Управление многоквартирными домами. Учебное пособие

Кроме того, желательно указание на ответственность (или последствия), которая может возникнуть в связи с неисполнением этих прав и обязанностей.

3.Порядок передачи домов в управление по результатам конкурса по отбору управляющих организаций, в котором должны быть также указаны участники передачи дома и последовательность действий по передаче дома

вуправление. Следует отметить, что этот раздел будет касаться только тех случаев, когда конкурс проводится в связи с отсутствием избранного собственниками способа управления. Порядок проведения самого конкурса уже установлен постановлением № 75.

4.Порядок отражения в учете органов местного самоуправления и муниципальных предприятий (учреждений), являющихся балансодержателями домов, процесса передачи дома, в котором должны найти отражение последовательность действий по исключению из реестра муниципальной собственности переданных домов и списанию их с баланса предприятий и учреждений.

При разработке регламента рекомендуется в первую очередь определить участников процесса передачи дома, для чего следует выяснить ряд вопросов.

1.Какой орган в муниципальном образовании осуществляет функции собственника муниципального имущества (жилищного фонда)?

2.Кто осуществляет управление муниципальным жилищным фондом?

3.В каких органах и организациях осуществляется учет муниципального жилищного фонда в вашем муниципальном образовании?

Для правильного оформления передачи дома важно определить, в каких органах и организациях ведется учет передаваемого жилищного фонда.

4.Существуют ли органы или организации, уполномоченные на участие в процессе управления муниципальным жилищным фондом, кроме управляющих организаций и собственника жилищного фонда?

Например, единые расчетно–кассовые или биллинговые центры, участвующие в начислении, расчетах за ЖКУ и другие организации, которым переданы от собственника или управляющей организации часть документации или информации, необходимой для управления домом.

В нижеприведенной табл. 6 даны общие характеристики основных взаимодействий, которые может организовывать орган местного самоуправления через решение о передаче или через регламент передачи домов, и их возможные участники.

71

Таблица 2. Взаимодействие и участники передачи дома

72

73

*Муниципальная управляющая организация передает документацию, держателем которой она является, в рамках основного акта приема–передачи документации, хотя по желанию органа местного самоуправления возможно оформить передачу документов от нее и в рамках приложения 2.

**В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ объектом прав является не дом, а жилое помещение.

74

Орган местного самоуправления, являясь номинальным собственником передаваемого имущества, должен вынести решение о передаче дома в управление собственникам или уполномоченным ими лицам. Это основывается на статье 51 Закона №131–ФЗ, согласно которой распоряжение муниципальным имуществом осуществляется органом местного самоуправления.

Кроме принятия решения о передаче дома в управление органу местного самоуправления рекомендуется выполнить следующие действия:

1)осуществить прием и рассмотрение заявления собственников о передаче дома или уполномочить на это какое–либо лицо (балансодержателя, муниципальную управляющую организацию или иное лицо), поскольку только в отношении органа местного самоуправления собственники могут применить процедуру обжалования его бездействия на основании Закона №131–ФЗ, что является одним из рычагов защиты прав собственников;

2)определить порядок действия всех уполномоченных на управление или участие в этом процессе лиц по передаче дома (если это не закрепляется в регламенте передачи домов), поскольку ОМС — единственный обладатель властных полномочий в отношении участвующих субъектов передачи;

3)отразить в своем учете последствия передачи дома в управление. Управляющая организация должна передать техническую и иную

документацию, являющуюся принадлежностью многоквартирного дома (ст. 135 ГК РФ), а также осуществить совместный осмотр состояния, передаваемого в управление общего имущества дома.

Управляющая организация является непосредственным участником подписания акта приема–передачи дома (общего имущества) собственникам помещений или уполномоченным ими лицам, поскольку, во–первых, передает документацию, а во–вторых, участвует в фиксации состояния передаваемого в управление общего имущества.

