Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.pdf
1) сохранение целевого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения. Данный принцип предполагает требование об использовании земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения только для целей, связанных с сельскохозяйственным
использованием, определенных ЗК РФ. Так, например, в Московской области имело место судебное
разбирательство по иску закрытого акционерного общества «Совхоз имени Ленина» к
Администрации Ленинского муниципального района Московской области, муниципальному
унитарному предприятию «Специализированное предприятие ритуальной службы» о взыскании
неосновательного обогащения в связи с тем, что данное унитарное предприятие в нарушение
принципа целевого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
проводило на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащем
истцу, захоронения. Судом было установлено, что данный земельный участок граничит с
Мамоновским межпоселенческим кладбищем. Результаты обследования подтвердили, что
фактически кладбищем занята часть земельного участка, принадлежащего истцу на праве
собственности. Кроме того, осуществление захоронений могло производиться на спорном
земельном участке только после перевода его из категории земель сельскохозяйственного
назначения в иную категорию земель. Таким образом, требования истца в этой части были
удовлетворены (см. постановление ФАС Московского округа от 13 декабря 2011 г. по делу № А41-
42868/10);
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий,
которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в
собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Данный принцип направлен на
установление ограничений по осуществлению права собственности в отношении земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения с целью недопущения злоупотреблений правом
использования таких земель;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ,
муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Провозглашение
данного принципа оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
означает установление приоритета права собственности субъекта РФ или муниципальной
собственности на данные земельные участки, что является противоречием статье 8 Конституции РФ,
в соответствии с которой в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом
частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;
4) следующий принцип касается случаев возмездного отчуждения доли в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и по сути
включает в себя две составляющие:
преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок,
находящийся в долевой собственности, на покупку доли в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
преимущественное право использующих этот земельный участок сельскохозяйственной
организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку
доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения.
Первый аспект данного принципа полностью соответствует гражданскому законодательству, а
именно статье 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
11
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме
случая продажи с публичных торгов. А что касается второго аспекта этого принципа, то, полагаем,
что федеральный законодатель подразумевал его действие в случае отказа других участников
долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,
находящийся в долевой собственности, так как одновременная реализация вышеуказанных прав
невозможна.
При этом реализация такого преимущественного права, как следует из материалов судебной
практики, возможна и без выдела доли земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения, находящегося в долевой собственности. Так, судом было отказано в удовлетворении
требований истца (ООО «Ильинское») о признании незаконными действий Управления Федеральной
регистрационной службы по Владимирской области по отказу в государственной регистрации
права общей долевой собственности и об обязании Управления провести государственную
регистрацию права долевой собственности на земельную долю в общей долевой собственности на
земельный участок, который предполагалось передать по договору аренды. Отказ со стороны
Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области имел место в связи с
тем, что истец не представил данные, позволяющие определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору (Сорокину В. Г.) в качестве объекта аренды, ибо земельная доля
не выделялась. Из смысла подп. 4 пункта 3 комментируемой статьи суд сделал вывод, что не
требуется выдел приобретаемой доли в том случае, если дольщик был связан с приобретателем
правоотношениями по поводу приобретаемой доли до вступления в силу комментируемого Закона. В
рассматриваемой ситуации ООО «Ильинское» и Сорокин В. Г. такими отношениями не были
связаны (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. № А11-3294/2006-К2-
25/274).
Отметим также, что понятие «сельскохозяйственные организации» закреплено в ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)», согласно которому это юридические лица, основными видами
деятельности которых являются производство или производство и переработка
сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем
пятьдесят процентов общей суммы выручки. Что касается крестьянского фермерского) хозяйства, то
в соответствии со статьей 1 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» — это объединение
граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и
совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство,
переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции),
основанную на их личном участии;
5) подпункт 5 пункта 3 комментируемой статьи предусмотрен принцип установления
особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также
юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Отметим,
что данные принцип не является нарушением Конституции РФ, а именно статье 19, согласно которой
все равны перед законом и судом, поскольку данная статья не предусматривает такого критерия на
запрет ограничений, как гражданство. Кроме того, статья 4 ФЗ «О правовом положении иностранных
граждан в Российской Федерации» предусматривает, что иностранные граждане пользуются в
Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации,
за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Поэтому положение
комментируемого Закона и является исключением из общей нормы вышеуказанного закона.
