Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е издание
.pdf
Дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации
проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных
строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или
иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Как таковых определений понятий индивидуального гаражного и жилищного строительства
действующее законодательство не дает. Можно сделать вывод, что это строительство,
осуществляемое физическим лицом за счет собственных средств для личного использования.
Упрощенный порядок оформления рассматриваемых земельных участков заключается в
следующем.
Если физическое лицо имеет правоустанавливающий документ, выданный до вступления в
силу комментируемого Закона, из которого следует, что земельный участок принадлежит
физическому лицу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения,
постоянного (бессрочного) пользования, либо невозможно по документу определить на каком
именно праве, то такой земельный участок оформляется в собственность указанного в
правоустанавливающем документе физического лица.
Надо подчеркнуть, что здесь есть принципиальное отличие о признания ранее возникшего
права, предусмотренного ст. 6 Закона. Если в правоустанавливающем документе говорится о праве
собственности и документ появился до вступления в силу Закона, то здесь речь идет о признании
ранее возникшего права. Но если в правоустанавливающем документе указано не право
собственности, а право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного)
пользования или установить, на каком именно праве предоставлен земельный участок, тогда
применяется упрощенный порядок переоформления прав, не являющихся правами собственности, на
право собственности. Право собственности в этом случае возникнет не с момента возникновения
права пожизненного наследуемого владения, а с момента государственной регистрации права
собственности на основании документа, подтверждающего право пожизненного наследуемого
владения.
В случае если в правоустанавливающем документе на право собственности или право
пожизненного наследуемого владения, рассматриваемом в комментируемом пункте будет указан
гражданин, который уже умер, то право на земельный участок могут оформить только наследники.
Если земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или
ином праве, которое из текста документа определить не возможно, то такой земельный участок
остается в собственности государства или муниципальной собственности и приобрести его можно
только обратившись в органы по распоряжению государственной (муниципальной) собственностью.
Но и тут есть свои исключения. Гражданин может оформить земельный участок, в
правоустанавливающем документе на который указано иной гражданин, а именно прежний
собственник здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, если к
гражданину в порядке наследования перешло такое здание, строение, сооружение.
2. Правоустанавливающими документами для земельных участков, предусмотренных п. 1
комментируемой статьи, могут быть:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом
государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и
в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на
момент его издания (государственный акт, выданный органами местного самоуправления,
161
земельным комитетом соответствующего муниципального образования, например, обычно
желтого цвета);
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный
уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном
законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания
(свидетельство, государственный акт, в том числе выданный органом местного
самоуправления, выдавались на основании решения соответствующего органа, оформленного
в виде постановления);
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии
у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный
участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный
земельный участок.
Форма выписки из похозяйственной книги утверждена приказом Росреестра от 7 марта 2012 г.
№ П/103.
Органы местного самоуправления были наделены полномочиями по распоряжению
земельными участками, находящимися в государственной собственности. По этой причине акты,
выдаваемые данными органами, были государственными актами.
3. Пункт 3 комментируемой статьи утратил силу с 1 марта 2010 г. Согласно этому пункту
обязательным приложением к одному из документов, указанному в п. 2 комментируемой статьи,
является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Теперь орган,
осуществляющий государственную регистрацию, самостоятельно запрашивает всю необходимую
ему информацию из государственного кадастра недвижимости.
4. Пункт 4, также утративший силу с 1 марта 2010 г., предусматривал государственную
регистрацию прав на земельный участок, указанный в п. 1 ст. 25.2 Закона в случае, если сведения о
площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с данной статьей
документе, не соответствовали данным кадастрового паспорта такого земельного участка. Теперь
оформление таких земельных участков возможно, если разница в значениях площади, указанной в
правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактической площади такого земельного
участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, не превышает минимальный размер,
установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (или десяти процентов
площади, если указанный размер не установлен), и отсутствуют иные основания для отказа в
государственной регистрации (см. письмо Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии от 15 июня 2010 г. №14-4670-ГЕ).
5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи не допускается государственная регистрация
права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в
соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. В
частности это касается земельных участков изъятых из оборота и ограниченных в обороте.
Определить, является ли земельный участок изъятым или ограниченным в обороте, можно по
кадастровому паспорту земельного участка, который государственный регистратор запрашивает в
порядке межведомственного взаимодействия.
6. Закон запрещает истребование у заявителя дополнительных документов для
государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок. Здесь речь
идет именно о правоустанавливающих документах. Поэтому данная норма вовсе не отменяет
162
необходимость представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта земельного
участка.
Как уже отмечалось выше, государственные акты, свидетельства о праве на земельный
участок выдавались уполномоченными органами на основании постановлений. Нередко встречаются
случаи, когда на государственную регистрацию требуют предоставить и эти постановления. Данная
практика противоречит комментируемой статье.
