Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е издание
.pdf
ли земельную долю, находятся в распоряжении Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии.
Данное положение основано на требованиях ч. 6 ст. 7 ФЗ «Об организации предоставления
государственных и муниципальных услуг», согласно которой при предоставлении государственной
услуги, в том числе в виде государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с
ним от заявителя требуются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, права на
которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Анализ судебной практики относительно конкретизации правоустанавливающих документов
позволяет сделать вывод, что суды признают в качестве таковых любые документы, в том числе
свидетельства о праве собственности на земельные участки. Так, в Нижегородской области Ч.
обратился в суд с иском к Межрайонной ИФНС России № 3 по Нижегородской области, Сатисской
сельской администрации Дивеевского района Нижегородской области, администрации Дивеевского
района Нижегородской области о признании недействительным свидетельства на право
собственности на землю от 10 сентября 1992 года, поскольку в его собственности находятся
фактически три земельных участка, но при этом свидетельство на право собственности на землю
выдано ему на единый земельный участок, что не соответствует действительности. Однако
Судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда было отмечено, что
истцом не представлено доказательств того, что он обращался к компетентному органу с
заявлением о прекращении права собственности на земельный участок и ему отказано в такой
регистрации, а также что свидетельство праве собственности на земельный участок оформлено в
соответствии с требованиями действующего на тот момент земельного законодательства, а
также выдано уполномоченным органом местного самоуправления, суд первой инстанции, поэтому
правовые основания для признания недействительным свидетельства о праве собственности на
землю, возложении обязанности на администрацию Сатисского сельского Совета выдать новое
свидетельство на право собственности на землю на один из участков, а два оставшихся передать
обратно в собственность Сатисской сельской администрации отсутствуют (см. апелляционное
определение Нижегородского областного суда от 19 марта 2013 г. по делу № 33-2401).
Земельные участки, в том числе и доли в них, от которых отказались их собственники,
переходят с собственность субъекта РФ или муниципального образования. При этом заявление на
государственную регистрацию на право собственности субъекта РФ, муниципального образования
не требуется.
В то же время следует учитывать, что реализация отказа от права собственности на земельную
долю возможна только при условии соблюдения требований гражданского законодательства
относительно порядка реализации такого отказа. Так, как уже отмечалось, отказ от права
собственности реализуется на основании ст. 236 ГК РФ, согласно которой отказ от права
собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении
соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким
образом, государственная регистрация отказа от права собственности на земельную долю возможна
только в том случае, если такая земельная доля будет приобретена другим субъектом, то есть
собственник, отказывающийся от права собственности на земельную долю, должен каким-либо
образом произвести отчуждение земельной доли. При этом, если речь идет о ее возмездном
отчуждении, то такому собственнику необходимо обеспечить соблюдение требований ст. 250 ГК РФ,
в частности, известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о
намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых
211
продает ее. Таким образом, реализация отказа от права собственности на земельную долю на
практике возможна только при соблюдении процедуры отчуждения такой доли, предусмотренной ГК
РФ.
3. Комментируемая статья освобождает собственника земельного участка или земельной доли,
который отказывается от права собственности на такой земельный участок или земельную долю, от
обязанности обеспечения государственной регистрации права собственности на такой земельный
участок или земельную долю, в случае, если право собственности возникло до введения в действие
комментируемого закона.
Предоставление указанному собственнику такой «льготы» представляется правомерным и
целесообразным, так как возложение на него этой обязанности явилось бы усложнением процедуры
государственной регистрации отказа от права собственности на земельный участок или земельную
долю. Кроме того, собственно, требование о государственной регистрации права собственности до
государственной регистрации отказа от нее представляется нецелесообразным.
4. Комментируемая статья предусматривает упрощенный порядок государственной
регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный
участок или земельную долю в случае отказа от такого права собственником земельного участка или
земельной доли. Упрощенный порядок сводится к тому, что от уполномоченного органа
государственной власти субъекта РФ или муниципального образования не требуется заявление о
такой государственной регистрации.
В этой связи возникает вопрос относительно практической реализации порядка такой
регистрации в указанном случае. Полагаем, что в этом случае основанием для государственной
регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный
участок или земельную долю должно быть свидетельство о государственной регистрации
прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от
права собственности, как подтверждение факта прекращения такого права у бывшего собственника
земельного участка или земельной доли, а также документы, которые уполномоченный орган
государственной власти субъекта РФ или муниципального образования могут направить в
Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии в рамках
межведомственного информационного взаимодействия.
