Обязательственные правоотношения в деятельности правоохранительных органов. Научное издание

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, то в разумный срок (ст. 545 ГК РК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды, а так же возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [48].

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (ст. 550 ГК РК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 552 ГК РК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т.п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего, капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

101

Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 552 ГК РК). Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 556 ГК РК).

Всилу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.546 ГК РК).

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, – оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме [49].

Всоответствии с п. 2 ст. 546 ГК арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его ставных частей в виде:

102

1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2)установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

3)предоставления нанимателем определенных услуг;

4)передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем;

5)возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 6 ст. 546 ГК РК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 546 ГК РК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Например, в ст. 37 Земельного кодекса РК закреплено, что при аренде земель, предусматриваются долгосрочные и краткосрочные аренды, с соответствующей оплатой.

103

Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение.

Вместе с тем в абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков. Арендатор может:

-истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;

-требовать устранения препятствий в пользовании им;

-требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.

Содержание права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предмета аренды. Так, арендаторы земельных участков имеют возможность использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения [50].

Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут быть определены сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Так, осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т.е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности применения или иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества. К числу улучшений можно отнести установку на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройку над производственным корпусом, повлекшую расширение производственных площадей, и т.п. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

104

Нельзя отнести к улучшениям, например, переоборудование помещения художественной мастерской под банковский офис, замену оборудования на арендованном предприятии.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ст.554 ГК РК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.

В период пользования и владения арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно ст. 551 ГК РК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК РК, другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Такая форма распоряжения арендованным имуществом, как перенаем, по своей сути означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды [51].

Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. Наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора [52].

105

При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если наймодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков [53].

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в следующих случаях:

1)если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;

2)если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

3)если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

4)если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

106

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок

[54].

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию нанимателя в следующих случаях:

1)наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;

3)переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

4)если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

107

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОХРАНЫ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ В ПРАВООХРАНИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Природа есть объективная реальность, которая изменяется вследствие сознательной деятельности человеческого общества. Научно-технический прогресс и усиление антропогенного давления на природную среду неизбежно приводят к обострению экологической ситуации: истощаются запасы природных ресурсов, загрязняется природная среда, утрачивается естественная связь между человеком и природой, ухудшается физическое и нравственное здоровье людей, обостряется экономическая и политическая борьба за сырьевые рынки, жизненное пространство.

Совсем недавно считалось, что природные богатства планеты неисчерпаемы, а запас прочности природной среды позволяет почти бесконтрольно ее эксплуатировать. Ускоренное развитие научно-технической революции и бурный рост промышленного, сельскохозяйственного производства усугубили нарастающий во времени и пространстве процесс загрязнения и иных отрицательных антропогенных нагрузок на природу в целом, показав ошибочность этой позиции. На сегодняшний день человечество уже израсходовало одну треть всех природных богатств мира.

В короткий срок проблема охраны окружающей среды превратилась в одну из глобальных общечеловеческих проблем, от которой зависят жизнь и здоровье как нынешнего, так и будущего поколений людей.

Наша страна относится к странам мира с наихудшей экологической ситуацией. Загрязнение природной среды достигло невиданных масштабов. Только убытки экономического характера, не принимая во внимание вред экологического характера и здоровью людей, по подсчетам специалистов, ежегодно составляют сумму, равную половине национального дохода страны. Экологическая проблема номер один – загрязнение окружающей среды. Последовательно ухудшается здоровье людей. Средний возраст мужчин за последние годы составил всего 68 лет. Каждый десятый ребенок рождается умственно или физически неполноценным

108

вследствие нарушения на генном уровне. По отдельным регионам этот показатель выше в 3-6 раз. Примерно 15% территории страны занимают зоны экологического бедствия и чрезвычайных экологических ситуаций. Список подобных данных довольно обширен. Однако и изложенное свидетельствует, что нам всем – жителям необъятной и богатой ресурсами страны – пора осознать, что время нерегулируемого безлимитного пользования средой безвозвратно ушло. За все нужно платить: деньгами, введением жестких ограничений, установлением ответственности. В противном случае человек расплачивается не только своим здоровьем, но и благополучием будущих поколений, ибо негативное воздействие на природную среду есть не что иное, как уничтожение биологической основы существования человека, современная форма каннибализма.

Охрана окружающей среды – одна из самых актуальных и болезненных проблем на сегодняшний день. Из общественной сферы эта проблема уже переросла, не то, что в государственную, но уже и в мировую. Загрязнение окружающей среды, истощение природных ресурсов и нарушение связей в экосистемах приняли глобальный характер, угрожая нормальной жизнедеятельности человечества.

Охрана природной среды - одна из наиболее актуальных обязанностей всей системы правоохранительных органов. Обеспечение успешного выполнения задач, вытекающих из этой проблемы наряду с проведением экономических, политических, воспитательных и иных мер, происходит на основе осуществления норм действующего законодательства. Улучшение экологической ситуации зависит от повышения уровня деятельности правоохранительных и контролирующих органов страны, которые за последние годы активизировали свою работу в этой сфере. Важным условием правильного применения правовых природоохранных мер и норм является совершенствование овладения оценкой и методикой квалификации общественно опасных деяний в отношении природной среды.

Для обеспечения экологической безопасности и охраны окружающей среды нужна работа многих органов государственной власти, в том числе правоохранительных.

109

Специально уполномоченным органом в этой области является Министерство охраны окружающей среды РК и его территориальные органы. Заметное место в борьбе с экологическими правонарушениями занимают органы государства, выполняющие правоохранительную функцию. Эти органы непосредственно применяют институт юридической ответственности за совершение экологических правонарушений.

Под экологической функцией правоохранительных органов понимается их деятельность по применению природоохранительного законодательства, выявлению причин экологических правонарушений и разработке мер по их предупреждению и пресечению.

Главным из направлений реализации экологической функции является предупреждение экологических правонарушений, пресечение неправомерных действий, то есть прекращение уже совершенного противоправного деяния (действий, бездействия), принятие мер по установлению, розыску и задержанию правонарушителя. Пресечением правонарушений занимаются правоохранительные органы [55].

Юридическая ответственность за экологические правонарушения и преступления - есть лишь одна из форм обеспечения экологической безопасности населения, охраны природной среды и рационального использования ее ресурсов. Она осуществляется наряду с экономическими, политическими, нравственно-воспитательными, образовательными мерами, мерами по возмещению причиненного природе или здоровью человека вреда и иными [56].

В комплексном виде законодательное закрепление ответственности по экологическому праву произведено в главе 46 Экологического кодекса Республики Казахстан [9].

Она предусматривает, что за экологические правонарушения должностные лица и граждане несут имущественную, административную, либо уголовную ответственность, нарушение экологического законодательства влечет ответственность в соответствии с названным законом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

110