7. В упрощенном порядке можно оформить земельный участок и вовсе без
правоустанавливающего документа на землю, но при условии, что имеется свидетельство о праве на
наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности
гражданина на здание (строение) или сооружение, приобретенный гражданином в порядке
наследования или на ином основании, а также на основании документов на землю прежнего
собственника здания, строения, сооружения. Если данные документы поступили в дело
правоустанавливающих документов при оформлении прав на здание, строение, сооружение
вышеуказанным гражданином или прежним собственником, то их представление на
государственную регистрацию права на земельный участок не требуется.
Законодатель значительно сократил бюрократические формальности в вопросе оформления
земельных участков, используемых гражданами для своего личного использования, позволив на
основании одного свидетельство на дом, например, сразу оформить и земельный участок под ним.
До введения комментируемой статьи земельный участок пришлось бы оформлять через органы
местного самоуправления.
Пример из судебной практики. Суд удовлетворил исковые требования о признании права
собственности на земельный участок, так как с переходом права собственности на домовладение к
продавцу к нему перешло и право пользования земельным участком. Земельный участок в
соответствии с п. 7 ст. 25.2 Закона истец вправе оформить на основании правоустанавливающего
документа на домовладение (см. подробнее апелляционное определение Краснодарского краевого
суда от 16 июля 2013 г. по делу № 33-14877/2013).
Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые
создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный
объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого
имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на
строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект
индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке,
предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на
земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного
подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие
его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект
недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в
случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим
Федеральным законом порядке.
163
2. Абзац первый утратил силу с 1 марта 2010 г.
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на
соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном
участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном
кадастре недвижимости, за исключением случая, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим
Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если
представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого
объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества
расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта
недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации
выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения
личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления
соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или
созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного
участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную
регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не
представлено заявителем самостоятельно.
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на
предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания
гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта
недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача
разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является
декларация о таком объекте недвижимого имущества.
4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного
строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или
факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в
границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на
приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного
строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта
индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального
жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.
Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на
строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил
указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта
индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий
документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на
такой объект индивидуального жилищного строительства.
5. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права
собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества
(разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства,
документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или
подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием
для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для
отказа в данной государственной регистрации.
164
Комментарий к ст. 25.3
1. Если статья 25.2 посвящена упрощенному порядку оформления ряду земельных участков,
то комментируемая статья вводит упрощенный порядок оформления для некоторых объектов
капитального строительства, то есть зданий, строений, сооружений.
Упрощенный порядок применяется в отношении следующих зданий, строений, сооружений,
если они относятся к созданным или создаваемым объектам, одновременно отвечающим следующим
условиям:
на которые не требуется разрешение на строительство;
объекты индивидуального жилищного строительства, созданные или создаваемые на
земельном участке с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного
строительства»;
объекты индивидуального жилищного строительства, созданные или создаваемые на
земельном участке, расположенном в границе населенного пункта, то есть относящемуся к
категории земель «земли населенных пунктов», и предназначенного для ведения личного
подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
В соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ получение разрешения на строительство при создании
объекта недвижимого имущества не требуется в случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей,
не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на
земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального
строительства (киосков, навесов и других) (данные объекты вовсе как объекты недвижимости не
оформляются);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного
использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения
не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не
превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные
градостроительным регламентом;
5) иных случаях, предусмотренных законодательством.
Для оформления в упрощенном порядке вышеуказанных объектов требуются следующие
документы:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и
содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект
недвижимого имущества, если право на земельный участок не зарегистрировано в
установленном Законе порядке.
Если право на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, то представление последнего
документа не требуется. В соответствии с принципом единства земельного участка и находящегося
на нем объекта недвижимого имущества, земельный участок должен быть зарегистрирован за тем же
лицом, которое оформляет объект недвижимого имущества.
165
Как уже говорилось ранее, в 2006 году вступил в силу закон, установивший так называемую
«дачную амнистию». Не смотря на прилагательное «дачная» данная амнистия в момент ее введения
касалась всех объектов, которые предусмотрены комментируемой статьей.
Необходимо отметить, что в отличие от оформления по «дачной амнистии» земельных
участков, объекты капитального строительства оформить в упрощенном порядке могут и
физические, и юридические лица. Для юридических лиц возможно оформление вспомогательных
объектов на основании декларации.
