Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.pdf
которые должны все более вытеснять импортные, доступ к которым в условиях финансово-
31.
31
экономического кризиса и роста спроса на продукты питания на мировых рынках будет все более
затруднителен для российской экономики
Однако, полагаем, что нельзя разделить взгляды А.М.
Беляковой на значимость именно арендных отношений для развития аграрной политики и экономии
страны в целом, поскольку обеспечение развития сельскохозяйственного производства и повышение
спроса на продукты питания в мировом масштабе возможно и без развития арендных отношений.
Более того, считаем, что развитию сельскохозяйственного производства и сельского хозяйства в
целом будет способствовать наличие права собственности у сельскохозяйственного производителя,
поскольку в этом случае он не будет материально зависеть от арендодателя.
Пункт 1 комментируемой статьи содержит норму, которая полностью соответствует пункту 1
статьи 38 ЗК РФ о том, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть только
сформированный земельный участок, то есть земельный участок с выделенными границами и
прошедший государственный кадастровый учет. Аналогично данному положению пункт 1
комментируемой статьи предусматривает, что в аренду могут быть переданы только земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый
учет. Различие между этими двумя нормами заключается лишь в том, что статья 38 ЗК РФ касается
не только договора аренды, но и договора купли-продажи, в то время, как пункт 1 комментируемой
статьи и комментируемая статья в целом распространяются лишь на заключение договора аренды
такого земельного участка.
2. Пункт 2 комментируемой статьи регулирует вопросы подписания договора аренды
земельного участка. Однако он касается подписания не только договора аренды, но и соглашения об
установлении частного сервитута в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения, что не соответствует названию и положениям комментируемой статьи, так как частный
сервитут — это право ограниченного пользования лицом чужим земельным участков в интересах
данного лица. Иными словами, частный сервитут арендной не является, и вопросы подписания
соглашения о нем не должны регулироваться комментируемой статьей.
В то же время согласно пункту 2 комментируемой статьи и договор аренды земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, и
соглашение об установлении частного сервитута могут быть подписаны лицом, уполномоченным
решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с
таким земельным участком. Однако такие сделки могут быть совершены лишь при соблюдении
требования о том, что условия договора аренды такого земельного участка и соглашения об
установлении частного сервитута соответствуют условиям, определенным решением общего
собрания участников долевой собственности. Иными словами, общее собрание участников долевой
собственности в своем решении должно определенно указать те условия договора и соглашения,
которые лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности
совершать без доверенности, вправе подписывать с целью недопущения превышения таким лицом
своих полномочий, злоупотребления ими, действия в своем лишь интересе и нарушения прав иных
участников долевой собственности.
3. До момента внесения в комментируемый пункт изменений, предусмотренных Федеральным
законом от 2 декабря 2013 г. № 327-ФЗ «О внесении изменений в статьи 9 и 10 Федерального закона
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статью 22 Федерального закона «Об
Белякова А.М. Аренда земель сельскохозяйственного назначения в условиях глобализации аграрной экономики
// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 7. С. 51.
61
особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту
Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», было установлено, что срок
договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может
составлять более сорока девяти лет. При этом комментируемый Закон предоставлял субъекту РФ
право установить минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в
зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
Отметим, что единообразия в установлении таких минимальных сроков не наблюдалось, в разных
субъектах РФ определялись разные сроки, что вызывало определенного рода разногласия. Так, в
Ярославской области было признано незаконным бездействие администрации Ярославского
муниципального района, выразившееся в непринятии решения о предоставлении земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения сроком на пять лет. Суд установил, что между
администрацией Ярославского муниципального района и обществом с ограниченной
ответственностью «Красное» был заключен договор аренды сроком на пять лет. Однако указанной
администрацией на основании обращения данного юридического лица этот срок был продлен путем
заключения нового договора сроком на один год. Однако в статье 7 Закона Ярославской области от
23 октября года 2003 г. № 55-з «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного
назначения на территории Ярославской области» установлено, что минимальный срок аренды
земельного участка сельскохозяйственных угодий не должен быть менее пяти лет в зависимости
от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Поэтому
заключение договора аренды сроком на один год противоречит пункту 3 комментируемой статьи и
вышеуказанному закону субъекта РФ (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17
августа 2010 г. по делу № А82-6710/2009).
