Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.pdf
образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и обладающее
соответствующими этой цели признаками:
вероисповедание;
совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний;
обучение религии и религиозное воспитание своих последователей;
2) казачьи общества в соответствии со статьей 2 ФЗ «О государственной службе российского
казачества» — это форма самоорганизации граждан Российской Федерации, объединившихся на
основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав,
сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества в
соответствии с федеральным законодательством (некоммерческая организация);
3) научно-исследовательские организации — юридические лица, которые осуществляют
научную, научно-исследовательскую, научно-техническую деятельность и экспериментальные
разработки;
4) образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля. Исходя из статьи 2 ФЗ «Об
образовании в Российской Федерации», можно сделать вывод, что образовательное учреждение
сельскохозяйственного профиля — это организация, осуществляющая на основании лицензии
образовательную деятельность в области сельского хозяйства в качестве основного вида
деятельности;
5) общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока
Российской Федерации. В соответствии со статьей 6.1 ФЗ «О некоммерческих организациях» — это
формы самоорганизации лиц, относящихся к коренным малочисленным народам Российской
Федерации и объединяемых по кровнородственному (семья, род) и (или) территориально-соседскому
принципам, в целях защиты их исконной среды обитания, сохранения и развития традиционных
образа жизни, хозяйствования, промыслов и культуры.
Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
вышеуказанным субъектам осуществляется для осуществления следующих видов деятельности:
1) сельскохозяйственное производство — согласно статье 4 ФЗ «О развитии сельского
хозяйства» — это совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству
и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том
числе оказание соответствующих услуг;
2) сохранение и развитие традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской. На основании
статьи 1 ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации»
традиционный образ жизни малочисленных народов — исторически сложившийся способ
жизнеобеспечения малочисленных народов, основанный на историческом опыте их предков в
области природопользования, самобытной социальной организации проживания, самобытной
культуры, сохранения обычаев и верований. Соответственно, его сохранение и развитие — это
деятельность, направленная на обеспечение неизменности его особенностей, опыта, и исторической
ценности, и их совершенствование. Хозяйствование и промыслы — регулирование и осуществление
управленческих функций в целях добычи, заготовки и использования той или иной продукции;
3) сенокошение — деятельность по и заготовке кормов в виде травяных растений для
домашних животных;
4) выпас скота — деятельность по выгулу домашнего скота на специально отведенных для
этого местах.
71
В пункте 5 комментируемой статьи установлен запрет на выкуп земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения, который предоставлен в аренду вышеуказанным субъектам для
данных целей. Однако данное положение не соответствует положениям Конституции РФ (статья 19)
о равенстве всех перед законом, так как пункт 4 комментируемой статьи предоставляет право на
приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных по
договору аренды, всем без исключения гражданам и юридическим лицам, поэтому такое исключение
из общего правила нарушает права указанных субъектов.
Однако пункт 3 статьи 624 ГК РФ устанавливает, что законом могут быть установлены случаи
запрещения выкупа арендованного имущества. Кроме того, статья 82 ЗК РФ определяет возможность
установления в комментируемом Законе условий предоставления земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения вышеуказанным субъектам. Однако условия предоставления
таких земельных участков не должны предусматривать запретов и нарушений либо ограничений
прав граждан и юридических лиц.
Пункт 5.1 комментируемой статьи предоставляет сельскохозяйственной организации или
крестьянскому (фермерскому) хозяйству право приобрести используемый ими земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения, выделенный в счет земельных долей, находящихся в
муниципальной собственности, в собственность или в аренду без проведения торгов. Условием
такого предоставления является обращение сельскохозяйственной организации или крестьянского
(фермерского) хозяйства в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора
купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента
государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Следует отметить, что до момента внесения в п. 5.1 комментируемой статьи изменений,
предусмотренных Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. № 327-ФЗ, срок обращения с
указанным заявлением составлял три месяца, что вызывало ряд трудностей при реализации данной
нормы на практике. Эти трудности обусловлены тем, что сельскохозяйственные организации или
крестьянские (фермерские) хозяйства как субъекты малого и среднего предпринимательства в
большинстве случаев не имеют необходимых ресурсов для мониторинга земельных вопросов, а
ведение сельскохозяйственных работ имеет свои сезонные особенности (посевная, сбор урожая), не
позволяющие оперативно подавать заявления о заключении соответствующих договоров. Учитывая,
что с момента официального опубликования информации о реализации такого земельного участка до
момента, когда данная информация дойдет до адресата, может пройти достаточно длительное время,
трехмесячный срок представлялся не вполне обоснованным, что, собственно и повлекло его
увеличение до шести месяцев.
