Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е издание
.pdf
Полномочиями на наложение ареста наделены судебные приставы-исполнители. В
соответствии с п. 1 ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в
целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об
имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для
добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований,
наложить арест на имущество должника.
Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не устанавливает обязанности
судебного пристава-исполнителя направлять в органы, осуществляющие государственную
регистрацию прав, сведения об аресте имущества. Однако это не является причиной неисполнения
обязанности, предусмотренной комментируемым абзацем. Неисполнение данной обязанности может
привести к негативным последствиям, например, к последующей государственной регистрации
объекта недвижимости (см. подробнее постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 апреля
2007 г. № Ф08-1588/2007 по делу № А53-19245/2006-С4-5).
Необходимо отметить, что сведения об аресте направляются судебными приставами-
исполнителями в орган, осуществляющий государственную регистрацию, как в виде документов
(копии решения о наложении (снятии) ареста либо сведения, выписки из решения о наложении
(снятии) ареста), так и в электронном виде в порядке межведомственного электронного
взаимодействия.
Закон предусматривает виды регистрационных действий, которые осуществляются без
взимания государственной пошлины и без заявления правообладателя.
Без взимания государственной пошлины проводится государственная регистрация всех прав и
обременений, если документы-основания для такой регистрации поступили в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав в порядке межведомственного
взаимодействия.
В этот круг входит, в частности, государственная регистрация арестов недвижимого
имущества и залога, избранного в качестве меры пресечения в соответствии с уголовнопроцессуальным законодательством Российской Федерации.
Документы-основания для государственной регистрации арестов поступают в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, от судебных органов и органов ФССП
России.
В абз. 3 п. 3 комментируемой статьи внесены изменения, вступившие в силу с 1 октября 2013
г. До этих изменений срок государственной регистрации арестов в Законе определен не был.
Поэтому применялся общий срок государственной регистрации — не более месяца. Данный срок
является слишком длинным по сравнению со сроками государственной регистрации иных прав и
обременений, кроме того, месячный срок и вовсе отсутствует в Законе в соответствии с
изменениями, внесенными ФЗ от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ. Комментируемый абзац в новой
редакции устранил данную несправедливость (снятие ареста в более короткий срок значительно
облегчает положение кредиторов), сделав его трехдневным (три рабочих дня).
Залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным
законодательством Российской Федерации, также регистрируется без уплаты государственной
пошлины и в течение трех рабочих дней со дня поступления в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, соответствующих документов.
Залог как мера пресечения предусмотрен ст.106 УПК РФ. В качестве залога могут выступать
как движимое, так и недвижимое имущество. Главное условие — данное имущество не должно
относится к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание. Применительно к
191
недвижимости к такому имуществу согласно ст. 446 ГПК РФ относятся жилые помещения, если для
гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении,
такие помещения являются единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Если вышеуказанные помещения являются жилыми домами, то упомянутая норма распространяется
на земельные участки, занятые этими жилыми домами. Следует иметь в виду, что данное правило не
распространяется на жилые помещения и земельные участки, являющиеся предметом ипотеки).
Безвозмездный характер государственной регистрации арестов и залога, избранного в
качестве меры пресечения, объясняется тем, что данные регистрационные действия, во-первых,
являются вспомогательными по отношению к государственной регистрации прекращения или
возникновения права, во-вторых, документы-основания для государственной регистрации ареста и
вышеуказанного залога поступают в порядке межведомственного взаимодействия, то есть
истребовать государственную пошлину технически не совсем удобно и может занять много времени.
Государственная пошлина взимается в большинстве случаев там, где требуется заявление. В данном
же случае государственная регистрация проводится без заявления правообладателя.
Документы-основания для государственной регистрации ареста или залога могут
направляться в органы, осуществляющие государственную регистрацию, как на бумажных
носителях, так и в электронном виде.
В целях защиты интересов правообладателя орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня соответствующей
государственной регистрации обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении
государственной регистрации с указанием основания для соответствующей государственной
регистрации. Таким образом, у правообладателя в случае его несогласия с проведением данных
регистрационных действий появится возможность обжаловать их. Обжалование осуществляется в
судебном порядке.
