Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е издание
.pdf
День приема заявления о государственной регистрации прав, поданного одновременно с
заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества — день внесения в
государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующем объекте недвижимости. Это
объясняется тем, что невозможно проводить правовую экспертизу документов на объект
недвижимого имущества, который с точки зрения ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
не существует.
День приема заявления о государственной регистрации прав, поданного через
многофункциональный центр — день получения заявления, прилагаемых к нему документов, описи
этих документов соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав,
от многофункционального центра. Срок передачи документов многофункциональным центром
органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, должен не быть больше двух
рабочих дней. Этот срок может быть и меньше, если это предусмотрено соглашением о
взаимодействии между органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и
многофункциональным центром.
Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2011 г. № 797 «О взаимодействии между
многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг и
федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов,
органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления» предусмотрен
порядок заключения таких соглашений.
10. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379 ввел в комментируемую статью пункт 9,
который резюмирует часть других изменений, вносимых в Закон относительно нотариуса. Однако
новой смысловой нагрузки содержащаяся в п. 9 комментируемой статьи норма не содержит, потому
и смысл ее введения не совсем понятен. О возможности подачи документов нотариусом и его
работником, о том, что в этом случае государственная регистрация осуществляется в течение пяти
рабочих дней, уже отмечалось ранее. О том, что нотариус и его работник могут подать документы
через многофункциональный центр, следует из всего смысла Закона.
Вместе с тем в отношении подачи документов через многофункциональные центры
заявителями Закон предусмотрел следующую особенность: днем приема представленных через
многофункциональный центр заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых
для государственной регистрации прав документов является день получения таких заявления и
документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, от
многофункционального центра.
Возможно, законодатель в п. 9 комментируемой статьи хотел сказать, что в случае обращения
за государственной регистрацией нотариуса или его работника днем приема документов в любом
случае является день обращения независимо от того, поданы ли документы через
многофункциональный центр или нет. Однако норма выглядит крайне расплывчато и неясно,
поэтому на наш взгляд, следует придерживаться общей нормы относительно определения дня подачи
документов нотариусами и их работниками.
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав
1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,
ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
91
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их
компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания
таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на
момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами
государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания
таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают
наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Абзац десятый утратил силу с 1 марта 2010 г.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих
документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки),
проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления
отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной
регистрации прав.
2. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением
предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают
требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством
Российской Федерации.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен
для ознакомления заинтересованными лицами.
3. Основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого
имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3, 25.4, 25.5 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены
в данных статьях.
Комментарий к ст. 17
1. Комментируемой статьей перечислен перечень оснований для государственной
регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в
рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте
издания таких актов на момент их издания. Это могут быть постановления, распоряжения органов,
уполномоченных на предоставление земельных участков, на распоряжение государственным и
муниципальным недвижимым имуществом, разрешение на строительство, разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию.
Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого
92
имущества на момент совершения сделки. Например, договор купли-продажи, мены, дарения,
13
13
аренды, долевого участия в строительстве.
Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.
Здесь речь идет о приватизации, осуществляемой юридическими лицами.
Свидетельства о праве на наследство, как по закону, так и по завещанию, выдаваемые
нотариусами. Примечательно, что право на наследство возникает у наследника не с момента
государственной регистрации, а с момента вступления в наследство.
На моменте возникновения права на недвижимое имущество, полученное по наследству,
остановимся отдельно. Право собственности при наследовании недвижимого имущества считается
возникшим с момента вступления в наследство. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство
признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его
фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права
наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной
регистрации. Возникает вопрос о моменте, с которого наследник может распоряжаться данным
недвижимым имуществом. По мнению В.А. Алексеева, орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, должен отказать наследнику в регистрации перехода прав, сделок с недвижимым
имуществом, если право наследника на это недвижимое имущество не зарегистрировано
.
Вступившие в законную силу судебные акты. В соответствии со ст. 180 АПК РФ решение
арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со
дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы
решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия
постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Что же касается судов общей юрисдикции, то их решения вступают в законную силу по
истечении месячного срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.
