Актуальные проблемы права и правоприменительной деятельности. История и современность. Коллективная монография

К основным характеристикам права застройки согласно Концепции совершенствования гражданского законодательства должны быть отнесены следующие положения.

1.Право застройки может быть бессрочным или устанавливаться на определенный срок – до 100 лет, но не менее 30 лет (в проекте, принятом в первом чтении, минимальный срок права застройки был равен 50 годам).

2.Право застройки может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены).

3.Право застройки платное – плата устанавливается соглашением сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще, чем один раз в десять лет, а при недостижении соглашения – по решению суда (ст. 300.4 проектной редакции ГК РФ).

4.Право застройки возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации.

5.Содержание права включает владение и пользование земельным участком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. На суперфициаре лежат обязанности осуществить постройки

всрок, указанный в договоре, а также использовать незастроенную поверхность земельного участка по целевому назначению (для нужд постройки)200.

Согласно проектной редакции статьи 300 ГК РФ, закрепляющей легальное определение права застройки, таким правом является право владения и пользования чужим земельным участком

200 Демкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013 № 6.

161

в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Однако право застройки позволит лицу, обладающему таким правом, не только осуществить строительство, но и изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, – реконструировать их, сносить и возводить новые (ст. 300.1 проектной редакции ГК РФ). Некоторые авторы отмечают, что само определение права застройки является чрезвычайно узким по своему объему и в связи с этим не раскрывает сущностные признаки института застройки201.

Согласно Проекту, лицо, имеющее право застройки, может возводить на чужом земельном участке как одно, так и несколько зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором об установлении права застройки. При этом гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки. Право застройки устанавливается бессрочно либо на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, и не может быть менее пятидесяти и более ста лет. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки.

Право застройки возникает на основании договора, заключенного между собственником земельного участка и застройщиком. Договор будет подлежать, безусловно, обязательной государственной регистрации, а возможно согласно последним изменениям и нотариальному удостоверению. Этот вопрос остается открытым, поскольку обязательному нотариальному удостоверению будут подлежать все сделки с недвижимым имуществом, если хотя бы одной стороной такой сделки выступит гражданин (абз. 2 п. 2 ст. 8.1 проектной редакции ГК РФ). Отсюда можно сделать вывод, что законодатель не устанавливает требования об обязательной нотариальной форме заключения договора.

В соответствии со ст. 300.2 Проекта ГК РФ к существенным условиям договора об установлении права относятся следующие:

– о земельном участке;

201 См., например: Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13-20.

162

–о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения;

–о месте расположения здания или сооружения на земельном участке;

–о сроке права застройки;

–о плате за право застройки.

В случаях, когда стороной договора выступает публичноправовое образование, перечень существенных условий может быть сокращен. (В частности, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 300.2 проектной редакции ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке). Это может привести возникновению следующих проблем на практике.

Согласно абзаца 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта предусматривается, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

Однако, в случае, если земельный участок передается нескольким застройщикам на основании заключенных договоров, то необходимо предварительное определение как самих возводимых объектов, так и их характеристик, поскольку их интересы при осуществлении застройки могут сталкиваться.

Также необходимо подчеркнуть следующее противоречие. Согласно вновь провозглашенному принципу единого объекта, согласно которому, собственником зданий и сооружений, находящихся на земельном участке признается собственник земельного участка (ст. 287 Проекта ГК) каким образом будет решаться вопрос о собственности застройщика на возведенные им объекты.

Возникает какой-то новый вид собственности – временная собственность? Поскольку, согласно пункту 2 статьи 300 проектной редакции ГК РФ здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки на праве собственности, но только в течение срока

163

действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает у собственника земельного участка. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступят в собственность собственника земельного участка, если иное не будет установлено законом или предусмотрено в договоре об установлении права застройки (ст. 300.8 проектной редакции ГК РФ).

Также следует уточнить каким образом право застройщика на возведенные объекты будет соотносится с такой новой правовой конструкцией как единый недвижимый комплекс (ст.133.1 ГК РФ).

