Управление многоквартирными домами. Учебное пособие

УДК 332.8 (075) ББК 65.441 я7 К64

Рецензенты: д-р техн. наук, профессор, зав. каф. «Экономика и организация производства», директор института экономики и бизнеса Ульяновского государственного университета Белый Е. М.; канд. эконом. наук, доцент, зав. каф. «Государственное и муниципальное

управление» Ульяновского филиала РАНХ и ГС Лаврентьева И. П.

Утверждено редакционно-издательским советом университета в качестве учебного пособия.

К64 Кондратьева, Мария Николаевна

Управление многоквартирными домами: учебное пособие / М. Н. Кондратьева, А. П. Пинков. – Ульяновск : УлГТУ, 2018. – 223 с.

ISBN 978-5-9795-1792-6

Изложены основы управления жилищно–коммунальным хозяйством. Особое внимание уделено способам управления многоквартирными домами, работе с неплательщиками, методике расчета доходов и расходов по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и др. Студентам высших учебных заведений, собственникам помещений в многоквартирных домах, старшим по дому, представителям домовых комитетов, работникам сферы жилищного хозяйства, мэрии и других заинтересованным лицам: посвящается памяти коллеги и соратнику Пещаницкого Александра Ефимовича.

12. Методика расчета доходов и расходов по техническому обслуживанию,

Приложение 2. Об утверждении типовых положений: «О порядке создания и деятельности домового комитета», «О старшем по подъезду (дому)», «О поощрении и материальном стимулировании старших по подъезду (дому), членов и председателей домовых комитетов», типовой формы единого удостоверения руководителей и членов органов территориального общественного самоуправления в сфере жилищно – коммунального хозяйства муниципального образования. (Приказ №46–од от 16.11.2010 г.

Приложение 4. «О поощрении и материальном стимулировании старших

ВВЕДЕНИЕ

Жилищно–коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одной из основных отраслей народного хозяйства Российской Федерации. Жилищно–коммунальное хозяйство представляет собой комплекс подотраслей, призванных обеспечивать условия нормальной жизнедеятельности населения и функционирования городских структур.

Потребность в жилище относится к числу первичных жизненных потребностей человека. Основная функция жилища — обеспечить человеку благоприятную среду обитания. По мере развития общества расширялись функции жилища. Сегодня жилище — место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок.

Жилище, включенное в систему коммунального и бытового обслуживания населения, составляет среду обитания человека, определяющую качество жизни. В условиях рыночной экономики жилище выступает как товар длительного пользования. Оно индуцирует широкий дополнительный спрос (на мебель, посуду, бытовую технику и т. д.) и стимулирует развитие многих отраслей экономики. Будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, формирования инвестиционных ресурсов.

В условиях перехода к рыночной экономике обострилась жилищная проблема в России, особенно в крупных городах. Произошло сокращение объемов жилищного строительства, уменьшение бюджетных средств для инвестиций в жилищно–коммунальное хозяйство, почти в двое сократились объемы производства и потребления, с 1998 года возобновилось падение реальных доходов населения, ухудшается качество жизни. Это порождает такие серьезные проблемы и противоречия, как негативные социальные процессы и явления, ухудшение состояния жилья, качества коммунальных услуг и т. д. [25].

Проблемы предприятий жилищно–коммунального комплекса обусловлены недостаточно эффективной системой управления, тяжелым финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек при оказании услуг, а, следовательно, мотивации к эффективной работе. В отрасли наблюдается высокая степень износа основных фондов, большие потери энергоресурсов, недостаточный уровень квалификации специалистов отрасли [25].

Бремя содержания жилищно–коммунального хозяйства в его нынешних условиях непосильно как для потребителей жилищно– коммунальных услуг, так и для бюджета областей. Задолженность

4

потребителей перед предприятиями ЖКХ препятствует их эффективному социально–экономическому развитию. В последние годы недофинансирование отрасли привело большинство предприятий к фактическому банкротству, что вызывает социальную напряженность в коллективах и не позволяет обеспечить качество предоставляемых жилищно–коммунальных услуг (ЖКУ). Недостаточность бюджетного финансирования капитального ремонта и развития отрасли привела к резкому увеличению износа основных фондов. Техническое состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры характеризуется высокой аварийностью, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоресурсов.

Планово–предупредительный ремонт уступил место аварийно– восстановительным работам, что приводит к значительным затратам. В управлении и эксплуатации жилищного фонда отсутствуют конкурентные отношения. Отсутствует четкая и оперативная система контроля качества, предоставляемых ЖКУ. В условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться выполнения договорных отношений между потребителями и поставщиками работ и услуг.

