Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е издание
.pdf
строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо
с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию
жилищного строительства".
4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора
участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом
строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона
договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к
заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения
договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном
порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления
одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом
другую сторону договора.
5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого
строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для
государственной регистрации прав, представляется один экземпляр - подлинник договора участия в долевом
строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.
Комментарий к ст. 25.1
1. Комментируемая статья устанавливает особенности государственной регистрации
договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты
долевого строительства, которые являются предметом правового регулирования ФЗ «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с п. 2 ст. 2 указанного закона объект долевого строительства — жилое или
нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и
входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого
строительства. Объекты производственного назначения не могут входить в состав предмета договора
долевого участия в строительстве.
Объект долевого строительства на момент заключения договора не существует. Чтобы объект
недвижимого имущества после введения многоквартирного дома в эксплуатацию не отличался о
того, о котором шла речь при заключении договора в долевом строительстве на государственную
регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием
объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим
участником долевого строительства на плане создаваемого объекта долевого строительства на плане
создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого
строительства.
Пример из судебной практики. Суд признал незаконным отказ в государственной
регистрации права собственности на квартиру, основанный на доводах о том, что план
расположения помещения на этаже в кадастровом паспорте квартиры не соответствует ее
описанию, отраженному на плане, приложенном к договору долевого участия. Суд при этом указал,
151
что из п. 1 ст. 25.1 Закона следует, что отображение квартиры на плане создаваемого объекта
недвижимого имущества определяет лишь ее местоположение и планируемую площадь и не должно
быть идентично отображению в кадастровом паспорте (см. постановление ФАС Поволжского
округа от 14 июня 2012 г. по делу № А55-14183/2011).
Это первая особенность договора долевого участия в строительстве
Сторонами договора долевого участия являются застройщик и участники долевого участия в
строительстве. Застройщик — это обязательно юридическое лицо независимо от организационноправовой формы, а участник долевого строительства — обязательно физическое лицо. Это вторая
особенность договора долевого участия в строительстве.
Если физическое лицо пожелает своими силами построить объект недвижимого имущества,
например, многоквартирный жилой дом, с целью продажи жилых и нежилых помещений в нем, то
физическое лицо приобретает земельный участок в собственность или аренду (субаренду) с
разрешенным использованием «для строительства многоквартирного жилого дома», получает
разрешение на строительство, осуществляет своими силами строительство, вводит объект
строительства в эксплуатацию, поквартирно регистрирует право собственности, получает
свидетельство о праве собственности может продавать квартиры на основании договора куплипродажи либо еще на этапе строительства заключать договоры купли-продажи квартиры,
создаваемой в будущем.
Аналогично может поступить юридическое лицо. Это тоже не будет считаться договором
долевого участия в строительстве.
Отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с
инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе
многоквартирных домов) регулируются ГК РФ и законодательством об инвестиционной
деятельностью и не подпадают под действие законодательства о долевом участии в строительстве.
Договор долевого участия в строительстве сочетает в себе элементы договора купли-продажи
объекта недвижимого имущества, создаваемого в будущем, и договора строительного подряда,
однако ни тем, ни иным не является. Договор имеет двойной предмет: создание объекта
недвижимого имущества и его передачу.
Это третья особенность договора.
Земельный участок, на котором будет вестись строительство, в обязательном порядке должен
находиться у застройщика в собственности, аренде, субаренде, безвозмездном срочном пользовании.
Это четвертая особенность договора долевого участия в строительстве.
2. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с
документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с общими
требованиями Закона, представляются следующие документы:
разрешение на строительство;
проектная декларация;
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и
количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и
нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения
своих обязательств было выбрано поручительство;
списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические
показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений
152
к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-
правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, которые
построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию
жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для
строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в
целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом
объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях
строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного
жилищного строительства.
Разрешение на строительство в соответствии с п. 1 ст. 51 ГрК РФ — документ,
подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана
земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий
застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального
строительства
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные документы у органов,
уполномоченных выдавать такие документы. Такими органами являются органы местного
самоуправления по месту нахождения земельного участка. Органы могут называться комитет по
архитектуре, комитет по строительству и т.д.
Проектная декларация представляет собой документ, содержащий информацию о
застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации»).
В случае изменения информации о застройщике и проекте строительства застройщик обязан
внести в проектную декларацию соответствующие изменения. Данные изменения также
представляются на государственную регистрацию.
