Управление многоквартирными домами. Учебное пособие
.pdfТепловая мощность отопительных котельных установок
определяется по сумме номинальных паспортных мощностей всех установленных в них котлов.
Протяженность тепловых сетей определяется по длине трассы канала с уложенными в ней двумя трубопроводами.
Обеспеченность населения централизованным водоснабжением —
среднесуточный отпуск воды на одного жителя. Этот показатель рассчитывается делением отпуска воды населению и на коммунально– бытовые нужды за год на среднегодовую численность населения и количество календарных дней в году.
Жилищное хозяйство
Как было указано выше, отрасль «Жилищное хозяйство» включает услуги по эксплуатации жилищного фонда, в том числе общежитий, кроме общежитий для приезжих. Эти услуги могут оказывать домоуправления, ремонтно–эксплуатационные управления (РЭУ), жилищно–коммунальные отделы (ЖКО), жилищно–коммунальные конторы (ЖКК) предприятий и организаций, комендатуры жилых домов и общежитии (кроме общежитий для приезжих); дачные и жилищные кооперативы, общежития учебных заведений, жилищные управления министерств и ведомств.
Особенность жилищного хозяйства заключается в многообразии собственников жилищного фонда: жилищный фонд может находиться в частной собственности (граждан и юридических лиц), муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в собственности государственных предприятий и учреждений (ведомственный фонд), в собственности жилищных и жилищно–строительных кооперативов.
Частный жилищный фонд включает:
а) жилищный фонд, находящийся в собственности граждан (приватизированные, построенные и приобретенные индивидуальные жилые дома и квартиры, квартиры в домах жилищных и жилищно– строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, включая жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, переоформленные в качестве жилых домов с приусадебными участками);
б) жилищный фонд, находящийся в собственности частных предприятий. Муниципальный жилищный фонд включает фонд, находящийся в собственности города, района, входящих в них административно–территориальных образований. Ведомственный жилищный фонд включает:
11
1)жилищный фонд государственных коммерческих предприятий всех форм собственности;
2)жилищный фонд бюджетных учреждений.
Общественный жилищный фонд включает жилищный фонд, находящийся в собственности общественных объединений.
Способы определения выпуска жилищных услуг зависят от того, рыночными или нерыночными они являются. Это определяется обычно в соответствии с критерием преимущественного источника финансирования, хотя могут быть и отступления от него.
ВРоссии исторически сложилось, что содержание жилья, предоставляемого государством населению на общих основаниях (муниципальный жилищный фонд), в большей мере финансировалось за счет средств государственного бюджета, чем из поступлений квартирной платы. В то же время даже в прошлом предоставление этого жилья носило относительно более рыночный характер, чем предоставление, например, бесплатных услуг здравоохранения и образования. В современных условиях предоставление муниципального жилья приобретает все более рыночный характер, и доля затрат государства на его содержание сокращается. Поэтому предлагается относить услуги муниципального жилья к рыночным, даже если государство пока еще покрывает свыше половины его затрат. В этом случае при делении по секторам муниципальный жилищный фонд относится к сектору нефинансовых предприятий.
Вотличие от муниципального жилья, ведомственное жилье предназначено для ограниченного круга лиц (работников определенных предприятий и учреждений), причем основным его предназначением является не рыночная продажа жилищных услуг, а создание дополнительных стимулов, помимо заработной платы, в виде предоставления жилищных услуг для привлечения работников.
Ведомственное жилищное хозяйство государственных коммерческих предприятий рассматривается аналогично другим социально–культурным подразделениям предприятий как разновидность некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства, а их услуги — как нерыночные. Так же рассматривается и жилищное хозяйство, принадлежащее частным коммерческим предприятиям.
По той же причине к нерыночным услугам относятся услуги жилищного хозяйства государственных бюджетных учреждений и общественных объединений. Однако, если большая часть их затрат покрывается за счет квартирной платы, то их следует рассматривать как рыночные заведения нерыночных институционных единиц.
