Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.pdf
Преимущественно иностранным лицам земельные участки из земель сельскохозяйственного
9
9
назначения предоставляются в аренду, минимальные и предельные сроки аренды устанавливаются
законодательством.
Российское земельное законодательство не предусматривает ограничений прав бипатридов на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также в качестве основания
прекращения права собственности российского гражданина на земельный участок случай утраты
российского гражданства. Вместе с тем некоторые ограничения в этой области установлены
законодательством отдельных сравниваемых правопорядков.
По земельному законодательству других государств — членов ЕврАзЭС и СНГ пользование
иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами
земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться только
на праве аренды.
Например, в Республике Беларусь земли сельскохозяйственного назначения находятся в
собственности государства (статья 13 Конституции Республики Беларусь, часть 1 статьи 2 Кодекса о
земле Республики Беларусь). В случае утраты гражданства Республики Беларусь по решению суда
допускается принудительное изъятие земельных участков, находящихся в собственности граждан
(подп. 3 части 1 статьи 53 Кодекса о земле Республики Беларусь).
Статья 5 Земельного кодекса Кыргызской Республики, посвященная праву иностранных лиц
на земельный участок, определяет, что предоставление и передача в собственность иностранным
лицам сельскохозяйственных угодий не допускается. Кроме того, часть 1 статьи 7 Закона
Кыргызской Республики «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения»
предусматривает, что право собственности на землю, предоставление и передача в собственность
земель сельскохозяйственного назначения в Кыргызской Республике запрещаются иностранным
гражданам, юридическим лицам и государствам; лицам без гражданства, проживающим на
территории Кыргызской Республики; совместным предприятиям; супругам, если один из них
является гражданином иностранного государства либо лицом без гражданства
.
Таким образом, сравнительный анализ законодательства зарубежных государств, в частности
стран СНГ, позволяет сделать вывод о том, что преимущественно во всех странах СНГ иностранные
граждане и иностранные юридические лица не могут обладать правом собственности на землю. При
этом, как правило, ограничений права аренды в законодательстве стран СНГ в отношении
иностранных граждан и иностранных юридических лиц не предусмотрено.
Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с
требованиями земельного законодательства.
Абзац второй утратил силу с 1 июля 2011 г.
Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых
сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного
Там же.
21
субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых
сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.
Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли
(долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или
осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью
является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство,
пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной
продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем
минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.
Требования настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях их
изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего
изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для
строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов
территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной
документации.
2. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на
территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или)
одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем
10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в
момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Комментарий к ст. 4
1. Пункт 1 комментируемой статьи касается определения минимального размера земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые являются вновь образуемыми. Здесь,
поскольку не содержится каких-либо оговорок, очевидно, что федеральный законодатель имеет в
виду все способы образования земельных участков, которые установлены статьей 11.2 ЗК РФ
(раздел, объединение, перераспределение, выдел).
В соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи законами субъектов РФ могут быть
установлены минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, которые вновь образуются. Так, например, статья 10 Закона Саратовской области от 21
мая 2004 г. № 23-ЗСО «О земле» устанавливает такой минимальный размер в 5 гектаров, а в
Приморском крае — 3 гектара (статья 7 Закона Приморского края от 29 декабря 2003 г. № 89-КЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края»).
В судебной практике имеются случаи судебных споров в части, касающейся установления
таких минимальных размеров. Например, в Тюменской области имело место судебное
разбирательство по иску юридического лица к регистрирующему органу о несогласии с отказом
осуществлении кадастрового учета земельных участков. Отказ имел место в связи с тем, что в
силу Закона Тюменской области от 3 ноября 2003 г. № 170 «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения и планировании их использования» минимальный размер
образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
устанавливается равным 60 га, тогда как согласно межевым планам площадь образуемых участков
составляет 1,5 га, что ниже установленного указанным законом. Однако суд, применив, положения
пункта 1 комментируемой статьи, признал такой отказ незаконным (см. постановление
22
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа от 17 мая 2013 года по делу № А70-
10
12
13
14
10
11
12
13
14
6838/2012).
