Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.pdf
собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
44
45
46
44
45
46
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из
собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность на имущество
является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной
собственности на это имущество.
Следует обратить внимание на оговорку п. 1 рассматриваемой статьи, где упоминается о
земельных долях, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в
силу комментируемого Закона. В данном случае речь идет о высвобождаемых землях колхозов и
совхозов на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по
осуществлению земельной реформы в РСФСР»
1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»
и постановления Правительства РФ от 29 декабря
. Если земельный участок не был
выделен в счет земельной доли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения
земельного участка, используемого под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное
строительство, а также передачи выделенного земельного участка в аренду на срок более пяти лет
или в залог, то право собственности признавалось за сельскохозяйственной организацией, которой
было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок или ее правопреемником.
Суды разных субъектов РФ (как общей юрисдикции, так и арбитражные) по-разному толкуют
последствия применения (неприменения) постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. №
86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Рассмотрим несколько подходов
.
Первый подход, сложившийся в практике ФАС Поволжского округа, в целом учитывает
нормы законодательства, действовавшего до принятия части первой ГК РФ. При этом приоритет
отдается земельному законодательству, в силу которого земельные доли, внесенные в уставные
капиталы реорганизованных организаций, остаются в собственности учредителей.
Второй подход, сформировавшийся в практике ФАС Московского округа и ФАС Северо-
Кавказского округа (где рассматриваются споры в отношении наиболее дорогостоящей земли в
России), основан либо на распространении норм ГК РФ на отношения, возникшие до его принятия (в
1991-1994 гг.), что в принципе недопустимо, либо на казуистичном (несистемном) толковании
отдельных норм законодательства, действовавшего в период земельной реформы. Суть его состоит в
том, что право собственности учредителей на земельные доли, внесенные в уставный капитал, в
подавляющем большинстве судебных актов не признается. Причем практика, например,
Мособлсуда, такова, что даже если индивидуально член совхоза свою земельную долю в уставный
капитал не передавал, суды считают, что он внес ее туда «автоматически».
Третий подход оформился в судебной практике ФАС Северо-Западного округа. Этот подход
основан на применении действующего законодательства. Однако в отличие от практики ФАС
Северо-Кавказского округа и ФАС Московского округа для решения вопроса об установлении права
собственности на земельные доли от дольщиков и сельскохозяйственных организаций суд требует
представить доказательства соблюдения процедуры внесения долей в уставный капитал. При
рассмотрении дел учитывается:
Данный указ утратил силу на основании Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. № 250 «Об изменении и
признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации».
Данное постановление утратило силу согласно постановлению Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. № 912
«О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель
сельскохозяйственного назначения».
URL: http://www.anti-police.net/viewtopic.php?f=2&t=22
131
наличие заявления о внесении земельной доли в уставный капитал, договора о
передаче земельной доли, акта приема-передачи между юридическим лицом и каждым его
учредителем;
наличие оценки вносимых в уставный капитал земельных долей;
наличие регистрации эмиссии акций;
факт регистрации перехода права на земельную долю (до 1998 года в земельном
комитете муниципального района, с 1998 года в территориальных отделах ФРС);
бухгалтерские документы, подтверждающие постановку внесенных долей на баланс
организации;
отсутствие положений о возможности выдела земельной доли в учредительных
документах.
Как правило, ФАС Северо-Западного округа отказывает сельскохозяйственным
организациям в признании права собственности на земельные доли по причине отсутствия
достаточных доказательств внесения их в уставные капиталы. По этой же причине не
удовлетворяются встречные иски дольщиков к сельскохозяйственным организациям о выделе
участков в натуре (ненадлежащие ответчики). В результате заинтересованные стороны, как правило,
заключают договоры купли-продажи земельных долей. И таким образом, исключается как
безвозмездное изъятие земельных долей у бывших работников совхозов и колхозов, так и дробление
фактически используемых сельскохозяйственными организациями земельных участков.
Определением Верховного Суда РФ от 25 июня 2003 г. № ГКПИ03-713 было отказано в
принятии заявления о признании недействительным п. 6 постановления Правительства РФ от 29
декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» отказано, так как заявленное
требование не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства,
поскольку оспариваемый акт признан утратившим силу в связи с принятием постановления
Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. № 912 и, как предположил Верховный Суд РФ, не влечет
каких-либо нарушений охраняемых законом прав и свобод граждан. Верховный Суд РФ указал в
этом определении, что, с его позиции, согласно действующему законодательству правовые акты,
действие которых прекращено, сами по себе основанием для возникновения гражданских прав и
обязанностей уже не являются и, следовательно, каких-либо нарушений охраняемых законом
прав и свобод граждан повлечь не могут.