Подробно о государственной регистрации прав, ограничений на основании решений суда описано в
комментарии к ст. 28 Закона.
Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными
органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в
месте издания таких актов на момент их издания. Например, государственные акты на права на
земельные участки, свидетельства, выданные до вступления в силу Закона.
Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, в том числе акты
приема-передачи объектов недвижимости, прилагаемые к договорам, распоряжениям,
постановлениям.
Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации
подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Например, заявление, свидетельство о смерти, выписка из ЕГРЮЛ, декларация на объект
недвижимого имущества.
В отношении данных документов проводится правовая экспертиза на предмет установления
отсутствия предусмотренных ст. 20 Закона оснований для отказа в государственной регистрации
прав (см. подробнее комментарий к ст. 20). Таким образом, само наличие документов,
предусмотренных в п. 1 комментируемой статьи, в пакете представленных на государственную
См. Алексеев В.А. Наследование недвижимости и государственная регистрация прав // Наследственное право. 2011.
№ 2.
93
регистрацию прав документов, не является стопроцентной гарантией проведения государственной
регистрации.
Необходимо иметь в виду, что все предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи являются
лишь основаниями для государственной регистрации и само по себе их наличие у того или иного
лица не наделяет этих лиц правом собственности, оперативного управления и т.д.
Пример из судебной практики. Суд отказал в удовлетворении требований юридического
лица о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже недвижимого
имущества, поскольку само по себе признание судом права собственности на спорное имущество не
подтверждает возникновение право собственности (см. постановление ФАС Северо-Западного
округа от 8 мая 2013 г. по делу № А56-1723/2012).
Необходимо отметить, что в абзац одиннадцатый п. 1 комментируемой статьи относительно
правовой экспертизы внесены изменения, согласно которым правовая экспертиза, проводимая
органом, осуществляющим государственную регистрацию, не включает в себя проверку законности
сделки, удостоверенной нотариусом. Аналогичная норма содержится в абзаце третьем п. 1 ст. 13
Закона (см. комментарий к статье 13).
2. Пункт 2 комментируемой статьи не допускает истребование у заявителя дополнительных
документов, за исключением предусмотренных Законом. На практике встречаются ситуации, когда
заявитель настаивает на приеме документов, предоставление на которых на государственную
регистрацию прав не требуется. Данный случай не является истребованием документов, поэтому
отказать в приеме вышеуказанных документов ссылаясь на п. 2 ст. 17 Закона не имеют права.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть
доступен для ознакомления заинтересованными лицами в месте приема документов на
государственную регистрацию (специальные стенды), на официальном сайте, в порядке
консультации, в том числе по телефону, при личном приеме или по электронной почте.
3. Комментируемая статья посвящена общим основаниям для государственной регистрации
прав и обременений. Однако есть еще и частные случаи, предусмотренные в отношении некоторых
объектов недвижимости и договоров (см. подробнее комментарий к ст. 25, 25.2, 25.3, 25.4, 25.5 и
30.1).
Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав
1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение
(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав,
должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать
информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества
и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных
законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь
надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть
написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения.
Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо
приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные
94
карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их
содержание.
4. Абзац первый утратил силу.
Форма представляемой в соответствии со статьей 25.2 настоящего Федерального закона выписки из
похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным
органом в области государственной регистрации.
Абзац третий утратил силу.
Форма представляемой в соответствии со статьей 25.3 настоящего Федерального закона декларации об
объекте недвижимого имущества устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере
государственной регистрации прав. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения
о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том
числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого
имущества, его подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического
обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества
расположен.
Абзац пятый утратил силу с 1 октября 2013 г.
Абзац шестой утратил силу.
Абзац седьмой утратил силу с 1 марта 2010 г.
5. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном
носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся
основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее
чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен
быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие настоящего Федерального
закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов в
форме документов на бумажном носителе, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник
после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию
прав в единственном экземпляре - подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело
правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на
бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного
самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не
менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен
быть возвращен правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления в форме
документов на бумажном носителе, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в
форме документов на бумажном носителе представляются на государственную регистрацию прав не менее
чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен
правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое или направляемое правообладателю
только в форме документа на бумажном носителе, закладная и иные документы выдаются правообладателю физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально
удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное
не установлено федеральным законом.
В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной
регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без
доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного
95
юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его
полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и
(или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу.
Представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления свидетельство о
государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются при наличии доверенности,
составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа. При
этом нотариальное удостоверение такой доверенности не требуется.
В случае если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и
(или) иные документы выдаются данному нотариусу или работнику нотариуса.
Свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы
направляются заявителю или иному указанному в настоящем пункте лицу посредством почтового
отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при
наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании
судебного пристава-исполнителя).
При наличии в заявлении о государственной регистрации прав указания о выдаче документов после
проведения государственной регистрации прав через многофункциональный центр орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, обязан передать соответствующие документы в многофункциональный
центр для выдачи заявителю (его представителю). Порядок и сроки передачи органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав, таких документов в многофункциональный центр определяются
заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о
взаимодействии. При этом сроки передачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав,
документов в многофункциональный центр не должны превышать два рабочих дня.
Порядок и способы направления выписки из Единого государственного реестра прав в форме
электронного документа, удостоверяющей проведение государственной регистрации возникновения и (или)
перехода прав на недвижимое имущество, и (или) иных подлежащих выдаче документов в форме электронных
документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной
регистрации прав.
Комментарий к ст. 18
1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную
регистрацию прав должны отвечать следующим требованиям.
Должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской
Федерации. Например, договор пожизненного содержания с иждивением обязательно должен быть
удостоверен у нотариуса.
Документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество в ЕГРП, то есть содержать описание недвижимого имущества, вид
регистрируемого права, данные правообладателя, позволяющие его идентифицировать. Описание
недвижимого имущества дается в кадастровом паспорте, а также в правоустанавливающем
документе. Вид регистрируемого права определяется по правоустанавливающему документу.
Данные, позволяющие идентифицировать правообладателя, это паспортные данные и место
жительства для физического лица, наименование, ИНН, КПП, ОГРН, дата государственной
регистрации для юридического лица.
96
Документы должны быть скреплены печатями. Договоры от имени юридических лиц
подписываются уполномоченными лицами и, как правило, скрепляются печатью соответствующей
организации. При этом обязательность печати на договорах не предусмотрена действующим
законодательством. Печать является обычаем делового оборота, ставить ее нужно, но если этот
обычай не соблюсти, на юридическую силу договора это никак не повлияет. А вот для доверенности
от имени юридического лица наличие печати обязательно. Доверенность от имени юридического
лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его
учредительными документами, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ).
Печать также обязательна для распорядительных документов (актов) органов
государственной власти и местного самоуправления.
Договоры должны быть подписаны сторонами, поскольку для договоров купли-продажи,
дарения, других договоров, связанных с распоряжением объектами недвижимого имущества
предусмотрено соблюдение письменной формы. В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в
письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного
сторонами.
Документы должны содержать подписи определенных законодательством должностных лиц,
например, акт органа государственной власти или местного самоуправления подписывается
руководителем или иным уполномоченным лицом соответствующего органа на основании
положения о данном органе.
2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть
написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест
нахождения, а фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть
написаны полностью, поскольку сокращенные наименования не позволят государственному
регистратору идентифицировать правообладателя. Несоблюдение данных требований могут
послужить причиной приостановления государственной регистрации прав.
3. Документы не должны содержать подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не
оговоренные в них исправления, документы, а также не должны быть исполнены карандашом, иметь
серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. Несоблюдение
данных требований является основанием не принимать такие документы на государственную
регистрацию, но не отказ в приеме заявления на государственную регистрацию. Таким образом,
заявитель может донести документ, соответствующий требованиям Закона (например, договор в
простой письменной форме, дубликат испорченного документа).
