Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.pdf
3. Порядок совершения предусмотренных настоящей статьей сделок с земельными долями
сельскохозяйственного назначения является общим с учетом установленных комментируемой
статьей особенностей. Регламентируя такие особенности, Закон формирует отсылочное предписание
к положениям ст. 18. В частности, Закон опосредовано указывает на дополнение общего перечня
документов, необходимых для государственной регистрации права на объект недвижимого
имущества, иными документами, являющимися специальными применительно к земельным долям
земель сельскохозяйственного назначения.
В случае регистрации перехода права собственности на земельную долю в результате ее
продажи или внесения ее в уставный капитал необходимо представить документы, подтверждающие
возможность приобретателя использовать земельный участок, в составе которого имеется данная
земельная доля. Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является
препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного
земельного участка.
Регулирование оборота земельных долей было дополнено возможностью отказаться от права
на земельную долю. В соответствии с п. 1.1 настоящей статьи и ст. 30.2 ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество» отказ от права собственности на земельную долю
осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации отказа от права на
земельную долю необходимо предоставить правоустанавливающие документы, за исключением
случаев, когда право собственности на такую долю уже было зарегистрировано (п. 2 ст. 30.2 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество»). Отказ от права собственности на
земельную долю требует государственной регистрации. Право собственности на земельную долю
прекращается с даты такой государственной регистрации. При этом право собственности на данную
земельную долю возникает у поселения или городского округа по месту расположения такого
участка. Государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального
образования происходит автоматически, без подачи документов и заявлений (п. 4 ст. 30.2 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
Значительное количество споров возникает в связи с выделением земельных участков в счет
долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения и признании права собственности на земельные доли.
Так, например, в период 2010-2013 г.г. судами Тверской области были постановлены
отдельные решения об отказе в признании права собственности на земельные доли в праве общей
долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения за
лицами, которые передали земельные доли во вновь созданные сельскохозяйственные предприятия.
Определением судебной коллегией по гражданским делам Тверского областного суда от 14 октября
2010 г. (дело № 33-3791) оставлено без изменения решение Калининского районного суда Тверской
области 21 июля 2010 г. по иску Горбуновой И.А. к ЗАО «Калининское», Межрайонной ИФНС России
№ 9 по Тверской области о включении в наследственную массу и признании права собственности на
земельный пай в хозяйстве ЗАО «Калининское». Отказывая в удовлетворении иска, суд первой
инстанции обоснованно пришел к выводу, что при жизни мать истицы Тарасова Н.А. при
реорганизации совхоза распорядилась земельной долей путем внесения ее в уставной капитал
создаваемого АОЗТ «Калининское», став членом акционерного общества, правопреемником
которого является ЗАО «Калининское». Постановлением Президиума Тверского областного суда от
15 февраля 2010 г. отменено решение Старицкого районного суда Тверской области об
удовлетворении иска Орлова Л.Т. к Администрации Старицкого района Тверской области в лице
81
Комитета по управлению имуществом, к колхозу «Прогресс» Старицкого района Тверской области
34
о признании в порядке наследования права собственности на долю земельного участка, размером 8,3
га, в границе колхоза «Прогресс» Старицкого района Тверской области. Данным решением отказано
в удовлетворении встречных исковых требований Колхоза «Прогресс» о признании права
собственности на земельную долю, площадью 83 000 кв.м., переданную в форме вклада в уставной
капитал хозяйственного общества. Отменяя решение суда первой инстанции и определение
судебной коллегии по гражданским делам, суд надзорной инстанции указал на существенные
нарушения норм права, поскольку судом первой инстанции не были проверены доводы, приведенные
колхозом «Прогресс» в обоснование встречного иска о том, что при реорганизации колхоза
«Прогресс» учредители АОЗТ «Прогресс», в том числе и мать истца Орлова В.Т., распорядились
своими земельными долями, передав их в качестве учредительного взноса в уставный капитал
акционерного общества. Указанные обстоятельства, в случае их подтверждения, имели
юридическое значение для разрешения спора. Вместе с тем, обобщение судебной практики показало,
что в том случае если доказательства, подтверждающие внесение земельной доли в создаваемое
товарищество, отсутствуют, а гражданин включен в списки лиц, которые наделялись земельной
долей, суды принимали правильные решения об удовлетворении требований о признании права
собственности на земельную долю34.