Практическая реализация положений п. 5.1 комментируемой статьи вызывает и ряд других
затруднений. Так, возникает вопрос: «Как поступить органу местного самоуправления, если в
отношении одного земельного участка подано более одного заявления для заключения договора
купли-продажи или договора аренды?». Общая норма пункта 2 комментируемой статьи здесь
неприменима, так как имеется специальная норма о возможности приобретения земельного участка
без торгов, и отказ в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения без проведения торгов будет нарушать права сельскохозяйственной организации или
крестьянского (фермерского) хозяйства. Полагаем, что в этой части норма пункта 5.1
комментируемой статьи требует совершенствования.
Также представляется неопределенным вопрос о том, почему такое исключение установлено
только в отношении муниципальной собственности, в то время как согласно статье 8 Конституции
РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная,
72
муниципальная и иные формы собственности. Поэтому опять мы видим противоречие нормы
комментируемого Закона положениям Конституции РФ.
Такой же неодинаковый подход имеет место и в отношении цены такого земельного участка и
арендной платы — не более 15 процентов его кадастровой стоимости (цена) и 0,3 процента его
кадастровой стоимости (арендная плата).
В целях обеспечения гарантий сельскохозяйственной организации и крестьянского
(фермерского) хозяйства в пункт 5.1 комментируемой статьи включена норма об обязанности
органов местного самоуправления опубликовать в средствах массовой информации, определенных
субъектом РФ, и разместить на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной
сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного
участка, выделенного в счет земельных долей, находящегося в муниципальной собственности. Такая
информация должна быть размещена не позднее двух недель с момента возникновения права
муниципальной собственности. Такая информация должна размещаться и на информационных
щитах, расположенных на территории конкретного муниципального образования.
Необходимо отметить, что на практике на официальном сайте органа местного
самоуправления размещается в целом информация о так называемых свободных земельных участках,
«готовых» для предоставления.
6. Пункт 6 комментируемой статьи закрепляет срок действия договора аренды земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах
Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящихся в государственной или муниципальной
собственности. Этот срок составляет не менее пяти лет. Полагаем, что данный срок установлен с
целью обеспечения возможности осуществления эффективной деятельности физических и
юридических лиц, которые заняты сельскохозяйственной деятельность на указанных территориях.
7. Пункт 7 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, регулирующую вопросы
приобретения сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими)
хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или
права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Приобретение таких участков
осуществляется в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации», который, в частности, установил срок такого приобретения — 1 июля 2012 года. В то
же время согласно указанному закону речь в пункте 7 комментируемой статьи идет не о
приобретении, а о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования и права
пожизненного наследуемого владения. При этом переоформление права пожизненного наследуемого
владения сроком не ограничивается. Не ограничивается данное право и иными какими-либо
обстоятельствами и условиями, на которые на практике ссылаются органы государственной власти
субъектов РФ и органы местного самоуправления. Так, в Ленинградской области имело место
рассмотрение спора по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Медик Марии
Владимировны о признании незаконными действий администрации муниципального образования
«Выборгский район» Ленинградской области, выразившихся в непредоставлении договора куплипродажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Непредоставление
такого земельного участка со стороны администрации муниципального образования «Выборгский
район» Ленинградской области, исходя из ее доводов, имело место в связи с тем, что спорный
земельный участок по целевому назначению Медик М.В. не использует, представленные заявителем
документы не позволяют установить целевое использование именно этого земельного участка.