Относительно правовой цели установления минимальных размеров земельных участков
ученые-теоретики и ученые-практики в области земельного права отмечают, что установление
минимального размера земельного участка, по сути, является пределом его делимости. Какие
критерии лежат в основе делимости сельскохозяйственных земельных участков?
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из
которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование
которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением
случаев, установленных федеральными законами. Необходимо отметить, что разрешенное
использование не устанавливается в отношении сельскохозяйственных угодий и потому не может
выступать универсальным критерием делимости земельного участка
.
Белов В.А. считает, что земельный участок, как и любой иной объект права, является
фактическим средством удовлетворения законных интересов субъекта частных прав11. Митягин К.С.
именно с данной позиции объясняет законодательное ограничение размеров участков
сельскохозяйственного назначения. «Законодатель исходит из представления о невозможности
удовлетворения интересов правообладателей земельного участка площадью меньше минимальной и
поэтому лишает участок, не достигший требуемого размера, свойств объекта права»
.
Максимальные и минимальные нормы сельскохозяйственных земель устанавливаются не
столько в целях удовлетворения частных потребительских интересов. Но в первую очередь, исходя
из возможностей того или иного публичного субъекта (субъекта РФ и муниципального образования)
в силу ограниченности земли как природного объекта и природного ресурса, используемого в
качестве средства производства в сельском хозяйстве. Во вторую очередь, обеспечения
рационального использования земли, насыщения рынка продукцией сельскохозяйственного
производства, возможности ведения полноценного сельскохозяйственного производства
.
Как правильно отметил Н.Н. Мисник, наиболее эффективное регулирование земельных
отношений возможно с учетом национально-региональных особенностей. Что может реализоваться
лишь в актах регионального законодательства. Важно только, чтобы эти нормы не противоречили
нормам федерального законодательства. Централизация всех норм имущественного оборота земли в
ГК РФ приведет «к неуместному проявлению юридического догматизма в столь тонком вопросе...»,
«регулирование земельным законодательством осуществляется лишь при наличии такой специфики
регулируемых отношений, которая не может быть учтена в ГК РФ либо в силу своего объема, либо в
силу создающих ее региональных особенностей»
.
Таким образом, предоставление субъектам РФ полномочия по установлению минимальных
размеров образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
является целесообразным, поскольку позволяет учесть особенности развития того или иного региона,
и логичным, так как именно субъект РФ может правомерно и рационально установить такие
Симонова О.А. Земельно-правовые способы ограничения гражданских прав при обороте земель
сельскохозяйственного назначения: региональный аспект // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 1. С. 15.
См. Белов В.А. Гражданское право: Общая часть: Учебник. М., 2002. С. 179.
Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. 2007. № 5. С. 19.
Симонова О.А. Указ. соч.
Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании
земельных отношений // Государство и право. 2006. № 9. С. 22.
23
минимальные размеры с учетом площади и размеров земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, расположенных в конкретном субъекте Российской Федерации.
При этом в пункте 1 комментируемой статьи содержится исключение из правила о
минимальных размерах, в отношении земельных участков, которые входят в состав искусственно
орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. Такие земельные участки
согласно пункту 1 комментируемой статьи образовываться не могут, если их меньше установленного
субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых
сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. Так, например, согласно Закону
Воронежской области от 13 мая 2008 г. № 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на
территории Воронежской области» предельный минимальный размер земельного участка для
искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель соответствует
площади мелиоративной системы, зафиксированной государственным актом приемки
мелиоративной системы в эксплуатацию.
Между тем пункт 2 комментируемой статьи содержит два исключения относительно случаев,
на которые требования пункта 1 комментируемой статьи не распространяются. К числу таких
случаев относятся следующие:
1) выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный
участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского
(фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство,
цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство
или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии,
допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные
размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ.