Следует также учитывать, что в Пленуме ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О
некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации», указано, что при разрешении споров по поводу имущества, возникающих между
хозяйственным обществом и его учредителями, следует исходить из того, что имущество в натуре,
внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного
товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности.
Исключение составляют лишь случаи, когда в учредительных документах хозяйственного
товарищества (хозяйственного общества) содержатся положения, свидетельствующие о том, что в
уставный (складочный) капитал учредителем (участником) передавалось не имущество в натуре, а
лишь права владения и (или) пользования соответствующим имуществом.
4. Специальное требование закона предусмотрено и в отношении регламентации прав и
обязанностей участников долевой собственности. В случае, если выделение земельной доли в натуре
не производилось, то при совершении сделки в отношении такой доли не требуется уведомление
иных участников долевой собственности. Таким образом, нормы настоящей статьи фактически
нивелируют значение установленного гражданским законодательством преимущественного права
приобретения доли иными участниками общей собственности. Общие предписания гражданского
законодательства предусматривают обязательное уведомление сособственников в целях обеспечения
возможности выкупа ими земельной доли или приобретения ее иным допустимым способом.
Однако в данном случае такое требование не реализуется, что предоставляет всем субъектам
равные права и возможности в части приобретения соответствующей земельной доли. В тоже время,
реализация предписаний п. 2 настоящей статьи требует соблюдения двух основных условий. Вопервых, реализуемая земельная доля не должна быть выделена в натуре, т.е. фактически предметом
сделки выступает не столько доля (часть земельного участка), сколько права и обязанности
собственника в отношении необособленного объекта собственности. Таким образом, указанное
URL: http://www.tver-pravo.ru/index.php/2010-05-27-14-08-47/49-2011-09-20-13-09-29
82
положение соответствует общему принципу гражданского права и законодательства — свобода
волеизъявления собственника на совершение сделки в отношении принадлежащего ему имущества.
Расширяя круг субъектов — участников сделки, Закон одновременно сужает его по другому
основанию — сохранение целевого назначения реализуемой доли — исключительно для
сельскохозяйственного производства, т.е. участников сделки (покупателем, одариваемым и т.п.)
может выступать только то лицо, которое непосредственно участвую в сельскохозяйственной
деятельности в соответствии с его учредительными документами либо является участником долевой
собственности. Тем самым, ограничивая применение общих норм гражданского законодательства,
регламентирующих порядок совершения сделок с объектами недвижимого имущества,
комментируемый Закон, определяя их особенности, фактически устанавливает собственные правила,
ограничения для их совершения. Указанное обстоятельство позволяет говорить о том, что
диспозитивное регулирование комментируемого Закона в большинстве своем позволяет применять
общие правила, установленные ГК РФ. Императивные предписания комментируемого акта
свидетельствуют о необходимости соблюдения его специальных требований.
5. Еще одно специальное требование, которое по своей сути является трансформацией общих
предписаний действующего законодательства, являются положения п. 3 настоящей статьи. В
частности, сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, т.е. в
порядке договорного представительства. Гарантируя собственнику возможность назначения
представителя для совершения сделки, закон между тем не регламентирует порядка ее совершения и
формы, достаточной для данного вида сделки. В этой связи применение норм п. 3 настоящей статьи
осуществляется исключительно в совокупности с общими ГК РФ. В законе сказано, что от имени
участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности.
Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности. В
соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого
лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте
уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления,
непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Пункт 1 ст. 185.1 ГК РФ прямо предусматривает нотариальную форму для доверенностей, выдача
которых регламентирована настоящей статьей: доверенность на совершение сделок, требующих
нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а
также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна
быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доверенности на совершении сделок с долями должны быть удостоверены нотариально или
должностными лицами органов местного самоуправления. Другим образом распорядиться
земельным паем, в том числе продать не вышеуказанным, а иным лицам, можно только после
выделения в счет пая соответствующего земельного участка.
Выданные участниками общей собственности доверенности для совершения этих действий
должны быть удостоверены нотариусом или должностным органа местного самоуправления. До
этого к таким договорам применяются правило договоров доверительного управления имуществом.
Регистрация таких договоров не требуется.
В значительной степени общие положения о порядке оформления доверенности
конкретизируются информационным письмом Президиума ВАС РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «О
некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской
Федерации». При разрешении споров судам следует принимать во внимание, что под прямым
последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или
83
устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке;
признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они
свидетельствуют об одобрении сделки; заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или
заключена во исполнение либо во изменение первой.
При рассмотрении дел судам также следует иметь в виду, что суд не может на основании п. 1
ст. 183 ГК РФ признать представителя стороной по соглашению, заключенному во изменение или
дополнение основного договора. Такое соглашение признается ничтожным (ст. 168 ГК РФ),
поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может
существовать и исполняться отдельно от него.
В качестве особенности оформления доверенности на совершение сделки с земельными
долями закон предусматривает возможность ее удостоверения нотариально или должностным лицом
органа местного самоуправления, как правило, главой соответствующего муниципального
образования. В большинстве случаев регистрирующий орган при регистрации сделки с объектами
недвижимого имущества требует нотариально удостоверенной доверенности. Применительно к
земельным долям специальными предписаниями настоящей статьи установлена возможность ее
удостоверения уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, что
приравнивает данный документ к нотариальному. В ряде случаев подобная позиция продиктована
отсутствием нотариуса в ряде местностей и населенных пунктов, а также труднодоступность места
расположения отдельных муниципальных образований. Наиболее востребованными такие
доверенности были в течение первых нескольких лет с момента вступления в силу комментируемого
Закона. В рамках реорганизации колхозов и совхозов представитель органа местного
самоуправления выступал в качестве единственного уполномоченного субъекта, находящегося в
доступности. Причем, следует обратить внимание, что в указанный период в качестве
уполномоченного субъекта не всегда выступал глава органа местного самоуправления. Нередко им
становилось определенное руководителем должностное лицо, например, руководитель земельного
отдела, управления и т.п. В настоящее время в большинстве случаев участники долевой
собственности обращаются к нотариусу для оформления доверенности на совершение сделки либо в
главе муниципального образования. Иные субъекты, как правило, соответствующими полномочиями
не наделены.
6. В качестве одного из способов прекращения права собственности комментируемый Закон
предусматривает отказ собственника от принадлежащего ему права на земельную долю. Реализация
данного основания связана с существенным ограничением круга субъектов, которым переходит
право на отказную земельную долю. В качестве единственного субъекта, приобретающего право
собственности на земельную долю, в отношении которой совершен и зарегистрирован отказ
собственника, закон определяет муниципальное образование. Тем самым, отказная доля переходит в
муниципальную собственность. Иные формы собственности в данном случае не предусмотрены.
По общему правилу, установленному ст. 225 ГК РФ, в муниципальную собственность могут
переходить земельные участки, признанные бесхозяйными. Бесхозяйной является вещь, не имеющая
собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую
собственник отказался. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на
учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с
требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Правилом п. 2 ст. 53 ЗК
РФ предусмотрено, что при отказе от права собственности на земельный участок право
собственности на этот участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения
этого права. По общему правилу земельный участок, от права собственности на который
84
собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права
собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо
в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории — собственностью
муниципального района по месту расположения земельного участка.
Следует обратить внимание, что в качестве собственника муниципальное образование может
распоряжаться перешедшей к нему земельной долей лишь в течение ограниченного периода времени
— шести месяцев с момента возникновения права. Таким образом, изменяя общие положения, закон
предусматривает срочный характер права муниципальной собственности на земельные доли.