Таким образом, к рыночным жилищным услугам обычно относятся услуги муниципального жилищного фонда, услуги жилищных и
12
жилищно–строительных кооперативов, услуги по сдаче жилья в поднаем и субаренду. К нерыночным жилищным услугам относятся услуги ведомственного и общественного жилищного фонда, жилищного фонда частных предприятий, а также услуги по проживанию в собственных жилищах [44].
Выпуск рыночных услуг по муниципальному жилищному фонду определяется в основных ценах, которые складываются из фактической оплаты жилья по договору найма или аренды (квартирной или арендной платы) плюс субсидии.
Выпуск рыночных услуг жилищных и жилищно–строительных кооперативов определяется в размере оплаты эксплуатационных расходов.
Наниматели (арендаторы) жилищного фонда могут (формально или неформально) заключать договоры поднайма (субаренды).
Выпуск услуг жилищного фонда в собственности юридических лиц, ведомственного жилищного хозяйства государственных предприятий и учреждений, а также жилищного хозяйства общественных объединений, являющихся нерыночными производителями, оценивается по величине текущих затрат на обслуживание жилищного фонда. Взимаемая ими квартирная плата (арендная) рассматривается как рыночный выпуск.
Таким образом, их нерыночный выпуск определяется как разница между общим объемом выпуска и рыночным выпуском.
Выпуск услуг частного жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, складывается из следующих элементов:
а) условно исчисленная стоимость услуг по проживанию в собственном жилище;
б) доходы от сдачи индивидуального жилья в аренду.
Условно исчисленная стоимость услуг по проживанию в собственном жилище должна оцениваться исходя из рыночных цен найма (аренды) соответствующих категорий жилья. В настоящее время, ввиду отсутствия необходимой информации, условно исчисленная стоимость услуг по проживанию в собственном жилище рассчитывается по текущим издержкам. Они включают оплату эксплуатационных расходов собственниками приватизированных квартир и квартир в домах жилищных и жилищно–строительных кооперативов, стоимость материалов, приобретенных для текущего ремонта индивидуального жилья, стоимость текущего ремонта индивидуального жилья, выполненного ремонтно– строительными предприятиями и частными лицами, налог с владельцев строений, земельный налог и потребление основного капитала.
Доходы от сдачи индивидуального жилья в аренду определяются в размере фактической оплаты жилья по договору аренды.
В тех случаях, когда наниматели (арендаторы) жилищного фонда заключают договоры поднайма (субаренды), выпуск услуг по такой
13
деятельности относится к тому сектору, к которому относится наниматель (арендатор), сдающий жилье.
Основными источниками информации для расчета выпуска и промежуточного потребления по жилищному хозяйству являются следующие:
Форма N1–жилфонд «Отчет о жилищном фонде». Стоимость стройматериалов, приобретенных для текущего ремонта индивидуального жилья, определяется расчетным путем.
Стоимость текущего ремонта индивидуального жилья, выполненного ремонтно–строительными предприятиями, определяется на основе данных формы N1–услуги «О реализации населению услуг по ремонту жилищ (квартир, домов)», уменьшенных на величину стоимости капитального ремонта основных фондов населения и умноженных на удельный вес жилой площади частного жилья в общей жилой площади.
Налог с владельцев строений (физических лиц) определяется по данным Министерства финансов Российской Федерации.
Коммунальное хозяйство
Отрасль «Коммунальное хозяйство» включает услуги по внешнему благоустройству (санитарная очистка, уборка и озеленение городов и поселков, эксплуатация городских дорог, мостов и др.), эксплуатации наружного освещения, газо–, водо– и теплоснабжению, услуги гостиниц, услуги по эксплуатации служебных зданий, пожарной охраны, услуги по хозяйственному управлению коммунальным хозяйством.
Предприятия газо–, водо– и теплоснабжения, канализации, гостиницы предоставляют рыночные услуги и относятся к сектору «Нефинансовые предприятия». Их выпуск определяется в размере выручки от реализации услуг.
