Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е издание
.pdf
изменение связано с принятием ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы
1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым
отменяются правила государственной регистрации ряда договоров, в том числе договор куплипродажи жилого помещения.
2. Если заявитель не представил выписку из списка граждан, имеющих право на приобретение
жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия
развитию жилищного строительства, ее запрашивает орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав. Подробнее о списке граждан, имеющих право на приобретение жилья
экономического класса см. подробнее комментарий к ст. 25.1 Закона.
3. Законом установлен сокращенный срок, в течение которого уполномоченный орган
местного самоуправления, получивший запрос предоставить выписку из списка граждан, имеющих
право на приобретение жилья экономического класса, или сведения о том, включен ли конкретный
гражданин в упомянутый список, обязан предоставить ответ органу, осуществляющему
государственную регистрацию прав. Данный срок не должен превышать пять дней с даты получения
соответствующего запроса. Поскольку Закон не уточняет, в каких днях, календарных или рабочих,
исчисляется срок, следует считать срок в календарных днях.
4. Договор купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к
жилью экономического класса, может заключить не любое лицо, а только то, которое внесено в
список граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на
земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Если у
государственного регистратора не будет сведений о том, что покупатель внесен в указанный список,
государственная регистрация перехода права на жилое помещение на основании договора купли-
продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического
класса, будет приостановлена. Если же государственный регистратор получит ответ на запрос, о
котором речь идет в п. 2 комментируемой статьи, с информацией о том, что конкретный гражданин
не внесен в список граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса,
построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного
строительства, то он обязан отказать в государственной регистрации в силу п. 4 комментируемой
статьи.
Постановлением Правительства РФ от 25 октября 2012 г. № 1099 «О некоторых вопросах
реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части
обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса»
утверждены перечни категории граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического
класса, к которым, в частности, относятся:
граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях,
предоставляемых по договорам социального найма, по основаниям, которые установлены ст.
51 ЖК РФ и (или) федеральным законом, Указом Президента РФ, а также граждане,
признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма, по указанным основаниям, но не состоящие на таком учете;
граждане, проживающие в жилом помещении, которое в установленном порядке признано
непригодным для проживания, либо в жилом помещении в многоквартирном доме, который в
установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, —
независимо от размеров занимаемого жилого помещения;
граждане, которые в установленном законодательством Российской Федерации,
законодательством субъектов РФ, муниципальными правовыми актами порядке являются
181
участниками государственных или муниципальных программ, иных мероприятий и имеют
право на получение социальных выплат (субсидий) на приобретение (строительство) жилых
помещений за счет средств бюджетов всех уровней;
граждане, имеющие 3 и более детей;
граждане, имеющие 1 ребенка и более, при этом возраст каждого из супругов либо одного
родителя в неполной семье не превышает 35 лет;
граждане — участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения
военнослужащих и другие категории граждан.
В п. 2, 4 комментируемой статьи ФЗ от 23 июля 2013 г. № 239-ФЗ также внес изменения,
связанные с расширением видов прав на земельные участки и самих земельных участков, на которых
может осуществляться строительство жилья экономического класса в соответствии с ФЗ «О
содействии развитию жилищного строительства».
Как правило, жилье экономического класса передается гражданам на основании договора
участия в долевом строительстве. Случаи передачи жилья экономического класса по договору куплипродажи встречаются, когда строительство ведется не по ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» либо когда жилые или нежилые помещения по
договорам участия в долевом строительстве не реализованы. В последнем случае застройщик
оставляет эти помещения за собой, оформляет в собственность и передает гражданам на основании
договора купли-продажи.
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством
государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может
обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
2. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на
государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части
его, сдаваемой в аренду.
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к
договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав,
прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера
арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение
прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Комментарий к ст. 26
1. В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель
обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору
здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме и
подлежит государственной регистрации.
182
Хотя аренда это также и право, комментируемый Закон рассматривает аренду именно как
договор. Поэтому государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится
посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Особенностью подачи документов на государственную регистрацию аренды является то, что
подать документы может одна сторона. Она оплачивает государственную пошлину за себя, но
документы обязаны представить обеих сторон, в том числе и учредительные документы второй
стороны, если последняя является юридическим лицом. Однако если учредительные документы по
этому же объекту уже представлялись и отказа в государственной регистрации не было, то на
государственную регистрацию аренды учредительные документы не представляются.
Далеко не все договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной
регистрации.
Не подлежат государственной регистрации следующие договоры аренды недвижимого
имущества.
Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.
На практике относительно данной нормы существует ряд вопросов.
В частности, подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на
срок год и более, не прошедший сразу государственную регистрацию, но к которому есть
дополнительное соглашение, изменяющее срок договора аренды и делающее его меньше года.
