Управление многоквартирными домами. Учебное пособие

Второй вариант – это решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирном домом.

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл. 6 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме — даже для тех, кто не принял в нем участие, а также для тех, кто проголосовал против такого решения.

Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке:

1.Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:

– об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

– о последствиях неисполнения этого обязательства;

– о сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений). В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

В соответствии со ст. 18 Федерального закона РФ «О введении в

действие Жилищного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, начиная с 01.01.07, вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом.

2.С наступлением срока проведения открытого конкурса органы

местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», проводят открытый конкурс по отбору управляющих организаций.

21

3.Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса

иоб условиях договора управления этим домом.

4.Управляющая организация направляет оферту (проект) договора управления каждому собственнику.

4.Собственники помещений в многоквартирном доме подписывают или акцептуют договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

5.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6.Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников помещений в таком доме для решения вопроса о выборе собственниками помещений нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Жилищным кодексом РФ вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом введен новый орган управления таким домом — общее собрание собственников помещений.

Это обусловлено наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений. Термин «собственники помещений» не раскрыт Жилищным кодексом РФ, но из общих положений жилищного и гражданского законодательства под ним следует понимать как собственников жилых помещений, так и собственников нежилых помещений.

В связи с тем, что общее имущество является неделимым имуществом, управление им должно осуществляться совместно.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений путем принятия коллегиальных (совместных) решений.

Принятие коллегиальных решений осуществляется через процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

22

Принятие собственниками помещений совместных решений в вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме есть не что иное, как управление им.

Для распоряжения долевой собственностью на общее имущество теперь не всегда требуется согласие всех собственников, как предусмотрено Гражданским кодексом РФ.

ЖК РФ ограничивает права собственников при распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме и предусматривает разное количество голосов при принятии решений по этим вопросам.

Так, к компетенции общего собрания собственников помещений

вмногоквартирном доме относятся:

1)принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

2)принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользования им (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

3)принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

4)принятие решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, установление размера платы за капитальный ремонт, утверждение сроков проведения капитального ремонта, перечня работ по капитальному ремонту (ст. 58, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

5)выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

6)установление сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

23

7)утверждение порядка уведомления о принятых годовым общим собранием решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

8)определение способа направления сообщения о проведении общего собрания в письменной форме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

9)определение помещения, доступного для всех собственников помещений в данном доме, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

10)порядок оформления решений общих собраний в многоквартирном доме протоколами (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

11)определение места или адреса, по которому хранятся протоколы общих собраний и решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

12)определение условий договора управления при выборе управляющей организации в качестве способа управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений и многоквартирном доме (при наличии кворума);

13)установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

14)принятие решения о создании товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме [52].

24

15) принятие решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 Закона РФ «О введении в действие ЖК РФ»). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

16) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и внеочередными. Общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В статье 45 ЖК РФ отсутствуют сведения о том, кто может быть инициатором годового общего собрания, но по совокупности норм Жилищного кодекса можно предположить, что инициатором может быть любой собственник помещения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе как одного из собственников, так и группы собственников (инициативная группа).

Органы местного самоуправления, органы государственной власти или уполномоченные ими лица не вправе созывать общее собрание собственников помещений, если они не являются собственниками помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, предусмотренного ч. 4, ч. 6 ст. 161 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением вопросов, по которым принимается решение большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в следующих формах:

–в форме совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

–в форме заочного голосования – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещении в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

25

Жилищный кодекс РФ предполагает заочное голосование по всем вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура созыва первого общего собрания собственников помещений усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом. Стоимость одного заказного письма, в зависимости от веса от 22 рублей до 41 рубля. Для того чтобы известить (уведомить) каждого собственника в многоквартирном доме, инициатор общего собрания может понести существенные финансовые затраты. Поэтому целесообразно уведомлять собственников помещений путем вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных для всех собственников публичных местах (входная группа подъезда, лифтовая площадка и др.). Соответственно, данный порядок информирования должен быть утвержден решением общего собрания. Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Датой уведомления о проведении общего собрания является дата отправки заказного письмо, а не дата получения собственником помещения данного письма.

Возможны следующие способы уведомления собственников о проведении общего собрания:

–направление уведомления заказным письмом каждому собственнику, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого уведомления в письменной форме;

–вручение уведомления каждому собственнику под роспись;

–размещение уведомления в помещении данного дома, доступном для всех собственников. Конкретное помещение устанавливается решением общего собрания;

–размещение уведомления на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой механизм предусматривается в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации

для управления многоквартирным домом».

ЖК РФ не содержит запретов на использование сразу нескольких способов уведомления о проведении общего собрания.

Уведомление о проведении общего собрания должно содержать

следующую информацию:

–сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

–форма проведения данного собрания (совместное присутствие или

заочное голосование);

26

–дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения (для формы заочного голосования);

–повестка дня данного собрания;

–порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

–место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

–предложение собственнику принять участие в подведении итогов голосования.

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо, содержащее разъяснения по существу предстоящего голосования, а при заочном голосовании – бланк решений собственника по вопросам, поставленным на заочное голосование.

В случае если уведомления вручаются собственнику лично под расписку, необходимо составить реестр о вручении таких уведомлений. Следует иметь в виду, что решения общего собрания чаще всего оспариваются по процедуре его проведения.