Основными источниками информации для расчета выпуска являются отчеты предприятий, состоящих как на самостоятельном балансе, так и на балансе предприятий других отраслей:
форма N1–газ «Отчет по использованию сетевого (сжиженного)
газа»;
форма N1–водопровод «Отчет о работе водопровода (отдела водопроводной сети)»;
форма N1–канализация «Отчет о работе канализации (отдел канализационной сети)»;
форма N1–гостиница «Отчет о работе гостиницы».
В форме N1–теплоэнергия «Отчет о снабжении теплоэнергией» имеются только натуральные показатели об отпуске теплоэнергии.
14
Выпуск по теплоснабжению можно определить на основе данных
формы N1–услуги.
Организации внешнего благоустройства, наружного освещения, эксплуатации служебных зданий, пожарной охраны и хозяйственного управления коммунальным хозяйством обычно состоят на бюджетном финансировании и оказывают нерыночные услуги. Они относятся к сектору «Государственные учреждения». Выпуск их услуг должен оцениваться в размере текущих затрат этих организаций и потребления основного капитала. Выпуск по ним определяется исходя из данных об исполнении федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации.
Промежуточное потребление рассчитывается на основании тех же форм, что и выпуск [44].
3. ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Развитие жилищной сферы имеет ключевое значение для развития экономики, успеха экономических реформ, стимулирования развития социальной инфраструктуры и производства прогрессивных видов строительных материалов.
Статистика жилищного строительства учитывает строительство жилых домов, общежитий, жилых помещений в нежилых строениях, подлежащих включению в состав жилищного фонда. Согласно Жилищному кодексу в жилищный фонд включаются дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания.
Объем жилищного строительства характеризуется квадратными метрами введенной в действие общей и жилой площади, числом построенных квартир, количеством зданий. Формы статистического наблюдения содержат также показатели уровня благоустройства, этажности, комфортности построенных жилых домов.
Заказчики (застройщики) и подрядные организации показывают в статистической отчетности ввод в действие общей площади жилых зданий:
–во вновь построенных жилых домах постоянного типа;
–во вновь построенных общежитиях постоянного типа для рабочих
ислужащих, для учащихся общеобразовательных школ (включая школы– интернаты), студентов высших и средних специальных учебных заведений, профессионально–технических учебных заведений;
–в домах для инвалидов и престарелых, спальных корпусах детских
домов;
–во вновь построенных зданиях нежилого назначения (например, жилые квартиры в школах, больницах, жилая площадь в детских домах, а также спальные помещения и комнаты дневного пребывания в школах–
15
интернатах, если эти помещения размещены в одном здании с учебными помещениями);
–в жилых зданиях постоянного типа, переустроенных из нежилых помещений, а также в надстройках существующих жилых зданий и пристройках к ним;
–во вновь построенных жилых домах для персонала, связанного с эксплуатацией предприятий железнодорожного и автомобильного транспорта и шоссейных дорог, морского и речного флота, газопроводов, нефтепроводов, санаториев, домов отдыха, больниц и т. п.;
–в жилых домах постоянного типа, строящихся за счет средств, предусмотренных в сводном сметном расчете стоимости строительства по главе «Временные здания и сооружения»;
–в домах, построенных взамен снесенных или перенесенных из зон затопления гидростанций, из районов строительства железных и автомобильных дорог, с территорий, отведенных под строительство предприятий и других объектов, перенесенных из зон обрушения и разлета горных пород горнорудных предприятий, из санитарных зон металлургических, химических и коксохимических заводов, террикоников угольных шахт и других предприятий, где запыленность и загрязненность воздуха превышает допустимые нормы.