Российское ЖКХ находится в состоянии тяжелого системного кризиса, является тормозом экономического роста и ареалом высокой социальной напряженности. Начало реформ в этой области было провозглашено еще в 1992 году, с тех пор мы не видим ни реальных результатов, ни окончания реформы [25].

1. ЖИЛИЩНО–КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО КАК ОТРАСЛЬ СФЕРЫ УСЛУГ

Большая советская энциклопедия дает следующее определение коммунальному хозяйству. Коммунальное хозяйство — совокупность

предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселков и сел; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом.

В законе Российской Федерации (РФ) №4219–1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями на 24 декабря 2002 г.) дано определение жилищной сферы: область народного хозяйства,

включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление

жилищным фондом, его содержание и ремонт.

5

Жилищно–коммунальное хозяйство в решающей степени формирует среду обитания человека. В современных городах состояние ЖКХ определяет уровень цивилизованной жизни. От того, в каких условиях мы проживаем, зависит наше внутреннее состояние, наличие минимума коммунальных услуг – есть гарантия успеха в производстве, науке, учебе, это залог нашего здоровья и благополучия [25].

Жилищное и коммунальное хозяйство представляет собой многоотраслевое хозяйство, в котором переплетаются все социально– экономические отношения по жизнеобеспечению населения и удовлетворению потребностей производственных отраслей и сферы услуг.

Как было выше сказано ЖКХ включает жилищное хозяйство и коммунальные предприятия.

Они включают:

санитарно–технические службы (водопровод, канализация, предприятия по санитарной очистке);

внутригородской пассажирский транспорт общего пользования (трамвай, троллейбус, автобус, метрополитен);

коммунальную энергетику (тепловые, электрические, газовые сети, коммунальные котельные, электростанции и газовые заводы, не входящие в общие электрические системы);

коммунальное обслуживание (бани, прачечные, парикмахерские, гостиницы);

внешнее городское благоустройство (дорожно–мостовое хозяйство, озеленение, уличное освещение);

подсобные предприятия ЖКХ (ремонтные заводы, мастерские). Ведущей отраслью городского хозяйства, наиболее сложной и

разветвленной является ЖКХ [25].

2. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД И КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО

Статистика жилищно–коммунального хозяйства — отрасль статистики, которая изучает наличие, состав и состояние жилищного фонда, его благоустройство, жилищные условия населения, производственную деятельность предприятий и служб, обеспечивающих население водоснабжением, теплом, газом, гостиницами и другими видами благоустройства населенных пунктов.

Объектом статистического наблюдения в жилищном хозяйстве являются жилые помещения и проживающие в них лица, а также семьи, состоящие на учете для получения жилья и улучшения жилищных условий.

6

Единицей статистического наблюдения в отрасли являются жилищно–эксплуатационные организации, домовладения и отдельные строения.

Формой статистического наблюдения являются годовая,

квартальная статистическая отчетность, а также выборочные обследования.

Сводка данных по жилищной статистике производится в следующих разрезах:

–в целом по России и ее регионам;

–по городской и сельской местности;

–по формам собственности.

Жилищный фонд и его виды Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений

независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, дома– интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах и школы– интернаты), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

По формам собственности жилищный фонд подразделяется на:

–частный — находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), в том числе ЖСК;

–государственный — ведомственный федеральный и ведомственный республиканский (в составе России), краевой, областной жилищный фонд, городов Москвы и Санкт–Петербурга;

–муниципальный — находящийся в собственности района, города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

–общественный — состоящий в собственности общественных объединений;

–жилищный фонд в коллективной собственности — находящийся

всовместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Общая площадь жилых домов — сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир (кухонь, передних, внутриквартирных коридоров, ванных или душевых, туалетов, кладовых или хозяйственных встроенных шкафов, а также мансард, мезонинов, террас, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания). В общежитиях к подсобным

7

помещениям также относятся помещения культурно–бытового назначения

имедицинского обслуживания.

Вобщую площадь жилых домов не включается площадь: лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, террас, неотапливаемых мансард

имезонинов; нежилых помещений, занятых жилищно–эксплуатационными организациями, магазинами, отделениями связи, детскими учреждениями, предприятиями службы быта и т. д.

Жилая площадь — площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях; спальных, столовых комнат, комнат для отдыха и для внеклассных занятий в интернатах, детских домах, общежитиях, домах для инвалидов и престарелых; жилых квартир, состоящих из одной жилой комнаты, служащей одновременно и кухней; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях в школах, больницах и т. д.

Кжилой площади не относится: площадь кухонь, коридоров, ванных, кладовых и др. вспомогательных и подсобных помещений.

