Актуальные проблемы права и правоприменительной деятельности. История и современность. Коллективная монография

было недостаточно простого договора, а требовалась ещё передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptiopacti против новых приобретателей. Специального договора для установления суперфиция римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо focatio-conductw. Подтверждение этому можно найти в работах ряда известных романистов. Так, например, Ю. Барон указывал, что «договор этот принадлежал к типу договоров найма, но возможен был и какой-либо иной договор (например, договор купли)»194

2)Посредством завещательного отказа (легата), назначенного собственником в распоряжении па случай смерти .

3)Посредством судебного установления195 (если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности иа землю и постройку, а другому – право отчуждаемого наследуемого пользования).

4)Посредством давности.196

Именно таким образом римские юристы характеризовали право застройки как ограниченное вещное право. В дальнейшем, именно эти принципы построения института права застройки были рецепированы основными европейскими гражданскими кодексами.

Дореволюционное гражданское законодательство также заимствовало основные положения римского права о праве застройки. Наиболее полно характеристика этого вещного права отражена в работах Шершеневича Г.Ф.

Правом застройки называется вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений.

Вещное свойство права застройки проявляется в том, что застройщик владеет предоставленным ему участком независимо от собственника и может самостоятельно защищаться про-

194 Барон Ю. Система римского гражданского права. СПб: Издательство Р.Асланова «Юридический центр Пресс», 2005.

195 Там же.

196 Хвостов В.М. Система римского права. М. Спарк, 1996.

151

тив всякого нарушителя его права, в том числе и против самого собственника. Этим право застройки отличается от обязательственных отношений, например найма из выстройки, при котором наниматель не имеет непосредственного права на участок и предоставление последнего ему в пользование всецело зависит от воли собственника. Отсюда явствует, что право застройки есть право на чужую вещь, причем такой вещью может быть только земельный участок.

Право застройки в России может устанавливаться только на срок и притом в пределах, указанных законом, – не менее 36 лет и не более 99. Максимальный срок установлен в интересах собственника и определенности его юридического положения, минимальный срок ставит права собственника в границы времени, при которых застройщику открывается возможность погасить произведенные им затраты.

Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству. Это необходимые и существенные черты права застройки, отличающие его от сервитутов.

Договор о праве застройки предоставляет застройщику чужой земельный участок во владение для определенной цели. Лицо, установившее право застройки на своем участке, сохраняет, по терминологии нашего закона, неполное право собственности на него во все время действия права застройки, а именно право распоряжения. Поэтому застройщик может владеть и пользоваться участком только для определенной цели – возведения строений.

Установить право застройки может по русскому праву только собственник сдаваемого под застройку участка.

По нашему законодательству право застройки может быть установлено только путем договора, но не путем завещательного распоряжения, давности или судебного решения, как то допускается в иностранном праве.

Договоры об установлении права застройки совершаются крепостным порядком с открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел как на отдельное недвижимое имение. Форма настолько существенна для сделки, что несоблю-

152

дение ее делает акт об установлении права застройки юридически ничтожным.

В случае раздробления права застройки между несколькими лицами отдельные владельцы права застройки могут требовать от собственника земли разделения земельного участка на соответствующие части. Того же может требовать лицо, выделившееся из совокупности лиц, в пользу которых первоначально было установлено нераздельное право застройки.

Переход уже существующего права застройки совершается по общим правилам о переходе недвижимостей, должен быть отмечен в реестре крепостных дел.

Застройщик имеет право собственности на строения. Это подтверждается тем постановлением закона, что застройщик имеет право снести возведенные им постройки с истечением срока договора. Собственник имеет только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора.

Застройщик имеет право на вознаграждение за оставленные в пользу собственника земли строения, если собственник сам потребовал оставления их на участке.