Законодатель устанавливает платность вновь вводимого вещного права. Так, согласно ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривается две формы платы за право застройки:

1)твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2)предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях.

Из этого можно заключить, что иные формы – например, оплата по определенной методике, утвержденной уполномоченным органом публичной власти, – в отношении права застройки не применяются.

Однако такое установление противоречит ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в

действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления202.

202 Консультант Плюс.

164

Изменение размера платы, установленной в договоре о праве застройки, не может осуществляться чаще, чем раз в десять лет. Переход права собственности на земельный участок также не влечет изменения установленного права застройки.

Застройщик вправе отчуждать или передавать в залог принадлежащее ему право застройки одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем, на основании права застройки, здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отчуждении же или передаче в залог возведенных объектов к приобретателю переходит и право застройки (либо доля в праве застройки – при передаче помещения в возведенном здании).

К обязанностям застройщика законодатель относит:

–возведение в установленный срок на земельном участке здания и сооружения;

–использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации;

–внесение установленной договором платы за право застройки.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязанностей может являться в установленных случаях основанием для расторжения договора. (В частности, задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичная плата при условии направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок, не использование участка переданного для жилищного или иного строительства в течение пяти лет, если более длительный срок не установлен законом, а также, когда по вине застройщика произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке).

К иным основания прекращения права застройки ст. 300 Проекта ГК РФ относит:

165

–истечение срока, на который такое право устанавливалось (п. 1 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

–соглашение между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено ГК РФ. При этом не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку (п. 2 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

–требование лица, имеющего право застройки, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). В этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения (п. 3 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

–изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиция (п. 6 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ). В этом случае орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки, компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка.

В случае прекращения права застройки, право собственности на возведенные здания и сооружения переходит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (ст.300.8 Проекта ГК РФ).

Необходимо также подчеркнуть, что с момента вступления в силу положений Проекта о праве застройки, заключение договоров аренды земельных участков для целей строительства.

Таким образом, с момента вступления новых правил ГК РФ нельзя будет использовать договор аренды для осуществления строительства на чужом земельном участке.

Для упорядочивания процесса перехода от арендных отношений к праву застройки, законодатель устанавливает специальные правила, содержащиеся в переходных положениях.

Арендаторы по договорам аренды, заключенным до вступления в силу новых правил ГК РФ и предусматривающим воз-

166

можность осуществления строительства, имеют право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке.

В случае, когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке и договор аренды заключен до введения в действие новых правил ГК РФ, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Эта норма необходима в связи с закреплением в проектной редакции ГК РФ правила о том, что право собственности на здание и сооружение может приобрести собственник земельного участка, если иное не установлено законом.

Если земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке, то со дня вступления в силу новых правил ГК РФ арендатор вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность после государственной регистрации своего права собственности на здание (сооружение), возведенное на этом земельном участке, или потребовать установления в отношении такого земельного участка права застройки либо горного или коммунального сервитута (глава 20.1, статьи 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ, за исключением случаев, когда договором аренды предусмотрено, что строительство осуществляется для собственника земельного участка).

Таким образом, с момента вступления новых правил ГК РФ вместо договора аренды, заключаемого с целью осуществления строительства в интересах лица, не являющегося собственником земельного участка, будут заключаться договоры об установлении права застройки или соглашения о горном или коммуналь-

167

ном сервитутах. При этом в переходный период договоры аренды, заключенные до введения новой редакции ГК РФ, сохранят свою силу203.

Исходя из приведенного анализа, можно сделать вывод о том, что нам еще предстоит столкнуться с массой проблем практического применения вновь возрожденного права застройки.

Библиографический список:

1.Проект Гражданского Кодекса Российской Федерации. Информационно-справочная система Консультант Плюс.

2.Барон Ю. Система римского гражданского права.СПб: Издательство Р.Асланова «Юридический центр Пресс», 2005.

3.Демкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013 № 6.

4.Иоффе О-С., Мусин Б.А. Основы римского гражданского права. Ленинград, 1974.