В судебной практике встречаются случаи обжалования отказа Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии в регистрации указанных земельных
участков. Так, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Рязанской области отказало физическому лицу гр. З.А.П. в государственной
регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный
участок, который входит в состав орошаемых земель. Гражданин З.А.П. обратился в суд с
заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области об отказе в государственной
регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на данный
земельный участок. Судом установлено, что земельный участок расположен большей частью на
территории мелиоративной системы орошения «Проня» и входит в состав искусственно
орошаемых сельскохозяйственных угодий. При этом суд также установил, что заявителем,
обратившимся в регистрирующий орган с целью государственной регистрации права общей долевой
собственности (доля в праве — 62/496), не представлено доказательств, свидетельствующих о
том, что он относится к лицам, осуществляющим деятельность крестьянского (фермерского)
хозяйства, в связи с чем законные основания для государственной регистрации за ним права общей
долевой собственности (доля в праве 62/496) на земельный участок отсутствуют. Таким образом,
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда признала отказ Управления
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской
области законным и в удовлетворении требований гр. З.А.П. отказала (см. определение Рязанского
областного суда от 1 августа 2012 г. № 33-1425).
24
На практике субъекты РФ в принимаемых ими законах устанавливают дополнительные
условия или случаи, на которые такие минимальные размеры образуемых новых земельных
участков, не распространяются. Так, например, статья 6 Закона Московской области от 12 июня 2004
г. № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской
области» предусматривает, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара, но при этом такой размер не
применяются к земельным участкам, которые находятся в пределах естественных границ на
местности.
Между тем судебная практика «знает» и другие случаи судебных разбирательств. Так, ООО
«Уваровский-1» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к
Администрации Можайского муниципального района Московской области о признании незаконным
бездействия, выразившееся в уклонении от принятия решения об образовании 527 земельных
участков из земельного участка, принадлежащего заявителю на праве постоянного (бессрочного)
пользования. Администрация Можайского муниципального района Московской области считала,
что без достоверного подтверждения факта нахождения образуемых земельных участков,
площадь которых менее 2 га, в естественных границах на местности, вынесение законного и
обоснованного решения невозможно, и, следовательно, бездействие, выразившее в уклонении от
принятия решения об образовании земельных участков, с его стороны отсутствует. Однако суд
установил, что ООО «Уваровский-1» представило в Администрацию справки кадастрового
инженера, подтверждающие, что земельные участки, в отношении которых проведены
кадастровые работы находятся в естественных границах. Помимо этого в материалы дела
представлен Проект границ земельных участков ООО «Уваровский-1», площадью 1654,3 га,
согласованный генеральным директором ООО «Уваровский-1», Главой Администрации сельского
поселения «Замошинское» Можайского муниципального района Московской области, начальником
отдела по Можайскому муниципальному району Управления Роснедвижимости по Московской
области, а также утвержденный заместителем Главы Можайского муниципального района
Московской области, согласно которому все земельные участки заявителя расположены в пределах
естественных границ на местности. В этой связи требования ООО «Уваровский-1» были
удовлетворены (см. постановление ФАС Московского округа от 26 мая 2011 г. по делу № А41-
26792/2010);
2) формирование земельных участков в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для
государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения
земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и
материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов
территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной
документации.
Однако на практике для формирования таких земельных участков в целях их изъятия не
достаточно только собственно их формирования, так как следует обосновать необходимость такого
изъятия, а также индивидуализирующие признаки, характеристики и параметры формируемых и
планируемых к изъятию земельных участков. Так, судебными органами было отказано в
удовлетворении иска Агентству по имуществу Калининградской области об образовании путем
раздела земельного участка, предъявленного к обществу с ограниченной ответственностью
«Золотые ключи». Судами было установлено, что правительство Калининградской области приняло
постановление от 24 декабря 2009 г. № 808 «Об изъятии земельных участков для государственных
нужд Калининградской области» в связи со строительством автомобильной дороги в районе
25
Приморской рекреационной зоны. Однако судами было определено, что Агентство по имуществу
15
15
Калининградской области не представило доказательств того, что для строительства
автомобильной дороги необходимо изъятие только части земельного участка общества с
ограниченной ответственностью «Золотые ключи» и какой именно, не обосновало ни площадь
участка, необходимого для строительства дороги, ни площадь участка, необходимого для
обслуживания дороги; не представило в материалы дела документацию, связанную со
строительством дороги, утвержденный в установленном порядке проект прохождения трассы; не
подготовило проекты межевых планов участков, об образовании которых заявлен иск. Поэтому в
иске им было отказано (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 декабря 2011 г. по
делу № А21-1660/2011).