В судебной практике встречаются решения судов с прямо противоположными позициями. С
одной стороны, раз договор изначально был заключен на срок год или более и не прошел
государственную регистрацию, то он не считается заключенным и внесенные в него
дополнительным соглашением изменения являются не действительными (см. подробнее
постановление ФАС Уральского округа от 23 марта 2010 г. № Ф09-1742/10-С3 по делу № А50-
23758/2009).
С другой стороны, поскольку законодательно не установлены сроки, в течение которых
договор аренды недвижимого имущества должен быть зарегистрирован, договор аренды,
заключенный на год и более, но не прошедший государственную регистрацию, считается
заключенным на срок менее года, если в него внесены изменения по сроку. Такой договор
государственной регистрации не подлежит (см. подробнее постановление ФАС Уральского округа
от 25 октября 2010 г. № Ф09-8797/10-С6 по делу № А50-6727/2010).
Вторая позиция представляется более логичной, поскольку договор и дополнительное
соглашение в данное ситуации должны рассматриваться в совокупности, а не изолированно. В
совокупности они являются договором аренды, заключенным на срок менее года.
Еще один спорный момент, связанный с государственной регистрацией договора аренды
недвижимого имущества, заключается в следующем. Если договор подписан одной датой, а в тексте
договора предусмотрено, что договор действует с другой даты, то какую дату следует считать точкой
начала отсчета для определения срока действия договора.
Срок следует отсчитывать со дня, когда договор подписан. Например, договор подписан 10
января 2013 г., но в тексте договора прописано, что срок договора с 1 января по 31 декабря 2013 г.
Такой договор хотя и действует год (с 1 января), но государственной регистрации не подлежит,
поскольку срок с 10 января по 31 декабря 2013 г. меньше года.
Договор заключенный на неопределенный срок, а также договор, заключенный на
определенный срок на год и более, но не прошедший государственную регистрацию, к которому
183
сделано дополнительное соглашение, согласно которому договор аренды следует считать
заключенным на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации.
Договор найма жилых помещений в соответствии с действующим законодательством не
требует государственной регистрации, а вот договор аренды, заключаемый с юридическим лицом,
требует государственной регистрации.
Хотя ГК РФ не предусмотрена государственная регистрация нежилых помещений и частей
зданий, они также подлежат государственной регистрации в силу п. 3 комментируемой статьи. Также
по этому поводу информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» дает следующее разъяснение.
Помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и
сооружений», как указано в ст. 12 Закона. Поскольку нежилое помещение является объектом
недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним
связанным, к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК
РФ.
2. Обязательным приложением к договору аренды недвижимого имущества является его
кадастровый паспорт, независимо от того, какой именно объект недвижимого имущества передается
в аренду.
Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому
на государственную регистрацию прав, то в оригинале кадастрового паспорта должна быть указана
область, обременяемая арендой.
3. Если в аренду сдается часть объекта недвижимого имущества, отличных от земельных
участков, то на приложениях — копиях кадастровых паспортов выделяется соответствующая часть.
При этом на практике договор составляют в трех экземплярах, в качестве одного из
приложений указывают копию кадастровый паспорт. На государственную регистрацию также
представляют оригинал.
Договор аренды также регистрируется как обременение права собственности арендуемого
объекта недвижимости или его части.
Статья 27. Государственная регистрация сервитутов
1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на
основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен
сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации
в Едином государственном реестре прав.
2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к
документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый
паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая
выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта
земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
184
Комментарий к ст. 27
1. В соответствии со ст. 274 ГК РФ сервитут — это ограниченное право пользования,
устанавливаемое для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и
эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и
мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть
обеспечены без установления сервитута.
Статья 23 ЗК РФ регулирует особенности установления сервитутов на земельные участки.
Сервитут является одновременно правом пользования для лица, в чью пользу устанавливается
сервитут, и обременением для собственника обременяемого объекта недвижимого имущества.
Сервитут, как правило, устанавливается, когда собственник или иной владелец (пользователь)
объекта недвижимого имущества нуждается в дополнительной территории, принадлежащей соседу,
для обеспечения своих нужд, которые невозможны по тем или иным причинам без установления
сервитута.
Так, например, сервитут можно установить проезда через чужой земельный участок, если
собственный лишен выхода к дороге; для прокладки линий электропередач, связи, трубопроводов,
обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.д. Применительно к зданиям, строениям сервитуты
используются редко, обычно все же заключают договор аренды. Сервитуты обычно устанавливают
на таких сооружениях, как частные железнодорожные пути, трубопроводы.