12
Анализ принципов оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
2
3
2
3
и основных целей государственной аграрной политики позволяет определить две основные цели
правового регулирования соответствующей группы общественных отношений: обеспечение
сохранения земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение вовлечения земельных
участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы
гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства
.
4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует вопросы приватизации земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, в частности определяет правовое регулирование этих вопросов. Так, приватизация
указанных земельных участков осуществляется в порядке, установленном:
1) комментируемым Законом, например, подп. 1 пункта 1 статьи 19.1 комментируемого
Закона определяет дату начала приватизации таких земельных участков (см. комментарий к п. п. 1 п.
1 статьи 19.1 комментируемого Закона);
2) ЗК РФ, в частности пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию
земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами,
автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и
другими объектами;
3) иными федеральными законами. Так, например, одним из таких законов является ФЗ «О
приватизации государственного и муниципального имущества», который содержит понятие
приватизации (возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской
Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или)
юридических лиц) и распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты
недвижимости, в том числе имущественные комплексы (применительно к земельным участкам из
земель сельскохозяйственного назначения это могут быть объекты дачного строительства).
В целом если говорить о приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, то приватизация земельных участков является одним из способов их реализации и
представляет собой передачу земельных участков в собственность пользователю, что является
основанием возникновения частной собственности на землю у граждан.
Земельные участки могут предоставляться как за плату, так и бесплатно. Бесплатно
приватизировать участок имеют право граждане, в чьем бессрочном или пожизненно наследуемом
владении этот участок находится. Взимание денежных средств, кроме установленных
законодательно сборов, недопустимо.
Как отмечают теоретики, основная проблема, с которой сталкиваются сельхозпредприятия в
процессе приватизации земельных участков, сводится к отсутствию необходимых для этого
денежных средств и экономической неэффективности приобретения участков в собственность.
Нередко стоимость оформления права на участок (кадастровые работы, выкупная цена, которая,
несмотря на льготные ставки, все равно является значительной для многих сельхозпредприятий)
превышает рыночную стоимость самой земли
.
Также относительно приватизации пункт 4 комментируемой статьи в части, касающейся
приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на
территории субъекта РФ, предусматривает, что такая приватизация осуществляется с момента,
Там же.
Мун О. Проблемы приватизации земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного
назначения // Жилищное право. 2013. № 2. С. 19.
13
установленного законом субъекта РФ. Так, например, статья 9 Закона Пермской области от 31
октября 2003 г. № 1080-220 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермском
крае» предусматривает, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, расположенных в Пермском крае, осуществляется с момента вступления в силу данного
закона, в соответствии с действующим законодательством. Статья 9 Закона Саратовской области от
21 мая 2004 г. № 23-ЗСО «О земле» такого момента не устанавливает, но при этом содержит
бланкетную норму о приватизации расположенных на территории области земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, которая осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом, ЗК РФ
и иными федеральными законами.
Кроме того, пункт 4 комментируемой статьи содержит запрет на приватизацию следующих
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
1) земельные участки, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера. В
соответствии с пунктом 1 Методических указаний по порядку составления отчета по форме № 22-2
«Сведения о наличии и распределении земель по категориям и угодьям» (приказ Министерства
экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2012 г. № П/625 «Об утверждении
Перечня форм государственной и ведомственной статистической отчетности Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии, подлежащих сбору и автоматизированной
обработке в 2013 году» оленьи пастбища — это земельные участки, расположенные в зоне тундры,
лесотундры, северной тайги, растительный покров которых пригоден в качестве корма для северных
оленей. Оленьи пастбища могут располагаться на различных угодьях: землях под лесами, болотами,
древесно-кустарниковой растительностью, прочих землях. Что касается районов Крайнего Севера, то
на федеральном уровне перечень таких районов определен постановлением Совета Министров СССР
от 10 ноября 1967 г. № 1029 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от
26 сентября 1967 г. «О расширении льгот для лиц, работающих в районах Крайнего Севера и в
местностях, приравненных к районам Крайнего Севера»;
2) земельные участки, занятые отгонными пастбищами. Под отгонными пастбищами
следует понимать пастбища, предназначенные для перегона животных, как правило, это низинные и
горные пастбища.
