Управление многоквартирными домами. Учебное пособие

ведение собрания членов ТСЖ одному из инициаторов собрания, если на собрании не присутствуют члены правления ТСЖ.

Все решения, принимаемые на общем собрании членов товарищества собственников жилья, оформляются в письменной форме в виде протокола и хранятся в помещении правления товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы решений общего собрания членов товарищества собственников жилья подписываются председателем и секретарем собрания. Протоколы общих собраний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

7. УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛЫМИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ.

ВЫБОР УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Управляющая организация – это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно–коммунальных услуг.

Управляющие организации осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и Федеральных законов «Об обществах с

«О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также на основании договоров управления многоквартирным домом.

Несмотря на то, что ЖК РФ говорит только об управляющей организации, управление домом в рамках данного способа на практике может осуществляться и индивидуальным предпринимателем (управляющим).

Юридические лица, специализирующиеся на управлении жилищным фондом, являются, как правило, самостоятельными хозяйствующими субъектами. Они имеют самостоятельный баланс, расчетные и иные счета в банке, печать, бланки, штампы и другие реквизиты юридических лиц.

Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:

–собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений в доме);

–ТСЖ/ЖК/ЖСК (объединения собственников);

–РФ в лице органов государственной власти, субъекты РФ в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов

61

местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.

1.Собственники помещений многоквартирного дома выбор управляющей организации могут производить:

–на конкурсной основе;

–по списку, подготовленному инициативной группой, то есть без конкурсного отбора.

Собственники помещений должны разработать и утвердить Положение о проведении конкурсного отбора (далее – Положение), где закрепляются критерии для отбора организаций. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с учетом критериев, указанных в Положении.

Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор управляющих организаций осуществляют произвольно, на усмотрение большинства собственников помещений. Сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней (разработка проекта договора, утверждение существенных условий договора и проекта договора), которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

Если принятое решение не было реализовано, или собственники помещений до установленного законодательством срока не выбрали способ управления многоквартирным домом, то органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее постановление №75).

2. Если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к способу управления домом «Управление управляющей организацией». Способ управления в этом случае – управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК).

Однако между ТСЖ и управляющей организацией также заключается договор управления. Хотя в этом случае его содержание может быть более широким или более узким, чем указано в статье 162 ЖК РФ.

Как уже указывалось, если государство или муниципалитет является собственником части помещений в многоквартирном доме, то он выступает одним из множества собственников, действуя по общим правилам выбора способа управления. Однако, если государству или

62

муниципалитету принадлежат на праве собственности все помещения в доме, то здесь отчасти действуют иные правила.

Во–первых, способ управления уже предопределен законодательством

— только управление управляющей организацией.

Во–вторых, выбор управляющей организации проводится на основании открытого конкурсного отбора, а если конкурс не состоялся, то без проведения такого конкурса.

Организаторами по проведению конкурса могут выступать:

–органы государственной власти, органы региональной власти, органы местного самоуправления;

–стороннее лицо, привлеченное по договору органом государственной власти, органом региональной власти, органом местного самоуправления.

Порядок управления такими домами, где все помещения находятся в собственности государства или муниципалитета, устанавливается соответственно Правительством РФ (если собственник РФ), органом государственной власти субъекта РФ (если собственник субъект РФ) или органом местного самоуправления (если собственник муниципалитет).

Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

Если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленном протоколом.

Если выбор управляющей организации осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.

С проектом договора управления собственников помещений следует знакомить до того собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома,

содной стороны, и руководителем управляющей организации, с другой стороны. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.

63

8. ПОРЯДОК ОТБОРА УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Существует специальный порядок отбора управляющих организаций органами местного самоуправления для управления жилыми домами, где все помещения находятся в собственности муниципального образования в лице органов местного самоуправления.

Данный порядок применяется тогда, когда органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, где собственником всех помещений в доме является муниципальное образование в лице органов местного самоуправления.

