Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.pdf
бессрочного (постоянного) пользования землей» (утратила силу). Она определяла порядок
50
составления, выдачи (замены) и хранения государственных актов. Отметим сразу, что на момент
принятия постановления Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 (утратило силу) не
ясны были как масштабы предстоящей земельной реформы, так и юридические формы ее
осуществления. Это отразилось и на перечне лиц, которым акты должны были выдаваться.
Государственный акт по форме № 1 должен был выдаваться гражданам, которым
предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства,
животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для
иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также
предпринимательской деятельности.
Государственный акт по форме № 2 должен был выдаваться предприятиям, учреждениям,
организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного
производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации
крестьянских (фермерских) хозяйств.
Согласно п. 1.8 Инструкции Роскомзема от 9 марта 1992 г. (утратила силу) к
государственному акту в качестве приложения выдавался список собственников при передаче
земельных участков в коллективно-долевую собственность граждан земель колхозов, других
кооперативных сельхозпредприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе
государственных предприятий (при выдаче государственного акта по форме № 2). Что же касается
земельных долей, то право на них должно было удостоверяться справкой (!), «выдаваемой в
необходимых случаях» по форме, приведенной в приложении 1 к Инструкции. По сути, в этом
пункте Инструкции воспроизводились положения ст. 9 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля
1991 г. (утратил силу).
Так, 16 июня 1992 г. постановлением главы администрации Гаврилово-Посадского района
Ивановской области колхозу им. Фрунзе был выдан государственный акт № Иво-02-000036 «в том,
что указанному собственнику <...> земли <...> предоставляется всего 2525 га земли, в т.ч. в
собственность 2525 га <...> в коллективно-долевую собственность 2525 га, из них бесплатно 2525 га
<...>для ведения сельскохозяйственного производства»50. К этому акту приложен список 295
сособственников с указанием размера их земельной доли. Естественно, что такой акт вызывает
недоумение, поскольку после приватизации земель сельскохозяйственного назначения возникает
юридическая конструкция с множественностью субъектов права на один и тот же объект права. Но
этим курьезность ситуации не исчерпывается: государственный акт колхозу им. Фрунзе выдан до
утверждения постановлением главы администрации Гаврилово-Посадского района от 13 августа
1992 г. № 204-1 проекта перераспределения земель колхоза и до возникновения у граждан долевой
собственности на землю! Какие-либо дополнительные комментарии здесь излишни. Добавим, что
редко где в Ивановской области можно найти государственные акты, подписанные председателями
районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и заверенные печатью. В случае
необходимости с таких государственных актов невозможно сделать нотариально заверенные копии
для представления их в отделы регистрационной службы. Кроме того, они вообще не могут
рассматриваться в качестве документов, удостоверяющих в настоящее время право долевой
собственности. Такое право удостоверяется только свидетельствами, которые после 27 октября 1993
г. стали выдаваться каждому сособственнику.
URL: http://www.mosuruslugi.ru/articles/437/
141
Форма свидетельства на право собственности на землю, которое имеет силу до оформления
51
51
государственного акта, порядок его выдачи и регистрации были установлены письмом
Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских)
хозяйств от 13 января 1992 г. № 3-14/60. Предусматривалось, что эти свидетельства выдаются
гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых органами местной
администрации решений о предоставлении земельных участков районными (городскими)
комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам, а в сельских населенных пунктах —
руководителями исполнительных органов сельских (поселковых) Советов народных депутатов. При
наличии планово-картографических материалов вместе со свидетельством должен был выдаваться
чертеж, план (выкопировка с плана) землепользования с указанием границ земель, предоставляемых
в собственность или пользование.
Поскольку на начало 1992 года в законодательных актах о земельной реформе не содержалось
четкого и недвусмысленного указания на характер долевой собственности, которая должна
возникнуть у граждан после приватизации земли, то и свидетельства, утвержденные письмом
Госкомзема от 13 января 1992 г. № 3-14/60, не могли служить эффективным инструментом
закрепления этой политики. Также свидетельства выдавались чаще всего сельхозпредприятиям. Они
удостоверяли право постоянного (бессрочного) пользования землей под производственными
объектами (коровниками, зернохранилищами, силосными ямами, навесами, зерносушилками и т.д.).