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит бланкетную норму относительно максимального
размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного
муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного
юридического лица. Иными словами, пункт 2 комментируемой статьи предусматривает возможность
установления ограничений для граждан и юридических лиц, желающих приобрести земельные
участки. Максимальный размер общей площади таких угодий должен согласно пункту 2
комментируемой статьи устанавливаться законом субъекта РФ, но при этом такой размер не должен
быть менее 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на
указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Необходимо отметить, что «корни» предоставления субъекту РФ данного права находятся в
законодательстве зарубежных стран. Так, С.А. Липски отмечает, что законодательство Дании,
Италии, Норвегии, Новой Зеландии предусматривает для сельскохозяйственных земель ограничение
максимально допустимых размеров земельных участков. В отношении частной земельной
собственности этот подход (ограничение максимального размера общей площади
сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного лица и расположенных на
территории одного муниципального района) в комментируемом Законе был реализован сначала
только для физических лиц, а с 2005 года — и для юридических лиц. В 2002-2005 годах указанная
норма носила скорее не экономический, а социальный характер — недопущение появления класса
латифундистов. Следует отметить, что монополистические последствия собственности и
долгосрочной аренды имеют много общего, поэтому некоторые ограничения по максимальному
размеру арендуемых земель, вероятно, также целесообразны.
Что касается установления минимально допустимых размеров земельных участков, которое
позволяет избежать необоснованной фрагментации землепользования, чересполосицы, вклинивания,
других неудобств в использовании (это практикуется, в частности, в Испании, Италии, Норвегии,
Германии)
.
Так, например, согласно статье 9 Закона Белгородской области от 31 декабря 2003 г. № 111
«Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области» такой
размер не должен превышать 30 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий,
расположенных на территории одного муниципального района Белгородской области на момент
предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Липски С.А. Правовой механизм государственного регулирования рыночного оборота земель
сельскохозяйственного назначения в современной России: особенности формирования, тенденции и перспективы //
Право и экономика. 2011. № 12.
26
Между тем полагаем, что данная норма не соответствует статье 35 Конституции РФ, согласно
которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться
им. Таким образом, положения Конституции РФ не устанавливают каких-либо максимальных и
минимальных ограничений относительно размеров имущества, которое могут иметь в собственности
граждане и юридические лица.
Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности
1. В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и
(или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка)
или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до
вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня
вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после
вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня
возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве
общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту
Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации,
муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных
участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие
отчуждение этих земельных участков или земельных долей.
Абзац второй утратил силу.
В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего
Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом,
отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом
орган государственной власти субъекта Российской Федерации.
2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему
стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона,
обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или
доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на
торгах (конкурсах, аукционах).
3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный
участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных
законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной
стоимости, сложившейся в данной местности.
27
Комментарий к ст. 5
1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит норму, применение которой на практике
является затруднительным, а точнее затруднительным является применение ее отдельных
положений.