Необходимо отметить, что застройщиком может быть только юридическое лицо.
Соответственно информация о застройщике включает в себя:
фирменное наименование (наименование), место нахождения застройщика, режим его работы;
сведения о государственной регистрации застройщика;
сведения об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более
процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного
наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии,
имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов,
которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого
юридического лица;
сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих
опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов
недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и
фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
сведения о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе,
выдавшем эту лицензию;
153
сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской
задолженности на день опубликования проектной декларации.
О плане создаваемого объекта недвижимого имущества говорилось в комментарии к п.1 ст.
25. 1 Закона.
Представление договора поручительства требуется, если застройщик в качестве способа
обеспечения исполнения своих обязательств выбрал поручительство.
ГК РФ предусматривает следующие способы обеспечения обязательств: неустойка, залог,
удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы.
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица
отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Представление списков граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений,
технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих
жилых помещений к жилью экономического класса, не является обязательным при подаче заявления
на государственную регистрацию. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в
этом случае самостоятельно запрашивает вышеуказанные списки.
Форма списков утверждена постановлением Правительства РФ от 25 октября 2012 г. № 1099
«О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного
строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья
экономического класса». Списки утверждаются главой соответствующего муниципального
образования. Таким образом, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае
отсутствия списков граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-
экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых
помещений к жилью экономического класса, в пакете документов, представленном на
государственную регистрацию, направляет запрос о вышеуказанных списках в администрацию
муниципального образования по месту нахождения земельного участка, на котором возводится
многоквартирный жилой дом.
Жилье экономического класса строится с привлечением бюджетных средств. Порядку
предоставления жилья экономического класса посвящен Федеральный закон «О содействии
развитию жилищного строительства».
Приказом Минрегиона РФ от 28 июня 2010 г. № 303 утверждены Методические
рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, если строительство
ведется за счет бюджетных средств. Таким жильем рекомендуется многоквартирные и
индивидуальные жилые дома исходя из различных параметров: площадь земельного участка, на
котором осуществляется строительство, площади самих домов, площади жилых и нежилых
помещений.
Согласно п. 2.1 комментируемой статьи государственная регистрация договора участия в
долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение
восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по
представлению которых возложена на заявителя. Именно в этот момент сдается весь пакет
документов, предусмотренный комментируемой статьей. Государственная регистрация
последующих договоров долевого участия осуществляется в срок не позднее пять рабочих дней.
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве
не требуется представлять документы, которые уже представлялись на государственную
154
регистрацию первого договора участия в долевом строительстве и были помещены в дело
правоустанавливающих. Поэтому на государственную регистрацию последующих договоров
представляются только документ, подтверждающий оплату государственный пошлины,
доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика,
договор участия в долевом строительстве не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, иные
документы в соответствии с гражданским законодательством. Именно из-за того, что на
государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве подается
ограниченный порядок документов, правовая экспертиза основного пакета документов уже
проведена при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым
дольщиком, государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве
осуществляется в сокращенные сроки, указанные выше.
Как следует из п. 2.2 комментируемой статьи, орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом
строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную
регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с п. 2.3. Закона в течение пяти рабочих дней со дня проведения
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление
контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого
осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости. Указанный орган — это министерство или ведомство, курирующее вопросы
строительства и ЖКХ на территории соответствующего региона Российской Федерации. В
некоторых субъектах РФ созданы органы, в чьи полномочия входит координация узкого
направления строительства — долевого жилищного строительства. Так, например, до недавнего
времени в Московской области действовал Комитет Московской области по долевому жилищному
строительству, ветхому и аварийному жилью.
Органы исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющие контроль и надзор в области
долевого строительства ведут реестр проблемных застройщиков, выявляет проблемы объекты
долевого строительства, оказывают помощь обманутым дольщикам, рассматривают дела об
административных правонарушениях, предусмотренных ст. 14.28, 19.5 КоАП РФ.
Полученная информация о государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства,
анализируется и при определенных обстоятельствах может отразиться на решении отнести или не
отнести того или иного застройщика к недобросовестным застройщикам, тот или иной объект
долевого строительства к проблемным объектам.
3. Государственной регистрации подлежат не только сам договор участия в долевом
строительстве, но также вносимые в него изменения, его расторжение, уступка прав требования.