По русскому законодательству застройщик не только имеет право, но и обязан возвести строения на сданном ему участке. Закон требует, чтобы срок возведения построек был непременно указан в самом договоре. Закон не указывает, какие строения должен возвести застройщик, чтобы его обязательство считалось выполненным, так как это зависит от конкретных обстоятельств и должно определяться договором. Строение может быть как надземным, так и подземным (погреб), но во всяком случае должно быть связано с землей. Сдача на праве застройки воздушного пространства (для проведения телефонной проволоки) невозможна.

Последствия невозведения построек в условленный срок определяются договором. Из того, что застройщик обязан возвести строения, вытекает, что он не имеет права снести их до срока, не заменив новыми. Однако в случае гибели построек, происшедшей без вины застройщика, он не обязан их возобновлять.

153

Застройщик обязан уплатить собственнику вознаграждение, размер и срок уплаты которого должны быть установлены в самом договоре. Способ уплаты вознаграждения зависит от усмотрения сторон.

Собственник имеет право разрабатывать на сданном участке ископаемые, указанные в законе, причем, если эти ископаемые не могут быть извлечены без повреждения права застройки.

В случае досрочного прекращения права застройки по требованию собственника для разработки ископаемых он обязан возместить застройщику убытки, причиненные досрочным прекращением права застройки или сокращением земельной площади, обремененной этим правом, или приостановлением пользования участком, а также уменьшить плату за право постройки, если застройщик сохранил право застройки только в отношении части участка.

Собственник обязан уплатить вознаграждение за оставленные ему по его требованию строения.

Право застройки прекращается, прежде всего, по тем же основаниям, как другие вещные права на чужую вещь, затем по основаниям, установленным законом специально для права застройки и, наконец, по договору между собственником и застройщиком.197

Данные положения характеризуют право застройки как хорошо развитый цивилистический институт, широко используемый и детально проработанный законодателем. Дореволюционное российское гражданское право уделяло данным нормам существенное внимание, поскольку право застройки было призвано, в первую очередь решить вопрос строительства различных промышленных предприятий, облегчая процесс из возведения и использования, наиболее выгодно для застройщика. Однако изменение политического строя в нашей стране в начале двадцатого века не только прервало эволюция права застройки как ограниченного вещного права, но и на долгое время затормозило развитие самой российской цивилистики.

197 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М.: Статут, 2005.

154

Обращение к праву застройки в отечественном гражданском праве происходит уже в двадцатых годах в период НЭПа. Необходимость использования данного института была вызвана несколькими причинами. Во-первых, отказ молодого советского государства от частной собственности привел к распаду сложившегося гражданского оборота, что в свою очередь вылилось в жесточайший кризис. Это вызвало необходимость внутриполитических реформ и привело к созданию новой экономической политики. Во-вторых, требовалась такая форма закрепления права на землю, которая бы, с одной стороны не нарушала принципа исключительной государственной собственности на землю, а с другой, позволила бы государству решить жилищную проблему, сняв с себя бремя строительства жилья для граждан, проживающих в городах, переложив его на их плечи.

Инструкция НКВД СССР, Наркомюста СССР от 05.02.1923 № 381 «О праве застройки земельных участков» определяла, что право застройки имеет своей задачей и целью дать твердое правовое основание строительству жилищ, гарантируя длительный характер и ненарушимость установленного договором права застройки и тем создавая необходимые условия как для привлечения строительных капиталов, так и для осуществления строительного кредита, являющегося необходимым элементом в деле строительства.

Советское гражданское право давало следующее определение: право застройки есть долгосрочное право иметь и возводить строения на национализированной (городской и сельской) земле. Право это устанавливается договором о предоставлении под застройку земельных участков как свободных от строений, так и застроенных в целях достройки места на участке не более 300 кв. саж. ремонта строений и возведения новых.

В пределах срока договора о праве застройки право его переходит по наследству, может быть обременено залогом и отчуждаемо. Будучи раз установлено договором, право застройки не может быть прекращено до истечения срока договора.