При этом на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
возлагается обязанность после осуществления такой государственной регистрации направить
вышеуказанным органам, а также бывшему собственнику (лицу, подавшему заявление об отказе от
права собственности на такой земельный участок или такую земельную долю) уведомление о
государственной регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на
земельный участок или земельную долю.
Порядок направления такого уведомления комментируемой статьей не определен. Вместе с
тем комментируемая статья содержит бланкетную норму о том, что такое уведомление должно
осуществляться порядке и способами, которые установлены Федеральной службой государственной
регистрации, кадастра и картографии. В настоящее время такие порядок и способы не установлены.
В этой связи полагаем, что уведомление до установления таких способов может осуществляться
путем направления в письменной форме (в форме официального письма Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии) сведений о такой государственной
регистрации, а также в форме электронного взаимодействия между Федеральной службой
государственной регистрации, кадастра и картографии, уполномоченным органом государственной
власти субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
212
Глава V. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним
1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим
Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих
обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность
предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним,
необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в
государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
Федеральный орган в области государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным
законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на предприятие как
имущественный комплекс, объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного
регистрационного округа, в Едином государственном реестре прав, за необоснованный (не соответствующий
основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав и
уклонение от государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества, за полноту и
подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
Абзац третий утратил силу.
При государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки.
2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на
недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут
ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения
органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим
Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр
прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам,
возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.
Комментарий к ст. 31
1. Комментируемым Законом, а также иными законами, в частности, ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости»), и подзаконными актами в области государственной регистрации прав на
недвижимое имущество установлены обязательные требования к срокам, порядку проведения
государственной регистрации. За нарушение данных требований предусмотрена ответственность.
Статьей 31 Закона установлена конкретная сфера ответственности органов, осуществляющих
государственную регистрацию прав, и федерального органа в области государственной регистрации
— ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей,
предусмотренных Законом, полноту и подлинность предоставляемой информации о
зарегистрированных правах, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или
уклонение от государственной регистрации прав.
Своевременное исполнение обязанностей подразумевает соблюдение сроков приостановления
государственной регистрации, отказа в государственной регистрации, принятия решения о
проведении государственной регистрации. Полное и точное исполнение обязанностей предполагает
213
соблюдение требований Закона и принятых в соответствии с ним подзаконных актов. Например,
внесение сведений в соответствии с Правилами ведения ЕГРП, направление уведомление, решений о
приостановлении, отказе в государственной регистрации, когда это необходимо. Полнота
предоставляемой информации о зарегистрированных правах заключается в том, что в выписках из
ЕГРП должна быть отражена вся информация, предусмотренная ст. 7 Закона. В настоящее время
формирование выписок из ЕГРП происходит автоматически. Однако сведения в ЕГРП в электронном
виде могут содержать неточности, поэтому информация в выписке из ЕГРП перед выдачей
заявителю должна сверяться с бумажными носителями.
Подлинность информации предполагает предоставлении информации без ее фальсификации.
В случае наличия вины и негативных последствий в предоставлении искаженной информации в
отношении лиц, ответственных за внесение сведений в ЕГРП, и (или) за предоставление информации
могут быть возбуждены уголовные дела за служебный подлог, халатность.
Необоснованный отказ в государственной регистрации прав предполагает отсутствие в
решении об отказе в государственной регистрации ссылок на статьи Закона, на основании которых
принято решение об отказе, неверное толкование и применение нормы Закона, предусматривающей
отказ в государственной регистрации (ст. 20), отказ по основаниям, не предусмотренным Законом,
несоответствие оснований для отказа в государственной регистрации фактическим обстоятельствам
дела.
Что следует считать уклонением от государственной регистрации прав со стороны органов,
осуществляющих государственную регистрацию прав, Законом не предусмотрено. Орган,
осуществляющий государственную регистрацию, не может не принять решение по поступившим на
государственную регистрацию прав документам в установленные Законом сроки. Таким образом,
необоснованное приостановление государственной регистрации следует считать разновидностью
уклонения от государственной регистрации прав. Также как уклонение от государственной
регистрации можно рассматривать случаи неоднократного требования документов, предоставление
которых не требуется в соответствии с Законом. Необоснованный отказ, уклонение от
государственной регистрации могут быть обжалованы в суд, арбитражный суд.
Статья 28 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает конкретную
ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при государственной
регистрации ипотеки. Так, указанная статья предписывает органу, осуществляющему
государственную регистрацию прав, возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные
своими незаконными действиями (бездействием). В частности убытки возмещаются, если они
являются прямым следствием необоснованного отказа в государственной регистрации ипотеки, во
внесении исправлений в регистрационную запись, задержкой в государственной регистрации
ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией ипотеки с нарушением
требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию
регистрационной записи, с иными ошибками, по иным основаниям, указанном в статье.
