Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е издание
.pdf
одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении
земельных участков, исключив земельные участки, образуемые при выделе.
При этом во втором абзаце комментируемого пункта в новой редакции упоминается и о
выделе земельных участков. Данное противоречие не объяснимо. Также не ясно как должна
происходить государственная регистрация земельных участков, образуемых при разделе, если ни
одновременно.
В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела
доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе
земельного участка может образовываться как один так и несколько земельных участков. Земельный
участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный
земельный участок). Таким образом, для государственной регистрации измененного земельного
участка и вновь образуемого земельного участка нужны кадастровые паспорта обоих. Общая
площадь измененного земельного участка и вновь образуемого земельного участка должна равняться
площади исходного земельного участке. Следовательно, государственная регистрация права
собственности на земельные участки при выделе также должна осуществляться одновременно либо
должен быть законодательно урегулирован вопрос государственной регистрации прав на земельные
участки при выделе.
Второй абзац комментируемого пункта в ранее действующей редакции предусматривал, что
положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные
участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения,
находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
Данная позиция объясняется тем, что не всегда возможно собрать всех сособственников для
одновременной регистрации. Но с технической точки зрения это может привести к ошибкам в ЕГРП.
5. При государственной регистрации вновь образуемых земельных участков все обременения
и ограничения с исходящих земельных участков переходят на новые земельные участки. При этом
дополнительные заявления и уплата государственной пошлины не требуется.
6. В статье 6 Закона речь идет о признании прав, оформленных до введения в действие Закона.
Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, не является
обязательной (см. подробнее комментарий к ст. 6). По этой причине земельный участок,
оформленный до введения в действие Закона, можно также разделить, объединить и т.д. При этом
государственная регистрация права на сам земельный участок не требуется. Необходимы лишь
документы, подтверждающие право на данный земельный участок и его кадастровый паспорт.
Не важно, является ли право на исходный земельный участок зарегистрированным в
соответствии с Законом или нет, в любом случае из кадастровых паспортов вновь образуемых
земельных участков должно быть видно, что они образовались именно из этого земельного участка.
Это определяется по кадастровым номерам. Например, если из одного земельного участка в
результате раздела образуется два земельных участка, то в кадастровых паспортах «новых»
земельных участков будут указываться их кадастровые номера и номер предыдущего земельного
участка, то есть исходного, из которого образовались эти «новые».
Площадь образуемых земельных участков в совокупности должна быть не больше площади
исходных. Однако в результате межевания иногда случаются ситуации, когда образуемые участки
получаются больше. В этом случае в государственной регистрации будет отказано ввиду того, что
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (в случае,
если исходный земельный участок был зарегистрирован в соответствии с Законом) или по причине
131
того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не
соответствуют требованиям действующего законодательства (см. подробнее комментарий к ст. 20).
7. В соответствии с п. 7 комментируемой статьи одновременно с заявлением о
государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление
о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Это
означает, что собственник может сразу при разделе, например, продать один из образованных
участков, несмотря на то, что с точки зрения ЕГРП право на такой отчуждаемый участок еще не
возникло. Таким образом, норма, содержащаяся в п. 7 является изъятием из общего правила и
исключает отказ в государственной регистрации на основании того, что имеются противоречия
между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. То есть согласно сведениям
ЕГРП земельный участок (вновь образуемый), который заявитель хочет передать покупателю, еще не
существует.
8. Пункт 8 комментируемой статьи устанавливает способы определения земельных долей:
в виде простой правильной дроби;
иным способом, предусмотренным ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения».
Простая дробь — это запись числа в виде отношения двух чисел, числителя и знаменателя. В
правильной дроби числитель всегда меньше знаменателя, например, ½, 2/3,1/5.
Если сособственники хотят выделить доли в натуре, то составляется соглашение об этом, где
дроби переводятся в конкретную площадь земельного участка. Например, если земельный участок
площадью 1000 кв. м принадлежит двум лицам на праве общей долевой собственности и доля
каждого из них составляет ½, то при выделе в натуре у каждого из сособственников окажется
земельный участок 500 кв.м. Перед составлением вышеуказанного соглашения сособственники
межуют участок, делят его на два земельных участка и оформляют на них новые отдельные
кадастровые паспорта. Данные этих кадастровых паспортов также указываются в соглашении.
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 10
предусмотрено, что порядок определения размера земельной доли для предоставления физическим
лицам устанавливаются законом субъекта РФ.