Формирование законодательства о застройке происходило поэтапно. Подход к закону о застройке проходил посте-

155

пенно. Первоначально в Положении об управлении домами от 08.08.1921 г. гарантировалось пожизненное пользование и неуплотнение тем, кто восстановил необитаемый и разрушенный дом. Затем в 1922 году вышло Постановление Совнаркома о праве застройки, определяющее расширение гражданского оборота в советском государстве.

Существенным отличием права застройки в советском государстве от римской, западноевропейской и дореволюционной традиции являлось то, что, по сути, право застройки не носило характер правомочия, а скорее являлось гражданской обязанностью. Поскольку застройщик не имел право, а был обязан возвести строение на участке. За осуществление строительства застройщик получал льготы от государства. Таким образом государство решало проблему жилищного строительства и преодоления разрухи.

Исключительное право заключать договоры о предоставлении участков на праве застройки принадлежало государству. В городах право заключать договора от имени государства принадлежало коммунальным отделам, а в сельской местности – губернским и уездным земельным управлениям и райволисполкомам.

Свои интересы при осуществлении права застройки государство защищало в лице коммунотдела, который осуществлял согласование объемов и планов строений, возводимых на выделенных участках.

Инструкция определяла предельные нормы строительства на передаваемых участках, которые должны были соблюдаться застройщиком. Однако практика допускала отступление от установленных норм.

Застройщик не имел права собственности на строения, строения принадлежали государству в лице коммунотдела, он имел лишь право пользоваться этими строениями в течение всего срока действия договора застройки.

Следует отметить, что в пределах срока договора о праве застройки застройщик имел право передавать его по наследству, оно могло обременяться залогом и отчуждаться.

156

В тексте инструкции указывалось, что в случаях перехода права застройки к иному лицу продажею его с торгов право это остается в силе с сохранением всех условий договора и всех связанных с ними прав, обязанностей и обязательств (залог). При признании договора расторгнутым и переходе возведенных построек к коммунальному хозяйству лежащий на них залог остается в силе.

Залог и отчуждение права застройки допускалось с согласия Коммунального Отдела. При этом коммунотдел имел право контроля над расходованием полученных по залогу денег на потребности, связанные с осуществлением договора.

Застройщика был обязан поддерживать строения в исправности, страховать их и восстанавливать строения, а также сдавать строения коммунальному отделу по окончании срока договора.

Требования к форме заключения договора состояли в необходимости нотариального его оформления под угрозой недействительности. Точно так же в нотариальном порядке должен совершаться залог или отчуждение права застройки. Сделка залога или отчуждения права застройки должна быть зарегистрирована в Коммунальном Отделе, который учинял надпись о регистрации на акте сделки и выдавал его заинтересованной стороне.

Коммунальные Отделы обязаны были вести реестровую книгу участков, предоставленных на право застройки. Одновременно с реестром владений на право застройки Коммунальные Отделы обязаны были вести реестр застройщиков с указанием номера записи владения по реестру участков.

Всякое изменение положения права застройки (обременение залогом, отчуждение) должно быть отмечено в реестре участков на право застройки. На застройщика также налагалось обязательство по страхованию строений.

Право застройки как ограниченное вещное право было включено в Гражданский кодекс. Сроки действия права застройки с течением времени увеличились. В соответствии с Инструкцией НКВД срок этот для деревянных строений устанавливался не более 20 лет, а для каменных – до 49 лет. Уже в 1926 г. Сроки действия договора составляли 60 лет для каменных строений и

157

40 – для деревянных. Минимальные сроки фактически (циркуляром НКВД) устанавливались в 2/3 максимального срока, а для кооперативов – равными максимальным, что обеспечивало застройщику полный цикл жизни здания. Продление срока договоров считалось нежелательным, но допустимым при строительстве маленьких домов, для личного использования. Продление права владения землей допускалось уже в форме аренды.