Различают публичные и частные сервитуты. Публичные сервитуты устанавливаются в
интересах государства, субъектов РФ, органов местного самоуправления и населения, то есть в
отношении неопределенного круга лиц.
Основанием для установления публичных сервитутов являются федеральные законы, законы
субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
Публичные сервитуты устанавливаются по результатам публичных слушаний.
Публичные сервитуты в основном устанавливаться для следующих целей:
прохода или проезда через земельный участок;
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,
электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведения дренажных работ;
забора воды и водопоя;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке в сроки,
продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
использования земельных участков в целях охоты и рыболовства;
временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских,
исследовательских и иных работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.
Основанием для возникновения частного сервитута являются договор или соглашение,
заключаемые между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего
участка, либо решение суда.
Сервитут может быть срочным или бессрочным (постоянным). В договоре или соглашении
сервитуте должны быть указаны следующие условия:
185
за какую цену устанавливается сервитут; конкретный вид сервитута (для каких целей,
срочный или постоянный);
срок, на который устанавливается сервитут, в случае если сервитут срочный; конкретная часть
земельного участка, обременяемая сервитутом.
Как частный, так и публичный сервитут может быть установлен в интересах и по требованию
лица, которому участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения
или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Для регистрации публичного сервитута необходимы следующие документы:
заявление на государственную регистрацию от лица, уполномоченного органом
государственной власти или местного самоуправления, на основании нормативного правового
акта которых устанавливается публичный сервитут;
документ, удостоверяющий личность заявителя;
документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени соответствующего
органа государственной власти или местного самоуправления;
документы, определяющие статус органа государственной власти или местного
самоуправления юридического лица как юридического лица с полномочиями действовать от
имени публичного образования;
закон или иной нормативный правовой акт, устанавливающий публичный сервитут;
документ проведения общественных слушаний;
если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к
документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается
кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия
сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в
государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на
которую распространяется сфера действия сервитут.
Для государственной регистрации частного сервитута необходимы следующие документы:
заявление;
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (данный документ можно
представить после подачи заявления на государственную регистрацию);
документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на
который устанавливается сервитут;
договор или соглашение об установлении сервитута;
если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к
документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается
кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия
сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в
государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на
которую распространяется сфера действия сервитут;
нотариально заверенное согласие всех сособственников земельного участка, находящегося в
общей собственности.
Договор или соглашение об установлении сервитута составляется не менее чем в трех
экземплярах. Все экземпляры представляются на государственную регистрацию.
186
Если сервитут устанавливается на основании судебного решения, то необходимо представить
две копии судебного акта, заверенные подписью судьи и скрепленные гербовой печатью суда, а
также с отметкой о вступлении судебного акта в законную силу.
Для государственной регистрации сервитута достаточно подачи заявления от одного субъекта
(собственника или лица, в чью пользу регистрируется обременение). В последнем случае, как
предписывает Закон, необходимо наличие соглашения о сервитуте.
В зависимости от того, кто обращается с заявлением, в ЕГРП соответственно вносится запись
об обременении права или о сервитуте как вещном праве.
Согласно п. 15 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации
сервитутов на земельные участки, утвержденных приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. №
132, в случае установления публичного сервитута на земельный участок записи о сервитуте
рекомендуется вносить в подраздел III-3 ЕГРП как об ограничении (обременении) права.
Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП, даже если он установлен решением
суда.
Пример из судебной практики. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу,
что в отсутствие зарегистрированного в интересах истца сервитута требования обеспечить
беспрепятственный доступ истца в переданный ему объект недвижимого имущества не законны
(см. подробнее постановление ФАС Центрального округа от 11 мая 2010 г. по делу № А62-818/2009).
Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих
сторон (лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о
прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.
Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме
совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении
сервитута.
2. В случае если сервитут распространяется на часть земельного участка, то необходимо
представить на государственную регистрацию кадастровый паспорт уже с выделенной частью
сервитута. Таким образом, заинтересованное лицо сначала обращается в ФГБУ «Кадастровая палата»
за кадастровым паспортом и представляет соответствующее основание для установления сервитута.
В данном случае орган, осуществляющий государственную регистрацию, не запрашивает
кадастровый паспорт.
В случае если сервитут устанавливается на весь участок, в кадастровый паспорт никакие
изменения не вносятся, его представление на государственную регистрацию не требуется.
Статья 28. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных
решением суда, арбитражного суда или третейского суда
1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной
регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в
абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом,
четырнадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
2. В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке,
государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав запись о том, что в отношении
данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.
При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки
с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является
187
основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом
недвижимого имущества.
3. Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на
недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить
заверенную копию решения о наложении (снятии) ареста либо сведения, содержащиеся в решении о
наложении (снятии) ареста, оформленные в виде выписки из решения о наложении (снятии) ареста, в форме
электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества и залога, избранного в качестве меры
пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации,
проводится без уплаты государственной пошлины в течение трех рабочих дней со дня поступления в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, указанных в настоящем пункте документов.
Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения
(определения, постановления) о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество или об избрании в
качестве меры пресечения залога либо выписка из решения о наложении (снятии) ареста в форме
электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия
является основанием для соответствующей государственной регистрации, которая проводится без заявления
правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять
рабочих дней со дня соответствующей государственной регистрации обязан в письменной форме уведомить
правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для соответствующей
государственной регистрации.
4. Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в
дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению
судебными органами в орган по государственной регистрации.
Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого
помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи
собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом
опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления
опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии
родительского попечения.
Комментарий к ст. 28
1. В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона одними из оснований для государственной регистрации
наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое
имущество являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно Федеральному конституционному закону от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О
судебной системе Российской Федерации» в Российской Федерации действуют федеральные суды,
конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов РФ, составляющие судебную систему
Российской Федерации.
Рассмотрение дел, связанных с регистрацией наличия, возникновения, прекращения,
перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, относится к компетенции
судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
188
Третейские суды не входят в судебную систему Российской Федерации, но вместе с тем их
решения имеют силу, например, для сторон договора купли-продажи недвижимого имущества, в
котором предусмотрено рассмотрение возникающих споров третейским судьей. При этом стороны
заключают также третейское соглашение.
Работа третейских судов регулируется ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».
Государственная регистрация может быть произведена только на основании представленного
на регистрацию решения суда в двух экземплярах с отметкой о вступлении данного решения в
законную силу.
Особенностью государственной регистрации прав и обременений на основании решения суда
заключается в том, что государственный регистратор при проведении государственной экспертизы
не вправе давать правовую оценку решению суда как таковому.
В связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для
органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций,
должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации,
регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а
также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан
вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом
случае является незаконным (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г.
№ 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального
закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Несогласие с решением суда могут выразить только лица, уполномоченные на обжалование
решения суда в соответствии с процессуальным законодательством, например, истец, ответчик,
прокурор. Именно по этой причине государственный регистратор вправе отказать только по
следующим основаниям:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или
содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на
данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без
указания этих условий;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на
государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества,
наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в
действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной
после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если
обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной
регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов
возложена на заявителя;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в
соответствии с п. 1.2 комментируемой статьи, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона;
ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на
межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации,
189
необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не
представлен заявителем по собственной инициативе;
в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на
государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют
сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из
границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в
соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о
последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 Закона (см. подробнее
комментарий к ст. 20).
При этом отметим, что два последних случая вводятся в действие только с 1 октября 2013 г. в
соответствии с ФЗ от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ.
Такое основание как ответ органа государственной власти или органа местного
самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или)
информации, необходимых для государственной регистрации прав не включает в себя разъяснение
решения суда, однако если из смысла разъяснения следует, что заявителю не принадлежит то право,
о котором он заявляет.
2. В абзац первый п. 2 комментируемой статьи внесены изменения, вступившие в силу 1
октября 2013 г. Новая редакция исключает понятие «графа «Особые отметки».
В соответствии с новой редакцией, если права на объект недвижимого имущества
оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор вносит в ЕГРП, без уточнения в
какие разделы и графы, запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со
стороны конкретного лица.
Когда сторона судебного спора на основании вынесенного по делу решения суда обращается
за государственной регистрацией, в случае принятия решения провести государственную
регистрацию, запись о праве требования погашается.
При этом информация об имеющемся судебном споре никак не влияет на государственную
регистрацию заявленных прав, если отсутствуют причины, препятствующие государственной
регистрации.
Если право требования будет удовлетворено в судебном порядке, лицо, в чью пользу
вынесено решение суда должно будет обратиться в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав. На основании решения суда, вступившего в законную силу, зарегистрированное
право прекратиться, новое будет зарегистрировано.
3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи копии вступивших в законную силу решений
и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок
обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав. Однако это не значит, что если соответствующим решением суда признано право
собственности того или иного лица на объект недвижимого имущества, то этому лице не нужно
обращаться за государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется на
основании заявления. Поэтому пока физическое или юридическое лицо не подаст документы с
заявлением на государственную регистрацию никаких действий по государственной регистрации
права таких лиц на объект недвижимого имущества на основании решения суда государственный
регистратор не осуществит.
Не только суды обязаны в трехдневный направлять в орган, осуществляющий
государственную регистрацию, копии решений суда. Такая же обязанность возложена на органы,
наложившие арест на недвижимое имущество.
190
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]