Органы и организации, осуществляющие учет муниципального жилищного фонда (КУМИ, балансодержатели и т. п.), не являются прямыми участниками передачи дома в управление, поскольку в процессе передачи переходит функция управления домом, которой данные лица могут и не обладать. Единственным случаем прямого участия балансодержателей в передаче дома будет ситуация, когда в одном лице совпадут балансодержатель и управляющая организация.

Косвенное участие балансодержателей в передаче дома может проявляться в следующем:

– участие в комиссии по осмотру технического состояния общего имущества дома, результаты которого отражаются в приложении 1 к акту приема–передачи дома (акт технического состояния общего имущества) и

75

в акте о приеме–передаче здания (сооружения) формы №ОС–1а при изъятии собственником имущества;

–участие в оформлении изъятия органом местного самоуправления имущества у балансодержателей по результатам передачи дома в управление собственникам или уполномоченным лицам;

–участие в подписании приложения 2 к акту приема–передачи дома (акт приема–передачи документации), если балансодержатель владеет документацией, связанной с управлением домом.

Рассмотрим подробнее этапы оформления передачи дома.

Таблица 3. Этапы оформления передачи дома

*Техническая документация передается по основному акту приема–передачи как неотъемлемая принадлежность многоквартирного дома.

**Актов может быть несколько, если документация рассредоточена по разным органам или организациям.

Таким образом, оформление передачи дома (не включая бухгалтерское оформление) может содержать следующие документы:

•акт приема–передачи дома;

•акт технического состояния общего имущества дома (обязательное приложение 1 к акту приема–передачи дома);

•акты передачи документации (приложение 2 к акту приема– передачи дома).

76

Данные акты подписываются при передаче такой документации от других лиц, не участвующих в подписании основного акта приема– передачи дома. С каждым держателем документации подписывается отдельный акт. Например, отдельно оформляется акт с РКЦ на данные лицевых счетов собственников помещений и нанимателей, отдельно – акт с паспортной службой при расчетной организации по передаче поквартирных карточек и карточек регистрации и т. п. Это приложение является необязательным в том смысле, что если передача такой документации не производится или производится совместно с технической документацией в основном акте передачи дома, то он может отсутствовать.

Значение оформления акта приема–передачи дома заключается в следующем:

•основание для реализации прав управления домом у уполномоченного собственниками лица;

•основание для прекращения прав управления домом у ОМС и уполномоченных им организаций, в т. ч. для снятия с балансового учета у муниципальных предприятий и учреждений;

•определение перечня и характеристик, передаваемых в управление объектов (их детализация осуществляется в приложении 1 – в акте технического состояния общего имущества);

•фиксация состояния передаваемых объектов общего имущества (в приложении 1 – в акте технического состояния общего имущества);

•фиксация передачи документации, связанной с управлением домом (как в самом акте, так и в приложении 2);

•определение границ придомовой уборочной территории (приложение 3).

Поскольку форма акта приема–передачи дома законодательством не установлена, то она устанавливается органом местного самоуправления.

Акт составляется в соответствии с количеством участников его подписания. Его подготовку рекомендуется возлагать на управляющую организацию или балансодержателя, обладающих необходимыми данными для его заполнения. К моменту подписания акта приема–передачи уже должны быть подписаны все его приложения, он представляет собой итог всей работы по передаче и имеет юридическое значение факта передачи. Если все его приложения подписаны, а он – нет, то факт передачи не считается состоявшимся. С момента его подписания дом считается переданным в управление уполномоченному собственниками лицу.

Акт технического состояния общего имущества дома имеет следующее значение:

1) детально описывает все элементы передаваемого объекта;

2) характеризует состояние передаваемых элементов.

77

Законодательством установлена форма акта для передачи общего имущества в порядке проведения конкурса по отбору управляющих организаций (постановление №75). Для остальных случаев передачи эта форма не является обязательной, поэтому ее можно изменять и дополнять по усмотрению ОМС, а также утвердить в составе регламента передачи домов.

Влюбом случае работу по подготовке акта технического состояния общего имущества дома лучше всего возлагать на управляющую организацию, так как она более детально знает о состоянии дома, дефектах его конструкций и инженерного оборудования и может более профессионально отразить их в акте.