Примечательно, что законодатель установил требование, согласно которому документы не
должны быть совершены карандашом, но при этом не содержит ограничений по бумаге, на которой
составляется документ. Следовательно, документ может быть составлен на бумаге любого формата и
качества при условии, что текст на такой бумаге читаем.
4. Некоторые документы должны представляться по конкретной форме. Так, декларация об
объекте недвижимого имущества обязательно должна быть заполнена на бланке установленной
формы (приказ Минэкономразвития РФ от 3 ноября 2009 г. № 447 «Об утверждении формы
декларации об объекте недвижимого имущества»).
В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются следующие сведения:
адрес (местоположение) (как правило, указывается адрес земельного участка, на котором
находится объект недвижимого имущества, либо адрес основного строения (жилого дома),
если речь идет об объекте вспомогательного назначения, такого как баня, сарай, уборная и
т.д.);
97
вид (дом, гараж и т.д.) или название (для объектов, оформляемых на основании декларации,
не характерно наличие названия);
назначение (жилое, нежилое);
площадь (также может быть указана протяженность, например, для забора, или объем для
некоторых сооружений);
этажность, в том числе наличие подземных этажей;
год создания;
материал наружных стен (кирпич, бетон и т.д.);
подключение объекта недвижимого имущества к сетям инженерно-технического обеспечения
(например, электричество централизованное или автономное);
кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого
имущества (берется из кадастрового паспорта земельного участка).
Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок
должна представляться на государственную регистрацию по форме, утвержденной приказом
Росреестра от 7 марта 2012 г. № П/103 (см также комментарий к ст. 25.2 Закона).
Законодатель упростил процедуру государственной регистрации для заявителей,
предусмотрев внесение изменений в ЕГРП в части сведений об объекте недвижимого имущества в
случае уточнения этих сведений в государственном кадастре недвижимости. В этом случае не
требуется заявление заявителя, а, следовательно, и оплата государственной пошлины.
5. Комментируемой статьей также установлены требования к количеству экземпляров
документов, представляемых на государственную регистрацию. Отсутствие необходимого
количества экземпляров документов также является основанием для приостановления
государственной регистрации прав, но не лишает заявителя возможности устранить данные
основания.
Так документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме,
и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения,
перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено Законом,
не менее чем в двух экземплярах — подлинниках. Как правило, такие документы составляются по
числу сторон или лиц, участвующих в сделке, один экземпляр дополнительно делается для органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав. В самом тексте соответствующего документа
указывается количество экземпляров, в котором он составлен. Если в тексте документа указано одно
количество, а фактически представлено другое, то необходимо привести документы в соответствие
или донести недостающие экземпляры. Это объясняется тем, что на каждом экземпляре
проставляется запись о государственной регистрации. Если в документе указано меньше число
экземпляров, чем представлено на государственную регистрацию, то имеет место ошибка (опечатка),
которую необходимо устранить.
Исключение из данного правила составляют договоры и иные документы, составленные в
простой письменной форме, которые удостоверяют права, возникшие до введения Закона в действие.
Данные документы прошли регистрацию в установленном порядке в свое время, поэтому для
подтверждения права второй экземпляр-подлинник не требуется.
Один экземпляр документа, выражающего содержание сделок, помещается в дело
правоустанавливающих документов. Примечательно, что это единственный вид документов,
экземпляр которого остается в деле правоустанавливающих документов в подлиннике, а не в копии.
Кроме того, это единственный правоустанавливающий документ, не подписанный каким- либо
98
должностным лицом. Следовательно, невозможно получить дубликат такого документа. В случае
утраты сторонами сделки своего экземпляра документа, выражающего содержание сделок,
заинтересованная сторона может обратиться в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав и получить копию документа.
Необходимость помещения в дело правоустанавливающих документов именно подлинника
продиктована тем, что в случае судебного разбирательства, возбуждения уголовного дела может
потребоваться почерковедческая экспертиза.
Заявление о государственной регистрации прав подается на имя органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав, поэтому составляется в одном экземпляре, который после
государственной регистрации прав заявителю не возвращается, а помещается в дело
правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются в
подлиннике и копии. Копия заверяется при приеме документов на государственную регистрацию
прав и после государственной регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов.