В связи с тем, что в комментируемом Законе не был установлен минимальный срок аренды
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, во многих субъектах РФ
распространялась практика заключения договоров аренды таких земельных участков на срок менее
одного года. При этом данные договоры не регистрировались, поскольку в соответствии с
действующим законодательством договоры аренды, заключенные на срок менее одного года, не
подлежат обязательной государственной регистрации. Поскольку надзор за соблюдением требований
земельного законодательства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями
осуществляется раз в три года, выявление и пресечение правонарушений, связанных в том числе с
самовольным снятием, перемещением или уничтожением плодородного слоя почвы, порчей земель в
результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для
здоровья людей и окружающей среды веществами, а также захламлением и загрязнением отходами
производства и потребления земельных участков, переданных в аренду на срок менее одного года,
становилось практически невозможным.
Таким образом, назрела необходимость закрепления на федеральном уровне минимального
срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, исходя из трехлетнего срока,
предусмотренного в отношении проведения проверок в части соблюдения поднадзорными
субъектами требований земельного законодательства. Однако установление трехлетнего
минимального срока договора аренды для сельскохозяйственных угодий, используемых для
сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, может стать барьером для использования
таких сельскохозяйственных угодий, поскольку в силу природно-климатических факторов
осуществление указанных видов деятельности возможно только в короткий временной период (как
правило, от трех до шести месяцев). В этой связи было предложено установить, что договор аренды
62
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за
исключением отдельных случаев, предусмотренных комментируемым Законом. Данное исключение
предложено закрепить в абз. 2 комментируемого пункта, установив, что для сенокошения и выпаса
скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех
лет.
4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует отдельные вопросы содержания договора
аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В частности, в нем может
указываться условие о возможной передаче арендатору такого земельного участка в собственность в
случае, если он выплатит всю выкупную цену, указанную договором, и если срок действия этого
договора истечет.
Такая норма полностью дублирует статью 624 ГК РФ, согласно которой договором аренды
может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по
истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены. При этом если условие о выкупе арендованного
имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным
соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной
платы в выкупную цену.
5. Пункт 5 комментируемой статьи, аналогично пункту 4 комментируемой статьи, содержит
норму, дублирующую положение ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение
договора аренды на новый срок в случае надлежащего им использования земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения и исполнения обязанностей. Полагаем, что такое
дублирование в комментируемом Законе является излишним, так как нормы ГК РФ, исходя из статьи
3 ГК РФ, имеют преимущественно высшую силу относительно иных федеральных законов.
6. Пункт 6 комментируемой статьи определяет площадь земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться у субъекта по договору аренды.
Следует отметить, что в отличие от статьи 4 комментируемого Закона, устанавливающей
ограничения площади относительно права собственности (см. комментарий к статье 4), пункт 6
комментируемой статьи определяет, что площадь земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не
ограничивается, тем самым положения пункта 6 комментируемой статьи ставят в равное положение
всех потенциальных и действительных арендаторов земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, как того требует статья 19 Конституции РФ.
7. Пункт 8 комментируемой статьи содержит норму о праве арендатора земельного участка
отдать арендные права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в
пределах срока действия договора аренды. Такая передача возможна без согласия собственника
данного земельного участка. Однако пункт 8 комментируемой статьи не в полной мере соответствует
пункту 5 статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при передаче арендных прав на земельный участок без
согласия собственника такого земельного участка необходимо уведомление собственника
земельного участка, и такая передача под залог без согласия собственника земельного участка
возможна только при условии, что договором аренды не установлено иное.
63
Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности
1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на
торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей
статьи.
2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34
Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и
заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных
участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом
принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с
момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не
распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах
(конкурсах, аукционах).
3. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков
осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
4. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть
приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности,
или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента
заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в
собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в
письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления,
обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка,
устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и
реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных
отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному
мониторингу таких земель.
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве
постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской
Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях,
предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения
размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и
юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной
основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным
организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного
64
кодекса Российской Федерации могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно
в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим
обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного
профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного
образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего
Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке,
установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет
земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим
Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной
организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов
в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в
орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды
такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права
муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка
устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3
процента его кадастровой стоимости.
Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится
земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не
позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой
земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом
Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии)
информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных
настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных
на территории данного муниципального образования.
6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в
районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не
менее чем пять лет.