Запись обо всех перечисленных регистрационных действиях вносится в подраздел III раздела ЕГРП,
открытого на земельный участок, на котором возводится объект долевого строительства.
Идентификация земельного участка осуществляется по кадастровому номеру. При этом желательно,
чтобы кадастровый номер был прописан в договоре участия в долевом строительстве. Квартиры,
нежилые помещения за которые дольщики вносят денежные и иные средства еще не существуют. На
155
них разделы ЕГРП открываются при подаче дольщиками документов на государственную
регистрацию права собственности соответственно квартиры или жилого
При государственной регистрации договора долевого участия в строительстве кроме
регистрации самого договора осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона в
пользу участника долевого участия в строительстве на земельный участок, на котором появится
объект недвижимого имущества. Запись об ипотеке также вносится в подраздел III раздела ЕГРП,
открытого на вышеуказанный земельный участок.
Необходимо отметить, что объект участия в долевом строительстве может возводиться сразу
на нескольких земельных участках. Соответственно записи вносятся в разделы, открытые на каждый
из этих земельных участков.
Предметом договора долевого участия в строительстве является жилое или нежилое
помещение, которое на момент заключения договора на существует и будет создано в будущем.
Фактически дольщик (участник долевого участия в строительстве) заключает договор на «воздух»,
то есть на то, чего нет, и теоретически есть вероятность, что и не появится. Поэтому ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена защита
интересов дольщиков путем обеспечения обязательства застройщика по строительству и передаче
дольщику объекта недвижимости, предусмотренного договором. Данное обеспечение обязательств
облечено в форму ипотеки на земельный участок
Договор долевого участия является специфическим договором во всех отношениях, поэтому
даже оснований для отказа в его государственной регистрации больше, чем у других прав,
договоров, ограничений. Помимо общих оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Закона,
существуют еще и дополнительные, установленные п. 3.1 комментируемой статьи.
Так, основаниями для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве могут быть следующие обстоятельства.
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в
отношении того же объекта долевого строительства. Данное основание является аналогичным
основанию, предусмотренному п. 1 ст. 20 Закона — имеются противоречия между заявленными
правами и уже зарегистрированными правами. Разница заключается в том, что в случае
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРП проверяется не
наличие зарегистрированного права на земельный участок или сам объект долевого строительства, а
наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве того же объекта долевого
строительства на том же земельном участке;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником
долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих
обязательств по договору было выбрано поручительство. Способ обеспечения исполнения своих
обязательств застройщик указывает в договоре участия в долевом строительстве. В случае указания в
договоре участия в долевом строительстве поручительства в качестве способа обеспечения
исполнения своих обязательств застройщик обязан представить на государственную регистрацию с
первым участником долевого строительства соответствующий договор поручительства, поскольку
это является требованием, прямо предусмотренным Законом;
3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию
жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование или аренду для
строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях
156
строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ФЗ «О содействии
развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья
экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с
нарушением иных требований, предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного
строительства». Государственный регистратор определяет, имеет ли право то или иное лицо на
заключение договора участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «О содействии развитию
жилищного строительства», по спискам граждан, имеющих право на приобретение жилых
помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям
отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса. Данный список в соответствии с
п. 2 комментируемой статьи представляется застройщиком на государственную регистрацию
договор участия в долевом строительстве с первым участником, либо данный список запрашивает
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Иные нарушения ФЗ «О содействии
развитию жилищного строительства» могут заключаться, например, не соответствие объекта
долевого строительства жилью экономического класса.
4. Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом
строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве,
но документы должны быть приложены от обеих сторон. В данном случае обе стороны согласны на
расторжение договора. В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
представляется соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве.
Если одна из сторон в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора и,
следовательно, соглашение о расторжении не может быть подписано обеими сторонами, к заявлению
одной стороны о расторжении договора участия в долевом строительстве прилагается копия
уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме
заказного письма с отметкой об отправке. Необходимо отметить, что данный способ возможен
только в том случае, если договором участия в долевом строительстве предусмотрена возможность
расторжения договора в одностороннем порядке.
В том случае, если такой оговорки нет, договор может быть расторгнут только по соглашению
сторон или по решению суда. В последнем случае на государственную регистрацию представляется
копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в
установленном порядке судом, вынесшим решение. Данный документ предоставляется в одном
экземпляре, поскольку в данном случае решение суда не устанавливает право.
