3.2. Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (схема 9).

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают так­же профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор — это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различ­ные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимате­лями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заин­тересованного лица гражданско-правовых сделок с земель­ными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

• продавцы — собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имуще­ства, иностранные лица);

• покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

Схема 9 Субъекты рынка недвижимости

обслуживающие — инфраструктурные организации, Ревизующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости — инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кре­диторов, покупателей и выполнять различные функции.

3.4. Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональ­ному назначению и другим показателям (схема 10).

Схема 10. Классификация рынков недвижимости фасетным способом

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
1	2	3
1	Вид объекта (товара)	Земельный. Зданий. Сооружений. Предприятий. Помещений. Мно­голетних насаждений. Вещных прав. Иных объектов.
2	Географический (территориальный) фактор	Местный. Городской. Региональ­ный. Национальный. Мировой.
3	Функциональное назначение	Производственных зданий. Жилищ­ный. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
4	Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов (старый фонд). Незавершенного строительства. Нового строительства.
5	Тип участников	Индивидуальных продавцов и поку­пателей. Промежуточных продавцов. Муниципальных образований. Ком­мерческих организаций.
6	Вид сделок	Купли-продажи. Аренды Ипотеки. Вещных прав (аренды, залога и др.)
7	Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов. Сельс­кохозяйственных объектов. Обще­ственных зданий. Другие.
8	Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов. Частных.
9	Способ совершения сделок	Первичный и вторичный. Органи­зованный и неорганизованный. Бир­жевой и внебиржевой. Традицион­ный и компьютеризированный.

Первичный рынок в России формируется за счет при­ватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономи­ческий оборот. Все последующие сделки носят вторичный ха­рактер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с дей­ствующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует Юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводи­мых фондами государственного и муниципального имуще­ства, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок — это совершение сделок за пре­делами биржи. Он может быть организованным и неоргани­зованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензи­рованных риэлторских агентств.

По основному признаку — виду объектов недвижимости — выделяется не менее 8 специфических рынков (см. схему 10), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. По­скольку земля входит необходимой составной частью практи­чески в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.