Проведение конкурса регулируется Федеральным законом от 05.04.2013 №44–ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон о контрактной системе). Заказчиком услуг по конкурсу выступают органы местного самоуправления, либо уполномоченные ими органы, либо юридическое лицо, привлеченное заказчиком по договору для проведения конкурса.

Порядок включает в себя следующие стадии:

1.Принятие решения органом местного самоуправления о проведении конкурса.

Орган местного самоуправления по результатам мониторинга выявляет жилые многоквартирные дома, в которых все помещения находятся в его собственности, и формирует перечень домов (лотов), которые будут выставлены на конкурс.

Орган местного самоуправления принимает решение (распоряжение)

опроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

В данном случае орган местного самоуправления будет являться заказчиком услуг, предоставляемых выбираемой управляющей организацией и организатором открытого конкурса по отбору такой управляющей организации.

2.Формирование состава конкурсной комиссии. Орган местного самоуправления в своем решении определяет состав конкурсной комиссии и ее председателя. В обязанности конкурсной комиссии входит:

–проведение конкурса;

–утверждение конкурсной документации;

–рассмотрение заявок участников конкурса;

–оценка заявок участников конкурса;

–другое.

64

3.Подготовка и утверждение конкурсной документации. Подготовку конкурса осуществляет орган местного самоуправления (организатор конкурса). Документацию по конкурсу он разрабатывает сам либо приглашает для этого специализированную организацию. После разработки документация утверждается организатором конкурса.

Документация включает в себя:

–извещение о проведении открытого конкурса;

–характеристику предмета (объекта) конкурса;

–требования к участникам;

–критерии оценки участников;

–порядок определения суммы обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта;

–условия и порядок заключения договора с победителем конкурса;

–другое.

4.Объявление о проведении конкурса. Следующей стадией порядка проведения конкурса является подготовка и публикация извещения о проведении конкурса в СМИ. В извещении указываются:

–краткая характеристика предмета конкурса;

–характеристика объекта конкурса (адресный список домов);

–круг лиц, которые могут участвовать в конкурсе;

–иная информация.

Если заказчик конкурса устанавливает требования обеспечения заявки на участие в конкурсе и обеспечение исполнения муниципального контракта, то данные сведения должны быть отражены в извещении о проведении конкурса.

5. Прием и рассмотрение заявок на участие в конкурсе. Прием заявок осуществляет организатор конкурса (регистрирует их и дает расписки в получении всем участникам, подавшим заявки). Срок подачи указывается в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации.

Участник может подать заявку в двух формах:

–в письменной форме в запечатанном конверте;

–в форме электронного документа (организатор обязан подтвердить получение в течение одного рабочего дня со дня получения данной заявки).

Проводится два заседания конкурсной комиссии.

На первом заседании осуществляется вскрытие конвертов с заявками участников, ведется протокол заседания комиссии по вскрытию конвертов, который подписывается всеми членами конкурсной комиссии. Рассмотрение заявок производит конкурсная комиссия в течение 10 рабочих дней с даты вскрытия конвертов с заявками.

На втором заседании на основе рассмотрения заявок участия в конкурсе конкурсная комиссия определяет участников, чьи заявки

65

полностью отвечают требованиям конкурсной комиссии. Данные участники признаются участниками конкурса. Ведется протокол по рассмотрению заявок.

На всех заседаниях конкурсной комиссии по вскрытию конвертов и рассмотрению заявок на участие в конкурсе могут присутствовать участники размещения заказа, если это предусмотрено конкурсной документацией.

6. Порядок оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, определение победителя.

В течение 10 дней после подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе.

При оценке заявок на участие в конкурсе предусматриваются следующие виды критериев и значения таких критериев в зависимости от видов товаров, работ, услуг:

–качество работ, услуг;

–сроки (периоды) выполнения работ, оказания услуг;

–срок предоставления гарантии качества работ, услуг;

–объем предоставления гарантий качества работ, услуг;

–цена контракта;

–другие критерии в соответствии с законодательством РФ о размещении заказов.

После проведения данных действий конкурсная комиссия присваивает каждой заявке порядковый номер. Заявке на участие в конкурсе, в которой содержатся лучшие условия исполнения контракта, присваивается первый номер.

Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения контракта, и заявке на участие, в конкурсе которого присвоен первый номер.

Конкурсная комиссия ведет протокол оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, в котором указывает:

–сведения о месте, дате, времени проведения оценки и сопоставления данных заявок;

–участников конкурса, заявки которых были рассмотрены;

–условия исполнения контракта, предложенные в таких заявках;

–критерии оценки таких заявок;

–принятое решение о присвоении заявкам на участие в конкурсе порядковых номеров;

–другие сведения.

Протокол подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии и заказчиком, уполномоченным органом в течение дня, следующего после дня окончания проведения оценки и сопоставления

66

заявок на участие в конкурсе. Протокол составляется в 2–х экземплярах, один из которых хранится у заказчика. Заказчик или уполномоченный орган в течение 3–х дней со дня подписания протокола передают победителю конкурса один экземпляр протокола и проект контракта, который составляется путем включения условий исполнения контракта, предложенных победителем конкурса в заявке на участие в конкурсе, в проект контракта, прилагаемый к конкурсной документации.

Заказчик (организатор) конкурса или по его поручению специализированная организация:

–размещает текст протокола конкурса на официальном сайте в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения;

–публикует текст протокола конкурса в официальном печатном издании в течение 5 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса.

7.Уведомление лиц, пользующихся помещениями муниципального жилищного фонда.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления (заказчик) уведомляет всех нанимателей помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Уведомление происходит путем вывешивания протокола конкурса (выписки из него) и условий договора управления в местах общего пользования данного многоквартирного дома.

8.Заключение муниципального контракта.

Муниципальный контракт заключается между управляющей организацией и органом местного самоуправления (заказчиком) в порядке и на условиях, установленных конкурсной документацией.

Если конкурс признан несостоявшимся и муниципальный контракт не заключен с единственным участником конкурса или с участником размещения заказа, который подал единственную заявку на участие в конкурсе, заказчик вправе объявить о проведении повторного конкурса. Также заказчик может отправить документы о проведении конкурса и признании его несостоявшимся в уполномоченные на осуществление контроля в сфере размещения заказов органы местного самоуправления. По согласованию с указанным органом заказчик может принять решение о размещении заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) [43]. При этом муниципальный контракт должен быть заключен с единственным поставщиком (исполнителем, подрядчиком) на условиях, предусмотренных конкурсной документацией, цена заключенного контракта не должна превышать начальную цену контракта, указанную в извещении о проведении открытого конкурса.

67

Итак, в настоящее время орган местного самоуправления наделен полномочиями выбора способа управления в многоквартирном доме при наличии следующих условий:

–если является собственником всех или части помещений в многоквартирном доме;

–если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали

и/или не реализовали способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г.

Орган местного самоуправления согласно статье 163 ЖК РФ и постановлению №75 производит отбор управляющей организации только путем проведения открытого конкурса.

Открытый конкурс характеризуется созданием равных условий участия в конкурсе для юридических лиц (независимо от организационно– правовой формы) и для индивидуальных предпринимателей, а также доступностью информации о проведении конкурса и обеспечением открытости его проведения.

Порядок управления многоквартирными домами, где все помещения находятся в собственности муниципального образования в лице органов местного самоуправления, устанавливается соответственно органом местного самоуправления.

Передача домов из муниципальной собственности в управление собственникам или уполномоченным ими лицам

После того как собственники помещений выбрали лицо, которое будет управлять их домом, необходимо осуществить передачу дома как объект управления. Однако он может находиться в муниципальной собственности. Как в этом случае следует осуществить передачу дома и что она собой представляет?

Можно предположить, что это либо процесс передачи жилого дома от прежнего собственника (муниципалитета) новым собственникам (всем собственникам жилых помещений), либо процесс передачи жилого дома от прежней управляющей организации (муниципальной управляющей организации) новому лицу, уполномоченному на управление домом, и прочие варианты.

Такая неоднозначность осложнена практикой нахождения домов, квартиры в котором частично или полностью уже приватизированы, в муниципальной собственности*.