Не показывают ввод в действие площадей:
–домов обходчиков на нефтегазопроводах, линиях связи и линиях электропередачи и домов при электроподстанциях, в которых устанавливаются дистанционные пульты и контрольные пункты, предназначенные для управления работой подстанций;
–домов лесничих на лесных кордонах, постовых домов на речных путях, лоцманских служебных домов на внутренних водоемах;
–домов для дорожных мастеров на шоссейных дорогах, домов и общежитии служебного назначения, входящих в состав комплексов службы ремонта и содержания, автомобильных дорог, строящихся за счет ассигнований на их строительство;
–домов животноводов при фермах для временного проживания работников, юрт, передвижных домиков и вагончиков, сборно–разборных щитовых домиков, предназначенных для временного проживания работников полеводческих бригад на отдаленных участках, доярок и других работников по уходу за скотом на отгонных пастбищах;
–домов для линейных работников на магистральных и распределительных каналах оросительных и осушительных систем и сооружений;
–жилых помещений для специальных целей (казармы для военнослужащих, общежития для спецконтингентов);
16
–временных жилых домов и общежитий для рабочих–строителей (барачного и облегченного типа, инвентарных сборно–разборных домов и общежитий).
Все вышеперечисленные дома заказчики (застройщики) и подрядные организации по вводу в действие площади не отражают. Ввод в действие основных фондов, капитальные вложения и строительно–монтажные работы по ним показывают по соответствующей производственной отрасли как по объектам производственного назначения [30].
Общая площадь жилых зданий состоит из жилой площади и площади подсобных (вспомогательных) помещений.
В жилую площадь жилых домов квартирного и гостиничного типа, а также нежилых зданий, в которых имеются жилые квартиры, включается площадь жилых комнат:
столовых, спальных, детских и других жилых комнат внутри квартиры.
В жилой площади общежитий учитывается только площадь спальных комнат и комнат для дневного пребывания.
К подсобным (вспомогательным) помещениям жилых домов квартирного и гостиничного типа, а также квартир в зданиях нежилого назначения относятся помещения, расположенные внутри квартир: кухни, коридоры, помещения санитарных узлов, ванные и гардеробные комнаты, кладовые, встроенные шкафы, крытые приквартирные веранды, лоджии.
В общежитиях к подсобным (вспомогательным) помещениям относятся: кухни, коридоры, помещения санитарных узлов, ванные, душевые и гардеробные комнаты, все встроенные шкафы и другие помещения культурно–бытового назначения и медицинского обслуживания.
Крытые приквартирные веранды, лоджии, террасы и балконы включают в общую площадь с установленными понижающими коэффициентами.
Не включаются во ввод в действие общей площади жилых зданий:
–площадь в жилых домах и общежитиях, предназначенная для размещения магазинов, аптек, дошкольных учреждений, парикмахерских, ателье, прачечных и других предприятий бытового обслуживания, контор домоуправлений, библиотек, читален,
–площадь спортивных помещений и др.;
–площадь вестибюлей, тамбуров, холлов, лестничных площадок, общих коридоров. Кроме перечисленных выше показателей статистика учитывает построенные жилые дома квартирного и гостиничного типа по количеству квартир. В жилых домах гостиничного типа число квартир определяется по числу изолированных комнат, имеющих отдельный выход
вкоридор (однокомнатные квартиры). Помещения квартирного типа в
17
общежитиях, домах для инвалидов и престарелых и т. д. по этому показателю не учитываются.