Несмотря на то, что большинство земельных долей уже неоднократно перераспределены и
перепроданы, а нормативные акты, регламентирующие порядок их выдела, в настоящее время
утратили свою силу, окончательно данный вопрос так и не нашел своего правового разрешения. До
настоящего времени споры о собственности на земельные доли является предметом судебных
разбирательств, например, в конце 2012 г. аналогичный вопрос стал предметом судебного
разбирательства Оренбургского районного суда по делу № 2-494/2013г., причем истцам, количество
которых составило несколько десятков, в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано. В
настоящее время дело пересматривается судом апелляционной инстанции.
2. Реорганизация колхозов и совхозов началась с Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г.
№ 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановления
Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»,
которыми в оборот были активно включены земли сельскохозяйственного назначения. Указ
Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 обязал местные администрации обеспечить выдачу
гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности
132
на землю (земельные доли). Указы Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301, от 14 октября 1992 г. №
47
48
47
48
1229, от 27 октября г. 1993 № 1767, от 22 июля 1994 г. № 1535, от 14 февраля 1996 г. № 198, от 16
мая 1997 г. № 485
определили порядок приобретения в собственность земли гражданами и
юридическими лицами и соответственно совершения ими сделок с землей. Согласно постановлению
Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников
земельных долей и имущественных паев», размер земельной доли рассчитывался в гектарах, в балло-
гектарах
.
Размер земельной доли в гектарах определяется путем деления общей площади
сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов)
сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на
получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий
определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии — по государственному акту
(свидетельству).
Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-
гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников
(членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение
земельной доли.
Несмотря на утрату юридической силы постановления Правительства РФ от 1 февраля 1995 г.
№ 96, нормы комментируемой статьи предусматривают преемственность нормативных актов: от
постановления к рассматриваемому Закону. Так, п. 2 настоящей статьи признает расчет,
произведенный в соответствии с постановлением Правительства РФ, действительным.
Одновременно, наряду с ранее действовавшим порядком определения размера земельной доли,
комментируемая правовая норма указывает на его изменение — определение размера земельной
доли в виде простой правильной дроби. Все три порядка расчета долей имеют одинаковую силу,
однако, непосредственному применению они подлежат лишь в пределах действия тех нормативных
актов, которыми они установлены. Таким образом, в настоящее время размер земельной доли может
быть определен в виде простой правильной дроби.
3. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статья 247 ГК РФ
предусматривает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке,
устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его
владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого
вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на
его долю, соответствующей компенсации.
Таким образом, несмотря на наличие оформленного права собственности на земельную долю,
его обладатель фактически лишен свободы деятельности по распоряжению ею. Поскольку решение о
юридической судьбе земельной доли может быть принято только совместно всеми собственниками,
то закономерно возникает вопрос о порядке распределения между ними голосов. Порядок
распределения голосов должен быть единым для всех участников — дольщиков, поскольку в
В настоящее время все перечисленные указы, за исключением указов от 22 июля 1994 г. № 1535 и от 16 мая 1997
г. № 485, которые применяются со значительными ограничениями, утратили силу.
В настоящее время данное постановление утратило силу, но именно оно являлось правовой основой для выдела
земельных долей.
133
противном случае их право собственности будет нарушено. Статья 9 Конституции РФ равным
образом гарантирует и защищает право частной собственности, т.е. не допускает факта подобных
нарушений.
Наиболее спорным вопросом в настоящее время является подтверждение факта надлежащего
проведения собрания пайщиков и предоставления им равной возможности на участие в принятии
решения о передаче своих долей, в том числе в аренду. Несмотря на то, что закон устанавливает
основные критерии распределения голосов дольщиков (пайщиков) на собрании, именно данный
вопрос зачастую и становится камнем преткновения при принятии решений о юридической судьбе
земельных долей. Причем острота данной проблемы сохраняется до настоящего времени.
Основой для определения количества голосов, принадлежащих каждому дольщику является
размер земельной доли и количество долей, приходящихся на данного субъекта. Положения п. 3
комментируемой статьи призваны упростить процедуру распределения голосов, голосования и
подсчета голосов.
