Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Организация кредитной работы в коммерческом банке. Учебно-практическое пособие

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

1 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 / 1613 14 15 16 > Следующая >>>

щенных на первичном рынке, т.е. при выдаче ипотечных кредитов.

Вторичный рынок закладных позволяет кредиторам первичного

рыка продать свои закладные, а на полученные деньги выдать

новый ипотечный заём. Участниками вторичного рыка являются

ипотечные банки, различные кредитно-финансовые организации,

вторичные кредиторы, осуществляющие скупку первичных заклад-

ных у банков и

эмиссию обеспеченных ими ценных бумаг, коммерческие банки, страховые компании, население, пенсионные фонды, инвестиционные фонды (инвесторы). Инвесторы приобретают ипотечные ценные бумаги, во-первых, по причине их высокой доходности, а во-вторых, по причине надежности. Таким образом, на вторичном рынке первичные закладные трансформируются в ценные бумаги обезличенные

, в основном облигации с фикси-

рованным процентом.

9.5.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ИПОТЕКЕ.

ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ В РОССИИ. ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В ТЕМ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

РОССИИ. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ДЕЙСТВУЮЩИХ СИС-

Ипотечное кредитование в РФ регулируется следующими

нормативно-правовыми актами:

Конституция Российской Федерации (принята всенародным

голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ).

В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижи

мости:

− гарантирована свобода экономической деятельности и защита права государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;

− определен особый статус природных ресурсов, в частности, земли как основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной территории;

− установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в виде

объединений граждан, на принципах соблюдения общест-

венных интересов;

− установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от

30.11.1994 №51-ФЗ (последняя редакция). Гражданский кодекс Рос-

121

сийской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует гражданские права, правоспособность и дееспособность населения в области прав на имущество, отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-

ФЗ (последняя редакция) – регулирует передачу земельных участков в собственность и в аренду физическим и права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам, цели индивидуального жилищного строительства земельных участков.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от

31.07.1998 №146-ФЗ (последняя редакция). Регулирует понятия инди-

видуально предпринимателя и организации, стоимость недвижимости и земельных участков.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004

ФЗ (последняя редакция). Кодекс регулирует жилищные отношения, связанные с правами пользования, владения и распоряжения жилой недвижимостью, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду; с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности; с использованием общего имущества собственников помещений; с переустройством и перепланировкой жилых помещений; с ными домами; с предоставлением коммунальных услуг и др.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004

№190-ФЗ (последняя редакция) регулирует вопросы, связанные с расселением, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений.

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (последняя редак-

ция) «Об ипотеке (залоге недвижимости

рующий правоотношения, связанные с залогом недвижимости.

Основными видами ипотечного кредитования в РФ являются:

1. Квартира в новом доме. Среди всех видов кредитов данный

вариант является наиболее популярным. Ставка по кредиту на ипотеку в новостройке обычно ниже, чем покупка «вторички». Однако данный вид имеет свои застройщики не сдадут в обещанное время, сложности в оформлении квартиры в собственность и др.

2. Квартира на вторичном рынке недвижимости. Данный вид

ипотечного кредитования легок в оформлении. Пакет документов также значительно меньше, чем при других видах ипотеки.

3. Социальный вид

направлен на социально незащищенные слои населения и оформляется по следующим направлениям: для очередников, первоначальный взнос предоставляется из муниципального бюджета в форме субсидии; кредит

минусы, среди которых вероятность того, что дом

ипотеки. Данный вид ипотечного кредитования

юридическим лицам, или без

№ 188-

управлением многоквартир-

)». Основной закон, регули-

122

предоставляется по ценам себестоимости строительства; чем дольше очередники стоят в очереди на жилье, тем больше размер субсидии.

4. Ипотека для молодых семей. Такого рода программы имеют

маленький первоначальный взнос и увеличенный срок кредита (до 30 лет), процентная ставка льготная, частично субсидированная государством. Требования к молодой семье: документов на кредит не должен превышать 30 лет, они должны иметь постоянное место работы.

5. Программа «Строим вместе». Данный вид ипотечного кредито-

вания – это длительная рассрочка. Человек вносит около половины суммы стоимости жилья в качестве первоначального взноса, оставшуюся часть добавляет кооператив. она становится собственностью клиента, но под залог, оставшаяся часть, которую оплатил кооператив, должна быть выплачена клиентом в течение 20 лет, после чего залог снимается.

6. Военная ипотека – программа обеспечения военнослужащих

жильем. Военнослужащий, который заключает первый контракт, имеет право на определённого рода отчисления Ежегодно в среднем на счёт военнослужащего поступает около 250 тыс.руб. Этой суммой он может воспользоваться по истечении старого контракта и при подписании нового. Сумма, которая накопилась за несколько лет, может быть засчитана как первоначальный взнос. Остальную часть кредита выплачивает государство, пока военнослужащий служит по армии, государство перестаёт платить, и остальную часть кредита необходимо выплачивать самостоятельно.

7. Программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам РФ».

Данный вид ипотеки относится к социальному кредитованию. Особенность данной программы заключается в пониженной стоимости квадратных метров жилья, жилья. На оформление данного вида ипотеки имеют право молодые семьи и социально незащищенные слои населения.

В мире сегодня существуют две основные модели ипотечного

кредитования: американская (на ее основе функционируют все модели ипотеки в России) и немецкая.

Американская модель ипотечного кредитования состоит из

уровней и основывается на вторичном рынке закладных ценных бумаг. Схематично американская модель представлена на рис. 9.1.

контракту в армии. Как только он увольняется из

обязательном страховании жизни заемщика и

возраст супругов на момент подачи

Как только недвижимость куплена,

со стороны государства.

двух

123

Ипотечное агентство

Кредитор

Заемщик

Продавец-застройщик

Страховая компания

Ипотечная

инвестиционная

компания

9 3 4 1 2

5 6 7

Заемщик

Страховая компания

Кредитор

Участник финансового рынка

Продавец

(застройщик)

5 6 1 2 3

Рис. 9.1. Американская модель ипотечного кредитования

На рисунке цифрами отмечены: 1) кредитный договор; 2) договор

об ипотеке; 3) договор страхования заложенного жилья; 4) договор купли-продажи жилья; 5) генеральное соглашение; 6) агентский договор; 7) договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам;

8) договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами

ипотечного агентства; 9) договор страхования предпринимательского риска; 10)

Немецкая модель ипотечного кредитования (одноуровневая)

основана на сберегательно-ссудной системе функционирования. Вкладчики копят необходимый первоначальный взнос в размере 30–50% от общей стоимости, а на оставшуюся сумму оформляют ипотечный кредит. Схема немецкой модели представлена на рис. 9.2.

финансово-

договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 9.2. Немецкая модель ипотечного кредитования

124

На рисунке цифрами отмечены: 1) договор о накопительном

Заемщики

Кредитные

институты

Инвесторы

Ссуда

Залог

Денежные средства

Продажа закладных

Заемщики

Инвесторы

Кредитные

институты

Эмитенты ценных

бумаг

ссуда

Погашение

ссуды

Денежные

ссуды

Продажа

закладных

Продажа

ипотечных бумаг

Денежные

ссуды

жилищном вкладе; 2) кредитный договор; 3) договор ипотеки; 4) договор страхования заложенного жилья; 5) договор купли-продажи жилья; 6)договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

По другой классификации выделяют следующие модели системы

ипотечного кредитования: усеченно-открытую модель; расширеннооткрытую модель (немецкая). Стоит отметить, что в одной стране могут действовать несколько моделей одновременно.

Усеченно-открытая модель (рис. 9.3). Банки выдают ипотечные

кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги – закладные листы. Продажа банкам пополнение ресурсов «длинных» денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам.

(американская); модель сбалансированной автономии

закладных листов обеспечивает

Рис. 9.3. Схема усеченно-открытой системы ипотечного

кредитования

Расширенно-открытая модель (рис. 9.4) основана на вторичном

рынке ипотечных кредитов.

Рис. 9.4. Схема расширенно-открытой модели ипотечного кредитования

125

Модель сбалансированной автономии (рис. 9.5) основана на

Сравниваемые

параметры

открытая модель

Расширенно-

открытая

модель

Модель

сбалансированной

автономии

Страны распрос транения

Восточная Европа,

Англия,

Испания,

Дания и

др.

США и развитые страны

Германия, Франция, Австрия,

Испания, Чили, Чехия

Принцип функционирования

Рыночный (зависит общего состояния

совокредитного рынка страны)

Ссудносберегательный

Модель автономна

Источники привлечения кредитных ресурсов

Собственные и заемные

средства

банков

Ипотечные ценные

бума-

ги,

обращаю-

щиеся

вто-

ричном

рынке,

собст-

венные

заем-

ные

средства

банков

Жилищные накопления жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков,

также собственные заемные средства банков

Заемщики

Кредитные

институты

Государство Ссуда

Накопительные

платежи

Субсидии по

стройсбережениям

сберегательно-ссудном принципе, а основными участниками являются сберегательно-ипотечные учреждения.

Рис. 9.5. Схема модели сбалансированной автономии

В табл. 9.1 представлена характеристика различных моделей ипотеч-

ного кредитования.

Таблица 9.1

Усеченно-

финан

от

другие

также

126

на

Таиланд,

и др.