* Это подтверждается реестром муниципальной собственности, в котором обычно значится весь дом в целом, а также балансом муниципальных предприятий и учреждений, в котором также числятся дома, переданные органами местного самоуправления данным предприятиям и учреждениям на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

68

Передачу дома мы не рассматриваем как процесс передачи жилого дома от прежнего собственника к новым собственникам. Это передача объекта управления от прежней управляющей организации к новой управляющей организации с одновременным прекращением прав органа местного самоуправления на выполнение функций собственников помещений по содержанию и управлению домом.

Необходимость передачи дома может быть вызвана следующими причинами.

1.Собственники выбрали способ управления домом, а никакой документации на дом у них не имеется (ни технической, ни финансовой, ни данных о регистрации собственников по месту жительства и т. п.). Эти документы могут находиться у прежней управляющей организации или у других лиц, которым управляющая организация или орган местного самоуправления делегировали часть своих полномочий (начисление и сбор средств, паспортная работа и т. п.).

2.Собственники выбрали способ управления домом, а коммунальные предприятия не заключают с ними договор энергоснабжения, поскольку дом уже числится в поставках ресурсов, но через другую управляющую организацию. Требуется проведение работы по изменению договора с прежней управляющей организацией (с разделением ответственности за погашение долгов между прежней и новой управляющей организацией).

3.Собственники выбрали способ управления домом, а дом включен в договор управления между муниципальным образованием и муниципальной управляющей организацией.

4.В реестре муниципальной собственности может вестись учет этого дома как объекта муниципального имущества с закреплением его на балансе муниципальных предприятий или учреждений.

5.Необходимо зафиксировать состояние общего имущества дома на момент принятия дома в управление и одновременно определить обязательства органа местного самоуправления по капитальному ремонту

дома в соответствии со статьей 16 Закона РФ от 04.08.01 №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, роль передачи дома заключается в следующем:

•фиксация факта передачи объекта управления и связанных с ним документов лицу, приобретающему функции управления домом;

•фиксация технического состояния передаваемого в управление общего имущества;

•запуск механизма расторжения договоров прежней управляющей организации в отношении передаваемого объекта управления;

•запуск механизма приведения в соответствие учета объекта управления у органов местного самоуправления и муниципальных предприятий и учреждений.

69

Деятельность по передаче домов в управление собственникам помещений или уполномоченным ими лицам требует регламентации на уровне муниципального образования.

Орган местного самоуправления на основании своего устава и в соответствии с ЖК РФ должен утвердить регламент (или порядок) передачи домов в управление собственникам или уполномоченным ими лицам.

Какие задачи решает утверждение регламента:

–установление единообразного порядка передачи домов (регламентация);

–защита интересов прав собственников помещений при передаче;

–уменьшение отвлечения кадровых ресурсов ОМС на передачу домов.

Следует отметить, что поскольку основания для передачи домов могут быть различные, то и порядков передачи может быть несколько. В частности, передача домов в управление уполномоченным собственниками лицам может быть осуществлена в случаях:

–выбора собственниками помещений способа управления (ТСЖ, УО, непосредственное управление);

–определения победителя конкурса по отбору управляющих организаций для управления домами, собственники которых не избрали способ управления;

– выбора управляющей организации для домов, все помещения в которых принадлежат муниципальному образованию.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе утвердить либо единый регламент, устанавливающий порядок передачи домов во всех трех случаях, либо в отношении каждого принять отдельный регламент передачи.

Учитывая вышеизложенное, предлагаем следующее содержание регламента передачи.

1.Общие положения, в которых указывается, что регламент регулирует отношения по передаче домов, находящихся в муниципальной собственности, в следующих случаях:

• если собственники избрали и реализовали способ управления своим домом;

• если орган местного самоуправления провел конкурс по отбору управляющих организаций на те дома, собственники которых не избрали или не реализовали способ управления домом.

2.Порядок передачи домов собственникам или уполномоченным ими лицам в случае самостоятельного выбора способа управления, в котором должны быть точно указаны участники передачи домов, их права и обязанности, а также последовательность действий по передаче дома.

70