7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими)
хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права
аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или
праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25
октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной
законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи
бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Комментарий к ст. 10
1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит императивную норму о том, что если земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения находятся в государственной или
65
муниципальной собственности, то их предоставление гражданам и юридическим лицам
осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Конкурс — это форма проведения
торгов, при которой выигравшим признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии,
заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия, а аукцион — форма, при
которой выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Между тем отметим, что такая императивная норма не в полной мере соответствует статье 34
ЗК РФ, которая устанавливает общие условия предоставления земельных участков для целей, не
связанных со строительством. По общему правилу, предоставление земельных участков для целей,
не связанных со строительством, каковыми и являются цели, предполагающие использование
земельного участка для ведения сельскохозяйственной деятельности (сельскохозяйственных нужд),
не предполагает проведение торгов (конкурсов, аукционов). Кроме того, пункт 1 статьи 34 ЗК РФ за
органами государственной власти и органами местного самоуправления закрепляет обязанность
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в
том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Такой акт может и не предусматривать
обязательное проведение торгов (конкурсов, аукционов) для предоставления земельного участка из
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно, норма пункта 1
комментируемой статьи не учитывает общие особенности предоставления земельных участков для
целей, не связанных со строительством, которые установлены земельным законодательством.
Кроме того, правило о проведении торгов (конкурсов, аукционов) согласно пункту 1
комментируемой статьи не распространяется на случаи, когда переданный в аренду гражданину или
юридическому лицу земельный участок может быть им приобретен в собственность по рыночной
стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по
истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования
этого земельного участка (см. комментарий к пункту 4 комментируемой статьи.
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит норму о предоставлении земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения, которая относительно граждан не в полной мере
соответствует статье 34 ЗК РФ. Данная норма предусматривает, что в порядке, предусмотренном
статьей 34 ЗК РФ предоставляется земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
только в случае, когда было в отношении него подано только одно заявление о передаче земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, а также орган государственной
власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предварительно и заблаговременно
опубликовали сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в
средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом после такой публикации
должен пройти не менее, чем один месяц, в течение которого не должны поступить иные заявления
относительно этого земельного участка. В ином случае испрашиваемый для предоставления
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения будет предоставлен только на
торгах (конкурсах, аукционах), если в отношении него поступит более, чем одно заявление.
Однако общий порядок статьи 34 ЗК РФ относительно граждан не предусматривает таких
условий. Напротив, согласно статье 34 ЗК РФ гражданину, заинтересованному в предоставлении
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, достаточно в письменной или
электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и
муниципальных услуг, подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган
местного самоуправления. Затем орган местного самоуправления выдает заявителю схему
расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей
66
территории, а заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка
кадастровых работ. После этого исполнительный орган власти субъекта РФ или орган местного
самоуправления принимают решение о предоставлении этого земельного участка. В то же время
орган государственной власти и орган местного самоуправления могут в своих актах прописать и
иной порядок предоставления земельного участка.
Таким образом, мы видим, что положения статьи 34 ЗК РФ в отличие от требований пункта 2
комментируемой статьи не предусматривают условий о предварительной и заблаговременной
публикации сообщения о наличие предполагаемого к передаче земельного участка, а также о
прохождение месячного срока с момента такой публикации.
При этом нельзя не отметить, что в судебной практике имеются судебные решения, в
соответствии с которыми торги признаются несостоявшимися в силу нарушения вышеуказанных
требований пункта 2 комментируемой статьи. Так, в Красноярском крае главой крестьянского
фермерского хозяйства Шейнмаером Александром Федоровичем был заключен договор куплипродажи земельного участка г. № 31-ПЗ/А от 7 февраля 2008 года. Однако муниципальным
образованием Ачинский район Красноярского края было предъявлено в суд исковое заявление с
требованием о признании этого договора недействительным. Суды, установив, что согласно
протоколу конкурсной комиссии г. № 1 от 28 января 2008 года при проведении торгов по продаже
земельного участка подана заявка только Шейнмаера А.Ф., которому решено предоставить в
собственность за плату указанный земельный участок, обоснованно признали проведенные торги
несостоявшимися и пришли к законному выводу о ничтожности договора купли-продажи, как
заключенного в нарушение вышеприведенных норм законодательства (см. постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 16 ноября 2011 г. № А33-703/2011).
3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит норму бланкетного характера относительно
порядка организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких
земельных участков. Правовое регулирование указанного порядка осуществляется в соответствии со
статьей 38 ЗК РФ. Между тем ссылка на статью 38 ЗК РФ представляется не совсем удачной, так как
она сама носит бланкетный характер и фактически каких-либо норм не устанавливает, за
исключением того, что предметом торгов является только сформированный земельный участок, а в
качестве организатора торгов и продавца может выступить только исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления.