Исключением являются акты органов государственной власти и актов органов местного
самоуправления, актов судов, устанавливающих права на недвижимое имущество Их заверенные в
установленном порядке копии представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в
двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается заявителю.
Копии актов вышеуказанных органов, не являющихся правоустанавливающими документами
(например, акт органа местного самоуправления о назначении опекуна, акт судебного органа о
признании лица недееспособным) могут представляться в одном экземпляром при условии, что он
останется в деле правоустанавливающих документов. Хотя на практике встречаются случаи, когда в
дело правоустанавливающих документов помещается копия с копии актов органов государственной
власти и актов органов местного самоуправления, актов судов. Это не верно, т.к. не предусмотрено
Законом. Также на практике встречаются случае, когда орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, требует предоставление двух экземпляров заверенных копий актов органов
государственной власти, актов органов местного самоуправления, актов судов, которые не являются
правоустанавливающими документами, несмотря на то, что Закон этого не предусматривает.
Есть ряд нюансов в вопросе предоставления определенного количества экземпляров и копий
документов на государственную регистрацию прав. В частности, п. 3 ст. 26 комментируемого Закона
установлено, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений,
к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию
прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с
указанием размера арендуемой площади. В этой связи не совсем ясно, нужно ли к каждому
экземпляру договоры аренды прикладывать подлинник кадастрового паспорта. На этот счет имеется
письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июля 2011
г. № 14-4499-ГЕ, согласно которому при государственной регистрации договора аренды следует
исходить из следующего:
если в аренду сдаются полностью все здание, сооружение, помещение, права на
которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом, и кадастровый паспорт, план такого
объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий
описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в
соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды
недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые
99
паспорта соответственно здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются
неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться;
если кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения являются неотъемлемой
частью соответствующих договоров аренды, полагаем возможным не представлять вместе с
договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав,
дополнительные экземпляры кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и
помещения;
если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, права на которые
зарегистрированы в порядке, установленном Законом, и кадастровый паспорт, план такого объекта
недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и
содержащий описание этого здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был
помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, к договору аренды части
здания, сооружения, помещения, представляемому на государственную регистрацию прав,
прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием
размера арендуемой площади, если ранее соответствующая часть здания, сооружения, помещения не
являлась предметом аренды и в деле правоустанавливающих документов отсутствует кадастровый
паспорт, план данной части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный
Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения;
если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся
предметом аренды, и кадастровый паспорт, план такой части здания, сооружения, помещения или
иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения,
помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело
правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды этой части здания, сооружения,
помещения, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта
соответствующей части здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются
неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.
Необходимо обратить внимание, что для получения документов после государственной
регистрации прав требуется нотариально удостоверенная доверенность, в которой четко прописаны
полномочия на получение документов. В случае если имеется доверенность без такого полномочия,
то получить документы не удастся.
Если документы после государственной регистрации получают от имени физического лица, то
требуется нотариально удостоверенная доверенность, если от имени юридического лица — то также
нотариально удостоверенная доверенность от имени юридического лица, либо документ,
удостоверяющий право физического лица действовать от имени юридического лица без
доверенности.
В случае если заявителем является нотариус, документы после государственной регистрации
могут выдаваться данному нотариусу. Поскольку Законом не предусмотрено, что нотариус должен
предъявлять при этом какие-то особенные документы (доверенность, лицензию на право
нотариальной деятельности), для получения документов ему достаточно предъявить паспорт.
С 1 февраля 2014 г. правом получения документов после государственной регистрации на
основании заявления, поданного нотариусом, наделяется работник нотариуса. По-видимому, по
аналогии со статьей 16 Закона для получения документов он должен будет представить письменное
подтверждение его полномочий в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество. Однако прямо в законе это не указано, а в статье 16 в редакции,
вступающей в силу 1 февраля 2014 г., говорится о письменном подтверждении полномочий только
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]