4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи копия вступившего в законную силу решения
суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в
трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий
государственную регистрацию. Данная информация влияет на решение государственного
регистратора о проведении государственной регистрации и может послужить основанием как для
приостановления государственной регистрации, так и для отказа в государственной регистрации.
Ограничение дееспособности предусмотрено ст. 30 ГК РФ и устанавливается вступившим в
законную силу решением суда в отношении граждан, которые вследствие злоупотребления
спиртными напитками или наркотическими средствами ставят свои семьи в тяжелое материальное
положение. Такие граждане вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки.
Любые юридически значимые действия в отношении недвижимого имущества возможно
осуществлять только с согласия попечителя.
Таким образом, в случае обращения лица, признанного решением суда, вступившим в
законную силу, ограниченно дееспособным, за государственной регистрацией прав, перехода,
ограничения прав на недвижимое имущество государственный регистратор на основании
полученной информации о его недееспособности приостановит государственную регистрацию. При
этом на государственную регистрацию будет необходимо представить согласие попечителя на
государственную регистрацию (подписанное в присутствии специалиста приема документов либо
удостоверенное нотариально), а также документы, подтверждающие полномочия попечителя. В
случае непредставления данных документов государственный регистратор будет вынужден отказать
в государственной регистрации.
192
Суд может признать гражданина недееспособным, если тот вследствие психического
расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. Гражданин,
признанный недееспособным не может совершать никаких юридически значимых действий. Это за
него делает опекун. Поэтому обращение недееспособного лица за государственной регистрацией
ведет к неизбежному отказу в государственной регистрации без ее предварительного
приостановления.
Получение органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, информации о
проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения,
находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи
собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения может вызвать
аналогичные последствия.
Закон обязывает органы опеки и попечительства в трехдневный срок направить в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав сведения о проживающих в жилом помещении
членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или
попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого
помещения, оставшихся без родительского попечения со дня установления опеки или
попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии
родительского попечения.
В случае несоблюдение данного требования может быть нанесен вред законным интересам
несовершеннолетним и иным лицам, оставшимся без опеки и попечительства. Прокурор в этом
случае может обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки, на основании которой
осуществлена государственная регистрация перехода права на жилое помещение, где проживают
такие лица. Органы опеки и попечительства в этом случае будут привлекаться к участию в процессе
в качестве третьих лиц. Кроме того прокурор может воспользоваться иными полномочиями,
предусмотренными ст. 22 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации».
Статья 28.1. Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в
отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной
регистрации права без личного участия правообладателя
1. Запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости
вносится в Единый государственный реестр прав на основании заявления лица, право собственности которого
в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ранее (далее в настоящей статье предшествующий правообладатель).
Запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости погашается на основании заявления предшествующего
правообладателя, представленного в течение трех месяцев с момента ее внесения в Единый государственный
реестр прав на основании заявления данного лица.
Запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости до истечения трех месяцев со дня ее внесения в Единый
государственный реестр прав погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании
решения государственного регистратора в случаях, если:
предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде (копия соответствующего
судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в орган,
193
осуществляющий государственную регистрацию прав, в указанный срок не поступила из суда или не
была представлена этим лицом);
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий,
что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде одновременно с внесением в
Единый государственный реестр прав записи, указывающей на наличие заявленного в судебном
порядке права требования;
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение
суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено или
установлено право иного лица либо в прекращении данного права отказано (независимо от того, по
требованию какого лица указанное решение принято судом);
осуществлены государственная регистрация прекращения права и закрытие в этой связи
соответствующего раздела Единого государственного реестра прав на такой объект недвижимости в
связи с прекращением его существования, в том числе гибелью или уничтожением такого объекта
недвижимости, образованием из него объектов недвижимости.
Запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости также погашается без заявления предшествующего
правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи.
Заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости
возвращается представившему его предшествующему правообладателю без рассмотрения в случаях, если:
запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена ранее на основании заявления
указанного лица (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а
также от наличия записи о государственной регистрации перехода данного права);
запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в
законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с
момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной
регистрации перехода данного права);
указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение трех
месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр прав записи о наличии
возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости;
указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно по истечении трех
месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр прав записи о наличии
возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и ее
погашения (независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде);
указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по
истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр прав
записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект
недвижимости и погашения такой записи в связи с государственной регистрацией права на этот
объект недвижимости нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения
суда об установлении права нового правообладателя;
указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по
истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Единый государственный реестр прав
записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект
недвижимости и погашения такой записи в связи с поступлением решения суда, которое вступило в
законную силу и согласно которому в прекращении данного права судом было отказано.
