Комментарий к Федеральному закону от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федера
.pdf3)границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4)границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5)границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6)границы территорий объектов культурного наследия;
7)границы зон с особыми условиями использования территорий;
8)границы зон действия публичных сервитутов.
Кроме того, предлагаемые изменения касаются применения отдельных положений градостроительного законодательства, в частности, о вопросах выдачи разрешения на строительство и вопросах отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Так, пункт 2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ предусматривает, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, а п. 2 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ – что, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории. Изменения заключаются в исключении общего правила о применении этих норм при выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, иными словами в части проверки соответствия проектной документации линейного объекта и построенного, реконструированного, отремонтированного линейного объекта требованиям проекта планировки территории, требованиям проекта межевания территории эти положения не применяются.
Таким образом, в комментируемой статье содержится вывод о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые уполномочены на выдачу разрешений на строительство, проводят проверку соответствия проектной документации линейного объекта и построенного, реконструированного, отремонтированного линейного объекта только требованиям градостроительного плана
151
земельного участка, то есть только на предмет соответствия планируемого к строительству линейного объекта:
1)границам земельного участка;
2)границам зон действия публичных сервитутов;
3)минимальным отступам от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4)информации о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента;
5)информации о разрешенном использовании земельного участка, требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6)информации о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7)информации о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8)границам зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
Иными словами, предлагаемые комментируемой статьей изменения «подчеркивают» первичность градостроительного плана земельного участка при планировании размещения на нем линейного объекта.
Статья 28. О внесении изменения в Федеральный закон "О концессионных соглашениях"
В пункте 4 части 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 30,
ст. 3126; 2007, N 46, ст. 5557; N 50, ст. 6245; 2008, N 27, ст. 3126; 2010, N 27, ст. 3436) слова
"искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов" заменить словами "искусственные земельные участки".
Комментарий к ст. 28
Учитывая содержание предмета правового регулирования комментируемого Закона (в части целевого фактора отношений по строительству зданий, сооружений либо комплексному освоению территорий), а также необходимость развития долговременных концессионных отношений нормы настоящей статьи расширили понятие объектов концессионного соглашения, поскольку до вступления в силу настоящего Закона рассматриваемые объекты концессионного соглашения (искусственные земельные участки) были ограничены областью создания (реконструкции) гидротехнических сооружений портов.
152
Статья 29. О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации
Внести в статью 11 Водного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 23, ст. 2381; 2006, N 50, ст. 5279; 2008, N 29, ст. 3418; 2011, N 1,
ст. 32) следующие изменения:
1)в пункте 4 части 2 слова ", искусственных земельных участков" исключить;
2)в пункте 19 части 3 слова "в морском или речном порту" исключить.
Комментарий к ст. 29
Правилами рассматриваемой статьи с учетом содержания предмета правового регулирования комментируемого Закона и особенностей договора о создании искусственного земельного участка конструкция искусственных земельных участков исключена из правового поля договоров водопользования (см. п. 4 ч. 2 и п. 19. ч. 3 ст. 11 ВК РФ).
Таким образом, подчеркнута правовая самостоятельность института создания на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков и ее отличие от конструкций водопользования.
Статья 30. О внесении изменения в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017; 2008, N 30,
ст. 3597, 3616; 2009, N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6410, 6419; 2011, N 1, ст. 47; Российская газета, 2011, 4
июля) дополнить статьей 25.1 следующего содержания:
"Статья 25.1. Особенности кадастрового учета искусственного земельного участка 1. Для постановки на учет искусственно созданного земельного участка в орган кадастрового
учета представляются заявление о кадастровом учете искусственного земельного участка и следующие необходимые для кадастрового учета документы:
1)межевой план искусственного земельного участка;
2)документация по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка;
3)копия разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию;
4)документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя лица, имеющего право на обращение с заявлением о кадастровом учете (если с данным заявлением обращается представитель такого лица);
5)копия решения о создании искусственного земельного участка.