Одновременно закон не регламентирует последствия пропуска указанного срока: если
муниципальным образованием земельные доли в шестимесячный срок не реализованы. Указанное
обстоятельство свидетельствует о том, что предусмотренные п. 4 настоящей статьи требования
позиционируются законодателем в качестве права муниципального образования. Таким образом, его
право собственности на конкретную земельную долю может носить как временный, так и
постоянный характер, который определяется непосредственно самим субъектом.
Второй особенностью реализации предоставленного муниципальному образованию права
выступает необходимость соблюдения целевого назначения и использования земли, что требует от
субъекта соблюдения ограничений в части круга потенциальных покупателей. Ими могут быть
только те субъекты, которые осуществляют деятельность в сфере сельского хозяйства, причем как
свидетельствует практика деятельности отдельных муниципальных образований Оренбургской
области, приоритет в выборе покупателя отдается тем субъектам, которые преимущественно
занимаются растениеводством, т.е. непосредственно используют земельные участки. Для
животноводства в большинстве случаев отводятся участки с низким уровнем плодородия, неудобья и
т.п.
Принципиальное значение в реализации права определения юридической судьбы земельного
участка имеет цена «товара». В большинстве случаев реализация муниципальных земель
осуществлялась до настоящего времени по кадастровой стоимости, т.е. в соответствии с данными,
указанными в кадастровом паспорте либо установлены иным способом при осуществлении
государственного учета объекта. Однако в настоящее время предпринята попытка приведения в
соответствие кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, а соответственно и долей. В
2012-2013 гг. переоценка была проведена в ряде субъектов РФ в отношении земель поселений. В
планах переоценка земель сельскохозяйственного назначения. Такая переоценка имеет
принципиальное значение для реализации земельных долей, поскольку цена продажи определяется,
исходя из кадастровой стоимости соответствующего доле участка.
Комментируемый Закон устанавливает специальные правила определения цены продажи
земельной доли, составляющей муниципальную собственность — 15% кадастровой стоимости
одного квадратного метра умноженные на площадь земельного участка, соответствующего
реализуемой доле. Подобный порядок зачастую способствует реализации наиболее ценных
земельных участков по заниженной цене, т.к. в ряде случаев кадастровая стоимость не соответствует
действительности. В отдельных случаях кадастровая стоимость земельных участков может быть и в
значительной степени завышена. Если иные категории собственников в последнее время зачастую
оспаривают установленную кадастровую стоимость, то муниципальные образования используют ту
стоимость, которая установлена в кадастровом паспорте объекта.
7. Продажа объектов муниципальной собственности носит открытый характер, в торгах по
продаже земельных долей могут участвовать любые субъекты, осуществляющие деятельность в
области сельского хозяйства. В этой связи одним из условий проведения торгов является
85
информационная составляющая, т.е. доведение до сведения неограниченного круга
заинтересованных субъектов информации о порядке проведения торгов, о предмете торгов, его цене
и иных существенных условиях. Муниципальная собственность налагает ряд особенностей на
порядок проведения торгов по продаже муниципальных земельных долей.
В частности, в рамках реализации общего требования законодательства об опубликовании
информации о проведении торгов, комментируемый Закон обязывает орган местного
самоуправления опубликовать информацию о возможности приобретения определенной земельной
доли, в том числе ее качественные и количественные характеристики. Указанная обязанность носит
срочный характер. Поскольку Закон предоставляет уполномоченному субъекту возможность
реализовать перешедшую к нему земельную долю в течение шести месяцев с момента
возникновения права на нее, то и порядок опубликования также носит срочный характер и напрямую
зависит от реализации вышеуказанного права. В этой связи опубликование информации должно
быть проведено не позднее чем в месячный срок с момента возникновения права на участок.