194
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме
предшествующего правообладателя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в
течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления.
Погашение записи в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости в связи с прекращением существования объекта
недвижимости и образованием из него объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право (если
данное право не было оспорено в судебном порядке), не является для предшествующего правообладателя
такого объекта недвижимости, прекратившего существование, препятствием для подачи заявления о наличии
возражения в отношении зарегистрированного права на образованные из него объекты недвижимости и
внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих
государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной
регистрации прав на него и отказа в ее проведении.
2. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве
собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности
государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект
недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности
государственной регистрации) по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным
лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй
стороной сделки, если настоящий Федеральный закон или другой федеральный закон допускает
осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в
Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной
регистрации.
Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о невозможности государственной
регистрации погашается на основании:
решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя)
одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного
собственника;
заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о
невозможности государственной регистрации;
вступившего в законную силу судебного акта.
Наличие указанной в настоящем пункте записи в Едином государственном реестре прав является
основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся
собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию
перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о
возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней
со дня принятия такого заявления. Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о
невозможности государственной регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации
перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации
права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование
судебного пристава - исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года
N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и в иных случаях, установленных другим федеральным
законом.
3. Указанные в настоящей статье заявления могут быть представлены соответствующими лицами в
форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя
или его законного представителя, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг,
195
в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной
регистрации прав.
Формы указанных в настоящей статье заявлений и требования к их заполнению, а также требования к
формату заявлений в электронной форме устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в
сфере государственной регистрации прав.
Комментарий к ст. 28.1
1. Данная статья является новеллой в законодательстве о государственной регистрации прав и
предусматривает, внесение в ЕГРП двух новых видов записи, а именно записи о наличии возражения
в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и записи о заявлении о
невозможности государственной регистрации без личного участия собственника.
Примечательно, что данные записи не являются регистрационными действиями.
Одновременно запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект
недвижимого имущества не препятствует осуществлению регистрационных действий в отношении
объектов недвижимого имущества, а запись о заявлении о невозможности государственной
регистрации без личного участия собственника является основанием для возврата без рассмотрения
заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его
законным представителем).
Инициатором внесения записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права
на объект недвижимости является предшествующий правообладатель. При этом важно, что такой
предшествующий правообладатель должен был обладать объектом недвижимого имущества именно
на праве собственности. Если вместо права собственности правообладателю объект недвижимого
имущества принадлежал на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения, оперативного управления, хозяйственного ведения, то такой
правообладатель не наделен возможностью подать заявление наличии возражения в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости.
Запись о наличии возражения, в отличие от других ограничений, может быть погашена только
на основании заявления того же лица, которое инициировало включение данной записи в ЕГРП. При
этом такое заявление, являющееся основанием для погашения вышеуказанной записи, должно быть
представлено в течение трех месяцев с момента внесения записи о наличии возражения в ЕГРП. Не
совсем понятно, что в данном случае имел в виду законодатель, поскольку из смысла
комментируемой нормы следует, что если заявление о погашении записи о наличии возражения не
будет подано в вышеуказанный срок, то данное ограничение так и останется в ЕГРП навсегда.
При этом, однако, законодателем предусмотрены случаи, когда запись о наличии возражения
погашается без заявления лица, инициировавшего ее внесение в ЕГРП.
2. Заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия
собственника является мерой охраны законных прав и интересов собственников, когда у последних,
например, украли документ удостоверяющий личность, документы о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, и есть основания полагать, что кто-то может воспользоваться этими
документами.
3. Предусмотренные комментируемой статьей заявления могут быть подано как лично, так и в
форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью
196
заявителя или его законного представителя, с использованием информационнотелекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет».
Формы вышеуказанных заявлений и требования к их заполнению, а также требования к
формату заявлений в электронной форме по состоянию на 1 ноября 2013 г. не утверждены.