Но в них вписывались и право аренды, и даже (с конца 1992 г.) сведения о долевой собственности на
землю на всю площадь приватизированного участка! Как видно из его формы и содержания,
свидетельство предназначалось скорее для «внутреннего» потребления, нежели для удостоверения
действительно возникшего права. Такой вывод напрашивается и потому, что ни в Положении о
внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли и реорганизации колхоза (совхоза), ни в
каких-либо иных методических руководствах не определялась природа этого документа. Тем не
менее, в судебной практике известны случаи, когда обладатели таких свидетельств рассматривали их
в качестве документов постоянного действия
.
Рассмотрим следующий пример. В ходе реорганизации совхоза-завода «Кавказ»
Изобильненского района Ставропольского края внутрихозяйственная комиссия подготовила среди
прочего документы по приватизации земли. Трудовой коллектив совхоза принял решение от 11
декабря 1992 г. о реорганизации предприятия АООТ «Кавказ». Данным решением также
утверждены размеры земельных долей работников и пенсионеров совхоза-завода и общий паевой
фонд в размере 45194 тыс. руб. Внутрихозяйственная комиссия выдала лицам, имеющим право на
земельный и имущественный пай, свидетельство собственности на земельный и имущественный
пай по форме, утвержденной Положением о внутрихозяйственной комиссии. Однако из-за
нерасторопности трудового коллектива, а также каких-то афер главы Изобильненского района
земельный участок был у предприятия изъят. Бывшие акционеры совхоза-завода (члены трудового
коллектива и пенсионеры совхоза-завода) обратились в суд, полагая, что земельный участок,
изъятый на основании постановления главы района от 14 декабря 2000 г. № 346, находится в
коллективно-долевой собственности. Довод истцов о том, что доказательствами приобретения
права на земельные доли являются свидетельства собственности на земельный и имущественный
пай, выданные внутрихозяйственной комиссией совхоза-завода «Кавказ» по форме, утвержденной
Положением о внутрихозяйственной комиссии, суд посчитал несостоятельным. Ссылка на абз. 5 п.
Там же.
142
3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и
52
развитии аграрной реформы в России» (утратил силу), согласно которому свидетельства о
предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступление в действие
названного указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право
собственности, и которые имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным п. 3
этого указа, основана на неправильном применении действовавшего законодательства. В данной
норме имеются в виду свидетельства на право собственности на землю, выдаваемые местными
администрациями на основании п. 6 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О
неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (утратил силу), в частности
по форме, установленной в письме Государственного комитета по земельной реформе РСФСР от
13 января 1992 г. № 3-14/6052.
После вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О
регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (утратил силу) право
участников долевой собственности получало видимое подтверждение. В соответствии с п. 5 данного
указа «каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит
на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдавалось свидетельство на право
собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади
земельной доли (пая) без выдела в натуре». Сельскохозяйственные предприятия должны были
представить в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров
принадлежащих им земельных долей (паев), а главы районных администраций принять
постановления о выдаче таких свидетельств уже с конца 1993 года. Массовая выдача этих желтых и
розовых свидетельств гражданам происходила в 1994-1995 годах. Несмотря на наименование
документа, на самом деле свидетельства образца 1993 года удостоверяли и удостоверяют право
гражданина не на землю, а на земельную долю, размер которой указывался в гектарах или в
баллогектарах.
Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 указанное свидетельство
являлось документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит
основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении
иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с
действующим законодательством. Осуществление «иных действий по владению, пользованию и
распоряжению земельным участком» означает в том числе техническую возможность участвовать в
общих собраниях участников долевой собственности и подтверждать свое право на участие уже не
ссылкой на список лиц, у которых возникло право на земельную долю, а демонстрацией документа,
удостоверяющего право. Такой порядок сохраняется вплоть до настоящего времени: к протоколам
общих собраний прилагаются явочные листы с указанием реквизита документа каждого лица,
участвующего в работе общего собрания. С 1998 года и до настоящего времени они выдаются
регистрационной службой: во-первых, лицам, унаследовавшим земельные доли; во-вторых,
приобретателям земельных долей по различным основаниям (дарение, купля-продажа, решение
суда); в-третьих, собственникам земельных долей, которые по каким-то причинам решили
зарегистрировать первичное право, хотя ст. 18 комментируемого Закона от них этого не требует.