2.Для постановки на учет искусственно созданного земельного участка требовать иные документы, за исключением указанных в части 1 настоящей статьи документов, не допускается.
3.В отношении искусственно созданного земельного участка не применяются правила, установленные частью 1 статьи 25 настоящего Федерального закона.
4.В срок не более чем пять рабочих дней со дня завершения кадастрового учета искусственно созданного земельного участка орган кадастрового учета предоставляет кадастровую выписку об
153
искусственно созданном земельном участке в орган, выдавший разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте.".
Комментарий к ст. 30
1. Комментируемая статья предлагает изменения в Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а именно в главу 3 данного закона, регулирующую собственно порядок кадастрового учета, под которым ст. 1 данного Федерального закона понимает действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуальноопределенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Изменение, вносимое комментируемой статьей, вводит в главу 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» новую статью, определяющую особенности государственного кадастрового учета искусственного земельного участка. Безусловно, применяя положения ст. 3 и 12 комментируемого Закона, отметим, что предлагаемые комментируемой статьей изменения в Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» приобретают юридическую силу только после ввода созданного искусственного земельного участка в эксплуатацию.
Итак, в Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вводится ст. 25.1 – Особенности кадастрового учета искусственного земельного участка, которая содержит требования, которые необходимо выполнить для постановки на учет созданного искусственного земельного участка. Прежде всего, для постановки на учет в государственном кадастре недвижимости необходимо обратиться в орган кадастрового учета, которым в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Согласно Положению о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой
154
оценки, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по осуществлению государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области наименований географических объектов. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.
Вустановленной сфере деятельности Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в частности осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке:
государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;
ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
государственный кадастровый учет недвижимого имущества;
ведение государственного кадастра недвижимости;
ведение государственного реестра кадастровых инженеров;
ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
ВФедеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии в целях постановки на учет в государственном кадастре недвижимости созданного искусственного земельного участка необходимо представить:
1) заявление о кадастровом учете искусственного земельного участка. Форма такого заявления утверждена приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 сентября 2011 г. № 529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества»;
2) межевой план искусственного земельного участка. Согласно ст. 38 указанного закона Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка,
155
либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.
В межевом плане, подготовленном в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приводятся сведения, позволяющие отнести такой земельный участок к имуществу, право на которое возникает в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации данного права. Особенности подготовки межевого плана в отношении такого земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Межевой план состоит из графической и текстовой части. В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений;
3)документацию по планировке территории в отношении созданного искусственного земельного участка;
4)копию разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию. С учетом положений ст. 14 комментируемого Закона отметим, что именно этот документ и будет являться подтверждением отнесения созданного искусственного земельного участка к той или иной категории земель или земельных участков;
5)в случае если с заявлением о постановке на учет созданного искусственного земельного участка обращается представитель, то необходимо представить также документы, которые подтверждают его полномочия. Исходя из ст. 185 ГК РФ, таким документом является доверенность. В соответствии с указанной статьей ГК РФ Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем
156
может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
доверенности военнослужащих, а в пуктах дислокации воинских ч., соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих частей, соединения, учреждения или заведения;
доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
Обратим внимание, что п. 4 ч. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с учетом изменений) не определяет лицо, имеющее право на обращение с заявлением о кадастровом учете. Между тем, из ч. 2 ст. 16 указанного закона следует, что этим лицом является правообладатель, то есть, исходя из положений ст. 13 комментируемого Закона, собственник;
6) копия решения о создании искусственного земельного участка. Обратим внимание, что в этой части федеральный законодатель «говорит» не о разрешении на создание искусственного земельного участка, а о решении. При этом комментируемый закон в целом не регулирует процедуру принятия такого решения, в связи с чем можно предположить, что это решение принимается инициатором создания искусственного земельного участка в письменной форме произвольного содержания, но в котором обязательно содержатся сведения о необходимости создания искусственного земельного участка и предполагаемом месте его расположения.