Однако суд установил, что Медик М.В. зарегистрировано право пожизненного наследуемого
73
владения на земельный участок для организации крестьянского хозяйства «Арина». При этом,
исследовав представленные Медик М.В. документы, суд признал доказанным факт использования
спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Соответственно,
требования Медик М.В. были удовлетворены (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от
15 декабря 2008 г. по делу № А56-6125/2008).
При этом субъектам РФ предоставляется право установить:
1) цену таких земельных участков, но не более 15 процентов кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий;
2) случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения.
Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и
(или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5
настоящего Федерального закона.
Комментарий к ст. 11
1. Комментируемая статья регулирует вопросы наследования земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в том случае, если при принятии наследства будут нарушены
требования о невозможности нахождения земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения в собственности иностранных граждан и лиц без гражданства или о превышении
минимальных размеров земельного участка, которые могут находиться в собственности граждан. В
этом случае указанные субъекты обязаны произвести отчуждение таких земельных участков в
порядке, установленном статьей 5 комментируемого Закона. Такая норма комментируемой статьи с
точки зрения положений Конституции РФ о равенстве всех перед законом представляется
справедливой.
Отметим, что в первоначальной редакции комментируемый Закон устанавливал, что в случае,
если принятие наследства приводит к нарушению требований, установленных им в статьях 3 и 4
комментируемого Закона, к наследникам применяются требования, установленные в статье 5
комментируемого Закона. Буквальное толкование данной нормы означало, что для применения
последствий, предусмотренных в ст. 5 комментируемого Закона, необходимо, чтобы одновременно
наличествовали причины (условия), предусмотренные как статье 3, так и статье 4 комментируемого
Закона, что существенно ограничивало применение статьи 5 комментируемого Закона об
обязанности лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.
В статье 3 комментируемого Закона устанавливалось общее ограничение, что иностранные
граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в
уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических
лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из
земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, следовательно, ни при каких
74
условиях, в том числе в порядке наследования, к подобным лицам не могут переходить земельные
32
участки из земель сельскохозяйственного назначения на правах собственности.
В редакции Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ «О внесении изменений и
дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в
комментируемую статью был включен союз «или», что привело к возможности применения
последствий, установленных статьей 5 комментируемого Закона, как в случае обстоятельств,
установленных статьей 3 и (или) установленных статьей 4 комментируемого Закона32.
2. Практика применения законодательства в области наследования показывает, что
наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения встречает
определенные проблемы, в частности в случаях наследования земельной доли в
сельскохозяйственной организации, то есть при условии, когда наследодатель являлся членом такой
сельскохозяйственной организации и имел права на такую земельную долю. Так, например, в
Тверской области имело место судебное разбирательство, возбужденное на основании заявления П.
, которая действовала в интересах В.Н., в отношении администрации Корениченского сельского
поселения Старицкого района Тверской области об установлении факта принятия наследства и о
признании за ней права собственности на земельный участок, а также о признании за истицей
права собственности на земельную долю в землях колхоза «Трудовик» Старицкого района Тверской
области. В обоснование исковых требований указала, что умерла тетя истицы. После ее смерти
В.Н. фактически приняла наследство. В состав наследства после смерти тети входит земельный
участок. Земельный участок был предоставлен наследодателю на основании постановления
Мартьяновского сельского совета. Кроме того, в состав наследства входит и земельная доля в
землях колхоза «Трудовик», предоставленная тете истицы на основании постановления главы
администрации Старицкого района. Однако в выдаче свидетельства о праве на наследство
нотариусом отказано. Других наследников, претендующих на наследство, нет. Суд удовлетворил
требования истицы и указал на то, что постановлением главы администрации Старицкого района
Тверской области утверждены списки на выдачу свидетельств на право собственности на землю, в
том числе в этот список вошла и тетя истицы. Факт принятия наследства в виде земельного пая
тети и иного имущества, оставшегося после смерти тети, истцом подтвержден исследованными
в судебном заседании письменными доказательствами и не оспаривается сторонами по делу. Верно
оценив установленные по делу фактические обстоятельства, представленные в суд
доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о принадлежности спорной
земельной доли наследодателю на день ее смерти, соответственно, указанная земельная доля
должна быть признана наследственным имуществом. На основании вышеизложенного можно
сделать вывод о том, что в случае продажи данного земельного участка представителями колхоза
«Трудовик» сделка могла быть признана недействительной со всеми вытекающими негативными
последствиями для покупателя, так как колхоз «Трудовик» является ненадлежащим собственником
(см. определение Тверского областного суда от 17 мая 2011 г. по делу № 33-1929).