В то же время собственно порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов)
содержится в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение
договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от
11 ноября 2002 г. № 808. Так, например, согласно этим Правилам извещение о проведении торгов
(конкурсов, аукционов) должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до даты проведения
торгов и содержать следующие сведения:
форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах,
обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании
земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок
данные;
67
наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления,
принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
наименование организатора торгов.
На практике, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного
самоуправления размещают извещения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) на своих
официальных сайтах. При этом на официальном сайте они также размещают формы (бланки) заявок
на участие в торгах (конкурсах, аукционах). В извещении обязательно указывается также начальная
цена, если это аукцион (например, 4 млн. руб.), «шаг аукциона» (например, 200 тыс. руб.). Начальной
ценой торгов (аукционов) является рыночная стоимость земельного участка, определенная
оценщиками (физическими лицами, являющимися членами одной из саморегулируемых организаций
оценщиков), поэтому в извещении о проведении торгов (аукционов), как правило, указываются дата
и номер отчета об оценке. Местом проведения торгов (конкурсов, аукционов) на практике является
помещение, расположенное в месте нахождения органа исполнительной власти субъекта РФ или
органа местного самоуправления. Правовым основанием проведения торгов (конкурсов, аукционов)
является правовой акт органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного
самоуправления (как правило, таким правовым актом является распоряжение).
Зачастую на своих официальных сайтах органы исполнительной власти субъектов РФ и
органы местного самоуправления размещают итоги проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Практически такие «итоги» представляют собой информацию, зафиксированную в файле,
подготовленном при помощи программного обеспечения «Microsoft Word», «Microsoft Excel», где
указывается информация о местоположение земельного участка, его кадастровой стоимости, вида
разрешенного использования, фамилия, имя, отчество или наименование победителя торгов.
4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет арендатору земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения, относящемуся к государственной или муниципальной
собственности право приобрести этот земельный участок в собственность по рыночной цене, которая
сложилась в той или иной местности, либо по цене, которая установлена законом субъекта РФ. При
этом реализовать арендатор такого земельного участка данное право сможет только по истечении
трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого
земельного участка.
Указанная норма пункта 4 комментируемой статьи полностью соответствует пункту 8 статьи
22 ЗК РФ, которая предоставляет арендатору земельного участка преимущественное право его
покупки в случае продажи.
Относительно срока, по истечение которого арендатор, может реализовать право покупки,
отметим, что он распространяется только на те случаи, когда договор аренды земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения заключен на срок, более одного года. На практике
стороны договора аренды земельного участка с целью избежать необходимость его государственной
регистрации заключают такой договор на срок, менее одного года, так как статья 26 ЗК РФ
устанавливает требование о том, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок
менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, поэтому и три года в отношении
таких договоров истечь не могут.
Что касается надлежащего использования такого земельного участка стоит отметить, что
судебные органы на практике при рассмотрении споров, связанных с приобретением арендаторами
таких земельных участков права собственности на них, учитывают не только факт их надлежащего
использования арендаторами, но и соблюдением ими условий договоров аренды. Так,
администрацией муниципального образования — Кораблинский муниципальный район Рязанской
68
области было отказано индивидуальному предпринимателю Ивановой Людмиле Юрьевне в
отчуждении земельного участка площадью 102 483 кв. м. Данный отказ индивидуальным
предпринимателем был обжалован. Как следовало из содержания решения органа местного
самоуправления, оформленного письмом от 23 августа 2011 г. № 1463, основанием для отказа ИП
Ивановой Л.Ю. в предоставлении в собственность арендуемого земельного участка послужило
наличие задолженности по арендной плате за пользование этим земельным участком, что также
было принято судом во внимание (см. постановление ФАС Центрального округа от 1 августа 2012
г. по делу № А54-4791/2011).
Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает срок принятия органом исполнительной
власти субъекта РФ или органа местного самоуправления решения о предоставлении находящегося в
аренде земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении. Этот срок равен,
исходя из пункта 4 комментируемой статьи, тридцати календарным дням, которые исчисляются со
дня подачи заявления в письменной форме. На практике формы таких заявлений размещаются на
официальных сайтах органов исполнительной власти субъекта РФ и органов местного
самоуправления. В этих заявлениях в обязательном порядке указываются сведения о заявителях
(фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место жительства, место пребывания, если это
физическое лицо, фамилия, имя, отчество руководителя юридического лица, адрес фактического
места нахождения, если это юридическое лицо, цель использования земельного участка).