Относительно формы заявления, на основании которого осуществляется внесение в ЕГРП
записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости
либо о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя
письмом Минэкономразвития России от 27 сентября 2013 г. № 20632-ПК/Д23и «О рекомендациях
относительно применения Федерального закона от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной
регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» предусмотрено,
что для формирования заявления могут быть использованы образцы заявлений о внесении
изменений в ЕГРП. Заявление формируется специалистом, ответственным за прием документов.
Вышеуказанным письмом, иными разъяснениями, нормативными правовыми актами не
предусмотрено, возможно ли подать заявления, о которых речь идет в комментируемой статье, через
многофункциональные центры.
В упомянутых выше заявлениях в графе «иные изменения» может быть указано:
внести запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект
недвижимости;
внести запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия
правообладателя (его законного представителя);
погасить запись о возражении в отношении зарегистрированного права на объект
недвижимости;
погасить запись о невозможности государственной регистрации прав без личного участия
правообладателя (его законного представителя).
Необходимо отметить, что запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного
права на объект недвижимости и о невозможности государственной регистрации права без личного
участия правообладателя вносятся и погашаются в ЕГРП в порядке, установленном для внесения в
ЕГРП записи о заявленном в судебном порядке праве требования. Письмом Минэкономразвития
России от 27 сентября 2013 г. № 20632-ПК/Д23и рекомендовано вносить запись о наличии
возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и о невозможности
государственной регистрации права без личного участия правообладателя в графу «Особые отметки
регистратора». Следует отметить, что с 1 октября 2013 г. понятие графы «Особые отметки
регистратора» из Закона исключено.
Статья 29. Государственная регистрация ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления
залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий
за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя
на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение
ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.
197
При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об
ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный
регистратор, осуществляя правовую экспертизу, предусмотренную пунктом 1 статьи 13 настоящего
Федерального закона, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения
на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в
договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав
правами третьих лиц.
2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в
договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации
и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует
требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете
ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения
этой стоимости.
4. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным
законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об
ипотеке (залоге недвижимости)").
Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении
ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
5. Особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным
законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Комментарий к ст. 29
1. Ипотека является разновидностью залога. Залог в свою очередь является одним из способов
обеспечения обязательств, наряду с задатком, удержанием, банковской гарантией, поручительством
и неустойкой.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет
право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит
это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (статья 334 ГК РФ).
Залог в зависимости от объекта залога подразделяется на залог движимого имущества и залог
недвижимого имущества. Последний и есть собственно ипотека. Таким образом, ипотекой
признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно
связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Как обычный залог, так и ипотека классифицируются в зависимости от основания их
возникновения на залог (ипотеку) в силу закона и залог (ипотеку) в силу договора. Ипотека в силу
закона возникает при продаже недвижимости в рассрочку, при заключении договоров ренты,
долевого участия в строительстве.
Ипотека в силу договора соответственно возникает на основании договора ипотеки. Такой
договор могут заключать как обычные субъекты прав, так и специализированные организации —
кредитные организации (банки).
Правовое регулирование ипотеки осуществляется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Комментируемая статья содержит общие положения о государственной регистрации ипотеки.
198
Государственная регистрация договора ипотеки, а также договоров, влекущих за собой
возникновение ипотеки в силу закона, в отличие от договора аренды, например, осуществляется на
основании именно совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса,
удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу
закона.
В том случае, если заявление на государственную регистрацию договора ипотеки, договоров,
влекущих за собой возникновение ипотеки в силу закона, будет подано одной стороной, в
государственной регистрации будет отказано ввиду того, что содержание прилагаемых к нему
необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Возможность подачи заявления нотариусом введена сравнительно недавно. Федеральный
закон от 6 декабря 2012 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное
имущество» внес в Закон изменения, согласно которым нотариус стал субъектом правоотношений по
государственной регистрации прав. При этом нотариус занимает промежуточное положение между
правообладателем и представителем. Нотариус в самом широком смысле представляет интересы
сторон удостоверенного им договора, но в смысле ст. 182 ГК РФ представителем не является.
Доверенности от сторон нотариально удостоверенного договора на имя нотариуса не требуются.