Полагаем, что установление запрета на приватизацию вышеуказанных земельных участков
является правомерным, поскольку эти земельные участки имеют конкретное целевое назначение, и
их приватизация может повлечь за собой причинение вреда натуральному хозяйству и производству.
Кроме того, до введения в действие комментируемого Закона в целом существовал запрет на
приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в
государственной или муниципальной собственности (статья 8 ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации»).
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этому поводу отметил, что если
приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в
силу ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», обращение
приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период
действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки
сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в
государственной регистрации (см. постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О
некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
14
Как показывает судебная практика, вопросы приватизации вызывают ряд проблем,
связанных с действиями участвующих в ней лиц, в частности по вопросам, касающихся применения
федерального законодательства и законодательства субъектов РФ, регулирующего вопросы
приватизации земельных участков. Так, например, в Республике Башкортостан рассматривалось
судебное дело по иску Л.Ф. Трофимовой, которая обратилась в суд к внутрихозяйственной комиссии
сельскохозяйственного производственного кооператива «Искра» о признании за ней права на
включение в списки граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель
сельскохозяйственного назначения, указав, что она работала в колхозе «Искра» Аургазинского
района РБ. В настоящее время ей стало известно, что она не имеет земельной доли (пая) из земель
сельскохозяйственного назначения, так как решением внутрихозяйственной комиссии
сельскохозяйственного производственного кооператива «Искра» не была включена в список
граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного
назначения, считает, что решением вышеуказанной комиссии грубо нарушены ее права. Л.Ф.
Трофимова посчитала, что внутрихозяйственная комиссия халатно отнеслась к своим прямым
обязанностям, закрепленным в законодательстве Республики Башкортостан, а именно в
постановлении Правительства Республики Башкортостан от 15 марта 2006 г. № 60 «Об
утверждении Порядка работы внутрихозяйственных и районных комиссий по бесплатному
однократному предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной собственности, гражданам на праве общей собственности», что
привело к ущемлению ее прав. Также в соответствии с пунктом 3 статьи 21.2 Закона Республики
Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» право на
бесплатное однократное получение земельной доли (пая) имеют в том числе граждане, имевшие по
состоянию на 1 января 1992 года право на получение земельной доли (пая) при реорганизации
колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий в соответствии с решениями
трудовых коллективов.
Суд удовлетворил исковые требования Л.Ф. Трофимовой, так как посчитал, что поскольку
Л.Ф. Трофимова принята членом колхоза «Искра», а также в соответствии с вышеуказанным
законом Республики Башкортостан уволенная из этой организации (предприятия) после 1 января
1992 года и проживающая на территории сельского поселения «Бишкаинский сельсовет»
муниципального района Аургазинский район РБ, в котором сельскохозяйственный производственный
кооператив «Искра» образован, имеет право на бесплатное однократное получение земельной доли
(см. решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 мая 2012 г. по делу №
2-448/2012).
Юристы-практики по вопросам приватизации земельных участков советуют, что для того,
чтобы не возникало каких-либо существенных правовых проблем при приватизации земельных
участков необходимо усвоить, что не стоит приобретать земельный участок, если в документах не
указаны индивидуальное, жилищное или дачное строительство в числе видов разрешенного
использования. В практике часто встречаются случаи, когда девелопер предлагает заключить
предварительный договор, ссылаясь на то, что к моменту оформления прав на землю он переведет
землю в нужную категорию. В данном случае важно учесть, что перевода земли недостаточно,
необходимо также получить разрешение на строительство, что может занять до полугода, либо
разрешение вообще не будет получено.