Законодатель отдельно предусмотрел ответственность Федерального органа в области
государственной регистрации. Федеральный орган в области государственной регистрации несет
ответственность наряду с остальными органами, осуществляющими государственную регистрацию
прав, но только в определенном сегменте в соответствии со своими полномочиями: государственная
регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, а также на недвижимое имущество,
расположенное на территории более одного регистрационного округа, а также предоставление
информации по таким объектам недвижимого имущества.
214
Законом предусмотрена ответственность нотариуса, удостоверяющего договор ипотеки, иные
договоры, влекущие возникновение ипотеки в силу закона, за правовую экспертизу документов,
законность сделки, а также за действительность иных документов, предоставленных им для
государственной регистрации ипотеки.
Данная норма не предусматривает при этом ответственности за иные документы, которые
также удостоверяются нотариусом, например, договор купли-продажи, который не вызывает
возникновение ипотеки в силу закона.
Логика законодателя здесь не ясна, либо речь идет в пробеле в законодательстве. Однако в
любом случае нотариус также несет ответственность за все составленные и удостоверенные им
документы в силу другого нормативного правового акта — Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате.
С 1 февраля 2014 г. вступают в силу изменения, в которых данный вопрос нашел свое
решение. Законодатель освобождает органы, осуществляющие государственную регистрацию прав,
от ответственности за законность нотариально удостоверенной сделки независимо от того,
порождает она возникновение ипотеки или нет.
Введение данной нормы означает, что в случае рассмотрения в суде дела, связанного с
оспариванием сделки, удостоверенной нотариусом, или признанием незаконным решения органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав, провести государственную регистрацию
нотариально удостоверенной сделки, к участию в процессе будут привлечены не только орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, но и нотариус, удостоверивший
соответствующую сделку.
Действующим законодательством предусмотрено несколько видов ответственности:
уголовная, административная, гражданско-правовая, дисциплинарная.
Уголовный кодекс РФ, в частности, устанавливает ответственность за злоупотребление
полномочиями частными нотариусами (ст. 202 УК РФ). Государственный регистратор может быть
привлечен за мошенничество (ст. 159 УК РФ), получение взятки (ст. 290 УК РФ), злоупотребление
должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ), а также за служебный подлог (ст. 292 УК РФ) и
халатность (ст. 293 УК РФ).
В отношении государственного регистратора и нотариуса также может быть возбуждено
административное производство по ст. 7.27.1 КоАП РФ «Причинение имущественного ущерба путем
обмана или злоупотребления доверием».
Дисциплинарная ответственность предполагает ответственность за совершение
дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по
его вине возложенных на него трудовых обязанностей. Государственные регистраторы имеют статус
государственных служащих и несут дисциплинарную ответственность не в соответствии с ТК РФ, а в
соответствии с ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации».
Гражданско-правовая ответственность возникает вследствие причинения вреда
имущественным и личным неимущественным правам, в случаях, предусмотренных гражданским
законодательством.
Убытки, о которых говорится в ст. 28 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества» —
это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для
восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а
также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского
оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Расходами, которые лицо, чье
право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права
215
могут быть расходы на государственную пошлину, оплачиваемую за подачу заявления в суд,
арбитражный суд, оплата услуг адвоката, проведение экспертизы .
Если же вследствие необоснованного приостановления или отказа в государственной
регистрации перехода права на квартиру у продавца сорвалась покупка другой квартиры, за которую
он уже внес задаток, то речь здесь уже будет идти о неполученных доходах в виде денег от продажи
квартиры.
Вместе с тем необходимо иметь учитывать, что на практике доказать в суде причинную связь
между действиями (бездействием) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и
возникновением убытков крайне не просто.
Во-первых, для взыскания убытков необходимо установить факт незаконного действия
(бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Для этого необходимо
обратиться в суд с заявлением о признании незаконным действий (бездействия) органа
осуществляющего государственную регистрацию прав.
Во-вторых, в случае получения решения о признании действий (бездействия) органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав, незаконными необходимо обратиться в суд
повторно, но уже с иском о взыскании ущерба.
