Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 290
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем
приняли участие собственники помещений в данном доме
или их представители, обладающие более чем 50% голосов
от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено
повторное общее
собрание.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в
данном доме о проведении такого собрания не позднее чем
за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме
заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен
иной способ направления этого сообщения в письменной
форме, либо вручено каждому собственнику помещения в
данном доме под роспись, либо размещено в помещении
данного дома, определенном таким решением и доступном
для всех собственников помещений
в данном доме.
При этом в сообщении о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должны
быть указаны:
– сведения о лице, по инициативе которого созывается
данное собрание;
– форма проведения данного собрания (собрание или
заочное голосование);
– дата, место, время проведения данного собрания или, в
случае проведения данного собрания в форме заочного
го-
51
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
лосования, дата окончания приема решений собственников
по вопросам, поставленным на голосование, и место или
адрес, куда должны передаваться такие решения;
– повестка дня данного собрания;
– порядок ознакомления с информацией и (или) мате-
риалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
По общему
правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников,
принимающих участие в данном собрании.
При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и
других
зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества
в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе введение ограничений пользования
им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются большинством –
не менее
2
/3 от общего числа голосов собственников поме-
щений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку
дня данного собрания, а
также изменять повестку дня данного собрания.
52
Статья 290
Решения, принятые общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений
в данном доме собственником, по инициативе которого
было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома,
определенном решением общего собрания собственников
помещений в данном доме и доступном
для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через
10 дней со дня принятия этих решений.
Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том
числе для тех собственников, которые не участвовали в
голосовании.
Нельзя не согласиться с высказыванием В.В. Андропова
о том, что
право на участие в принятии решений общего
собрания не только предполагает право присутствия на
собрании, но и, подобно праву собственности, включает в
себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного
участия в собрании; право голоса
1
.
В тех случаях, когда собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением собрания, он
вправе обжаловать его в суде. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со
дня, когда указанный собственник узнал или должен был
1
Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помеще-
ний в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. № 1.
С. 3.
53
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение,
если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не
повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Следует иметь в виду, что
ст. 47 ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
В ст. 48 ЖК РФ устанавливается, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном
доме. Голосование на
общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и
через своего представителя. При этом количество голосов,
которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле
в праве общей собственности на общее имущество в
дан-
ном доме.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников, по
вопросам, поставленным на голосование, засчитываются
голоса по тем из них, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных
вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса
по содержащимся в них вопросам не
54
Статья 290
подсчитываются. В случае если решение собственника по
вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного
решения недействительным в целом.
55
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Статья 291
Статья 291. Товарищество собственников жилья
1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации
многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим
имуществом образуют товарищества собственников квартир
(жилья).
2. Товарищество собственников жилья является неком-
мерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
1. На основании комментируемой статьи и в соответст-
вии с ней
в ЖК РФ помещен целый раздел с названием,
аналогичным названию данной статьи. Согласно ч. 1 ст. 135
ЖК РФ товариществом собственников жилья признается
некоммерческая организация, объединение собственников
помещений в многоквартирном доме для совместного
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах
распоряжения общим имуществом
в многоквартирном доме.
2. Нормативные правовые акты используют понятие
«товарищество» для определения различных объединений
субъектов экономического оборота.
Классификацию товариществ можно производить по
различным основаниям. Однако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное отличие подобных
объединений, должна оставаться цель организации и деятельности товарищества. Часть первая ГК РФ, называя такие
виды товариществ, как полные и на вере (коммандит-
56
Статья 291
ные или смешанные), указывает на то, что это юридические
лица, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли, что позволяет назвать их товариществами
предпринимательского типа.
Наряду с этим ГК РФ в разделе «Отдельные виды обязательств» предусматривает возможность заключения договора простого товарищества, по которому лица, соединяя
свои вклады, совместно действуют без
образования юридического лица (гл. 55). Такое объединение можно определить как товарищество договорного типа.
В отличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь потребностей своих членов, что
дает возможность называть их товариществами потребительского типа. К таким товариществам, безусловно, относятся товарищества собственников
жилья.
В юридической литературе можно встретить суждение о
том, что товарищества собственников жилья относятся к
потребительским кооперативам
1
. Утверждения подобного
рода основываются на том, что законодатель предъявляет
к товариществам собственников жилья и потребительским
кооперативам много общих требований. Действительно, и
те и другие субъекты как юридические лица относятся к
некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой
1
См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации. Часть первая. М.: Юринформцентр, 1995. С. 313; Мушинский В.О. Основы гражданского права. М.: Международные отношения,
1995. С. 40; Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая. М.:
Юрид. лит., 1996. С. 220.
юридических лиц.
57
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Одним из самых главных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов, и в частности от жилищных кооперативов (самых близких по цели
деятельности), является то, что в товариществах собственников жилья нет так называемых паевых правоотношений.
В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое
они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома
1
. Члены же товари-
назначение:
ществ собственников жилья, как явствует даже из названия
и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до
вступления в товарищество (либо до его образования).
В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве,
посвященном
потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, – о возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ).
Товарищество собственников жилья такого права не имеет.
Следующим отличием является то, что у членов
товарищества собственников жилья нет такой обязанности,
как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).
Весьма существенное значение имеют различия, лежа-
щие в плоскости отношений собственности. По общему
1
Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и
на селе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 105.
58
Статья 291
правилу товарищество собственников жилья не является
субъектом права собственности на помещения и на объекты
общего пользования многоквартирного дома. Жилищностроительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.
Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного у' же по сравнению
с соответствующей
сферой потребительских кооперативов.
Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и
только для обеспечения эксплуатации (либо строительства
и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования
квартирами и их общим имуществом (п. 1 комментируемой
статьи и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью
удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.
Учитывая рассмотренные отличия, а также принимая во
внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая
допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно
говорить о самостоятельной организационно-правовой форме некоммерческой организации – товариществе собственников жилья.
Для более полного
анализа различий между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья представляется необходимым указать на то, что
при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества
собственников жилья возникают на базе некоторых видов
потребительских кооперативов. К таким видам относятся
жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в ко-
59
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
торых их члены полностью выплатили паевые взносы.
В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли
катализатора – преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищнокооперативных отношений – паевые правоотношения –
перестают существовать как таковые, а право пользования
жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе,
а на праве собственности.
3. Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в
Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона «О товариществах
собственников жилья» и тем более ЖК РФ. Здесь уместно
вспомнить приватизационное законодательство, ст. 51 Закона Союза ССР «О кооперации в СССР» и некоторые
другие
акты. Однако указанные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса товарищества собственников жилья.
На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была
предусмотрена Законом РСФСР 1991 г. «О приватизации
жилищного фонда в
РСФСР», согласно которому собственникам приватизированного жилья предоставлялось
право создавать товарищества и иные объединения. Тем
не менее реального воплощения данная норма не нашла,
поскольку дальше провозглашения такого права указанный Закон не пошел.
Следующим актом стал Закон РФ 1992 г. «Об основах
федеральной жилищной политики». В его развитие Указом
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]