Даже после получения документов о приватизации у владельца могут возникнуть проблемы с
рейдерским захватом. Так как единых нормативных актов о правилах оформления актов и договоров
на землевладение на всей территории РФ не существует, то ошибки при составлении того или иного
15
документа можно найти практически везде. И вот группа предприимчивых граждан разыскивает
4
4
информацию о приватизации наиболее выгодных земельных участков и путем подкупа членов
комиссии, которые занимаются оформлением приватизационных документов, начинает искать
ошибки в документации. А, как известно, кто ищет, тот всегда найдет. Затем подают иск в суд с
просьбой пересмотреть решение комиссии. Разбирательства могут затянуться на годы
.
5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит запрет на принятие субъектами РФ законов и
иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Этот запрет означает правило,
согласно которому субъекты РФ не имеют права принимать законы, нормативные правовые акты
органов государственной власти, которые устанавливали бы иные правила или ограничения оборота
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, чем те, которые предусмотрены
комментируемым Законом, а также из этого правила следует, что если субъектом РФ будут приняты
подобные законы, то они подлежат отмене.
Следует отметить, что в судебной практике зачастую рассматриваются дела в рамках
производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, связанные с обжалованием
нормативных правовых актов субъектов РФ, касающихся регулирования земельных
правоотношений, в том числе оборота земель сельскохозяйственного назначения. Например, в
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратились глава
крестьянского (фермерского) хозяйства Комаров Александр Николаевич, глава крестьянского
(фермерского) хозяйства «Стевия» Николаев Александр Петрович и глава крестьянского
(фермерского) хозяйства Карманов Александр Георгиевич обратились в Арбитражный суд города
Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействующим
постановления Правительства Ленинградской области от 28 ноября 2006 г. № 323 «Об
утверждении перечня стратегически важных для Ленинградской области зон (площадок) для
создания производственных и коммунально-складских зон (площадок) на территории муниципальных
образований», в связи с включением в этот перечень коммунально-складской зоны «ТорфяноеПригородный» Гатчинского муниципального района. Заявители посчитали, что данное
постановление предусматривает дополнительные правила и ограничения оборота земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения, включая данную зону в состав
вышеуказанного перечня стратегически важных для Ленинградской области зон (площадок).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области их требования
были удовлетворены. Однако при рассмотрении данного судебного дела в вышестоящих инстанциях
заявители сослались на то, что Правительство Ленинградской области и Администрация не
привели доказательств того, что оспариваемое постановление Правительства Ленинградской
области не нарушает права и законные интересы фермеров.
В то же время суд при рассмотрении данного дела пришел к выводу, что указанное
постановление по своему характеру и содержанию не может быть отнесен к нормативным
правовым актам, поскольку он не устанавливает правовые нормы (правила поведения),
обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, поэтому
оно и не устанавливает правила или ограничения, применяемые к обороту земель
сельскохозяйственного назначения и переводу земельных участков из одной категории в другую.
Там же. С. 43.
16
Соответственно, и не может быть признано недействующим (см. постановление ФАС СевероЗападного округа от 3 сентября 2010 г. по делу № А56-37247/2009).
6. Пункт 6 комментируемой статьи направлен на исключение произвольного толкования норм
комментируемого Закона, а также неправильного их применения в случае возникновения отношений
при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии
с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной
комментируемым Законом. В этом случае согласно пункту 6 комментируемой статьи применяются
положения иных федеральных законов.
Прежде всего, главным федеральным законом, который регулирует, в том числе оборот
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, является ЗК РФ, который, в
частности, устанавливает приоритет сохранения особо ценных земель (ценных земель
сельскохозяйственного назначения), устанавливает основания прекращения права постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения
земельным участком при его использовании с грубым нарушением правил рационального
использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым
назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия
сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки и т.п.
