124

Оглавление

Тема 1. Сущность и общая классификация недвижимости. 5

1.1. Понятия и признаки недвижимости. 5

1.2. Место недвижимости в рыночной системе. 6

1.3 Особенности недвижимости как товара 8

Контрольные вопросы и задания 12

Тема 2. Содержание права собственности на недвижимость. 14

2.1. Субъекты и объекты собственности 14

2.2 Содержание права собственности на недвижимость 15

2.3. Виды и формы собственности на недвижимость 18

2.4. Система гражданско-правовых способов защиты права собственности. 20

Контрольные вопросы и задания 21

Тема 3. Рынок недвижимости как составляющая инвестиционного рынка 23

3.1 Сущность и функции рынка недвижимости. 23

3.2. Субъекты рынка недвижимости 27

3.4. Виды рынков недвижимости 29

3.3. Специфика рынков недвижимости 31

Контрольные вопросы и задания 34

Тема 4 Основные положения по управлению недвижимостью. 35

4.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом 35

4.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости 37

4.3. Экономические методы управления рынком недвижимости. 39

Контрольные вопросы и задания 42

Тема 5. оценка стоимости недвижимости. 44

5.1. Сущность процесса оценки недвижимости, основные подходы в оценочной деятельности. 44

5.2. Доходный подход в оценке недвижимости. 44

5.3. Метод прямой капитализации. 47

5.4. Метод дисконтирования. 52

Контрольные вопросы и задания 54

Тема 6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. 54

6.1. Сущность затратного подхода в оценке недвижимости и границы его применения. 54

6.2. Методы оценки износа объектов недвижимости. 57

6.3. Методы определения стоимости нового строительства 64

Контрольные вопросы и задания 67

Тема 7. Оценка недвижимости подходом сравнения продаж (рыночный подход) 68

7.1 Сущность и основные принципы рыночного подхода оценки недвижимости. 68

7.2. Основные этапы реализации рыночного подхода в оценке недвижимости. Единицы и элементы сравнения 69

7.3. Метод валовой ренты 71

Контрольные вопросы и задания 73

Контрольная работа № 1 74

Вариант № 2 75

Вариант № 3 75

Вариант № 4 76

Вариант № 5 77

Вариант № 6 78

Вариант № 7 79

Вариант № 10 81

Контрольная работа № 2 84

Методические указания к выполнению контрольной работы № 2 93

Итоговый тест 94

Глоссарий 110

Литература 123

Тема 1. Сущность и общая классификация недвижимости.

1. Понятия и признаки недвижимости.

2. Место недвижимости в рыночной системе.

3. Особенности недвижимости как товара.

1.1. Понятия и признаки недвижимости.

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994г.

В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132):

Схема 1 Классификация объектов недвижимости

Отдельные объекты	Сложные объекты
1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения 5. Приравненные к недвижи­мости, подлежащие госу­дарственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты 6. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знании, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.