Так, пункт 1 комментируемой статьи устанавливает основания для отчуждения земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае нарушения требований статьи 3 и
пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона (см. комментарий к статье 3 и пункту 2 статьи 4). При
этом основания такого отчуждения сформулированы так, что нарушение вышеуказанных положений
комментируемого Закона возможно в случае, если в собственности лица по основаниям,
допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
или доля в праве общей собственности на такой земельный участок. Однако статья 3
комментируемого Закона касается регулирования прав иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале
которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет
более чем 50 процентов (см. комментарий к статье 3), и распространяется только на договоры
аренды. Таким образом, изначально земельный участок не может оказаться в собственности
указанных лиц, так как указанные лица по основаниям, допускаемым законом, а именно статьей 3
комментируемой статьи не имеют права приобретать земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, иными словам по основаниям, допускаемым законом, земельный
участок в их собственности оказаться не может (только на праве аренды). Поэтому и не может быть в
данном случае указанный земельный участок отчужден собственником, так собственниками они
быть не могут, а только арендаторами.
Что касается пункта 2 статьи 4 комментируемой статьи, то ссылка на него в пункте 1
комментируемой статьи является обоснованной, так как в нем речь идет именно о праве
собственности.
Кроме того, не представляется возможным установить, каким образом собственник такого
земельного участка обязан произвести его отчуждение. Можно предположить, что поскольку пункт 1
комментируемой статьи не предусматривает каких-либо ограничений, то и отчуждение может быть
произведено любым не запрещенным гражданским законодательством способом (заключение
договора купли-продажи, договора мены и т.п.).
Судебная практика в вопросах относительно споров признанию сделок в отношении
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей
собственности на них, недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 3 и пунктом 2
статьи 4 комментируемого Закона, исходит, прежде всего, из того, имел ли собственник такого
земельного участка или доли в праве общей собственности на него право на заключение таких
сделок. Так, общество с ограниченной ответственностью «УРБАНСТРОЙ» обратилось в
Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу «БАНК
УРАЛСИБ», конкурсному управляющему ООО «СОФТ МАРКЕТ» Куколеву А.Д., обществу с
ограниченной ответственностью «СОФТ МАРКЕТ» о признании договора об ипотеке земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения, дополнительного соглашения к договору об
ипотеке ничтожной сделкой по тому основанию, что ООО «СФТ МАРКЕТ» не могло отдавать в
залог имущество, которое не могло ему принадлежать по основанию, предусмотренному статьей 3
комментируемого Закона. Однако суды пришли к выводу, что договор об ипотеке и дополнительное
соглашение к нему между ОАО «БАНКУРАЛСИБ» и ООО «СОФТ МАРКЕТ» были заключены и
28
зарегистрированы в период, когда ООО «СОФТ МАРКЕТ», являясь собственником спорного
земельного участка, имело право распоряжаться им, в том числе передавать в залог, то есть когда
указанным юридическим лицом еще не были внесены изменения относительно наличия в уставном
(складочном) капитале «иностранной» валюты (см. постановление ФАС Московского округа от 24
января 2013 г. по делу № А41-2268/12).
Как правило нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 комментируемого
Закона имеет место в результате совершения ряда последующих сделок в отношении земельных
участков, которые были оформлены в собственность того или иного лица без нарушения требований
вышеуказанных положений комментируемого Закона. Так, например, у ООО «Сворг» на основании
договора аренды, заключенного между Министерством имущественных отношений Московской
области и ООО «Сворг», возникло право аренды на 14 земельных участков сельскохозяйственного
назначения. Затем ООО «Сворг» уступило по договору об уступке права аренды, соответственно,
право аренды на земельные участки. После чего в связи с использованием последующим
арендатором земельных участков не по целевому назначению обратилось в арбитражный суд с
настоящим иском о признании за ним оспариваемого ответчиком права аренды в отношении
спорных земельных участков, основывая свое требование на первоначально заключенном договоре
аренды с Министерством имущественных отношений Московской области. Рассмотрев
представленные материалы, ВАС РФ пришел к выводу, что вопросы о правомерности отчуждения
у ООО «Сворг» земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и их размерах, а
также факт целевого использования этих земель по назначению или изменение целевого назначения
земель в процессе оборота имеют существенное значение для рассматриваемого дела и подлежат
исследованию, поскольку, учитывая размеры земельных участков, которыми обладает на праве
собственности ООО «Сворг», возможно нарушение статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4
комментируемого Закона и, соответственно, применение положений пункта 1 комментируемой
статьи (см. определение ВАС РФ от 27 октября 2008 г. № 12202/07).
