2.3. Виды и формы собственности на недвижимость

Сущест­вуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный — частный, и совместный — общий публичный. Соответственно, по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную) (схема 6).

Схема 6. Структура форм собственности на землю

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-эконо­мическими причинами иособенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков ^и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как при­родного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах Так, не могут быть в частной собственности земли лес­ного и водного фондов, континентального шельфа и террито­риальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, уни­тарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

2.4. Система гражданско-правовых способов защиты права собственности.

Система гражданско-правовых способов защиты права собственности включает:

1. Вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц:

• виндикационный иск;

• негаторный иск;

• иск о признании права собственности.

2. Обязательственно-правовые способы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обяза­тельство, они содержат:

• договорную ответственность;

• обязательство вследствие неосновательного обогащения;

• обязательство вследствие причинения вреда.

3. Иные способы, применяемые при:

• недействительности сделок;

• объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим;

• исках к государственным и муниципальным органам.

Виндикационный иск — способ защиты права собст­венности, с помощью которого собственник может истребовать свoe имущество из чуждого незаконного владения. Иначе говоря, это иск не владеющего собственника к незаконно владеющему не собственнику об истребовании в натуре хранившейся индивидуально-определенной вещи. Ответчик по видикационному иску – лицо, фактически владеющее имуществом без какого либо основания или по порочному основанию, не охраняемому законом. Ответчик может быть добросовестным и недобросовестным.

Собственник может истребовать имущество:

1. От добросовестного приобретателя, получившего имущество у лица, которое не имело права отчуждать его, о чем приобретатель не знал и не мог знать:

• если имущество приобретено возмездно, то в случаях потери, хищения или иного выбытия вещи из владения собственника помимо его воли;

• если имущество получено безвозмездно, то во всех случаях.

2. От недобросовестного приобретателя — независимо от способа выбытия имущества из владения собственника.

Добросовестный приобретатель имеет право оставить у себя произведенные им отделимые улучшения имущества и получить компенсацию за выполненные им неотделимые улучшения.

Негаторный иск — иск собственника об устранении нару­шений его прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения негаторного иска необходимы два условия:

• бесспорность прав собственника;

• незаконность действий, нарушающих права собственника.

Иск о признании права собственности применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания.

Иск об исключении имущества из описи подается собст­венником, имущество которого ошибочно включено в опись.