Нормы настоящей статьи призвана определить совокупность средств массовой информации и
иных источников опубликования рассматриваемых сведений. При этом Закон не регламентирует
перечень информации, подлежащей опубликованию. Указанное обстоятельство позволяет органам
местного самоуправления самостоятельно, руководствуясь иными правовыми нормами, определять
объем необходимой информации. В частности, в обязательном порядке подлежат размещению в
источниках массовой информации такие сведения как размер земельной доли, место положения
участка, соответствующего доле, ее стоимость, собственник объекта и т.п.
В обязательном порядке указанная информация подлежит размещению в следующих
источниках:
1) средства массовой информации, определенные субъектом РФ. Перечень таких источников
конкретизируется применительно к каждому отдельному региону. Основным критерием при
определении используемого источника выступает его тираж. Он должен быть достаточно большим,
чтобы необходимые сведения были доведены до максимального количества заинтересованных
субъектов. Зачастую немаловажное значение в выборе источника информации играет и участие
органов государственной власти субъекта в средстве массовой информации. Как правило,
выбираются те средства массовой информации, учредителями которых выступает субъект РФ или
его отдельные органы;
2) официальный сайт органа местного самоуправления. В соответствии с требованиями
действующего законодательства каждый орган государственной власти и орган местного
самоуправления должен разработать собственный Интернет-сайт, на котором подлежит размещению
информация о деятельности соответствующего органа, в том числе и информация о реализации им
объектов муниципальной собственности. В настоящее время данное требование исполняется
надлежащим образом большинством субъектов. Однако не каждый потенциальный покупатель
пользуется такой информацией. В большинстве своем необходимые сведения получаются
заинтересованными лицами через средства массовой информации, например, на территории
Оренбургской области в качестве официального средства массовой информации выступает газета
«Оренбуржье». Однако уполномоченные органы не ограничиваются исключительно данным
изданием. В случае проведения торгов к размещению соответствующей информации привлекаются и
газеты «Южный Урал», «Оренбургская сударыня» и т.п. Чем шире спектр задействованных средств
массовой информации, тем больше вероятность реализации земельной доли.
Закон регламентирует специальные последствия на случай, если перешедшая в
муниципальную собственность земельная доля не была реализована. В настоящее время указанные
86
последствия в большинстве совсем носят теоретический характер, поскольку речь идет о землях
особой ценности — сельскохозяйственных землях. Также следует учитывать тот факт, что сегодня
земельные доли в большинстве своем реализованы муниципальными образованиями. Таким образом,
муниципальная собственность в отношении указанных объектов является минимальной. К числу
основных последствий невозможности реализации земельной доли третьему лицу закон
предусматривает необходимость выдела данной доли в качестве обособленного земельного участка,
составляющего муниципальную собственность. Таким образом, закон гарантирует полноправность
муниципального образования в отношении перешедшей к нему земельной доли, но только в случае
ее выдела в натуре. Обязанность по выделу участка отнесена к компетенции уполномоченного
органа муниципального образования. В тоже время при выделе земельной доли в натуре никоим
образом не должны быть нарушены права иных участников общей собственности, а также иных
собственников земельных участков, в том числе и смежных участков с выделяемым.
8. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора аренды
большинства земельных участков, как правило, выделенных в натуре. Договор аренды составляется в
письменной форме, а в ряде случаев подлежит государственной регистрации (если срок аренды
превышает один год). Договор свидетельствует о передаче ряда правомочий от собственника
третьему лицу, которое по отношению к земельному участку выступает в качестве пользователя
(арендатора). В этой связи такой договор должен в полной мере отражать полную и достоверную
информацию не только об объекте аренды, но и сторонах договора. Нормы п. 5 настоящей статьи
призваны конкретизировать общие предписаний гражданского законодательства, посредством
регламентации ряда особенностей. Так, закон не требует внесения изменения в договор аренды
земельного участка при смене собственника земельной доли, входящей в состав соответствующего
участка. Внесение таких изменений (в части определения собственника доли) не требуется,
поскольку предметом аренды выступает земельный участок, т.е. собственность нескольких лиц.