Что касается иных федеральных законов, то например, при постановке земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения на кадастровый учет применяются нормы ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости», в частности, часть 3 статьи 27 указанного закона
устанавливает, что основанием для отказа в постановке на учет земельного участка являются
поступившие в орган кадастрового учета возражения относительно размера и местоположения
границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и то, что в составе документов,
представленных для осуществления государственного кадастрового учета, отсутствуют документы,
подтверждающие снятие указанных возражений.
Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом
1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане,
юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также
юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Комментарий к ст. 2
1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет состав субъектов отношений, указанных в
пункте 1 статьи 1 комментируемого Закона (см. комментарий к статье 1), регулируемых
комментируемым Законом. Этими субъектами являются:
1) граждане. Исходя из положений ГК РФ, это физические лица, обладающие гражданской
правоспособностью;
17
2) юридические лица — в соответствии со статьей 48 ГК РФ — это организации, которые
имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное
имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени
приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности,
быть истцами и ответчиками в суде;
3) Российская Федерация — согласно статье 1 Конституции РФ — это государство в целом,
которое обладает такими признаками, как демократия, республиканская форма правления, наличие
правовой системы;
4) субъекты РФ. Исходя из положений Конституции РФ это территориальные образования в
составе Российской Федерации, которые обладают собственной системой управления, органами
власти и нормативно-правовой базой;
5) муниципальные образования. Согласно статье 2 ФЗ «Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации» — это городское или сельское поселение,
муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального
значения.
Отметим, что пункт 1 комментируемой статьи специально не указывает индивидуальных
предпринимателей в качестве субъектов вышеуказанных правоотношений. В судебной практике в
отношении граждан ведутся споры о том, являются ли индивидуальные предприниматели
субъектами отношений в сфере владения, пользования, распоряжения и оборота земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения. Так, например, Третий Арбитражный апелляционный
суд (Республика Хакасия) считает, что индивидуальные предприниматели не выделены
законодателем в качестве самостоятельного субъекта земельных правоотношений, в связи с этим
субъектами вышеуказанных отношений они не являются (постановление Третьего Арбитражного
апелляционного суда от 1 июня 2011 г. по делу № А74-222/2011). Между тем в соответствии со
статьей 1 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей» государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей
подлежат физические лица, которые и являются гражданами. Следовательно, индивидуальные
предприниматели также являются участниками данных отношений.
2. Положение, предусмотренное пунктом 2 комментируемой статьи, буквально означает, что
нормы комментируемого Закона распространяются также и на иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале
которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет
более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но
только в той мере и в тех пределах, которые установлены комментируемым Законом.
Согласно статье 2 ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской
Федерации» иностранный гражданин — физическое лицо, не являющееся гражданином
Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного
государства, а лицо без гражданства — физическое лицо, не являющееся гражданином Российской
Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного
государства. Что касается иностранных юридических лиц, то, исходя из статьи 11 НК РФ это
юридические лица, которые созданы в соответствии с законодательством иностранных государств.
Одним из структурных элементов комментируемого Закона, которым установлены
особенности правового положения вышеуказанных субъектов, является статья 3 комментируемого
Закона, к рассмотрению которой и следует перейти.
18
Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а
5
5
также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические
лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц,
лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Комментарий к ст. 3
Одной из важных проблем, принципиально влияющих на определение правового положения
иностранных лиц на территории любой страны, является регулирование имущественных прав, в
частности прав на землю. Вместе с тем развитие экономических отношений, в том числе
международных, определяет необходимость особого правового регулирования сделок, осложненных
иностранным элементом, с землями сельскохозяйственного назначения
.