9. В отношении применения ст. 22.2 Закона существует письмо Минэкономразвития России
от 20 января 2009 г. № Д23-100 «О применении положений статьи 22.2 Федерального закона от 21.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суть этого письма сводится к тому, что существуют ситуации, когда исходный земельный участок
после его раздела прекращает свое существование (его кадастровый номер не сохраняется), а есть
ситуации, когда исходный участок при его разделе сохраняется. В последнем случае остается
исходный земельный участок со своим кадастровым номером, но измененной площадью, и
образуются новые (выделившиеся из исходного участка) земельные участки. Ситуация с
измененными участками чаще всего возникает, когда право на исходный земельный участок
возникло до введения в действие Закона, либо когда право на исходный земельный участок хотя и
зарегистрировано, но его границы не уточнены.
132
Статья 22.3. Особенности государственной регистрации права собственности на искусственно
14
14
созданный земельный участок
1. Право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании
решения о создании искусственного земельного участка и разрешения на ввод искусственно созданного
земельного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в
случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.
2. В случае, если в представленном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи разрешении на ввод
искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию одновременно предусмотрен ввод
расположенного на нем объекта капитального строительства в эксплуатацию, государственная регистрация
права собственности на указанный объект капитального строительства осуществляется одновременно с
государственной регистрацией права собственности на искусственно созданный земельный участок.
Комментарий к ст. 22.3
1. Статьей 11.1 ЗК РФ дано понятие земельного участка, согласно которому можно сделать
вывод, что земельный участок — это природный объект. В той же статье ЗК РФ также
предусмотрена возможность создания искусственных земельных участков. При этом оговорено, что
искусственные земельные участки могут создаваться только в случаях, предусмотренных
федеральным законом.
В частности, создание искусственных земельных участков предусмотрено:
ст. 16 ФЗ «О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне
Российской Федерации»;
ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в
федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»;
ст. 6 ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации».
Необходимость создания искусственных земельных участков обусловлена недостатком
свободных площадей в прибрежных зонах. Искусственные земельные участки создаются на водных
объектах. Например, искусственные острова в Персидском заливе (Объединенные Арабские
Эмираты). Международный аэропорт Кансай фактически является искусственным островом в
Японском море. В России такая практика используется больше для решения промышленных задач, в
том числе утилизации крупных промышленных объектов (нефтяных платформ, например). Также
строятся искусственные острова, подобные построенным в Объединенных Арабских Эмиратах,
Японии. Например, к Олимпиаде в Сочи в 2014 г. планировалось завершить строительство трех
искусственных островов для размещения отелей «Сакура», «Молодая Луна», «Федерация»
.
Оформление искусственных земельных участков больше похоже на оформление сооружений:
необходимо решение о создании искусственного земельного участка, разрешение на его ввод в
эксплуатацию. И действительно, в соответствии со ст. 3 ФЗ «Об искусственных земельных участках,
созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации» искусственный земельный участок,
созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, — сооружение,
URL: http://www.rb.ru/article/v-sochi-postroyat-iskusstvennye-ostrova-klassa-lyuks/5404717.html
133
создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем
намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в
эксплуатацию также земельным участком.
Вместе с тем с технической точки зрения искусственный земельный участок проходит
кадастровый учет аналогично обычному земельному участку с той лишь разницей, что необходимо
предоставление дополнительных документов. Однако в целом постановка на кадастровый учет
происходит на основании все того же межевого плана.
Созданию искусственного земельного участка должно предшествовать оформление договора
водопользования в соответствии с ВК РФ. Однако на государственную регистрацию права на
искусственный земельный участок предоставлять данный договор не требуется.
2. Для получения разрешения на создание искусственного земельного участка на водном
объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заинтересованное лицо
направляет в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на создание
искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности,
или его части, заявление о создании искусственного земельного участка и следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя — физического лица, либо выписка
из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных
предпринимателей или выписка из ЕГРЮЛ — для юридических лиц;
2) проект разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте,
находящемся в федеральной собственности, или его части;
3) схема размещения искусственно созданного земельного участка на водном объекте,
находящемся в федеральной собственности, или его части;
4) обоснование создания искусственного земельного участка;
5) заключения органов государственной власти, органов местного самоуправления о
согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного участка (при наличии);
6) замечания органов государственной власти, органов местного самоуправления по проекту
разрешения на создание искусственного земельного участка (при наличии);
7) документ о согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного
участка по итогам работы согласительной комиссии (при наличии).
При этом органами исполнительной власти, уполномоченными на выдачу разрешения на
создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной
собственности, являются:
1) Правительство РФ в случае, если планируется создание искусственного земельного участка
для обеспечения обороны страны и безопасности государства;
2) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в случае, если искусственный
земельный участок создается на водном объекте, который находится в федеральной собственности,
полностью расположен на территориях соответствующих субъектов РФ и использование водных
ресурсов которого осуществляется для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового
водоснабжения двух и более субъектов РФ, либо на водном объекте или его части, которые
находятся в федеральной собственности и не расположены на территориях субъектов РФ;
3) орган исполнительной власти субъекта РФ в случае, если создается искусственный
земельный участок на водном объекте, который находится в федеральной собственности и
расположен на территории субъекта РФ, за исключением двух вышеперечисленных случаев.
В соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных
объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные
134
законодательные акты Российской Федерации» разрешение на создание искусственного земельного
участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части должно
содержать:
указание на водный объект, находящийся в федеральной собственности, или его часть, на
которых планируется создание искусственного земельного участка;
указание на планируемое использование искусственного земельного участка с указанием
предполагаемого целевого назначения, в том числе вида, видов разрешенного использования
искусственного земельного участка, а также на конкретный объект капитального
строительства, для размещения которого создается искусственный земельный участок, в
случае, если это предусмотрено проектом разрешения на создание искусственного земельного
участка;
планируемое местоположение искусственного земельного участка.
Указанные выше органы также выдают разрешения на ввод искусственно созданного
земельного участка в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод искусственно
созданного земельного участка в эксплуатацию в соответствии со ст. 12 ФЗ «Об искусственных
земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» необходимо
приложить следующие документы:
1) разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка;
2) акт приемки искусственного земельного участка (в случае, если предоставление такого акта
для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрено ГрК РФ);
3) документ, подтверждающий соответствие искусственного земельного участка требованиям
технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
4) документ, подтверждающий соответствие параметров искусственно созданного земельного
участка проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
5) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии искусственно
созданного земельного участка требованиям технических регламентов и проектной документации,
заключение государственного экологического надзора.
3. Договор о создании искусственного земельного участка, о котором говорится в
комментируемой статье представляет собой соглашение, где одна сторона (лицо, с которым
заключен договор) в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с
привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить работы, необходимые для
создания искусственного земельного участка, осуществить строительство объектов капитального
строительства на искусственном земельном участке в соответствии с утвержденной документацией
по планировке территории и проектной документацией, а другая сторона (орган государственной
власти или орган местного самоуправления) обязуется обеспечить утверждение документации по
планировке территории, подготовленной лицом, с которым заключен договор.
4. В целях упрощения государственной регистрации искусственного земельного участка и
созданного на нем сооружения была введена норма, согласно которой в случае представления на
государственную регистрацию разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка
вместе с расположенным на нем объектом капитального строительства в эксплуатацию,
государственная регистрация права собственности на указанный объект капитального строительства
осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на
искусственно созданный земельный участок. При этом на объект капитального строительства
необходимо представить отдельный кадастровый паспорт.
135
Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
многоквартирных домах
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных
домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской
Федерации.
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или
прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является
государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество.
Комментарий к ст. 23
1. Комментируемая статья устанавливает, что государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах регулируется Законом и ЖК РФ.
При этом нужно уточнить, что в данном случае не принимаются во внимание отношения,
регулируемые ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Об особенностях государственной регистрации объектов долевого строительства подробно
рассказано в комментарии к ст. 25.1 Закона.
По этой причине необходимо четко отличать многоквартирный дом, уже введенный в
эксплуатацию объект недвижимого имущества, и объект долевого строительства.
Кроме того, следует отличать жилой дом и многоквартирный дом. Понятие жилого дома
можно сформулировать из норм ЖК РФ.
Жилой дом является разновидностью жилого помещения в соответствии со ст. 16 ЖК РФ и
представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также
помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира также является разновидностью жилого помещения и представляет собой
структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность
прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении.
Таким образом, если в доме есть квартиры, то он считается многоквартирным, если комнаты,
то жилой дом. Помещения в многоквартирном доме оформлены отдельно, то есть имеются
свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждую квартиру или
нежилое помещение в многоквартирном доме. Встречаются многоквартирные дома, состоящие,
например, из двух квартир, принадлежащих одному лицу. Такой многоквартирный дом можно
переоформить на жилой дом, но тогда квартиры превратятся в комнаты и помещения
вспомогательного назначения и утратят статус квартир.
Жилые дома либо целиком принадлежат одному лицу, либо находятся в долях у
сособственников, либо разделены и оформлены как части жилого дома.
2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен общему имуществу в многоквартирном доме.
136
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит
на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому
относятся:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические
этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические
подвалы);
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников
помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга,
культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и
подобных мероприятий;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При оформлении права собственности на квартиру или нежилое помещение собственник в
силу закона и пропорционально площади его помещения приобретает долю в праве на общее
имущество в многоквартирном доме. В свидетельстве о праве собственности на квартиру или
нежилое помещение данная доля сначала не указывается, но она существует в силу закона. Если
собственники помещений захотят свою долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме
оформить документально. При этом на такую долю не выдается отдельное свидетельство. Сведения
о доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме носятся в свидетельство о праве
собственности на квартиру или нежилое помещение.
