Управление многоквартирными домами. Учебное пособие

многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Таким образом, исполнение обязательств по договору управления зависит от момента подписания такого договора.

Договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений.

С офертой (предложение о заключении договора) выступает управляющая организация.

Оферта должна быть:

–определенной;

–адресована одному или нескольким конкретным собственникам;

–выражать намерение заключить договор с адресатом; содержать существенные условия предлагаемого договора. Оферта может быть сформулирована в виде письменного предложения или же полного текста договора, подписанного оферентом.

В практической деятельности лучше всего подписание договора управления осуществлять при проведении общего собрания в форме заочного голосования.

В повестку общего собрания в форме заочного голосования включается пункт об утверждении и подписании проекта договора управления, а также вносится условие его акцептования (подписания). В связи с тем, что проект договора на общее собрание вносится инициатором такого собрания, то необходимо ему предоставить полномочия от управляющей организации на предоставление проекта договора в качестве оферты. Это достигается путем оформления ему доверенности от лица управляющей организации [7].

Образец доверенности приведен ниже [7].

81

Доверенность г. Ульяновск "___" _____ 20–– г.

ОАО «Сервис» в лице генерального директора Ермолиной Т.Н.

доверяет ___________________________________, (Ф.И.О. инициатора общего собрания, представителя

юридического лица)

проживающему (–щей) по адресу: г. Москва, ул. __________, дом

_____, корп. _______, квартира ________, имеющему (–щей) паспорт №

__________, выданный «____» _______ 20 __ г. _____________________

(кем и когда выдан паспорт)

представлять в качестве оферты предварительно согласованный с инициатором общего собрания собственников помещений проект договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ________________________

для утверждения и акцептования собственниками помещений при проведении общего собрания в форме заочного голосования.

Полномочия по настоящей доверенности не могут быть переданы третьим лицам.

Настоящая доверенность выдана сроком на _________.

Договор управления вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. До подписания договора он считается незаключенным. Жилищный кодекс РФ устанавливает обязательное требование о подписании договора управления каждым собственником помещения, что также создает значительные трудности.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1)состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2)перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3)порядок определения цены договора, размера платы за содержание

иремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

82

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и их цена, порядок изменения такого перечня, соответственно и цены, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, являются существенными условиями договора управления.

Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт 1 жилого помещения устанавливается из следующих принципов:

–размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ст. 154 ЖК РФ), определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год

(ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

–если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом или не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то такой размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в Москве и Санкт–Петербурге – органом государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации) (ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Требования ч. 4 ст. 162 ЖК РФ вытекают из того, что все собственники помещений в многоквартирном доме имеют одинаковые права и обязанности, поэтому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют существенные условия договора управления на общем собрании, за исключением случая, когда эти условия устанавливаются органами местного самоуправления при проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет с учетом возможности его пролонгации.

Собственникам помещений в многоквартирном доме при принятии решения о выборе способа управления управление управляющей организацией следует установить порядок осуществления контроля за исполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и назначить ответственное (уполномоченное) лицо, которое будет осуществлять этот контроль, а также подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг. Лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, должно

83

быть наделено общим собранием конкретными полномочиями. Таким лицом может быть один из собственников или иное лицо. Сведения об этом лице и его полномочиях должны быть включены в договор управления [7].

Собственники помещений в многоквартирном доме должны установить форму отчетности для управляющей организации (перечень информации, подлежащей раскрытию). Сроки, формы и порядок отчетности управляющей организации перед собственниками помещений утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией потребители жилищно–коммунальных услуг могут узнать о результатах деятельности выбранной организации только по ее отчетам. Отказ управляющей организации в предоставлении таких сведений оспорим в суде.

Изменение и расторжение договора управления производится по правилам, установленным ст. 450–453 ГК РФ. Поэтому в договоре управления целесообразно определить условия и порядок его расторжения. При этом в целях обеспечения прав собственников по выбору способа управления, в договоре управления целесообразно предусмотреть, что такой договор расторгается в одностороннем порядке по уведомлению управляющей организации уполномоченным общим собранием собственником помещения, если общее собрание собственников помещений в установленном ЖК РФ порядке выбрало иной способ управления или другую управляющую организацию.

Впротивном случае расторжение договоров управления с каждым собственником может занять неопределенный период времени, поскольку

вкомментируемой статье не установлено, достаточно ли для снятия полномочий с управляющей организации расторгнуть часть договоров управления (например, более 50% договоров), либо для этого потребуется расторгнуть все договора управления. О расторжении договора управления одна сторона договора должна уведомить другую сторону договора не менее чем за 2 месяца, если иной срок не установлен таким договором. Исходя из требования ч. 10 ст. 162, этот срок может быть не менее 30 дней.

Обязанность управляющей организации по передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов вновь выбранной управляющей организации, иным организациям, указанным в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, целесообразно прописать в договоре управления под определенную ответственность управляющей организации, например, под штрафные санкции при невыполнении управляющей организацией данной обязанности.