Судебной практике известны случаи отказа юридическим лицам в государственной
регистрации объектов недвижимого имущества на основании декларации по причине того, что
такой объект не является вспомогательным (см. подробнее постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 25 октября 2012 г. по делу № А03-1337/2012).
Применительно к объектам капитального строительства «дачная амнистия», в отличие от
упрощения процедуры оформления земельных участков, частично усложнила государственную
регистрацию. Исчезло такое понятие как домовладение, которое хотя законодательно и не
предусмотрено, на практике широко использовалось до введения «дачной амнистии». Домовладение
было своего рода комплексом объектов недвижимого имущества, находящимся на одном или даже
на нескольких земельных участках. Как правило, это жилые дома, сараи, бани, уборные. Все эти
объекты могли быть оформлены как один объект. «Дачная амнистия» предполагает декларировать
каждый объект отдельно. Это требует больше финансовых и временных затрат.
Если жилой дом принадлежит в долях нескольким лицам, то они могут по своему выбору
либо все вспомогательные объекты также оформить в долях пропорционально долям в жилом доме,
либо разделить между собой все эти сараи и бани. При этом то лицо, которое не собирается
претендовать на тот или иной вспомогательный объект недвижимого имущества должно представить
соответствующий отказ в произвольной форме либо у нотариуса, либо прибыть лично на сдачу
документов на государственную регистрацию.
2. Федеральный закон от 21 декабря 2009 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» исключил первый абзац п. 2 комментируемой статьи,
согласно которому обязательным приложением к представляемым документам, указанным в п. 1 ст.
25.3 Закона являлся кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен
соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Причины
исключения данной нормы аналогичны причинам признания утратившим силу п. 4 ст. 25.2 Закона.
Закон запрещает осуществление государственной регистрации прав собственности на
соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о
земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в
государственном кадастре недвижимости. Это объясняется тем, что если сведения о земельном
участке в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, то земельный участок юридически
не существует.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности,
границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а именно в соответствии с
ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет
осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости. Кадастровый учет
представляет собой действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр
недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого
недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое
166
имущество в качестве индивидуально-определенной, или подтверждают прекращение
существования такого недвижимого имущества.
Следовательно, если объект недвижимого имущества создан или создается на части земной
поверхности, которая не приобрела статус земельного участка к моменту проведения правовой
экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию вышеуказанного объекта
недвижимости, то такой объект является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Однако из этого правила есть исключения. Государственная регистрация прав собственности
на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества может быть
проведена, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого
имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Рассмотрим эти случаи:
1) право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Законом
порядке. До введения в действие Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О
государственном земельном кадастре» (утратил силу), государственный кадастр недвижимости не
существовал, и государственная регистрация прав на земельные участки проводилась на основании
сведений государственного земельного кадастра;
2) земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если
представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного
некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект
недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Данная
норма может быть применена, когда речь идет о ранее возникшем праве на земельный участок (ст. 6
Закона). Заключение дается на основании декларации об объекте недвижимого имущества (его
площади), имеющемся у заинтересованного лица правоустанавливающего документа на земельных
участок и сведений о всех земельных участках (материалов межевания), имеющихся в
соответствующем садоводческом или дачном некоммерческом объединении;
3) для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта
недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации
выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения
личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления
соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или
созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного
участка. Таким образом, речь идет об объектах вспомогательного значения, построенных или
строящихся на вышеуказанных земельных участках.
В данном случае заявитель представляет на государственную регистрацию только декларацию
и правоустанавливающий документ на земельный участок. Заключение органа местного
самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что
создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ
указанного земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию,
запрашивает самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на
предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо факт
создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции
такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством
Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого
объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
167
Приказом Минэкономразвития РФ от 3 ноября 2009 г. № 447 утверждена форма декларации
об объекте недвижимого имущества. Она подменяет собой технические и кадастровые паспорта.
Заявитель самостоятельно заполняет декларацию, указывая наименование, площадь, этажность
объекта, при этом подтверждать эти данные иными документами не требуется. Кадастровый номер
земельного участка списывается с кадастрового паспорта соответствующего участка. Не следует
указывать площадь приблизительно. Лучше основываться на измерениях, проводимых
специальными измерительными приборами. Большая погрешность в площади может быть причиной
несоответствия документов на объект капитального строительства и документов на земельный
участок.
4. Постепенно отдельные положения амнистии претерпевают изменения. Если раньше можно
было по декларации оформить как жилой дом, так и гараж, то теперь для объектов индивидуального
жилищного строительства порядок несколько изменился.