Пример из судебной практики. Суд постановил, что земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом, переходит в общую собственность собственников помещений в
этом доме. При этом суд указал, что согласно п. 2 комментируемой статьи государственная
регистрация права на жилые или нежилые помещения в многоквартирных домах одновременно
является государственной регистрацией права на земельный участок (см. подробнее постановление
ФАС Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2008 г. № Ф08-7816/2008 по делу № А53-2535/ 2008С2-42).
Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной
регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других
условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ
остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем
137
государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация
права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения
продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы,
подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный
регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения
продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о
государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации
права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации
перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации
прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей
собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными
сособственниками.
3. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной
собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из
правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между
правообладателями не предусмотрено иное.
4. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев
инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд
(приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого
права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном
управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.
На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных
паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения
в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным
имуществом кроме необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом документов
представляются:
выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным
законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Федеральный закон "Об
инвестиционных фондах") порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на
государственную регистрацию;
лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой
инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного
управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями,
зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".
При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого
имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта
являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания
имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей
долевой собственности).
138
Комментарий к ст. 24
1. ГК РФ предусмотрено, что имущество может находиться как в собственности одного лица,
так и в собственности нескольких лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в
собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая
собственность может быть двух видов: с определением доли каждого из собственников в праве
собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная
собственность).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников. Соглашение оформляется документально.
Кроме того, ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Комментируемая статья уточняет эту норму применительно к продаже недвижимого
имущества.
При продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества продавец
должен приложить:
либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от
покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав,
или нотариально заверенные (то есть заявителю необходимо привести остальных
сособственников на сдачу документов или отвести их к нотариусу для оформления отказов);
либо документы, свидетельствующие о направлении извещений о намерении продать
недвижимое имущество, находящееся в общей собственности.
В последнем случае желательно сначала дождаться, когда истечет тридцатидневный срок со
дня направления извещения, а потом подавать документы на государственную регистрацию,
поскольку государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до
истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности,
если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной
регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке, то
есть если, например, сособственник отсутствовал в месте проживания и узнал, что право на долю
продано.
2. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость представления на
государственную регистрацию письменных согласий сособственников на перераспределение долей в
случае, если с заявлением о перераспределении долей обращается один из сособственников. В идеале
оформление перераспределения долей должно происходить всеми сособственниками совместно
путем составления соглашения о перераспределении долей и такого же совместного обращения за
государственной регистрацией.
3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает случай обращения за государственной
регистрацией одного из сособственников не общей долевой, а общей совместной собственности.
Режим общей совместной собственности предусмотрен:
для имущества супругов (ст. 34 СК РФ);
139
для имущества общего пользования, приобретенного или созданного садоводческим,
огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов (ст. 4
ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
для имущества фермерского хозяйства (ст. 3 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).
При этом предполагается, что обратившийся за государственной регистрацией сособственник
действует от имени и других сособственников. Заявление подается одним заявителем и делается
отметка, что заявление подается на государственную регистрацию общей совместной собственности
нескольких конкретных лиц (например, супругов). Однако получение свидетельств осуществляется
каждым сособственником самостоятельно.
Вместе с тем, соглашением между участниками общей совместной собственности
предусмотрено, что все действия в отношении недвижимого имущества должны осуществляться
совместно, подать заявление на возникновение, перехода и прекращения права общей совместной
собственности на недвижимое имущество одному из участников общей совместности не получится.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки,
требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке,
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
4. Пункт 4 комментируемой статьи определяет особенности подачи заявления на
государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных
паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, ограничения
(обременения) этого права или сделок с данным имуществом.
Понятие паевого инвестиционного фонда дано в ст. 10 ФЗ «Об инвестиционных фондах» —
это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в
доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного
управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей
доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в
праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей
компанией.
Особенностью паевого инвестиционного фонда является то, что он не является сам по себе
юридическим лицом. Но управление им осуществляет юридическое лицо — управляющая компания.
Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом
владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Но
только не они, а управляющая компания осуществляет распоряжение имуществом паевого
инвестиционного фонда. Поэтому для государственной регистрации права общей долевой
собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой
инвестиционный фонд, ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом
кроме необходимых в соответствии с Законом документов, а также документов, предусмотренных
комментируемой статей представляется договор доверительного управления паевым
инвестиционным фондом.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий
совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.
Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного
оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом
качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего
сделана пометка «Д.У.».
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]