Пример из судебной практики. Юридическое лицо обратилось в суд с иском к органу,
осуществляющему государственную регистрацию прав, о взыскании ущерба ввиду того, что истец
не смог обратить взыскание на заложенные нежилое помещение и земельный участок, а только на
нежилое помещение. Истец объясняет это тем, что орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, при государственной регистрации договора ипотеки нежилого помещения не
зарегистрировал ипотеку земельного участка. Как указал суд, условием деликтной
ответственности является наличие состава правонарушения, включающего в себя: наступление
вреда; противоправность поведения причинителя вреда; причинную связь между двумя первыми
элементами; вину причинителя вреда; размер причиненного вреда. Суд пришел к выводу о том, что
истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено надлежащих доказательств,
подтверждающих противоправность и виновность действий ответчиков и наличие совокупности
условий деликтной ответственности (см. подробнее постановление ФАС Западно-Сибирского
округа от 28 октября 2008 г. № Ф04-5983/2008 (14800-А27-39) по делу № А27-4264/2008).
Кроме того, в вышеуказанном примере нет и не может быть вины органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав, поскольку действующим законодательством не предусмотрено,
что передача в залог нежилого помещения предполагает наложение ипотеки на земельный участок.
Статья 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека здания или
сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка,
на котором находится это здание или сооружение, но ничего не говорит о нежилых помещениях.
2. Лицами, виновными в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации
о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке,
и несущими ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из
сторон являются государственные регистраторы, иные должностные лица органов, осуществляющих
государственную регистрацию прав, а также должностные лица иных органов, на основании
документов которых в ЕГРП внесена недостоверная информация.
Словосочетание «иные должностные лица органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав» в комментируемой статье отсутствует. Однако термин «государственный
регистратор» в данном контексте следует толковать расширительно, поскольку исказить или
216
утратить информацию могут не только сотрудники со статусом государственного регистратора, но и
другие сотрудники, которые государственными регистраторами не являются.
Не совсем понятна логика законодателя: из смысла п. 2 комментируемой статьи следует, что
материальный ущерб может быть нанесен только сторонам. Каким именно сторонам, в статье не
уточняется. Видимо, имеются в виду стороны договора. Но ведь материальный ущерб может быть
причинен в результате государственной регистрации не только договоров, но также при
государственной регистрации прав, возникающих на основании иных документов (решений суда,
свидетельств о праве на наследство и др.).
Таким образом, под «сторонами» следует понимать всех лиц, которым причинен
материальный ущерб при государственной регистрации их прав, сделок, обременении (ограничении)
прав.
3. Пункт 3 комментируемой статьи перекликается со ст. 16 ГК РФ, в соответствии с которой
убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий
(бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц
этих органов подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или
муниципальным образованием.
Пункт 3 комментируемой статьи уточняет, что возмещение осуществляется за счет казны
Российской Федерации. Таким образом, иск о возмещении убытков предъявляется не к
государственному регистратору или иному должностному лицу, виновному в причинении ущерба, а
непосредственно к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав. Однако при этом
законодательством не предусмотрен механизм, каким образом будут возмещаться убытки в случае
удовлетворения иска. Поэтому при обращении с иском в суд о возмещении убытков следует в
качестве лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, привлечь
соответствующий территориальный орган Федерального казначейства.
Иск может быть подан не только о возмещении материального, но также и морального вреда.
Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные
действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу
закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права, либо
нарушающими имущественные права гражданина (ст. 151 ГК РФ).
Применительно к комментируемой статье речь идет о нарушении имущественных прав
граждан.
Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера
причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины
причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда (ст. 1101 ГК РФ).
Пример из судебной практики. Индивидуальный предприниматель обратилась в суд с иском к
органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, о возмещении, в том числе,
морального вреда за отказ в государственной регистрации. Суд пришел к выводу, что заявитель не
должен представлять доказательства в обоснование морального вреда, который был ему причинен
и удовлетворил иск в этой части полностью (см. подробнее постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 23 сентября 2011г. по делу № А46-10260/2010).
217
Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права
собственности на жилое помещение
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного
приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение,
имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не
зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о
возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества,
взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления
срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы,
составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей
статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Комментарий к ст. 31.1
1. Комментируемая статья не имеет прямого отношения к государственной регистрации прав
и могла бы занять свое место в ГК РФ или ЖК РФ. Однако законодатель посчитал нужным включить
ее в Закон.
Статья посвящена ситуации, которая может произойти, когда собственник или
добросовестный приобретатель стали жертвой обмана, злоупотребления доверием, мошеннических
действий, в результате чего собственник и добросовестный приобретатель лишились прав на жилые
помещения.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого
незаконного владения. Из данного правила есть исключения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем
приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе
истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или
лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или
другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В отношении недвижимого
имущества собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда
имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником
во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из его владения собственника или
лица, которому имущество передано во владение, иным путем помимо их воли. Например, если
мошенники располагая документами на жилое помещение, загримировавшись под собственника, по
поддельному, украденному паспорту или поддельной доверенности зарегистрировали переход права
от собственника другому лицу.