В первую очередь, количество голосов определяется применительно к размеру
причитающейся каждому участнику земельной доли. При его определении должна использоваться
общая единица измерения, позволяющая обеспечить равенство прав всех участников. В этой связи в
качестве единицы измерения устанавливается документально подтвержденная величина доли, т.е.
сведения о площади участка, отраженные в его кадастровом паспорте. При этом следует заметить,
что земельная доля может объединять в себе несколько земельных участков. В подобной ситуации
определение размера доли производится посредством суммирования площадей всех входящих в нее
участков, принадлежащих данному лицу. Так, например, определением СК по гражданским делам
Верховного Суда РФ от 13 ноября 2012 г. № 46-КГ12-13 в качестве грубого нарушения норм
комментируемого Закона было признано выделение земельных долей дольщикам на различных
полях, а также включение в повестку дня следующих вопросов:
1) определение местоположения части находящегося в общей долевой собственности
земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в
счет земельных долей;
2) определение местоположения части находящегося в общей долевой собственности
земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей, для
последующего выделения.
Между тем, как следует из материалов дела, согласно повестке дня, изложенной в протоколе
общего собрания от 7 декабря 2009 г. № 1, рассматривались следующие вопросы:
согласование местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке
дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 125/485 доли в праве
общей долевой собственности на земельный участок;
согласование местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке
дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 46,6666/485 доли в праве
общей долевой собственности на земельный участок;
согласование местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке
дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 7/485 доли в праве общей
долевой собственности на земельный участок;
согласование местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке
дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 3/485 доли в праве общей
долевой собственности на земельный участок;
134
согласование местоположения и границ частей находящегося в общей долевой
собственности земельных участков в счет земельных долей для последующего выделения.
При этом, как следует из указанного протокола, выделение земельных участков конкретным
пайщикам было произведено на различных полях. Таким образом, решением общего собрания от 7
декабря 2009 г. по первому вопросу вместо определения местоположения части находящегося в
долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке могли
выделяться земельные участки в счет земельных долей для последующего выделения, были
согласованы и установлены местоположения четырех выделяемых земельных участков.
Приведенный пример явно свидетельствует об одновременном нарушении и иных требований
комментируемой статьи, в частности, о применении единого порядка определения размера
земельных долей. Равноценность долей в случае предоставления земельных долей на разных полях
также представляется сомнительной. В соответствии с подп. 3 п. 3 комментируемой статьи
равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров
невостребованных земельных долей. Однако, указанного решения собранием принято не было, в
связи с чем в отношении указанных дольщиков были сформированы неравноценные земельные доли.
В большинстве случаев правоприменительной деятельности соблюдается лишь одно правило,
установленное п. 3 комментируемой статьи — о применении единого способа определения размера
земельных долей. Если хотя бы одна из долей определена в виде простой правильной дроби, то все
доли должны быть определены именно в таких дробях.
Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей,
заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона
1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального
закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и
пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего
Федерального закона.
2. Утратил силу.
3. Приведение таких договоров аренды в соответствие с указанными правилами может осуществляться
на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой
собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или
удостоверенной нотариально.
Комментарий к ст. 16
1. Аренда земель, в том числе и сельскохозяйственных угодий, характерна для российского
законодательства как до принятия комментируемого Закона, так и после вступления его в законную
силу. Однако земельное законодательство России представляет собой единый согласованный и
непротиворечивый комплекс правовых предписаний, призванный урегулировать общественные
отношения. Принцип единства системы законодательства, при котором все нормы права являются
согласованными и не противоречат друг другу, в большинстве случаев является идеалом, к которому
должно стремиться действующее законодательство. Не является исключением и рассматриваемый
Закон, нормы которого характеризуются рядом несогласованностей с требованиями ЗК РФ, а также
иных нормативных актов. При этом следует учитывать, что правовое регулирование аренды
135
сельскохозяйственных земель базируется на нормах ГК РФ, устанавливающего общие правила
49
заключения договоров аренды, в том числе и особенности аренды недвижимости; ЗК РФ,
призванного определить особенности такого объекта аренды как земля в зависимости от категории, в
состав которой входит соответствующий участок.