Орган по государственной регистрации в случае представления заявления только одной из
сторон договора участия в долевом строительстве в течение рабочего дня обязан уведомить в
письменной форме об этом другую сторону договора. Примечательно, что в отношении иных
договоров такая норма не предусмотрена. В будущем вышеуказанное уведомление будет
дублироваться в электронном виде.
5. После государственной регистрации договора долевого участия в строительстве участник
долевого участия в строительстве не становится собственником объекта недвижимого имущества, а
лишь подтверждает свое право требования предоставить ему жилое или нежилое помещения после
введения объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. Только после введения объекта
строительства в эксплуатацию между застройщиком и участником долевого участия в строительстве
подписывается акт приема-передачи уже конкретного жилого или нежилого помещения. На его
основании, договоре долевого участия в строительстве с приложением кадастрового паспорта на
конкретное жилое или нежилое помещение осуществляется государственная регистрация права
собственности участника долевого участия в строительстве на уже физически и юридически
157
существующий объект недвижимого имущества — жилое или нежилое помещение. Для подачи
документов на государственную регистрацию права собственности заявление и иные документы
застройщика не требуются. Договор долевого участия в строительстве представляется в подлиннике
и копии, как и кадастровый паспорт, акт приема-передачи — в двух экземплярах-подлинниках.
Предоставление договора участия в долевом строительстве в подлиннике и копии объясняется
тем, что в данном случае оформляется уже не сделка, а право. Кроме того, подлинник договора
участия в долевом строительстве уже помещен в дело правоустанавливающих документов, но только
не в раздел, открываемый на жилое или нежилое помещение, а в раздел, открытый на земельный
участок, на котором был построен многоквартирный жилой дом с соответствующим жилым или
нежилым помещением.
6. Следует обратить внимание, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в комментируемую
статью внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2014 года. Данные изменения, в частности,
предусматривают, что
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми
для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с
комментируемым Законом, застройщиком представляется также один из следующих
предусмотренных ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия
в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче
жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При этом установлено, что на государственную регистрацию последующих договоров участия
в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по
договору участия в долевом строительстве в случае, если такой договор заключен в отношении
каждого участника долевого строительства.
Также комментируемая статья дополняется п. 3.2, предусматривающим, что в течение пяти
рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве по основанию, указанному в подп. 2 п. 3.1 комментируемой статьи, орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный
на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории
которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
158
Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на
земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного
строительства
1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок,
предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного
подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или
индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения
или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе,
устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на
котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется
с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в
пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом
государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке,
установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный
уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством,
действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого
гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для
ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный
земельный участок.
3. Утратил силу с 1 марта 2010 г.
4. Утратил силу с 1 марта 2010 г.
5. Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в
пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с
федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
6. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права
собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок не допускается.
7. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей
статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным
основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или
сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего
или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания
осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный
участок могут быть представлены следующие документы:
свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий
право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
один из документов, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи и устанавливающих или
удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или
сооружения на данный земельный участок.
Представление предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта документа не требуется в
случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение
зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
159
Комментарий к ст. 25.2
1. С 1 сентября 2006 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-
ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу
оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»
— так называемый закон о «дачной амнистии».
Данный закон в значительной степени упростил оформление прав на некоторые виды
земельных участков и объекты капитального строительства. Срок переоформления по дачной
амнистии законодательством не ограничен.
Комментируемая статья посвящена «дачной амнистии» в отношении земельных участков.
Надо иметь в виду, что «дачная амнистия» распространяется, во-первых, только на
физических лиц, во-вторых, только на те земельные участки, которые предназначены в соответствии
с их разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного
строительства, в-третьих, если вышеуказанные участки были предоставлены до введения в действие
ЗК РФ (до 30 октября 2001 г.).
Для оформления права собственности земельных участков физическими лицами для
использования данных участков для целей не связанных с предпринимательской деятельностью
предусмотрен упрощенный порядок.
К целям не связанным с предпринимательской деятельностью относятся:
ведение личного подсобного хозяйства;
ведение дачного хозяйства;
огородничество;
садоводство;
индивидуальное гаражное строительство;
индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство
— форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке
сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или
гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним
ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных
потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного
подсобного хозяйства.
Понятия садового, огородного и дачного земельных участков даны в ФЗ «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных
сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого
строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных
культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и
хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного
участка, определенного при зонировании территории).
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]