Подготовку общего собрания в многоквартирном доме осуществляет инициатор общего собрания самостоятельно или путем привлечения других собственников. Подготовка общего собрания может осуществляться инициатором собрания совместно со специалистами муниципалитета (органа исполнительной власти), если это предусмотрено распорядительным актом органов местного самоуправления (органа исполнительной власти).

В качестве инициаторов общих собраний необходимо использовать наиболее активную часть собственников – старших по подъездам, уполномоченных по работе с населением, общественных инспекторов и др. Результаты проводимых собраний находятся в прямой зависимости от подготовленности инициаторов собраний.

При подготовке к проведению заочного голосования в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания – заочное голосование;

3) период времени, в течение которого проводится заочное голосование, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место, способ сбора или адрес, куда должны передаваться принятые собственниками помещений решения;

4) повестка дня данного собрания;

27

5) краткая аннотация вопросов, вынесенных на голосование, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Местом сбора решений голосования могут быть:

–почтовый ящик инициатора общего собрания:

–специальная урна;

–помещение дежурного по подъезду;

–офис управляющей организации;

–объединенная диспетчерская служба и др. Способы сбора принятых решений:

–непосредственный сбор решений инициатором собрания у собственников помещений путем обхода;

–отправление собственником решения через почту (если собственник не проживает по месту нахождения недвижимого имущества);

–дежурными по подъезду;

–путем предоставления самим собственником письменного решения вместо сбора решений.

Собственник помещения в многоквартирном доме считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема решений.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся в соответствии с «Порядком проведения общего собрания в многоквартирном доме», который утверждается общим собранием (далее Порядок).

Данный Порядок оформляется в письменной форме и является основным процессуальным документом для проведения и оформления последующих общих собраний. Целесообразно утверждать Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия и в форме заочного голосования по отдельности. В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, данный Порядок прописывается в уставе юридического лица либо утверждается общим собранием членов ТСЖ [52].

Утверждение Порядка проведения общего собрания в многоквартирном доме:

1) консолидирует правовые нормы ЖК РФ в части принятия собственниками помещений в многоквартирном доме совместных решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Это позволяет исключить:

– спорность в правоотношениях между собственниками;

28

–неправильное толкование норм ЖК РФ;

–неприменение норм ЖК РФ;

2)устанавливает последовательность действий при подготовке и проведении общего собрания в многоквартирном доме. Это позволяет:

–упростить процедуру подготовки и проведения общего собрания;

–выступать инициатором общего собрания собственникам, не имеющим специальных познаний;

–сократить время на подготовку и проведение общего собрания;

–повысить качество проводимых собраний;

–уменьшить спорность отношений;

3)устанавливает единообразие в проведении последующих собраний. Это позволяет:

–исключить ошибки при подготовке, проведении и оформлении результатов общего собрания;

–привести к единообразию восприятия собственниками процедуры проведения общего собрания;

4)устанавливает требования к содержанию и форме документов, используемых при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания. Это позволяет:

–отграничить недобросовестных инициаторов общего собрания;

–повысить достоверность сведений;

–частично исключить подложность при оформлении документации собрания;

–ввести единообразие форм документов, необходимых для проведения общего собрания;

–легализовать процедуру проведения последующих собраний. ОМСУ (органы исполнительной власти) не должны проявлять

пассивность в вопросах организации в муниципальном образовании (районе) управляющих структур в жилищной сфере.

Инициатору общего собрания при подготовке общего собрания по выбору способа управления можно руководствоваться следующим порядком:

1)сформировать инициативную группу по подготовке и проведению общего собрания либо осуществлять подготовку самостоятельно;

2)проинформировать собственников об изменениях жилищного законодательства в части нового порядка управления многоквартирными домами, изменения структуры обязательных платежей, а также о порядке установления размеров обязательных платежей;

3)обратиться в ОМСУ (органы исполнительной власти) за содействием в получении материалов, необходимых для проведения общего собрания;

4)согласовать с ОМСУ (органами исполнительной власти)

29

временные границы земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (до формирования земельного участка

вцелях осуществления обслуживания придомовой территории);

5)на основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании. В отсутствие этих сведений либо при возникновении сложностей в их получении расчет долей в праве общей собственности на общее имущество можно произвести после получения бланков решений собственников, используя сведения, указанные в них;

6)при выборе способа управления многоквартирным домом:

–провести предварительные переговоры с организациями, которые могут стать поставщиками ЖКУ; согласовать с управляющей или обслуживающими организациями перечень и объемы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость этих услуг и работ, получить от них проекты договоров на управление или на предоставление услуг и работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо разработать их самостоятельно; определить границы эксплуатационной ответственности;

–произвести предварительно согласование с возможными поставщиками услуг и работ по существенным условиям проекта договора на предоставление работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества; при наличии нескольких конкурентов на предоставление этих работ и услуг, внести в повестку дня общего собрания предложения каждого конкурента, уведомив собственников о голосовании только по предложениям одного из конкурентов;

–рекомендовать возможным поставщикам выступить агентами по предоставлению прочих услуг (антенна, радио, домофон);

–определить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги:

–рассчитать размеры дифференцированной платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от планируемого перечня и стоимости таких работ и услуг;

7)известить собственников помещений о повестке и дате проведения общего собрания, а также об инициаторе общего собрания, месте ознакомления с материалами к повестке общего собрания, месте приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при проведении общего собрания в заочной форме;

30