На практике имел место случай в Юрьев-Польском районе Владимирской области в 2002
году, когда управление сельского хозяйства района с подачи, кажется, районной администрации
Там же.
143
распространило слух, что будущий закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
53
может создать какие-то сложности для собственников земельных долей, сведения о праве на
которые не внесены в ЕГРП. Колхозы буквально завалили пачками свидетельств учреждение
юстиции. В итоге гражданам вместо прежних свидетельств выдали свидетельства о
государственной регистрации права. При этом не обошлось без курьеза. В графе «Документ
основание» (для выдачи новых свидетельств) часто указывалось (на примере ЗАО «Невежино»):
«Свидетельство на право собственности на землю серии РФ-XII ВЛ-16 г. № 372068 от 18 ноября
1994 г.»; в-четвертых, участникам долевой собственности, которым по тем или иным
техническим причинам не выписывались и не выдавались свидетельства образца 1993 года,
например тем гражданам, кто выехал за пределы района до момента выдачи «розовых»
свидетельств. Основанием для их выдачи является либо постановление об утверждении проекта
перераспределения земель с приложением списка или копии проекта с вшитым списком, либо
(например, в Юрьев-Польском районе Владимирской области) постановление главы районной
администрации о выдаче свидетельств на право собственности на землю с приложением списка.
Если отдел ФРС откажет в выдаче свидетельства о государственной регистрации, шансы
признать в судебном порядке этот отказ незаконным весьма велики53.
2. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие
права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 1998 года), имеют
равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные:
после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации
прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219
«Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»;
свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента
РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России» (утратил силу);
государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками,
праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам,
утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об
утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного
наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» (утратило силу);
свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением
Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве
собственности на землю» (утратило силу).
Согласно п. 3.1 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный
Там же.
144
участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются
документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю и к которым должны
быть приложены:
заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия
протокола общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня
собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве собственности на
образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании
решения общего собрания;
соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности на такой
земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права
общей собственности на образуемый земельный участок.
В соответствии с п. 18 Требований к проекту межевания земельных участков, утвержденных
приказом Минэкономразвития России от 3 августа 2011 г. № 388, в состав приложения проекта
межевания земельных участков, утверждаемого решением собственника земельной доли или
земельных долей, включаются заверенные кадастровым инженером копии документов,
удостоверяющих права на земельную долю или земельные доли, в счет которых выделяется
земельный участок. При этом согласно ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, правоустанавливающие
документы на которое оформлены после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежат обязательной государственной
регистрации. Таким образом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России и
Росреестра в качестве копий документов, удостоверяющих права на земельную долю или земельные
доли в счет которых выделяется земельный участок, в состав приложения проекта межевания
земельных участков, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей,
включаются:
копии свидетельств о праве на земельные доли, выданных до вступления в силу ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
выписки из принятых до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» решений органов местного самоуправления о
приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю;
копии свидетельств о государственной регистрации прав;
копии правоустанавливающих документов, выданных после вступления в силу ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на земельную
долю или земельные доли, предоставленные после вступления в силу ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и подтверждающие
возникновение таких прав, в том числе их государственную регистрацию (если права
возникли с момента государственной регистрации).