Однако для того, чтобы арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения приобрести его в собственность только заявления недостаточно, так как к нему должны
быть представлены документы, которые подтверждают надлежащее использование такого
земельного участка. Этот перечень согласно пункту 4 комментируемой статьи должно установить
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации. На сегодняшний день такой перечень
указанным органом исполнительной власти не установлен. Между тем действует Перечень
документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденный приказом
Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 г. № 475,
который содержит такой документ, как копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие
право приобретения земельного участка. Полагаем, что при условии отсутствия иного перечня
документов допустимо представление данного документа, как подтверждающего факт надлежащего
использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет субъектам РФ право в законах субъекта РФ
установить случаи, когда сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным
организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться бесплатно
гражданам на праве общей собственности, а также устанавливать перечень категорий граждан,
имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли. Так,
например, статья 22 Закона Мурманской области от 31 декабря 2003 г. № 462-01-ЗМО «Об основах
регулирования земельных отношений в Мурманской области» предусматривает, что вышеуказанные
сельскохозяйственные угодья могут предоставляться гражданам на праве общей собственности
бесплатно в случае ликвидации сельскохозяйственных организаций, которые были образованы при
реорганизации колхозов и совхозов без предусмотренного законодательством Российской Федерации
определения индивидуальных земельных долей и решение о ликвидации которых принято после
вступления в силу данного Закона. При этом право на получение земельной доли имеют следующие
категории граждан:
1) граждане, работающие в сельскохозяйственных организациях;
69
2) граждане, уволившиеся из сельскохозяйственной организации в связи с призывом на
срочную военную службу и по сокращению численности;
3) стипендиаты сельскохозяйственной организации;
4) пенсионеры, ушедшие на пенсию из сельскохозяйственной организации и проживающие на
момент предоставления земель на праве общей собственности в данной местности.
Помимо этого законы субъектов РФ могут устанавливать случаи предоставления гражданам и
юридическим лицам в собственность (возмездно или безвозмездно) и в аренду земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в фонде перераспределения земель,
а также случаи предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
предоставленных религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования,
бесплатно в собственность религиозных организаций. Так, например, статьи 7 и 8 Закона Калужской
области от 3 июля 2003 г. № 234-ОЗ «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного
назначения на территории Калужской области» предусматривают, что земельные участки,
находящиеся в фонде перераспределения земель, могут предоставляться в собственность гражданину
бесплатно в целях создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных
хозяйств, ведения садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения, выпаса скота в
размерах, определяемых в соответствии с законодательством, в случае, если ранее этому гражданину
земельные участки безвозмездно не предоставлялись и кадастровая стоимость предоставляемого
земельного участка ниже среднерайонного уровня. Предоставление в собственность земельных
участков, находящихся в фонде перераспределения земель, юридическим лицам для целей
сельскохозяйственного производства осуществляется во всех случаях на возмездной основе, за
исключением случаев предоставления им земельных участков, находящихся в фонде
перераспределения земель, на безвозмездной основе, установленных законодательством.
Что касается религиозных организаций, то земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения,
предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования,
предоставляются религиозным организациям в собственность бесплатно в случае, если они
пользуются указанными земельными участками для ведения подсобного хозяйства, огородничества,
животноводства, сенокошения и выпаса скота и используют произведенную на них
сельскохозяйственную продукцию для собственных нужд или на иные цели, связанные с уставной
деятельностью.
5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит норму бланкетного характера, которая, учитывая
положение пункта 2 комментируемой статьи, является излишней, поскольку содержит ссылку на
статью 34 ЗК РФ, на которую пункт 2 комментируемой статьи, определяя общий порядок
предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, уже ссылается. Согласно пункту 5
комментируемой статьи вышеуказанные земельные участки предоставляются в аренду в
соответствии со статьей 34 ЗК РФ следующим субъектам:
1) религиозные организации (объединения) — согласно ФЗ «О свободе совести и о
религиозных объединениях» религиозной организацией признается добровольное объединение
граждан Российской Федерации, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на
территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и
распространения веры и зарегистрированное в качестве юридического лица, а религиозное
объединение — это добровольное объединение граждан Российской Федерации, иных лиц,
постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации,
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]