Если оформляется в собственность объект индивидуального жилищного строительства,
расположенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного
строительства, или оформляется объект индивидуального жилищного строительства на земельном
участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного
хозяйства (на приусадебном земельном участке), то в качестве документа, подтверждающего факт
создания такого объекта до 1 марта 2015 г. в соответствии редакцией п. 4 комментируемой статьи,
действовавшей до 1 октября 2013 г., представляется кадастровый паспорт соответствующего объекта
и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного
строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного
строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.
В соответствии с изменениями, вступившими в силу 1 октября 2013 г., кадастровый паспорт
представлять на государственную регистрацию прав не требуется. Описание объекта недвижимости
указывается в заявлении о государственной регистрации прав со слов заявителя. Что же касается
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и разрешения на строительство, то до 1 марта 2015 г.
эти документы вовсе не требуется для государственной регистрации объектов недвижимости.
Законодатель исходит из того, что собственник земельного участка, предназначенного для
индивидуального жилищного строительства, либо расположенного в границе населенного пункта и
предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства вправе на данном земельный участок
построить объекты недвижимости.
Таким образом, правоустанавливающий документ на земельный участок является
единственным основанием для государственной регистрации объектов, предусмотренных п. 1
комментируемой статьи, до 1 марта 2013 г.
Понятие «амнистия» в широком смысле предполагает какое-либо правовое смягчение
правовых норм для заинтересованных лиц с различным диапазоном действия, который может
определяться субъектным составом, временными рамками, объектами правового регулирования.
Поэтому послабление, данное в рамках «дачной амнистии» в отношении объектов, предусмотренных
п. 1 комментируемой статьи, ограничено 1 марта 2013 г.
После 1 марта 2015 г. разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного
строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных
документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в
органе местного самоуправления, либо заявитель может самостоятельно представить данные
документы на государственную регистрацию.
168
5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи запрещается истребование у заявителя
дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на
указанный в п. 1 ст. 25.3 Закона объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если
таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего
внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа).
Как уже говорилось, в отдельных случаях упрощенный порядок оформления объектов недвижимости
распространяется на юридических лиц. Упомянутый пункт Закона, по-видимому, упускает данный
момент, поскольку говорит только о случае государственной регистрации права собственности
гражданина. Комментируемую норму, таким образом, следует толковать расширительно,
распространяя ее на юридические лица.
Статья 25.4. Государственная регистрация права при переходе права собственности на
недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
1. Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в
результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и
залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления
следующих документов:
1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда:
копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом
заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу;
документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах
публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае
признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного
имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества
за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление
залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение
указанного заявления организатором торгов);
2) при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании
исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов:
нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий
за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения
взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении
исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены
закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;
документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах
торгов, договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов
несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо
документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой
(протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении
предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления
организатором торгов);
3) при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании
исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся:
169
нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий
за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения
взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении
исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены
закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;
документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой
(заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и в случае оставления предмета
ипотеки за собой без проведения торгов документ, подтверждающий получение указанного заявления
залогодателем).
2. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в результате
обращения залогодержателем взыскания на него проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со
дня приема заявления и документов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в
предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей
требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается
одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества
или залогодержателя.
Комментарий к ст. 25.4
1. Введение комментируемой статьи заполнило пробел в законодательстве в вопросе
обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Данный вопрос актуален, когда
заключен договор ипотеки, либо договор купли-продажи с рассрочкой платежа, договор ренты,
договор пожизненного содержания с иждивением, договор долевого участия в строительстве (когда
ипотека возникает в силу закона).
Обратить взыскание на имущество можно в судебном и во внесудебном порядке.
Вне зависимости от порядка взыскания государственная регистрация права при переходе
права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления
залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.
Таким образом, комментируемая статья предусматривает два варианта оформления права
собственности на обращенное к взысканию недвижимое имущество:
когда залогодержатель не желает приобрести в собственность предмет залога и сразу
обращается за государственной регистрацией перехода права на то лицо, кто хочет
приобрести заложенное имущество (примечательно, что приобретатель станет собственником
без всякого обременения недвижимого имущества ипотекой, поскольку в силу абз. 2 п. 2
комментируемой статьи ипотека снимается одновременно с регистрацией перехода права);
когда залогодержатель желает оставить заложенный объект себе.
Особенность государственной регистрация права на заложенный объект заключается в том,
что присутствие собственника (залогодателя) заложенного недвижимого имущества не требуется.
Как уже сказано выше, в случае государственной регистрации перехода права в
предусмотренных данной статьей случаях, запись об ипотеке погашается одновременно с
государственной регистрацией перехода права на заложенный объект недвижимого имущества.
Следовательно, никаких отдельных заявлений на прекращение ипотеки не требуется.
170
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]