Положения комментируемой статьи призваны определить преемственность правовых
предписаний отдельных нормативных актов при определении порядка регистрации права
собственности и документального его подтверждения. Однако данное предписание носит временный
характер, поскольку замена ранее выданного документа о праве собственности осуществляется
постепенно — в процессе государственной регистрации перехода права собственности по различным
основаниям. Следует также обратить внимание на тот факт, что предписания настоящей статьи
практически не являлись предметом судебных разбирательств, т.е. преемственность указанных
145
документов, подтверждающих возникновение права собственности, признается всеми
уполномоченными органами и иными субъектами в полном объеме. Замена ранее выданного
свидетельства или иного документа, предусмотренного настоящей статьей, не является
обязанностью правообладателя. Она производится в случае перехода права собственности, а также
при внесении изменений каких-либо сведений, содержащихся в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В тоже время следует заметить, что практика
большинства территориальных подразделений Росреестра пестрит случаями добровольной замены
таких документов. Таким образом, исключая обязанность правообладателя, закон одновременно не
лишает его права на приведение имеющихся у него документов о праве собственности на земельную
долю в соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе и норм
комментируемого Закона, а также ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Настоящий Федеральный закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального
опубликования.
Комментарий к ст. 19
1. Положения настоящей статьи призваны определить совокупность правоотношений, на
которые распространяются предписания комментируемого нормативного акта. Приобретение
федеральным законом юридической силы свидетельствует о начале его применения на всей
территории Российской Федерации, в отношении всех лиц, законно пребывающих на территории
государства. В этой связи четкое определение момента вступления в силу данного нормативного
акта имеет принципиальное практическое значение при урегулировании правоотношений.
В соответствии со ст. 1 ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных
конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» на
территории Российской Федерации применяются только те федеральные законы, которые
официально опубликованы.
Федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня
их подписания Президентом Российской Федерации. Официальным опубликованием федерального
закона считается первая публикация его полного текста в «Парламентской газете», «Российской
газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» или первое размещение
(опубликование) на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru).
Текст комментируемого Закона опубликован в «Российской газете» от 27 июля 2002 г. №
137, в «Парламентской газете» от 27 июля 2002 г. № 140-141, в Собрании законодательства
Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018. Таким образом, указанный нормативный
акт был одновременно размещен в двух официальных источниках — «Российской газете» и
«Парламентской газете», что затрудняет определение источника его официального опубликования,
но однозначно свидетельствует о том, что отправной точкой отсчета при определении момента
вступления в силу является 27 июля 2002 года.
146
2. Федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской
Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими
законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Комментируемый
Закон в силу предписаний настоящей статьи определяет специальный порядок (который подлежит
непосредственному применению) вступления его норм в силу.
Нормы комментируемого Закона вступают в силу по истечении шести месяцев с момента его
официального опубликования. Таким образом, Закон применяется с 28 января 2003 года. По общему
правилу, он реализуется в полной мере применительно к тем отношениям, которые возникли после
указанной даты. Однако в ряде случаев нормы закона могут быть наделены и обратной силой.
Например, юридическая практика свидетельствует о том, что нормы закона могут применяться при
урегулировании длящихся отношений, возникших до вступления его в силу и не завершившихся к
указанному моменту. Обратная сила закона для российской правовой системы является
исключением, в связи с чем нормативно установлен исключительный перечень оснований для
наделения ею отдельных правовых предписаний — отмена ответственности или смягчение ее
санкций. Поскольку предметом правового регулирования комментируемого Закона является не
применение мер ответственности, а урегулирование порядка оборота земель сельскохозяйственного
назначения, то правило обратной силы к отношениям, подпадающим под его действие, не может
применяться.
С момента вступления комментируемого Закона в силу его предписания имеют несомненный
приоритет перед требованиями иных нормативных актов, в том числе и федеральных законов, при
урегулировании отдельных аспектов оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 19.1. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона
1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской
Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории
такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:
1) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная
пунктом 4 статьи 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года;
2) минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
предусмотренные пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным
размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской
Федерации для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;
3) максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный пунктом 2
статьи 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади
сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района;
4) полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные пунктом 3 статьи 5, пунктом 3
статьи 6, пунктом 1 статьи 8, пунктом 2 статьи 12 и пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона,
относятся к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской
Федерации;
5) средствами массовой информации, в которых в соответствии с пунктом 2 статьи 10, пунктом 2
статьи 12, пунктом 1 статьи 13 и статьей 14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование
сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов
государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования
нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
147
2. Положения настоящей статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской
Федерации, регулирующего указанные правоотношения.