Сравниваемые

параметры

Усеченно-

открытая модель

Расширенно-

открытая

модель

Модель

сбалансированной

автономии

Основные кредиторы

Универсальные и ипотечные

банки

Ипотечные и сберега тельные банки

Ипотечные банки, специализированные сберегательные банки

стройсберкассы)

Формат государст венной поддержки

Не определены

Рефинансирование

займов в кризиса

Субсидии по стройсбережениям

Окончание табл. 9.1

условиях

(сберкассы

Любая модель ипотечного кредитования предполагает залоговое обеспечение, которое должно быть в обязательном порядке оценено. Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности.

Принципы оценки недвижимости:

− чем выше эффективность использования объекта по назначению,

тем больше будет оценочная стоимость;

− чем привлекательнее внешний вид имущества, тем выше будет его

оценочная стоимость;

− при оценке в расчет берется цена всех элементов;

− цена недвижимости зависит от цены на аналогичные объекты;

− учитываются преимущества, которые

могут быть получены от объекта в будущем. Оценка недвижимости может проводиться добровольно, когда

владелец сам хочет узнать стоимость жилья, которое он намеревается продать, и принудительно, когда необходимо провести оценку в соответствии с законодательством (приватизация, вступление в наследство и т.д.).

Определение стоимости недвижимости может быть массовое

(оценка

сразу нескольких объектов) и индивидуальное (один объект оценивается несколькими методиками расчета). Методика оценки недвижимости напрямую зависит от предмета исследования.

Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости:

1) рыночная (объективная оценка стоимости недвижимости);

2) инвестиционная (стоимость, которая в будущем может изменяться

при различных обстоятельствах);

3) для определения

налога;

4) ликвидационная (определяется при обязательной продаже иму-

щества);

127

5) утилизационная (позволяет определить уровень затрат на

возведение объекта);

6) инвентаризационная (учитывает технические параметры имущества);

7) кадастровая.

Самыми распространенными методами оценки недвижимости

являются:

− затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с

возведением или восстановлением объекта;

− сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление

рыночных цен на

аналогичные ценности;

− доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от

использования или продажи недвижимости. Выбор того или иного метода зависит от вида имущества, его

основных характеристик.

Этапы проведения оценки недвижимости:

1) выбор оценщика;

2) согласование условий оценки;

3) подготовка документов;

4) составление и подписание договора;

проведение оценки;

6) анализ проведенной оценки;

7) отчет о проведенной оценке, составление акта оценки. Он обладает

юридической силой и может предоставляться в государственные органы и суд. Данный документ действителен в течение шести месяцев. Стоимость оценки достаточно высока, потому что это сложный и

трудоемкий процесс, однако в интернете можно встретить

сайты с предложением бесплатной оценки недвижимости. Необходимо понимать, что такие предложения делают либо мошенники, либо клиент получит бесполезную и некачественную услугу.

Цена имущества зависит от места расположения, квадратуры, состояния жилья и его износа, численности населения в регионе, природных и политических условий, уровня инфляции.

При ипотеке оценка

залога должна проводиться только в компании,

аккредитованной банком, в котором планируется брать кредит.

9.6.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ

СТОРОН

. СОДЕРЖАНИЕ И ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ЗАКЛАДНОЙ.

ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

Содержание договора об ипотеке законодательно закреплено в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об

128

ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с

01.07.2018).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные вышеуказанным законом.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся телю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка дательством РФ, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

предмета ипотеки определяется в соответствии с законо-

предметом ипотеки, принадлежит залогода-

заложенное имущество во

стоимости этого

129

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при

Залогодатель (заемщик или третье лицо) и залогодержатель (кредитор) выступают сторонами договора по ипотеке. Залогодержа- телем могут выступать физические и юридические лица.

Залогодержатель – это сторона договора об ипотеке, являющаяся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, которая имеет право получить удовлетворение своих ваний из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодатель – это должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо), но предоставляющее в залог недвижимое имущество, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторам и залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателями также могут выступать физические и юридически лица.

Залоговое правоотношение предполагает наличие у его сторон определенных прав и обязанностей, которые могут меняться в мости от предмета залога и типа договора.

К правам залогодержателя можно отнести:

1) если заложенное имущество находится у залогодателя, то залогодержатель в любое время может проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия его хранения;

2) пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором;

3) передавать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования;

4) истребовать заложенное имущество из чужого незаконно владе- ния, в том числе из владения залогодателя, если оно находилось или должно находиться у залогодержателя;

5) требовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства в случаях:

− выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его

владения не в соответствии с условиями договора залога;

ипотеке в силу закона.

денежных требо-

за счет которого

зависи-

залогом

130

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 / 1613 14 15 16 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]