При оценке технического состояния общего имущества дома следует руководствоваться постановлением №170, а также техническими и санитарными нормами, содержащими критерии безопасности жилых зданий.

Вакте описываются, из какого материала состоят элементы здания, их конструкция либо отделка, и устанавливается оценка их технического состояния: «отлично», «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно».

Оценка «отлично» ставится, если у элемента здания нет ни дефектов, ни повреждений.

Оценка «хорошо» ставится, если у элемента наблюдаются незначительные повреждения.

Оценка «удовлетворительно» ставится, если повреждения, дефекты элемента значительны и требуют ремонта.

Оценка «неудовлетворительно» ставится, если элемент не может далее без ремонта осуществлять свое назначение.

Вконце акта делается общий вывод о техническом состоянии общего имущества дома, необходимости ремонта.

Акт технического состояния общего имущества дома рекомендуется подписывать четырьмя заинтересованными сторонами:

1) органом местного самоуправления – так как он ранее являлся номинальным собственником общего имущества дома;

2) представителем передающей управляющей организации – так как она несет ответственность за техническое состояние дома до передачи;

3) балансодержателем – так как в связи с учетом на балансе у него содержится необходимая информация по срокам капитального ремонта, срокам ввода в эксплуатацию и прочим характеристикам дома;

4) представителем принимающей стороны (ТСЖ, управляющая организация либо собственники помещений, непосредственно осуществляющие управление), так как она фиксирует то состояние общего имущества, с которого начнет управлять общим имуществом.

78

Руководитель управляющей организации и балансодержателя ставят свои подписи и дату составления акта.

После этого управляющая организация передает подписанный акт для ознакомления и подписания принимающей стороне – ТСЖ, собственникам помещений, либо принимающей управляющей организации, которые рассматривают данный акт и подписывают. Если же возникают разногласия по поводу составления акта, либо неправильного отражения в нем состояния каких–либо элементов дома, принимающая сторона составляет протокол разногласий к акту технического состояния общего имущества дома и направляет их управляющей организации. Акт подписывается только после урегулирования всех возникших разногласий. При этом должны быть соблюдены сроки, которые определяет в своем распоряжении орган местного самоуправления. Акт составляется как минимум в четырех экземплярах.

Для согласования и утверждения подписанный акт принимающая сторона передает органу местного самоуправления (КУМИ), который в свою очередь подписывает данный акт и направляет по одному экземпляру управляющей организации, балансодержателю и принимающей стороне.

Следует отметить, что если при осмотре общего имущества дома будет выявлено, что имеются в наличии дефекты, устранение которых требует выполнения работ капитального характера, то дополнительно составляется дефектная ведомость, на основании которой определяются объемы дополнительного финансирования таких работ органом местного самоуправления.

9. ПОДГОТОВКА К НАЧАЛУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Заказчиком на предоставление ЖКУ может выступать собственник помещения либо органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК (специализированный потребительский кооператив). Предоставление управляющей организацией ЖКУ осуществляется собственнику

79

помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением. То есть предоставление услуг осуществляется непосредственно его потребителю – собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением [7].

Договор управления является договором смешанного типа. Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных

соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Хотя на управляющую организацию и возложены обязательства по предоставлению ЖКУ, однако ее деятельность не ограничивается только этими обязательствами. Управляющая организация осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (обеспечение собственников помещений прочими услугами, ведение технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества и пр.).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора ведет к его недействительности. Из смысла ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (с учетом положений ч.

5ст. 161 ЖК РФ) следует:

–если управляющая организация отобрана по результатам открытого конкурса, проведенного согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ (если общее собрание не проведено в течение года ...), то договор управления составляется в виде одного документа и подписывается сторонами, а именно: с одной стороны его подписывают собственники помещений, а с другой – управляющая организация;

–если управляющая организация выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения заключается отдельный договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Момент начала исполнения обязательств по договору управления определяется датой подписания договора хотя бы с одним собственником помещения. Если иное не установлено договором управления

80