Блинков О.Е. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в странах СНГ и
Балтии // Наследственное право. 2007. № 2.
75
Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения
Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В
случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом
особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по
своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную
долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей
земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в
доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также
сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства,
использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности
вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения
земельного участка в счет земельной доли.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации,
использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление,
завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет
земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в
соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в
результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
1.1. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право
собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения
указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского
округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права
собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого
земельного участка на межселенной территории у муниципального района.
2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет
своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации
или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок,
находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении
продать свою земельную долю не требуется.
3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на
основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой
собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или
удостоверенной нотариально.
4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную
долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации
или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой
собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство
вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой
76
как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и
площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на
земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого
находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных
субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его
наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных
настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных
на территории этого муниципального образования.
В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи
земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права
муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему
земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым
земельным участкам.
5. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в
договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.
Комментарий к ст. 12
1. Правовое регулирование сделок, их особенностей, порядка заключения и иных аспектов
составляет предмет гражданского права, а соответственно, регламентируется нормами ГК РФ. В
тоже время следует обратить внимание, что сделки с земельными участками характеризуются рядом
особенностей. Несмотря на то, что ГК РФ содержит специальную главу правовых норм,
направленных на определение указанных особенностей, в большинстве своем они отражают лишь
особенности сделок с объектами недвижимости, которые в свою очередь, разделяются на ряд видов и
категорий, что выходит за рамки регулирования указанного нормативного акта. В этой связи
наиболее эффективным представляется разумное сочетание норм комментируемого Закона и ГК РФ.
В частности, п. 1 настоящей статьи указывает на реализацию подобного порядка.
Указывая на применение общих правовых норм при совершении сделок с долями в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, закон тем
самым констатирует единство требований в отношении всех объектов недвижимости, в том числе и в
части отдельных долей в общей собственности. Специфика правового регулирования в данном
случае заключается в том, что к рассматриваемой категории объектов применяются одновременно
два вида норм гражданского законодательства. С одной стороны, это нормы, определяющие порядок
совершения сделок с объектами недвижимости, с другой — положения ГК РФ, устанавливающие
порядок реализации права общей собственности, в том числе долевой, а также режим собственности
каждого из дольщиков.
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц,
принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей
собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая
собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность
возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может
быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу
77
закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по
решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Приоритет норм гражданского законодательства в данном случае позиционируется и
положениями ЗК РФ, в частности п. 3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает, что имущественные отношения
по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с
ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным,
лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды,
специальными федеральными законами. Таким образом, нормы настоящего закона фактически
трансформируют общие требования земельного законодательства применительно к сделкам с
землями сельскохозяйственного назначения.
Следует также заметить, что безусловное применение норм ГК РФ допускается во всех
случаях, кроме прямо предусмотренных законом. В частности, общие положения применяются лишь
в случае, если количество сособственников не превышает пяти. Если же их количество превышает
установленное число, то правовое регулирование сделок с такими объектами носит двойственный
характер: общие предписания гражданского законодательства применяются в полной мере, но
исключительно с учетом требований комментируемого Закона. Таким образом, формируется
традиционный для российского законодательства принцип — если иное не предусмотрено
комментируемым Законом. Указанный подход обусловлен общим характером положений ГК РФ при
регулировании сделок с долями земель сельскохозяйственного назначения. Если же
комментируемый Закон не предусматривает особенностей отдельных видов сделок, то в полной мере
действуют положения п. 1 настоящей статьи, устанавливающие приоритет гражданско-правового
регулирования.