Заключение такого договора осуществляется уполномоченным субъектом. Поскольку земельная
доля не может рассматриваться в данном случае в качестве самостоятельного предмета аренды, то и
не требуется корректировка положений договора в части смены собственника такой доли. Следует
также учитывать, что в данном случае речь идет о земельной доле, не выделенной в натуре. В случае
выделения доли формируется соответствующий ей земельный участок, который и будет выступать
предметом аренды. Данный факт свидетельствует о применении в полном объеме общих правил и
требований ГК РФ.
Статья 12.1. Невостребованные земельные доли
1. Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве
собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным
образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в
соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним", не могут быть признаны невостребованными земельными долями
по основанию, указанному в настоящем пункте.
2. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о
собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля
1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная
доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из
87
наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из
наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не
указал, что отказывается в пользу другого наследника.
3. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии),
земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в пункте 1
настоящей статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям,
указанным в пункте 2 настоящей статьи (далее в целях настоящей статьи - список невостребованных
земельных долей).
4. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных
земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и
размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до
созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на
информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
5. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления
поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой
собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.
6. Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в
список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган
местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка,
находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой
собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка
невостребованных земельных долей.
7. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников
долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются
невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех
месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных
земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.
8. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о
признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей
статьей порядке невостребованными.
Комментарий к ст. 12.1
1. Земли сельскохозяйственного назначения в настоящее время представляют собой
наибольшую ценность, т.к. с одной стороны, являются объектами недвижимого имущества, а с
другой стороны, включают в себя наиболее продуктивные участки земельного фонда. Особенностью
данной категории земель является необходимость их использования исключительно в соответствии с
целевым назначением, что в ряде случаев отпугивает потенциальных покупателей таких участков. В
этой связи, несмотря на востребованность земельных участков из категории земель
сельскохозяйственного назначения, они остаются без правообладателя, т.е. фактически становятся
невостребованными.
Положения п. 1 настоящей статьи призваны сформулировать и декларировать легитимное
понятие невостребованной земельной доли, под которой понимается земельная доля, которая
88
фактически и юридически имеет правообладателя, но тот в свою очередь не реализует
35
35
принадлежащее ему право надлежащим образом. В большинстве случаев достаточным является
лишь сам факт наличия права собственности. В отношении рассматриваемого объекта одной из
основных особенностей выступает необходимость постоянного использования участка в
соответствии с его целевым назначением. В случае, если собственник не имеет намерения
самостоятельно использовать принадлежащий ему объект, он обязан распорядиться им таким
образом, что бы обеспечить надлежащее использование третьим лицом.
В законе отсутствует понятие земельной доли. Законодатель изменил формулировки, и теперь
земельная доля на земельный участок не является невостребованной, а может быть признана
таковой, если собственник земельной доли не передал земельную долю в аренду или не
распорядился ею иным образом.
Под невостребованной земельной долей настоящей закон понимает участки
сельскохозяйственных земель, имеющих собственника, но не использующихся по целевому
назначению, причем в данном случае закон обязывает собственника использовать принадлежащий
ему объект либо лично, либо передать в аренду третьему лицу. Если указанные виды использования
не реализуются в течение более трех лет подряд, земельные участки, входящие в состав земельной
доли признаются невостребованными. В соответствии со ст. 284 ГК РФ земельный участок может
быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного
производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей
цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не
включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не
мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных
обстоятельств, исключающих такое использование.
Судебная практика
свидетельствует о том, что наиболее частыми основаниями отказа в
признании права собственности муниципального образования на невостребованные земельные доли
являются:
несоблюдение установленного комментируемым Законом порядка признания права
собственности органа местного самоуправления на земельный участок;
отсутствие решения общего собрания участников общей долевой собственности об
определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного
участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных земельных долей, либо
не проведение такого собрания;
не представление достоверных доказательств того, что невостребованные земельные доли не
обрабатывались в течение трех и более лет;
границы земельного участка в той части, на которую суд прекращает право собственности
участников общей долевой собственности и признает право собственности муниципального
образования, в натуре не определены, то есть земельный участок не сформирован в порядке,
установленном законом.