3. Если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении
проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный
участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского
округа по месту расположения данного земельного участка до 1 июля 2013 года обязан:
1) провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте
3 статьи 14 настоящего Федерального закона;
2) обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков;
3) обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных
утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков.
4. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обязан предоставлять бесплатно сведения,
необходимые для подготовки проекта межевания земельных участков, в том числе сведения, запрошенные им
из органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое
имущество, при наличии следующих условий:
1) принятие общим собранием решения о подготовке проекта межевания земельных участков;
2) принятие общим собранием решения о лице, указанном в подпункте 6 пункта 3 статьи 14
настоящего Федерального закона;
3) заключение договора на подготовку проекта межевания земельных участков.
5. Сведения, указанные в пункте 4 настоящей статьи, предоставляются бесплатно в месячный срок
уполномоченному общим собранием лицу на основании его заявления, к которому должны быть приложены
документы, подтверждающие наступление условий, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи.
6. В случае расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на
межселенной территории полномочия органа местного самоуправления поселения, предусмотренные
настоящим Федеральным законом, осуществляет орган местного самоуправления муниципального района.
7. До 1 января 2025 года при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, которые отнесены в результате изменения границ города федерального значения Москвы к
землям населенных пунктов, преимущественное право покупки таких земельных участков имеет город
федерального значения Москва. Указанное право реализуется в порядке, установленном статьей 8 настоящего
Федерального закона.
Комментарий к ст. 19.1
1. Нормы федерального закона призваны определить основную тенденцию развития
правоотношений и их урегулирования. Особенности объекта регулирования комментируемого
Закона указывают на ряд проблем его реализации применительно ко всем без исключения земельным
участкам. Более того оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сферу
совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, в связи с чем каждый из регионов
наделен правом на принятие собственных нормативных актов в данной области. Такие нормативные
акты должны соответствовать положениям комментируемого Закона, а также конкретизировать их,
дополнять с учетом особенностей отдельно взятой местности.
В период становления и развития современного российского законодательства отдельные
субъекты РФ принимали нормативные акты, которые опережали даже общефедеральные, например,
законодательство Республики Башкортостан в начале 90-х годов нередко выступало в качестве
своеобразной апробации отдельных правовых норм на практике. В частности, именно данный регион
148
одним из первых ввел право частной собственности на землю, которое впоследствии было
закреплено указом Президента, а позже Конституцией РФ 1993 г. Однако следует также отметить,
что подобная ситуация в большей мере является исключением из правила, нежели самим правилом.
Большинство субъектов РФ длительное время сохраняли прежние тенденции и в значительной
степени отставали от требований федерального законодательства. В подобной ситуации для
достижения целей принятия комментируемого Закона и внедрения его в практику возникла
необходимость разработки и регламентации порядка взаимодействия Российской Федерации и ее
субъектов по отдельным вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения, которые
нашли свое отражение в рамках предписаний комментируемой статьи.
Анализ нормотворческой деятельности ряда субъектов РФ свидетельствует о том, что в
большинстве случаев соответствующие законодательные акты принимались ими в конце 2003-начале
2004 гг., т.е. на протяжении достаточно длительного периода времени правоотношения в области
оборота земель сельскохозяйственного назначения не имели региональной правовой базы.
Единственным источником регулирования их оборота выступал комментируемый Закон. В этой
связи следует обратить внимание на следующее нормативное несоответствие. Обязанность принятия
нормативного акта субъекта РФ, обеспечивающего реализацию комментируемого Закона, возникла у
регионов с момента вступления комментируемого акта в законную силу, т.е. с 28 января 2003 года.
При этом п. 1 комментируемой статьи предусматривает применение его предписаний в том случае,
если на момент вступления данного акта в силу не будет принят указанный выше региональный
закон. Таким образом, положения п. 1 комментируемой статьи указывают на практически
повсеместное применение норм федерального закона до момента принятия и вступления в силу
соответствующего регионального акта.