В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 г. № 1-П по
делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта
1.1 статьи 14 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с
жалобой гражданки Л.Г. Погодиной сохранение целевого использования земельных участков —
один из принципов, на которых, согласно подп. 1 п. 3 ст.1 комментируемого Закона основывается
оборот земель сельскохозяйственного назначения. С учетом данного принципа, вытекающего из
статьи 9 Конституции РФ, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате
осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам,
путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель
определил в п. 1 ст. 12 комментируемого Закона, что к сделкам, совершаемым с долями в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае,
если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила
ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12-14 комментируемого
Закона.
2. В большинстве случаев при совершении сделки с объектом недвижимого имущества ГК РФ
требует индивидуализации объекта, т.е. четкого его определения, детализации границ,
местоположения и т.п. Однако применительно к общей собственности на сельскохозяйственные
земельные участки действует иное правило, не требующее выделения доли каждого собственника в
натуре.
Следует обратить внимание, что споры по поводу земельных долей сельхоз угодий нередко
являются предметом судебного разбирательства, а зачастую являются предметом конституционного
судопроизводства. Рассматривая любую проблему, Конституционный Суд решает совсем иные,
78
нежели суды общей юрисдикции или арбитражные суды, задачи. Нередко простой имущественный
33
33
спор ставит перед органом конституционного контроля важный вопрос — может ли государство (в
данном случае в лице суда) вмешиваться в частные дела граждан, ведь с точки зрения основных
принципов гражданского права такое вмешательство недопустимо. С другой стороны, никто не
отменял право на судебную защиту, которым может воспользоваться любой обиженный решением
общего собрания сособственник. Таким образом, независимо от того, какое Конституционный Суд
РФ вынесет постановление, в нем он наверняка ответит на вопрос о возможности оспаривания в
судах решений о выделении земельной доли в натуре. Это позволит понять, в какой мере
государством должны быть определены границы правосудия.
Судебная практика по делам о выделении земельных долей сегодня очень противоречива.
Например, в Подмосковье суды считают решения собраний неоспоримыми, а в Ростовской области,
наоборот, суды зачастую их отменяют. При этом Закон не дает судам никакого ориентира для
принятия решения в спорной ситуации. Если в Законе нет четкого правила разрешения спора, то
каждый раз судьи будут решать подобные дела по-новому. Где в таком случае грань между
судейской дискрецией и произволом? Сохранится ли правовая определенность и стабильность
гражданского оборота? Для ответа на указанные вопросы КС РФ должен подвергнуть анализу
конституционно-правовые отношения законодателя и судов и ответить на вопрос, где заканчивается
самостоятельность судов и начинается необходимость ввести на законодательном уровне
определенные критерии разрешения того или иного спора
.
Процедура раздела земель между сособственниками достаточно сложна и не очень удобна для
граждан, но это единственный возможный вариант, который позволяет соблюсти интересы
сельскохозяйственных производителей. В противном случае участки будут выделяться не под
выращивание сельхоз продукции, а под строительство коттеджей. Любой закон может быть
использован рейдерами в их корыстных целях, но это еще не значит, что он не соответствует
Конституции РФ.