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает также и сроки такого отчуждения. Это срок
исчисляется одним годом, а точнее не должен превышать один год. При этом один год, учитывая
сроки приобретения такого земельного участка или доли в праве общей собственности на такой
земельный участок, исчисляется по-разному:
1) в случае если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в
праве общей собственности на него были приобретены до вступления в силу комментируемого
Закона, то срок один год исчисляется со дня вступления в силу комментируемого Закона;
2) в случае, если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в
праве общей собственности на него были приобретены после вступления в силу комментируемого
Закона, то срок один год исчисляется со дня приобретения такого земельного участка или такой доли
в праве общей собственности.
Помимо этого пункт 1 комментируемой статьи содержит особое положение относительно
случаев, когда такой земельный участок или доля в праве общей собственности на него отчуждается
субъекту РФ, то есть когда с субъектом РФ заключается гражданско-правовой договор, либо когда
такой земельный участок или доля в праве общей собственности на него отчуждается
муниципальному образованию в случаях установленных законом субъектов РФ. Особое положение
заключается в том, что лицам, отчуждающим такой земельный участок или долю в праве общей
собственности на него, предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды
этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков. Можно
предположить, что указанная норма пункта 1 комментируемой статьи закреплена с той целью, чтобы
29
обеспечить собственнику такого земельного участка или доли в праве общей собственности на него
возможность дальнейшего его использования.
На практике опять же применение этого положения вызывает затруднения. Связанные с тем,
что невозможно предоставить такое преимущественно право, учитывая положения статьи 3
комментируемого Закона, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без
гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля
иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50
процентов.
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает также последствие неотчуждения в течение
вышеуказанных сроков земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в
праве общей собственности на нем. Таким последствием должно быть извещение Федеральной
службы государственной регистрации кадастра и картографии в письменной форме известить об
этом орган государственной власти субъекта РФ. Срок такого извещения составляет десять дней, и,
учитывая, что пункт 1 комментируемой статьи не устанавливает каких-либо оговорок, то
исчисляется этот десятидневный срок в календарных днях. Относительно исчисления также можно
отметить, что оно должно осуществляться на следующий день после окончания годичного срока,
указанного в абзаце первом пункта 1 комментируемой статьи.
Извещение, как правило, направляется в форме письма, оформленного на официальном
бланке Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
Однако практическое применение данной нормы с точки зрения норм ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 12 указанного закона
предусматривает, что идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по кадастровому номеру. Таким образом,
например, площадь земельного участка, а также характеристики собственника этого земельного
участка для ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним значения не имеют. Поэтому возникает закономерный вопрос о том, каким образом Федеральная
служба государственной регистрации кадастра и картографии «узнает» о факте нарушения
вышеуказанных положений комментируемого Закона.
2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет порядок дальнейших действий органа
государственной власти субъекта РФ относительно обеспечения продажи собственником земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на него
в случае нарушения собственником такого земельного участка или такой доли требований статьи 3 и
пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона. Орган государственной власти субъекта РФ в таком
случае обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже
указанного земельного участка или доли в праве общей собственности на него.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что орган государственной власти субъекта
РФ должен выполнить эту обязанность в течение месяца со дня, когда ему стало известно о
нарушении вышеуказанных требований. Здесь мы видим несоответствие момента исчисления такого
срока положениям пункта 1 комментируемой статьи, которым установлена обязанность Федеральной
службы государственной регистрации кадастра и картографии известить орган государственной
власти субъекта РФ. Однако буквальное толкование пункта 2 комментируемой статьи приводит к
выводу, что органу государственной власти субъекта РФ могло стать известно о нарушении таких
требований не только из извещения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и
картографии, но и из иных источников. И в этом случае пункт 2 комментируемой статьи, исходя из
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]