За пользование земельным участком устанавливалась арендная плата. Арендная плата определялась в золотых рублях с квадратных саженей в зависимости от характера строений: более высокая плата назначалась за земельные участки, предназначаемые под строение торгово-промышленного назначения, пониженная плата – на участки, предназначаемые для жилищного строительства. Повышение арендной платы устанавливалось в самом договоре с указанием сроков повышения и размеров его, причем арендная плата за земельные участки может быть повышаема не чаще чем через каждые 5 лет.

Вцелях развития жилищного строительства рекомендуется повышение арендной платы за участки, предназначаемые для застройки под жилье, устанавливать каждый раз не выше чем на 10 проц. против предыдущей платы.

Коммунальный отдел возмещал полную стоимость возведенных им строений по окончании договора.

Вслучае отказа застройщика или его наследников от права застройки оно переходило к коммунотделу, а кредиторы застройщика могли требовать продажи права застройки с публичных торгов.

Однако после сворачивания новой экономической политики право застройки как самостоятельное ограниченное вещное право прекратило свое существование.

На сегодняшнем этапе развития отечественного гражданского права возникла насущная необходимость расширения перечня ограниченных вещных прав, в том числе восстановления права застройки.

Современное законодательство не содержит широкого перечня ограниченных вещных прав. Гражданский и Земельный кодексы указывают следующие виды прав:

158

–право постоянного (бессрочного) пользования – для государственных и муниципальных учреждений; казенных предприятий; центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда); органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также для государственных академий наук и созданных ими учреждений;

–право пожизненного наследуемого владения;

–сервитут.

Необходимо подчеркнуть, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только в определенных законом случаях, а право пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не предоставляется.

Для строительства объектов недвижимого имущества на чужом земельном участке предусматривается на сегодняшний день два возможных варианта: либо выкуп этого земельного участка для строительства, либо получение его в аренду для этих же целей.

Приобретение земельного участка в собственность для целей строительства, безусловно, наиболее удобная форма, однако она сопряжена с существенными материальными потерями.

Арендные же правоотношения по своей сути не предусматривают изменения арендатором свойств и качеств земельного участка путем строительства недвижимых объектов. Более того, сама сущность арендных обязательств, предусматривает возврат предмета аренды арендодателю в том же виде, в каком он его получил с учетом нормального износа. Неотделимые же улучшения предполагают переход их в собственность арендодателя путем выплаты компенсации арендатору либо без таковой.

Зарубежное законодательство решает данную проблему как раз путем использования такого ограниченного вещного права, как право застройки. Подобная конструкция позволяет соблюсти интересы собственника земельного участка, который передает его на праве застройки застройщику и получает при этом установленный договором доход, а также обеспечивает права застройщика, который получает земельный участок, осуществляет

159

строительство и длительный срок использует построенный объекты, получая соответствующие выгоды.

Впервые право застройки или суперфиций как нововведение было предложено Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации. В дальнейшем положения Концепции были в части перенесены в Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятым Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года.198

Помимо права застройки Проектом ГК предлагается введение еще ряда ограниченных вещных прав, например, право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции.

Законопроект определяет суперфиций, или право застройки,

– это ограниченное вещное право, предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений.

Необходимо отметить, что согласно статьям 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ горный и коммунальный сервитуты позволят осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке и оформлять права собственности в отношении таких объектов на лицо, их создавшее. Это правило является исключением из общего правила о едином объекте (о единстве земельного участка и объекта недвижимости на нем), установленного пунктом 4 статьи 287 проектной редакции ГК РФ (собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами). Таким образом, предполагается закрепить в ГК РФ традиционный принцип гражданского права superficies solo cedit199.

198 Текст проекта, подготовленный ко второму чтению, размещен на сайте http://www. komitet2-10.km.duma.gov.ru/ site.xp/ 051054056124054053054.html 17 сентября 2012 года. 199 Подробнее см.: Суханов Е.А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: избранные труды 2008 – 2012 годов. М.: Статут, 2013. С. 277 и далее.

160