Комментируемый Закон является специальным нормативным актом, призванным
регламентировать порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения, одной из категорий,
которой в России отдается несомненный приоритет, поскольку в ее состав ходят наиболее
продуктивные земли. По общим правилам разрешения коллизий именно нормы специального
законодательного акта подлежат применению в случае возникновения противоречий при
регулировании конкретных правоотношений, т.е. нормы комментируемого Закона. В этой связи
закономерно возникает необходимость приведения положений иных нормативных актов,
применяемых к правоотношениям по поводу земель сельскохозяйственного назначения, в
соответствие предписаниям комментируемого Закона. Аналогичное требование Закон устанавливает
и для договоров аренды земель и земельных участков, заключенных до приобретения силы
комментируемым Законом.
Защита интересов правообладателей земельных долей из категории земель
сельскохозяйственного назначения призвана обеспечить соблюдение норм законодательства и
сохранение наиболее продуктивной категории объектов. Зачастую указанный подход способствует
повышению уровня эффективности судебной защиты прав указанных субъектов.
Так, ООО обратилось с иском о признании недействительным постановления главы
администрации муниципального образования, которым гражданину предоставлен в аренду
земельный участок49. По мнению заявителя, при вынесении постановления нарушены положения ЗК
РФ и комментируемого Закона. В удовлетворении иска правомерно отказано по следующим
основаниям. При рассмотрении дела в суде истец не доказал факт заинтересованности и
нарушения своих прав оспариваемым постановлением. Статья 4 АПК РФ провозглашает принцип
доступности судебной защиты прав и законных интересов. В то же время в статьях 4 и 198 АПК
РФ подчеркивается, что право на обращение в суд принадлежит заинтересованному лицу.
Граждане и юридические лица могут обращаться в суд в случае, если их права и законные интересы
нарушены. То есть, при предъявлении иска необходимо доказать, что ответчик нарушил
принадлежащее заявителю субъективное право, каковым в рассматриваемом деле является право
на земельный участок. В соответствии с п. 3 ст. 270 и п. 3 ст. 288 АПК РФ нарушение или
неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или
отмены судебного акта, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного
решения. Истец не смог доказать, каким образом спорное постановление нарушает его законные
права. При отсутствии таких сведений требования ООО не подлежат защите, поскольку для
признания ненормативного акта недействительным необходимо, чтобы он не только не
соответствовал законодательству, но и нарушал права и законные интересы общества (ст. 13 ГК
РФ). Право аренды на землю сельскохозяйственного назначения не может быть признанно
законным, поскольку выделенный в натуре в счет земельных долей участок не прошел кадастровый
учет и в отношении его не проведены землеустроительные работы. Указанные факты установлены
постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22 марта 2006 г. № Ф08-1027/2006.
URL:http://www.lawmix.ru/commlaw/131
136
Яркой иллюстрацией не только преемственности норм отдельных правовых предписаний, но
и необходимости соблюдении установленных требований выступает и следующий пример судебной
практики Волго-Вятского региона. Глава фермерского хозяйства обратился в суд с иском об
истребовании земельного участка из незаконного владения. Требования заявителя удовлетворены по
следующим основаниям. Из материалов дела видно, что спор возник между ООО и крестьянским
(фермерским) хозяйством по поводу права аренды на земельный участок сельскохозяйственного
назначения. На момент рассмотрения иска земля использовалась ООО. По мнению общества, его
права на участок подтверждаются договорами аренды, предусматривающими обязанность
арендодателей осуществить государственную регистрацию сделки. Поскольку со стороны ООО
условия договора были выполнены, общество полагало, что использует участок на законных
основаниях. Рассматривая дело, суд установил, что спорный земельный участок входил в состав
земель сельскохозяйственной организации и был впоследствии выделен несколькими гражданами
(арендодателями) в натуре. Первоначально арендодатели заключили договор с ООО, но права
общества на участок по данной сделке не были признаны законными. Как установлено судом, на
момент подписания договора с обществом земельные доли не были выделены в натуре, не проведено
межевание земельного участка и не присвоены кадастровые номера. То есть, объект договора не
определен, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ влечет признание его незаключенным, а
поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он также в силу статьи 433 ГК РФ
является ничтожным. Судом правильно указана обязанность собственников земельных долей
осуществлять межевание и постановку участка на кадастровый учет с последующей
государственной регистрацией. В результате выдела долей образуется новый участок — объект
недвижимости, единственным доказательством прав на который является государственная
регистрация (ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»). Поскольку арендодателями при заключении договора с обществом не выполнены требования
действующего законодательства, права общества на спорный участок являются незаконными.