5.Копылов А.В. Вещные права на землю вримском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. – М.: «Статут», 2000.

6.Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13-20.

7.Римское частное право /Под. ред. К.Б. Новицкого и К.С. Перетерского. М., 1999.

8.Хвостов В.М. Система римского права. М. Спарк, 1996.

9.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М.: Статут, 2005.

10.Суханов Е.А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: избранные труды 2008-2012 годов. М.: Статут, 2013.

203 Демкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013 № 6.

168

2.4«Рим1»–новыйэтап вмеждународно-правовом

регулированиидоговорныхобязательств

Общеизвестно, что специфика международного частного права заключается прежде всего в его предмете – а именно в общественных отношениях частноправового характера, осложненных иностранным элементом. В силу этого, международное частное право, несмотря на свою национально-правовую природу, вынуждено разрешать ситуации, выходящие за пределы одного государства, поскольку отношения эти своим составом лежат в правовом поле двух или более государств, где и возникает проблема коллизии права. Вот почему именно в международном частном праве как ни в одной другой отрасли современного права тенденции унификации и гармонизации правовых норм особенно наглядны и актуальны.

Другой причиной, способствующей высокой результативности унификации в международном частном праве, является неспособность национального права регулировать­ отношения с международными характеристиками, особенно в сфере внешнеэкономических сделок.

Ксчастью, попытки унификации материально-правовых

иколлизионных прав в области договорных отношений как на уровне универсальных конвенций, так и в части региональных соглашений, оказались успешными. На сегодняшний момент, именно это и предопределило дальнейшее развитие правовой мысли в рассматриваемой области.

В этой связи особый интерес вызывает право Европейского союза, которое часто называют прообразом идеальной правовой системы будущего.

Опыт европейских законодателей не только уникален, но и заслуживает пристального внимания, и сказанное справедливо

идля правового регулирования договорных отношений, осложненных иностранным элементом.

169

В настоящей работе речь пойдет о Регламенте (ЕС) №593/2008 Европейского парламента и Совета от 17 июня 2008г. о праве, подлежащем применению к договорным обязательствам «Рим 1» (далее – Регламент)204. На наш взгляд, данный документ незаслуженно обойден вниманием отечественных специалистов в области гражданского и международного частного права и вот по каким причинам.

Во-первых, как уже было сказано выше, это документ является плодом творчества европейских законодателей, а следовательно, отражает современные тенденции унификации правовых норм, регулирующих договорных правоотношения. Более того, именно этот документ представляет собой более совершенную редакцию принятой ранее Римской конвенции о праве, применимом к договорным обязательствам, 1980г.205 Рассматриваемый Регламент вступил в силу в декабре 2009г., что позволяет с одной стороны назвать его относительно новым, с другой – дает возможность оценить его в действии.

Во-вторых, достижения научно-технического прогресса за последние 30 лет в части современных коммуникаций и средств общения способствовали революционному прорыву в части совершения внешнеэкономических сделок. Сегодня электронный документооборот и видеоконференции позволяют заключить договор с иностранным партнером за считанные минуты. Сказанное требует и нормативным актам шагать в ногу со временем, дабы максимально точно и полно обеспечить правовое регулирование возникающих общественных отношений.

В-третьих, в контексте реформы отечественного гражданского законодательства РФ сравнительный анализ новейших нормативно-правовых актов, а также изучение зарубежного опыта может оказаться очень актуальным, учитывая, что в свое

204 Регламент (ЕС) №593/2008 Европейского парламента и Совета от 17 июня 2008г. о праве, подлежащем применению к договорным обязательствам. Перевод с французского с учетом англоязычной и немецкоязычной редакций документа. Перевод и предисловие Четверикова А.О // http://eulaw.edu.ru/documents/legislation/collision/dogovornoe.htm Дата обращения 12.07.2013 205 Конвенция о праве, применимом к договорным обязательствам (Рим, 19 июня 1980

года) Все статьи конвенции Неофициальный перевод с английского Н. Г. Вилковой.// URL: http://www.twirpx.com/file/177526/ Дата обращения 10.11.2013.

170