Вслучае если стороны договора не определили срок возврата управляющей организацией технической и иной документации на

84

многоквартирный дом, то применяется срок, установленный Жилищным кодексом — 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация возвращает документацию лицу, указанному в договоре, а если оно не указано, то вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо одному из собственников помещений, указанному в решении общего собрания собственников помещений [7].

Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае если управляющая организация была определена по результатам конкурса, она представляет отчет префектуре административного округа (управе района) о выполнении условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на Дом, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в установленном порядке.

Управа района обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.

В случае, если до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации управление домом осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании распоряжения префекта административного округа, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в префектуру административного округа уведомление с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о выборе управляющей организации, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии решения общего собрания нормам Жилищного кодекса Российской Федерации префектура административного округа в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного дома (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств) в управление [7].

85

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя в т. ч. плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Обязанности по внесению данной платы возлагаются как на нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, так и на собственников помещений в многоквартирном доме.

10.РАБОТА С НЕПЛАТЕЛЬЩИКАМИ

Унаселения (граждан) существует обязанность по оплате оказанных жилищно–коммунальных услуг организациям, которые предоставляют данные услуги. В настоящее время по разным причинам не все граждане свою обязанность по оплате добросовестно выполняют. Новый ЖК РФ, который вступил в силу с 1 марта 2005 года, и Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306, предоставляют возможность не только активизировать работы по взысканию задолженности, но и ужесточить меры, применяемые к должникам.

По критерию срока исполнения обязательств предлагается разделить задолженность на следующие виды:

1) текущая задолженность;

2) просроченная задолженность.

По критерию возможного периода погашения просроченную задолженность можно классифицировать как задолженность:

1) погашение которой можно ожидать в течение 2–3 месяцев с момента возникновения;

2) погашение которой можно ожидать в течение 12 месяцев с момента возникновения;

3) погашение которой можно ожидать в периоде от 12 до 36 месяцев или погашение которой вообще не ожидается.

По критерию возможности взыскания просроченную задолженность можно разделить на виды:

1) практически подлежащая взысканию;

2) практически не подлежащая взысканию.

Частными случаями практически не подлежащей взысканию задолженности является:

–взыскание задолженности с истекшим сроком исковой давности (36 месяцев);

–отсутствие должника (или его наследников), в т. ч. когда его местонахождение не установлено;

–отсутствие у должника доходов и/или имущества, на которое может быть обращено взыскание.

86

1.Текущая задолженность — задолженность, существующая в пределах установленного срока погашения. Срок погашения еще не истек, но обязанность по погашению уже возникла.

Согласно статье 155 ЖК РФ плата за жилье и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Таким образом, ЖК РФ допускает установление иных сроков оплаты ЖКУ по каждому отдельному жилому дому.

Следовательно, применительно к оплате жилищно–коммунальных услуг текущая задолженность потребителей существует в период с 1 по 10 (если иной период не установлен договором) число месяца, следующего за оплачиваемым.

В отношении данной задолженности неприменимы меры по взысканию или штрафные санкции, поскольку потребитель еще не совершил нарушения прав кредитора.

Однако применимы различные мероприятия по стимулированию оплаты. На этом этапе требуется принятие мер по предупреждению возникновения просроченной задолженности.

2.Просроченная задолженность — задолженность с истекшим сроком оплаты. Применительно к существующему порядку оплаты за жилищно–коммунальные услуги просроченная задолженность возникает с 11 числа месяца, следующего за оплачиваемым (если иной период не установлен договором).

К этому виду задолженности применимы мероприятия по взысканию

иприменению штрафных санкций, поскольку потребитель уже нарушил установленный срок оплаты, то есть совершил правонарушение.

Для целей дальнейшей разработки мероприятий по снижению задолженности целесообразно рассмотреть виды просроченной задолженности, классифицируемые по критерию возможного периода погашения.

3.Задолженность, погашение которой можно ожидать в период до 2–3 месяцев.

Работа с задолженностью менее двух месяцев практически не ведется, поскольку экономическая эффективность от нее значительно меньше (затраты рабочего времени специалиста по работе с должниками больше, а оплачиваемые суммы долга сравнительно небольшие в этом периоде). Причиной возникновения такой задолженности могут быть как недисциплинированность потребителей, так и причины, связанные с получением потребителем дохода после 10 числа месяца.

Возникновение 2–3–месячной задолженности чаще всего обусловлено рядом причин временного характера:

– неумышленная неоплата («забыли»);

87

–болезнь потребителя, не позволяющая ему несколько месяцев оплачивать услуги;

–продолжительный отъезд;

–совершение крупных расходов (расходы в связи с большими праздниками, подготовкой к школе и т. п.);

–несогласие с начисленными суммами;

–неудобная система сбора платежей (неудобный график работы учреждений и т. п.).

После устранения причин появления задолженности, она будет оплачена потребителем.

Таким образом, задержка оплаты в пределах 2–3 месяцев основана на факторах, чаще всего связанных непосредственно с потребителем или организационными «неудобствами» в системе сбора платежей.

Следует отметить, что неприменение мер ответственности за несвоевременную оплату ЖКУ позволяет обязательствам перерастать в категорию долгосрочной задолженности.