Принципиальное значение при определении порядка совершения сделки с
сельскохозяйственной земельной долей имеет установление случаев ее совершения без выдела доли
в натуре. Определение указанных случаев относится к компетенции комментируемого Закона. В
частности, п. 1 настоящей статьи призван регламентировать указанный перечень, включает в него:
1) завещание земельной доли по усмотрению собственника. Порядок оформления завещания
является общим и регламентирован нормами гражданского законодательства. Нормы
комментируемой статьи не могут рассматриваться в качестве основания для ограничения свободы
завещания, т.е. выражения воли собственника на определение дальнейшей юридической судьбы
принадлежащей ему земельной доли. Таким образом, круг потенциальных наследников в данном
случае не может быть ограничен. Наследодатель самостоятельно принимает решение о
распределении наследственной массы;
2) отказ от права собственности на земельную долю может быть подан исключительно
собственником земельной доли, причем следует обратить внимание, что в данном случае перечень
субъектов рассматриваемых правоотношений ограничен в силу прямых предписаний закона. Так,
отказ может совершить только собственник. В случае отказа право собственности может перейти
только к одному субъекту — органу местного самоуправления по месту нахождения земельной доли
(земельного участка);
URL: http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?i=298
79
3) внесение земельной доли в уставный капитал юридического лица. В качестве одной из
особенностей данной сделки можно выделить ограниченный круг субъектов. Учитывая, что речь в
данном случае идет о землях сельскохозяйственного назначения, то приоритетным является
сохранение целевого назначения земельной доли. В этой связи доля может быть внесена в качестве
вклада в уставный капитал лишь сельскохозяйственной организации, т.е. такого юридического лица,
деятельность которого направлена на целевое использование сельскохозяйственных земель. В тоже
время гражданское законодательство предусматривает, что средства уставного капитала могут быть
направлены на погашение долгов или иных обязательств учредителя. Указанные обстоятельства
также свидетельствуют о возможности утраты права собственности на данный объект и передачу его
третьему лицу в счет непогашенных обязательств, т.е. целевое использование земельных долей в
данном случае может не учитываться;
4) доверительное управление земельной долей представляет собой наиболее эффективный
вид распоряжения собственностью на землю. С одной стороны, он позволяет сохранить право
собственности на долю, не осуществляя при этом фактическое ее использование. С другой стороны,
данная сделка позволяет собственнику самостоятельно выбрать того субъекта, которому земельная
доля может быть передана для ее использования и управления ею с соблюдением целевого
назначения земли. Следует также заметить, что в данном случае действует общее требование по
ограничению круга доверительных управляющих. В данном качестве могут выступать
сельскохозяйственные организации, граждане — члены крестьянского (фермерского) хозяйства или
другие участники долевой собственности;
5) продажа земельной доли — наиболее распространенный вид сделок с землей. В рамках
соблюдения общего требования о сохранении целевого назначения земельной доли, действующее
законодательство ограничивает круг субъектов. которым она может быть продана (подарена).
Перечень субъектов является общим и указан выше. Определяющим критерием для отнесения того
или иного лица к покупателям (одариваемым) является предмет его деятельности —
сельскохозяйственная;
6) дарение земельной доли характеризуется теми же особенностями, что и купля-продажа;
Перечень сделок с земельными долями является закрытым, т.е. для заключения иных
предусмотренных гражданским законодательством видов сделок выдел земельной долив натуре
является обязательным. Следует также заметить, что если собственник земельной доли намерен
передать ее в уставный капитал, доверительное управление, завещать либо отказаться от права
собственности на долю, а также выделить участок в счет принадлежащей ему доли, то в указанном
случае не требуется государственной регистрации права собственности на земельную долю,
возникшего в результате приватизации.
Следует помнить, что перечень сделок, указанных в настоящей статье носит исчерпывающий
характер, а круг лиц, имеющих прав принимать участие в сделках ограничен участниками общей
долевой собственности, организацией и крестьянским (фермерским) хозяйством использующих
земельный участок, находящийся в долевой собственности, а при отказе от права собственности на
земельную долю — органом местного самоуправления. Единственным исключением ограниченности
круга субъектов выступает право завещать свою земельную долю, которое закон не ограничивает по
субъектному составу.
Во всех остальных случаях сделка может быть совершена исключительно в отношении
индивидуально определенного объекта, что требует выделения земельной доли в натуре. Только с
момента индивидуализации объекта допускается совершение сделок, не включенных в перечень,
установленный п. 1 настоящей статьи.
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]