В соответствии с комментируемой статьей субъекты, указанные в пункте 2 статьи 2
комментируемого Закона (см. комментарий к пункту 2 статьи 2 комментируемого Закона), обладают
в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения только правом
аренды. Установление такого ограничения не в полной мере соответствует федеральному
законодательству. Так, согласно пункту 2 статьи 2 и статье 4 ФЗ «О правовом положении
иностранных граждан в Российской Федерации» федеральные законы могут предусматривать
случаи, когда права и обязанности иностранных граждан и, соответственно, лиц без гражданства
могут быть ограничены, что и реализовано в комментируемой статье. Однако в федеральном
законодательстве отсутствуют положения, позволяющие устанавливать какие-либо ограничения в
отношении юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных
граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. В
этой связи полагаем, что норма комментируемой статьи в отношении этих субъектов лишена
правовых оснований.
Обратим внимание, что согласно комментируемой статье объектом прав вышеуказанных
субъектов является именно земельный участок, то есть конкретный объект. Между тем отметим, что
до внесения изменений в комментируемую статью Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-
ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» объектом прав иностранные граждане,
иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном
(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без
гражданства составляет более чем 50 процентов были также доли в праве общей собственности на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Однако после внесения изменений вышеуказанным законом объектами права аренды таких
субъектов могут быть только земельные участки, потому что, как справедливо отмечает Ильюшихин
Дихтяр А.И., Селифонова С.Ю. Ограничения прав иностранных лиц на земли сельскохозяйственного
назначения: сравнительный анализ законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС // Юридический мир. 2012. № 1.
С. 49.
19
И.Н., в случае если объектом права является доля в праве общей собственности, то право каждого
8
6
7
8
сособственника не ограничивается какой-либо конкретной частью общей вещи, а распространяется
на всю вещь. Причем «каждый из сособственников имеет право не на всю вещь, но на известную
долю, а в то же время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, — в каждой
материальной ее частице он имеет долю6. Поэтому выражение «право на долю» не может быть
понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать»7. Поскольку
земельные участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать иностранным гражданам,
иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном
(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без
гражданства составляет более 50% только на праве аренды, а переход права на долю в праве общей
собственности влечет за собой приобретение новым субъектом данного права статуса
сособственника, то необходимость в определении отдельных прав на долю в праве общей
собственности указанных субъектов отсутствует в связи с исключительным характером
комментируемой статьи.
В этой связи в комментируемую статью были внесены изменения, так как передача доли в
праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в
аренду по существу означает распоряжение и судьбой вещи, что возможно лишь с согласия всех
сособственников.
Исследователи проблему регулирования прав иностранных граждан, лиц без гражданства, а
также иностранных юридических лиц на земельные участки рассматривают в сравнении с
законодательством зарубежных стран. Так, Дихтяр А.И., Селифонова С.Ю. отмечают, что поскольку
в настоящее время во всех государствах — членах СНГ и ЕврАзЭС действуют земельные кодексы,
именно они как основные источники земельного права стали предметом сравнительно-правового
анализа. Безусловно, в состав земельного законодательства каждого из государств входят и иные
нормативно-правовые акты, однако для целей гармонизации земельного законодательства государств
— членов СНГ и ЕврАзЭС представляется более целесообразным проводить анализ именно
положений кодексов
.
Однако как видим, в законодательстве Российской Федерации ограничения прав иностранных
граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц предусмотрены не только в ЗК
РФ, но и в других федеральных законах, в частности, в комментируемом Законе. Поэтому, нам
представляется, что более верным является сравнение не только кодексов зарубежных стран, но и
иных федеральных законов.
Законодательство сравниваемых правопорядков рассматривает землю как природный ресурс и
компонент природной среды. Земельный участок является недвижимым имуществом и объектом
гражданских прав. И земля, и земельные участки, части земельных участков, земельные сервитуты, а
также права на них являются объектами земельных отношений. Следует отметить, что в
законодательстве Кыргызской Республики применительно к земельным участкам также используется
такой термин, как «земельная доля».
Ильюшихин И.Н. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»
// Право и экономика. 2005. № № 10, 11, 12.
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 279.
Дихтяр А.И., Указ. соч. С. 50.
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]