Только если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его
отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Если лицо, которое приобрело жилое помещение, не знало и не должно было знать, что
помещение переходит по мимо воли собственника и сможет это доказать в суде, то такое лицо будет
считаться добросовестным приобретателем.
По этой причине мошенники, оформив право собственности на квартиру, например,
несколько раз перепродают. В конце цепочки оказывается добросовестный приобретатель.
218
Собственник подает виндикационный иск к добросовестному приобретателю. Если тот приобрел
квартиру возмездно и доказал в суде свое неведение в части того, что она выбыла из его владения по
мимо воли собственника, то суд откажет в удовлетворении иска. Бывший собственник сможет
подать иск к «промежуточным звеньям» цепочки. Только если они будут найдены и привлечены к
уголовной ответственности (то есть факт их незаконных действий будет установлен в судебном
порядке), есть вероятность, что бывший собственник получит возмещение вреда, но жилое
помещение вернуть уже не сможет.
Если же в этой суд своим решением, вступившим в законную силу, обяжет виновных лиц
возместить ущерб, причиненный истцу-потерпевшему, взыскание по исполнительному листу,
выданному на основании такого решения суда не будет производиться в течение одного года со дня
начала исчисления срока для предъявления исполнительного листа к исполнению, только тогда у
бывшего собственника появляется право на разовую компенсацию за счет казны Российской
Федерации.
Добросовестный приобретатель также может лишится жилого помещения, если, например,
оно было ему подарено. В остальных случаях согласно 223 ГК РФ недвижимое имущество
признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента
государственной регистрации.
2. Статья установила ограничение размера компенсации: не более одного миллиона рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной
комментируемой статьей должен быть установлен Правительством РФ. По состоянию на 1 ноября
2013 г. такой порядок отсутствует.
При этом отсутствие установленного порядка не является основанием для умаления
признаваемого и гарантируемого законом права добросовестного приобретателя на получение
компенсации и для освобождения государства от установленных им самим обязательств перед
своими гражданами (см. подробнее, например, апелляционное определение Московского городского
суда от 20 декабря 2012 г. по делу № 11-25503).
Глава VI. Заключительные и переходные положения
Статья 32. Об организационных мерах по реализации настоящего Федерального закона
1. Правительство Российской Федерации:
утверждает федеральную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним;
определяет федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации, ответственные за
подготовку нормативных документов и методических материалов, координацию взаимодействия
учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в
системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с
настоящим Федеральным законом;
утверждает Примерное положение об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним;
не позднее чем за три месяца до введения в действие настоящего Федерального закона утверждает
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Субъекты Российской Федерации:
абзац второй утратил силу с 1 января 2005 г.;
219
вправе делегировать органам местного самоуправления часть своих полномочий в области
организации системы государственной регистрации прав, предусмотренных настоящим Федеральным
законом;
поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые
структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав
органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого
имущества.
Комментарий к ст. 32
1. Комментируемая статья посвящена тем организационным мерам, которые должны принять
как Правительство РФ, так и субъекты РФ для того, чтобы реализовать на практике положения
комментируемого Закона.
В частности, в п. 1 комментируемой статьи говорится об утверждении федеральной
программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Такая Программа была утверждена постановлением Правительства РФ от 9 апреля
2001 г. № 273.
Правила ведения ЕГРП утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.
№ 219.
Система государственной регистрации прав первоначально была создана в составе
Министерства юстиции РФ, поэтому комментируемая статья предусматривает определить
федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации, ответственные за подготовку
нормативных документов и методических материалов, имея в виду органы юстиции.
По этой же причине комментируемая статья говорит об утверждении примерного положения
об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 утверждено Примерное положение об
учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Однако в настоящее время оно утратило силу.
2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о распределении полномочий в сфере регистрации
прав между субъектами РФ и органами местного самоуправления. Субъекты РФ:
вправе делегировать органам местного самоуправления часть своих полномочий в области
организации системы государственной регистрации прав, предусмотренных комментируемым
Законом;
поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят
необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для
государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех
или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.
На практике субъекты РФ не делегируют органам местного самоуправления свои полномочий
в области организации системы государственной регистрации прав.
В нынешней ситуации значение нормы о поэтапном введении системы государственной
регистрации прав имеет значение при решении вопроса, является ли право возникшим, если оно не
было зарегистрировано в переходный период в субъекте РФ, в котором органы, осуществляющие
государственную регистрацию еще не были созданы (см., например, постановление Девятого
220
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]