы за коммунальные услуги.
Вместе с тем предоставление коммунальных услуг
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, должно влечь
изменение размера платы за коммунальные услуги.
9. В ст. 159 ЖК РФ содержится норма, которая в общем
виде устанавливает предоставление субсидий на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммуналь-
ных услуг предоставляются гражданам в
случае, если их
168
Статья 682
расходы на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг, рассчитанные исходя из размера регионального
стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального
стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения
и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном
доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума
максимально допустимая
доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным
коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам,
если международными договорами Российской Федерации
не предусмотрено иное.
10. На основании ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям
граждан в порядке и на
условиях, которые установлены
федеральными законами, законами субъектов Российской
Федерации и нормативными правовыми актами органов
местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Важная переходная норма (до принятия соответствую-
щих актов) содержится в ст. 8 Федерального закона от
169
Глава 35. Наем жилого помещения
29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
1
. Согласно на-
званной норме до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены
порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья
и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется
прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и
иными
нормативными правовыми актами до введения в действие
ЖК РФ.
1
Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.
170
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]