См., например: Обзор судебной практики по гражданским делам Курганского областного суда за 1 полугодие
2009 года (утв. постановлением Президиума от 20 июля 2009 года) // URL:
http://a2aa.ru/index.php?dn=link&to=open&id=1579; Обобщение практики рассмотрения Целинным районным судом
гражданских дел, связанных с признанием права собственности на земельный участок из невостребованных земельных
долей за 2008 год // URL: http://celinny.krg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=125
89
Судебная практика строится по принципу: если во время спора выясняется, что пайщик никак
36
не распорядился своей долей (либо при отсутствии доказательств обратного) суды решают, что пай
был внесен в качестве взноса. Так, в племенном хозяйстве Ленобласти из 700 пайщиков лишь около
200 выделили реальные земельные участки, а 500 — не реализовали свои паи. Суд решил, что они
внесли свои доли в уставный капитал хозяйства. По логике правосудия, эти 500 пайщиков не могут
выделить земельные участки из своих долей. И в то же время, они не имеют права собственности
на паи. По мнению суда, доводы об отсутствии письменных доказательств, подтверждающих, что
держатель доли распорядился ей путем внесения в уставный капитал, являются необоснованными и
противоречащими «Положению о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации
государственных сельскохозяйственных предприятий», утв. постановлением Правительства РФ от
04 сентября 1992 г. № 708. Поскольку доказательства того, что держатель пая распорядился им
путем получения земли для ведения фермерского хозяйства, либо путем продажи и сдачи в аренду
другим владельцам долей, в материалах дела не имеется, суд пришел к выводу о том, что земельная
доля была внесена в качестве взноса в создаваемое акционерное общество36.
Таким образом, по мнению судей, своим правом пайщик мог воспользоваться только
тремя способами — внести долю в уставный капитал, продать или сдать в аренду. Случаи, при
которых пайщики могли не распоряжаться своей долей, суды почему-то не принимают во внимание,
и тем самым фактически лишают нерасторопных пайщиков права собственности на землю.
В «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2008
года», утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 5 декабря 2008 г, Верховный Суд
РФ указал, что поскольку требование органа местного самоуправления о признании за ним права
собственности на земельный участок затрагивает имущественные права собственников
невостребованных земельных долей, оно может быть заявлено путем предъявления иска к
собственникам невостребованных земельных долей в суд по месту нахождения земельного
участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) и подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства.
Ознакомление с делами показало, что есть суды, которые рассматривают такие дела в порядке
особого производства, то есть в нарушение порядка, установленного гражданским
судопроизводством. Однако подавляющее большинство судов рассматривают дела по спорам о
признании права муниципальной собственности на земельные участки, образованные из
невостребованных земельных долей, в порядке искового производства, что является правильным.
2. Следует обратить внимание, что невостребованными могут быть признаны только те
земельные участки, сведения о собственниках которых отсутствуют в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. такое право не зарегистрировано в
установленном действующим законодательством порядке. Даже в случае приватизации земельного
участка, но без последующей регистрации права собственности в государственном реестре, такие
участки в судебном порядке могут быть признаны невостребованными.
Однако нередко органы местного самоуправления рассматривают в качестве основания для
отнесения земельных долей к рассматриваемой категории иные случаи. Так, например, после смерти
А., умершего 07 мая 1996 г., наследство приняла его жена А.Х., которой свидетельство о праве на
наследство по закону выдано 21 октября 2008 г. В разное время умерли и некоторые другие
участники долевой собственности на землю. Все наследники этих лиц, принявшие хотя бы часть
наследственного имущества после смерти собственников земельных долей, являются принявшими
URL: http://www.novostroy.su/spb/articles/spornyie_selhozpai/
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]