Квартира — внутренняя изолированная часть строения, отделенная от других помещений капитальными стенами, при наличии отдельного оборудования, необходимого для жилой квартиры (кухня, ванная, туалет), имеющая самостоятельный выход на улицу, коридор общего пользования или лестничную клетку.

Общежитие коечного типа — жилое здание или жилые помещения в жилых домах и нежилых строениях, на которые выдан единый ордер. К общежитиям коечного типа также относятся детские дома, дома для инвалидов и престарелых, интернаты при школах и школы–интернаты.

Оборудование жилищного фонда

Жилищный фонд может быть оборудован:

водопроводом, если внутри имеется распределительная сеть водопровода, в которую вода поступает централизованно из водопровода или артезианской скважины;

канализацией, если внутри имеется канализационное устройство для стока хозяйственно–фекальных вод в уличную канализационную сеть или поглощающие колодцы;

центральным отоплением независимо от источника снабжения теплом: от своей домовой котельной, групповой (квартальной), объединенной или районной котельной, от ТЭЦ, также поквартирных водонагревателей (АГВ) и локальных, децентрализованных малометражных отопительных котлов на газовом и твердом топливе;

ваннами (душем) независимо от способа поступления горячей воды (система горячего водоснабжения) централизованного,

8

оборудованного местными водонагревателями, газовой (дровяной) колонкой;

газом как сетевым, так и сжиженным при наличии установленной напольной газовой плиты;

горячим водоснабжением от специальных водопроводов, подающих в жилые помещения горячую воду для бытовых нужд проживающих, централизованно или от поквартирных водонагревателей, включая и малометражные отопительные котлы.

Обеспеченность населения жильем — количество общей и жилой площади, приходящейся на одного жителя. Этот показатель рассчитывается делением размера всего жилищного фонда на конец года на численность постоянного населения на эту же дату. В числе постоянно проживающих учитываются жильцы, зарегистрированные по месту жительства.

Число проживающих в отдельных и коммунальных квартирах определяется расчетным путем на основании средней обеспеченности и размера соответствующего жилья; число проживающих в общежитиях, ветхих и аварийных домах показывается по данным статистической отчетности.

Семьи, состоящие на учете в местных органах исполнительной власти и на предприятиях для получения жилья и улучшения жилищных условий, учитываются в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, утверждаемыми местными органами исполнительной власти.

Под капитальным ремонтом жилых зданий понимаются работы,

комплексно устраняющие неисправности всех изношенных конструктивных элементов и инженерного оборудования: восстановление, смена (кроме полной смены фундаментов и стен) или замена на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемого здания, а также восстановление отделки в необходимых объемах.

Приватизация жилья — передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Расчет удельного веса приватизированных квартир в общем числе квартир, подлежащих приватизации, производится следующим образом: за текущий год — число приватизированных квартир за истекшие месяцы текущего года делится на наличие квартир на начало года (без находящихся в частной собственности); с начала приватизации — число приватизированных квартир с начала приватизации (с 1989 г.), включая истекшие месяцы текущего года, делится на сумму наличия квартир на начало текущего

9

года (без находящихся в частной собственности) и приватизированных квартир за предыдущие годы.

Кондоминиум — товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере с целью обеспечения эксплуатации дома, пользования жилыми помещениями и их общим имуществом.

Коммунальное хозяйство Объектом статистического наблюдения в коммунальном

хозяйстве является деятельность различных предприятий и служб коммунального хозяйства — водопроводов, канализаций, теплоснабжения, гостиниц.

Единицей статистического наблюдения в отрасли является конкретное коммунальное предприятие.

Формой статистического наблюдения в коммунальном хозяйстве является годовая статистическая отчетность.

Сводка данных по коммунальной статистике производится в следующих разрезах:

–в целом по России и ее регионам;

–по городской и сельской местности;

–по формам собственности.

Уличной водопроводной сетью считается сеть трубопроводов, уложенных вдоль улиц, проездов, переулков, набережных.

Производственная мощность водопровода определяется максималь-

ным количеством воды, которое может быть подано в сеть за сутки, исходя из производительности основных водопроводных сооружений, лимитирующих подачу воды: скважин или открытого водозабора, насосных станций и подъема, очистных сооружений, насосных станций и подъема, водовода.

Уличной канализационной сетью считаются трубопроводы,

уложенные вдоль улиц, проездов, переулков, набережных и других проездов населенного пункта, включая протяжение сборных коллекторов, но без главных коллекторов.

Пропускная способность очистных сооружений характеризуется количеством сточной жидкости, которую они могут пропустить за сутки при полной загрузке всего комплекса очистных сооружений и соблюдения установленных требований к очистке сточной жидкости.

Удельный вес пропуска сточных вод через очистку определяется отношением количества очищенных сточных вод к пропуску всех сточных вод.

10