2. Еще одной особенностью реализации рассматриваемой правовой нормы выступает предмет
правового регулирования регионального закона. В силу предписаний комментируемой статьи
субъекты РФ обязаны разработать закон, обеспечивающий реализацию комментируемого Закона, т.е.
его роль и значение сводятся к определению процессуальных особенностей реализации федеральных
предписаний. Однако в большинстве случаев субъектами РФ разработаны и приняты аналогичные
законы, которые в ряде случаев дублируют федеральные нормы, в некоторых случаях определяют
особенности оборота сельскохозяйственных земель на территории отдельного региона, в отдельных
случаях не лишены и противоречий. Даже наименование региональных законов в большинстве своем
идентично федеральному, например, Закон Московской области от 12 июня 2004 г. № 75/2004-ОЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области», Закон
Республики Дагестан от 29 декабря 2003 г. № 46 «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения в Республике Дагестан».
Как свидетельствуют даты принятия указанных региональных законов, нормы
комментируемого акта в полном объеме обладали исключительной юридической силой на всей
территории РФ и ее субъектов более года. Принципиальное значение предписаний настоящей статьи
сводится к нормативному закреплению общих правил, которые не отражают особенностей
отдельного региона, но позволяют обеспечить единообразие оборота самой значимой категории
земель — сельскохозяйственного назначения, обеспечить их сохранность и целевое использование.
3. Одним из унифицированных правил, действующим до принятия соответствующего
регионального закона, является установление момента начала приватизации сельскохозяйственных
земель — 1 января 2004 г. Таким образом, федеральный парламент, фактически отсрочив момент
перехода сельскохозяйственных угодий в частные руки, нормативно установил возможность
проведения приватизации в соответствии с особенностями, предусмотренными региональными
149
законами. К указанному моменту законодательные акты, предусмотренные п. 1 комментируемой
статьи, были разработаны в большинстве субъектов РФ. Определение момента начала приватизации
одновременно свидетельствует об окончании предоставленной законодателем отсрочки субъектам
РФ для принятия закона. В случае, если такой нормативный акт до 2004 г. не был принят,
приватизация проводилась в соответствии с федеральными нормативными предписаниями.
В рамках предусмотренной отсрочки законодатель фактически позволил субъектам РФ
определить и реализовать собственные правила приватизации данной категории земель. Например,
Закон Республики Башкортостан от 5 января 2004 г. № 59-з «О регулировании земельных отношений
в Республике Башкортостан» указал, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности
здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в
государственной собственности Республики Башкортостан или муниципальной собственности,
имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральным законодательством. Земли сельскохозяйственного назначения
используются исключительно в соответствии с целевым назначением для ведения
сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских,
учебных и иных целей, связанных с производством сельскохозяйственной продукции. Приватизация
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории
Республики Башкортостан, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для
индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного
хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями,
сооружениями, осуществляется с 1 января 2006 года, т.е. в гораздо более поздний период, нежели
установленный федеральным законом. Определение указанного периода позволяет обеспечить
реализацию подготовительного этапа приватизации, провести инвентаризацию земель, учесть
ограничения, установленные федеральными нормами и т.п., то есть, фактически сформировать
земельный приватизационный фонд. В ходе реализации указанных предписаний сложилась очень
интересная ситуация: федеральный закон отложил начало приватизации до 2004 г., региональный
закон увеличил этот период до 2006 г., на протяжении нескольких лет сохраняя государственную
собственность на черноземные сельскохозяйственные земли, ограничивая тем самым право частных
собственников на получение земли, в том числе и бесплатно в собственность.
Бесплатная однократная приватизация гражданами земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в соответствии с комментируемым Законом
осуществляется до 1 января 2012 года.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе
сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских
организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего
профессионального образования, специализированных питомнических хозяйств, а также
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает
среднерайонный уровень, подлежат включению в перечень земель, использование которых для
других целей не допускается.
В соответствии с Законом Московской области от 12 июня 2004 г. № 75/2004-ОЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» принятие решения о
приватизации земельных участков, находящихся в собственности Московской области относится к
компетенции уполномоченного органа Московской области.
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся
в государственной собственности или собственности муниципальных образований Московской
150
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]