Анализ договора, заключенного фермерским хозяйством и арендаторами, показал, что он
полностью соответствует действующему законодательству, следовательно, права фермера на
истребование земли законны и обоснованы. Судом не принят во внимание аргумент о том, что
общество произвело посев озимых культур и поэтому вправе использовать участок до окончания
сельскохозяйственных работ. По смыслу норм статьи 46 ЗК РФ не допускается расторжение
договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ, если сделка заключена в
соответствии с действующим законодательством. Затраты общества подлежат компенсации по
правилам статьи 303 ГК РФ. При этом полученный урожай принадлежит законному владельцу
участка — арендатору, то есть фермерскому хозяйству. Иск главы фермерского хозяйства был
правомерно удовлетворен постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2006 г. № А28-
11166/2005-187/20.
В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61
«Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» при
рассмотрении жалобы на отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка
подлежит выяснению вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства. В
соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным ст. 13 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при проведении
государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка
законности сделки. Основанием для государственной регистрации наличия возникновения,
прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним
137
являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения
сделки. В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы,
представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют
требованиям действующего законодательства. Таким образом, договор аренды земельного участка
признан ничтожным, а соответственно комитет по земельным ресурсам и землеустройству
правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.
Аналогичную позицию отражает и постановление Десятого арбитражного апелляционного
суда от 6 октября 2010 г. по делу № А41-16862/09, согласно которому договор аренды земли, не
прошедший государственную регистрацию является ничтожным и не порождает правовых
последствий. В целях устранения сложившихся на момент принятия и вступления в силу
комментируемого Закона проблем применения отдельных норм гражданского и земельного
законодательства, правовым предписанием п. 1 комментируемой статьи предусмотрена обязанность
приведения ранее заключенных договоров аренды земельных долей в соответствие требованиям
комментируемого Закона. Реализация комментируемого правового положения включается в
обязанности сторон договора, причем не имеет принципиального значения, какая из сторон станет
инициатором внесения соответствующих изменений.
2. Нормы комментируемой статьи, равно как и иные переходные положения, носят временный
характер и ориентированы на строго определенный промежуток времени — восемь лет с момента
вступления в силу комментируемого Закона. Комментируемая норма устанавливает достаточно
длительный период ее реализации, что обусловлено необходимостью инвентаризации всех
имеющихся договоров аренды земельных долей, выявлению тех из них, которые не соответствуют
установленным правовым предписаниям и приведение их в соответствие нормам комментируемого
Закона.
Следует также обратить внимание, что изменение договора в соответствии с предписаниями
гражданского законодательства может производиться сторонами как путем заключения
дополнительного соглашения в любой момент в течение всего срока действия договора, так и
посредством заключения договора аренды на новый срок с корректировкой его предписаний. Во
втором случае ранее заключенные договора сохраняют свою силу на протяжении всего срока их
действия, они заключены в соответствии с требованиями действующего на момент их подписания
правовых норм, прошли обязательную государственную регистрацию, в связи с чем не могут быть
признаны недействительными. Подобный подход позволяет достичь соответствия положений
договоров нормам комментируемого Закона лишь после истечения срока их действия. Подобный
подход способствует применению договоров, не соответствующих нормам комментируемого Закона.
В подобной ситуации решающая руководящая роль в приведении всех действующих договоров
аренды в соответствие правовым нормам должна принадлежать регистрирующему органу, поскольку
он наделен исключительной компетенцией и только данный орган.
Однако подобная роль для регистрирующего органа законом не предусмотрена. В этой связи
приведение в соответствие договоров аренды земельных долей является исключительной
обязанностью сторон такого соглашения, что, в свою очередь, в значительной степени затягивает
процесс установления соответствия. Как свидетельствует практика деятельности регистрирующего
органа, по отдельным территориям с момента принятия комментируемого Закона уровень изменений
в договоры аренды не претерпел значительных изменений, т.е. в преобладающем большинстве
стороны договоров корректировали условия аренды земельной доли после истечения срока действия
ранее заключенного договора.