4. Задолженность, погашение которой можно ожидать в период до 12 месяцев (долгосрочная).

Данный вид задолженности обусловлен более глубокими причинами,

вт. ч. осмысленного (осознанного, умышленного) характера. Наиболее распространенными причинами продолжительной неоплаты жилищно– коммунальных услуг в период более трех месяцев являются:

–умышленное уклонение от оплаты по морально–психологическим причинам (политического характера, ожидание инфляции и т. п.);

–уклонение от оплаты в связи с проживанием во втором жилье или в другом городе, вызванное неудобством внесения денежных средств в другом городе/районе и отсутствием ответственности за это;

–уклонение от оплаты в связи с принадлежностью к социально незащищенным категориям населения;

–умышленное уклонение от оплаты в связи с низким качеством ЖКУ;

–хронические заболевания (в т. ч. алкоголизм и наркомания), препятствующие оплате ЖКУ;

–иные уклонения от оплаты в связи со слабо развитым механизмом привлечения к ответственности за неоплату ЖКУ.

Следует отметить, что погашение долгов в рамках данного периода часто обусловлено активными действиями управляющих компаний по привлечению должников к ответственности.

5. Задолженность, погашение которой можно ожидать в период от 12 до 36 месяцев или погашение которой вообще не ожидается.

Наиболее часто встречающимся условием возникновения такой задолженности является сочетание следующих причин:

88

–причины, связанные с низким уровнем дохода потребителя;

–хронический характер заболеваний, препятствующих осуществлению действий по оплате ЖКУ (в т. ч. алкоголизм и наркомания);

–наличие ситуаций, в которых взыскание задолженности практически и/или юридически невозможно.

Таким образом, устойчивая неспособность потребителя оплачивать ЖКУ подкрепляется невозможностью (или нежеланием) ее взыскания.

В связи с вышеприведенными видами задолженности предлагается выделить следующую классификацию периодов формирования задолженности:

1) период отсутствия задолженности. Существует в период текущего месяца, когда обязательства по оплате предоставляемых ЖКУ еще не возникли;

2) период существования текущей задолженности. Применительно к жилищно–коммунальным услугам таким периодом является срок с 1 по 10 число месяца, следующего за расчетным. Обязательство по оплате уже существует, но срок его погашения еще не истек;

3) период существования первичной просроченной задолженности. Первичная просроченная задолженность формируется с 11 числа месяца, следующего за расчетным, и существует примерно до срока оплаты за следующий месяц. То есть потребитель на момент оплаты за следующий месяц является должником за предыдущий месяц;

4) период существования рецидивной просроченной задолженности. Рецидивная задолженность возникает при неоплате потребителем за два– три расчетных периода подряд;

5) период формирования устойчивой тенденции неоплаты. Тенденция проявляется при сохранении задолженности свыше трех месяцев и до года;

6) период сохранения устойчивой тенденции неоплаты. Характерным признаком является наличие задолженности за 12

месяцев и более.

6. Практически не подлежащая взысканию задолженность.

Взыскание в судебном порядке задолженности за жилищно– коммунальные услуги и последующее обращение взыскания на имущество должника является наиболее строгой мерой ответственности за неоплату. Однако существуют ситуации, когда даже вынесение судебного решения о взыскании практически не влечет за собой получения истцом денежных средств для оплаты предоставленных жилищно–коммунальных услуг.

Прежде всего, следует отметить, что гражданским законодательством установлен общий срок исковой давности, по истечении которого суд отказывает во взыскании имеющихся сумм долга. Общий срок исковой давности составляет 3 года (36 месяцев).

89

Кроме того, на этапе исполнительного производства могут возникнуть ситуации, в результате которых исполнение судебного решения окажется практически невозможным. В частности, это случаи отсутствия должника или имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Отметим, что в соответствии со статьей 446 Гражданско– процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину–должнику на праве собственности:

–жилое помещение (его части), если для гражданина–должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением;

–земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином–должником предпринимательской деятельности;

–предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

–имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина–должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает 100 минимальных размеров оплаты труда, установленных Федеральным законом от 19 июня 2000 г. №82–ФЗ;

–продукты питания и деньги на общую сумму не менее трехкратной установленной величины прожиточного минимума самого гражданина– должника, лиц, находящихся на его иждивении, а в случае их нетрудоспособности — шестикратной установленной величины прожиточного минимума на каждого из указанных лиц;

–топливо, необходимое семье гражданина–должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;

–средства транспорта и другое необходимое гражданину–должнику в связи с его инвалидностью имущество и прочее, указанное в ГПК РФ.

Следует отметить, что выселение гражданина–собственника из его квартиры на основании неоплаты услуг ЖК РФ не предусмотрено. Обращение взыскания на квартиру возможно только в случае, если она не является единственным жильем, как это указано в статье 446 ГПК.

Выселение же граждан, проживающих по договору социального

найма, также ограничено множеством юридических и практических условий. Например, для выселения в связи с неоплатой жилищно– коммунальных услуг более шести месяцев необходимо наличие

90