2. В ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с учетом внесенных изменений содержится императивная норма о запрете требовать от заявителя о постановке на государственный кадастровый учет созданного искусственного земельного участка иных документов. Думается, что эта норма введена опять же федеральным законодателем, чтобы не допустить возникновения, в частности, коррупциогенных факторов, указанных в подпуктах «а» и «в» п. 3 методики проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, утвержденной постановлением Правительства РФ от 26 февраля 2010 г. № 96 (см. комментарий к ст. 5):
157
широта дискреционных полномочий – отсутствие или неопределенность сроков, условий или оснований принятия решения, наличие дублирующих полномочий органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц);
выборочное изменение объема прав – возможность необоснованного установления исключений из общего порядка для граждан и организаций по усмотрению органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц). Иными словами, перечень документов, прилагаемых к заявлению о постановке
созданного искусственного земельного участка, закрыт.
3.В ч. 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регулируются вопросы применения положений о временном характере внесенных в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка. Также, согласно ч. 4 ст. 24 данного закона внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
Вышеуказанные положения к постановке на государственный кадастровый учет не применяются. Однако, на наш взгляд, такая императивная норма противоречит ч. 5 ст. 14 комментируемого Закона, согласно которой изменение категории, установление и (или) изменение вида, видов разрешенного использования искусственного земельного участка осуществляются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Таким образом, сведения о созданном искусственном земельном участке могут меняться.
4.В ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»содержится императивная предписывающая норма
вотношении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о том, что эта служба предоставляет сведения из государственного кадастра недвижимости об искусственном земельном участке в виде кадастровой выписке об искусственно созданном земельном участке. При этом для Федеральной службы государственной регистрации,
158
кадастра и картографии установлен срок для совершения этого действия – не более, чем пять рабочих дней, что допускает возможность совершения этого действия и ранее, но не нарушая данный установленный срок. Кадастровая выписка об искусственно созданном земельном участке выдается органу, выдавшему разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте (см. комментарий к ч. 2 ст. 5).
Статья 31. О внесении изменений в Федеральный закон "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Внести в Федеральный закон от 8 ноября 2007 года N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 46, ст. 5557) следующие изменения:
1)пункт 14 статьи 4 признать утратившим силу;
2)в статье 6:
а) часть 2 изложить в следующей редакции:
"2. Решением о строительстве или расширении морского порта может предусматриваться создание искусственных земельных участков, осуществляемое в порядке, установленном федеральным законом.";
б) дополнить частью 4 следующего содержания:
"4. Запрещается создание искусственных земельных участков на признанных морских путях, имеющих существенное значение для международного судоходства, а также в случаях, если создание искусственных земельных участков несовместимо с требованиями безопасности морского судоходства.";
3) часть 4 статьи 28 после слов "юридическим лицам," дополнить словами "и искусственные земельные участки, созданные индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами на водных объектах в соответствии с Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации",".
Комментарий к ст. 31
Правила рассматриваемой статьи реализуют особенности содержания предмета правового регулирования комментируемого Закона и правового режима искусственных земельных участков. При этом из понятийного аппарата Федерального закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изъято определение искусственно созданного земельного участка, поскольку в ст. 3 Закона введено его новое определение, не ограниченное территорией морского порта (ранее п. 14 ст. 4 Федерального закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
В свою очередь правовой механизм строительства и расширения морского порта дополнен конструкцией создания искусственных земельных участков, осуществляемого в порядке, установленном настоящим Законом (см. ч. 2 и 4 ст. 6 Федерального закона «О
159
морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Кроме того в нормах ч. 4 ст. 6 Федерального закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обозначены условия безопасности правового регулирования создания искусственных земельных участков, а правилами ч. 4 ст. 28 этого ФЗ искусственные земельные участки, созданные индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами на водных объектах в соответствии с настоящим Законом отнесены к категории земельных участков для обеспечения деятельности в морском порту с соответствующим правовых режимом.
160