138
3. Положения п. 3 настоящей статьи направлено на определение порядка приведения ранее
заключенных договоров в соответствие предписаниям комментируемого Закона. По своей сути,
указанные предписания являются трансформацией общих норм гражданского законодательства, в
частности, общие нормы о представительстве. В своем большинстве договоры аренды земельных
долей являются многосторонними сделками, в которых в качестве арендодателя выступает
большинство бывших членов колхоза (совхоза или иного хозяйства), которым в процессе
акционирования хозяйств были выделены земельный пай. В некоторых случаях количество
арендодателей составляет несколько сотен человек, в большинстве договоров количество
арендодателей исчисляется десятками. Привлечь всех субъектов к регистрации договора аренды
практически невозможности. В этой связи на указанные сделки в полной мере распространяются
общие нормы о представительстве, в соответствии с которыми для заключения договора аренды
большинство участников долевой собственности выдает доверенности на заключение договора
аренды и его государственную регистрацию одному из своих представителей. Закон предоставляет
дольщикам право свободного выбора своего представителя, в том числе и среди лиц, не обладающих
долями, но как свидетельствует юридическая практика, такой представитель в большинстве случаев
выбирался из числа дольщиков.
Следует также обратить внимание, что речь в данном случае идет о физических лицах,
доверенности которых для государственной регистрации сделки с недвижимостью должны быть
нотариально удостоверены. Однако в ряде сельских населенных пунктов нотариусы отсутствовали, в
связи с чем выдача доверенности была сопряжена для доверителя с дополнительными расходами и
необходимостью поездки к нотариусу и т.п. В указанной ситуации Основы законодательства РФ о
нотариате предусматривают круг должностных лиц, которые также наделяются правом
удостоверения доверенностей, приравниваемых к нотариальным. Согласно ст. 37 Основ
законодательства РФ о нотариате в случае, если в поселении или расположенном на межселенной
территории населенном пункте нет нотариуса, соответственно глава местной администрации
поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления
поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное
должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют право совершать
следующие нотариальные действия: удостоверять доверенности. Таким образом, положения п. 3
комментируемой статьи фактически указывают на возможность применения общих положения
законодательства о нотариате к сделкам с долями земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 17. Утратила силу.
Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21
июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а
при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений
органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на
земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
139
Комментарий к ст. 18
1. Удостоверение права на земельную долю, равно как и на иные объекты недвижимости в
современной России можно условно разделить на два этапа — до и после принятия специального
нормативного акта, определяющего порядок регистрации права собственности — ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В отличие от
большинства переходных положений комментируемого Закона предписания настоящей статьи
актуальны не только в настоящее время, но и сохранят свою силу на длительный промежуток в
будущем, поскольку в большинстве своем право собственности на земельный доли было оформлено
до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним», а соответственно, документы, подтверждающие данное право, не соответствуют его
правовым предписаниям. Следует также обратить внимание, что, начиная с 1990 г. бланки
свидетельства о праве собственности неоднократно изменялись. Даже при оформлении права
собственности в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», собственник может иметь свидетельство старого образца.
Последнее изменение данного документа фактически сводились лишь к изменению цветового фона
свидетельства: с голубого на розовый, содержание правоустанавливающего документа при этом
практически не изменилось.
До 1 февраля 1998 года свидетельства о праве собственности выдавались органами местного
самоуправления, земельными комитетами, а после 1998 года органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. теми органами,
которые в соответствующий период времени были наделены необходимыми полномочиями.
Передача полномочий от одного органа другому не может рассматриваться в качестве основания
недействительности ранее выданного документа, равно как и не требует его подтверждения и т.п.
Таким образом, положения настоящей статьи можно рассматривать в качестве своеобразной формы
реализации принципа «закон обратной силы не имеет». В соответствии с данным правовым
положением при регистрации права собственности на земельные доли подлежат применению нормы
того закона, который действовал в соответствующей местности в момент государственной
регистрации рассматриваемого юридического факта. В этой связи документы, подтверждающие
право собственности на землю, полученные в 1993 году, имеют такую же юридическую силу, как и
документы, полученные в любое другое время. Они одинаково свидетельствуют о том, что
гражданину или юридическому лицу принадлежит на праве собственности земельный участок.
Согласно ст. 9 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. (утратил силу)
сельскохозяйственному предприятию, земли которого передаются в коллективно-долевую
собственность граждан, выдавался акт на право собственности, бессрочного (постоянного)
пользования с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и коллективно-
долевой собственности, списка собственников и земельной доли каждого из них. Право
собственности на земельную долю удостоверялось специальными документами, выдаваемыми
местными Советами народных депутатов, в которых указывается размер земельной доли.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм
государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения,
бессрочного (постоянного) пользования землей» (утратило силу) были установлены единые для
РСФСР две формы государственного акта. Во исполнение этого постановления была разработана и
утверждена Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г. «О порядке выдачи (замены)
государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения,
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]