В состав вводимых в действие основных фондов, капитальных вложений и строительно–монтажных работ по жилищному строительству входят:
–стоимость строительства жилых домов и общежитий постоянного типа с необходимыми постройками и помещениями в объемах, предусмотренных проектами;
–затраты на благоустройство и инженерное оборудование участков, на которых строятся как учебные заведения, так и общежития для них, которые включаются в объем затрат на жилищное строительство в размерах, необходимых для обслуживания этих общежитий. Размер этих затрат определяется исходя из стоимости работ по благоустройству и инженерному оборудованию участков, распределенной пропорционально строительным объемам учебных корпусов и общежитий:
–стоимость работ по переустройству нежилых помещений в жилые постоянного типа;
–стоимость работ по освоению и инженерной подготовке территорий в пределах микрорайона (квартала) под строительство жилых домов, сносу и переносу существующих строений и сооружений, отчуждению территории (разборка строений, выплата компенсаций, перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений, строительство новых, взамен сносимых, строений, находящихся в личной собственности граждан); по прокладке внутриквартальных инженерных сетей (водостоков, канализаций, водо–, тепло– и газоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств и пр.) в размерах, необходимых для подключения строящихся жилых домов к уличным или магистральным инженерным сетям; по благоустройству застраиваемой территории, включая работы по вертикальной планировке, устройству проездов на территории жилой части микрорайона или квартала (до места их присоединения к городским улицам и магистральным дорогам), устройству штакетников, тротуаров, отмосток, игровых и спортивных площадок, а также работы по озеленению этой территории; по строительству встроенных и отдельно стоящих внутриквартальных котельных, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, помещений для хранения топлива, мусоросборников и пр.
Все эти работы и затраты включаются в объем жилищного строительства только в части, относящейся к жилым зданиям:
–стоимость встроенных, встроенно–пристроенных и пристроенных
кжилым домам нежилых помещений, предназначенных для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания
18
населения и т. п. (без стоимости оборудования, его монтажа и специальной отделки таких помещений для этих предприятий);
–затраты на приобретение инвентарных сборно–разборных домов и общежитий, если они приобретаются за счет капитальных вложений на жилищное строительство. Ввод в действие площади по таким домам или общежитиям в отчетности не показывают;
–стоимость надворных построек и объектов благоустройства.
Вобъем капитальных вложений по жилищному строительству не включают:
–затраты на строительство домов, не предназначенных для постоянного проживания:
–затраты на повышение благоустройства существующего жилищного фонда городов и рабочих поселков. Эти затраты отражают по отрасли «коммунальное строительство».
Если же затраты по повышению благоустройства жилых домов производятся за счет средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда, то эти затраты в отчетности по капитальному строительству не показывают.
По введенным в действие жилым домам квартирного типа ежегодно определяется общая фактическая стоимость для застройщика. При этом объем незавершенного строительства на начало отчетного периода включается с учетом итогов переоценки на эту дату, а выполненный объем капитальных вложений с начала отчетного периода до ввода в действие жилого дома в размере использованных капитальных вложений в фактически действовавших ценах [30].
4.СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Управление призвано стать одной из отправных точек роста экономики страны и обеспечить реальное улучшение условий жизни граждан. Именно благодаря управлению жилье может и должно стать комфортным, и важная роль в этом отводится механизмам саморегулирования профессиональной и предпринимательской деятельности.
Самый больной вопрос в жилищной реформе — выбор способа управления многоквартирными жилыми домами (содержание и ремонт общего имущества). Нормы действующего Жилищного кодекса РФ коренным образом изменили схему управления многоквартирным домом, предоставив ключевое место в ней собственникам жилья. При этом закон возложил на плечи собственников немалую ответственность. Наличие тех или иных результатов реализации такого подхода к управлению во многом
19
зависит от уровня подготовленности населения к организации собраний по выбору способа управления своим домом.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
Управление управляющей организацией.
У всех трех способах управления существуют как достоинства, так и недостатки.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме 1.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не был выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Таким образом, ответственность за содержание, правильную эксплуатацию, своевременный и качественный ремонт лежит в первую очередь на собственниках жилых помещений. Органы местного самоуправления могут оказывать им лишь помощь, поддержку.
Главная задача изменения структуры управления жилищно– коммунальным хозяйством на муниципальном уровне — демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищно–коммунальных услуг, а также создание эффективных механизмов антимонопольного регулирования [25].
Выбор способа управления — это, прежде всего, выбор системы договорных отношений.
Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.
Первый вариант — это самостоятельное решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом (на общем собрании или путем заочного голосования).
1 Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188–ФЗ. (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), (ред.от 23.07.2008)
20