Закон делает акцент на том, что государственная регистрация ипотеки может быть
осуществлена только после государственной регистрации вещных прав залогодателя на
соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. Таким
образом, если залогодатель по договору не является еще собственником имущества, которое
передается в залог (например, только подал документы на государственную регистрацию),
государственный регистратор вправе отказ в государственной регистрации, если к моменту
рассмотрения им представленных на государственную регистрацию ипотеки документов в ЕГРП
отсутствует запись о собственности залогодателя по договору. Аналогичная ситуация с ранее
возникшим правом (см. комментарий к ст. 6 Закона). Его необходимо сначала подтвердить и только
потом обращаться за государственной регистрацией ипотеки. При одновременной подаче заявлений
на государственную регистрацию ипотеки и подтверждение ранее возникшего права заявители
получат отказ в государственной регистрации ипотеки, поскольку срок государственной регистрации
ипотеки короче, чем срок подтверждения ранее возникшего права.
Основанием для государственной регистрации является договор об ипотеке или договор,
влекущий возникновение ипотеки в силу закона.
Если раньше договор ипотеки недвижимого имущества требовал не только государственной
регистрации, то и обязательного нотариального удостоверения, то в настоящее время нотариальное
удостоверение производится исключительно по желанию сторон договора ипотеки.
Договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона,
представляются на государственную регистрацию вместе с заявлением сторон. Кроме того
необходимо представить документы, указанные в таких договорах: кредитный договор, закладная и
другие.
Принципиального отличия с технической точки зрения в государственной регистрации
ипотеки в силу договора или закона в зависимости от того, удостоверен ли соответствующий
договор нотариусом или не удостоверен, нет. Законодатель предписывает государственному
регистратору при осуществлении законности сделки проведении правовой экспертизы таких
договоров проверять наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на
199
заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в
договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных
прав правами третьих лиц. Нотариально удостоверенный договор предполагает, что нотариус уже
провел правовую экспертизу документов и сделки. Однако это нисколько не снимает
ответственности с государственного регистратора за незаконную регистрацию ипотеки. Таким
образом, на практике государственные регистраторы с одинаковой скрупулезностью проверяют
законность сделки и проводят правовую экспертизу представленных документов, как в случае
нотариального удостоверения договора, так и без него.
Вместе с тем, с 1 февраля 2014 г. вступают в силу изменения, которые освобождают
государственного регистратора от ответственности за законность сделки, удостоверенной
нотариусом. Государственный регистратор больше не осуществляет проверку законности сделки,
удостоверенной нотариусом. Законодатель пошел по тому же пути, по которому было установлено,
что государственный регистратор не проверяет решение суда с точки зрения законности.
2. Комментируемая статья приводит дополнительный по сравнению со ст. 20 Закона перечень
оснований для отказа в государственной регистрации.
В частности, основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки является
указание в соответствующем документе недвижимого имущества, ипотека которого запрещена
действующим законодательством Российской Федерации. Так, не может быть предметом ипотеки
часть объекта недвижимого имущества (ч. 4 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).
Если собственник помещения, например, не хочет закладывать все принадлежащее ему
помещение целиком, ему необходимо перед заключением договора ипотеки разделить помещение,
оформив данный раздел в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Кроме того, не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в
соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в
отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная
приватизация либо приватизация которого запрещена.
Недвижимым имуществом, изъятым из оборота, например, являются земельные участки
государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и
сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской
Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, другие земельные участки,
предусмотренные ст. 27 ЗК РФ.
К имуществу, на которое не может быть обращено взыскание, в соответствии со ст. 446 ГПК
РФ, относятся жилые помещения, в том числе жилые дома, а также земельные участки, занятые
данными домами, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в
принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания
помещением. Исключением являются вышеуказанные жилые помещения и земельные участки,
являющиеся предметом ипотеки.
Следовательно, на здания, строения, сооружения, жилые помещения, нежилые помещения,
земельные участки может быть обращено взыскание.
Недвижимым имуществом, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация,
являются, объекты, включенные в прогнозный план приватизации.
Приватизации не подлежит недвижимое имущество, изъятое из оборота, а также имущество,
которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в
государственной или муниципальной собственности, например, земельные участки и имущество
органов федеральной службы безопасности, созданное (создаваемое) или приобретенное
200
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]