Контрольные вопросы и задания

• Дайте понятие управления недвижимостью.

• Назовите виды регулирования рынка недвижимости.

• Какие функции реализуются в процессе управления недвижимостью?

• Представьте логическую схему планирования как функции управления недвижимыми объектами.

• Сформулируйте цели и принципы управления недвижимостью.

• Какие функции выполняет на рынке недвижимости государство?

• Перечислите примеры административного управления недвижимостью.

• Охарактеризуйте экономические методы управления рынка недвижимости государством.

• Какие полномочия имеют представительные органы власти по регулированию рынка недвижимости?

• Опишите полномочия государственных органов власти субъектов РФ по регулированию рынка недвижимости.

• В чем проявляется сущность планирования в управлении недвижимостью.

• Опишите влияние амортизационной политики государства на активизацию рынка недвижимости.

• Как влияет внешнеэкономическая деятельность на развитие рынка недвижимости.

Тема 5. Оценка стоимости недвижимости.

1. Сущность процесса оценки недвижимости, основные подходы в оценочной деятельности.

2. Доходный подход в оценке недвижимости.

3. Метод прямой капитализации.

4. Метод дисконтирования.

5.1. Сущность процесса оценки недвижимости, основные подходы в оценочной деятельности.

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 8 этапов, показанных на рис. 5.1

Известны три общепринятых подхода оценки недвижимости. Это подход прямого сравнения продаж, затратный, доходный подход.

Подход прямого сравнения продаж основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Рыночный, затратный и доходный подходы будут подробно рассмотрены в последующих главах.

5.2. Доходный подход в оценке недвижимости.

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует не­посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стои­мость недвижимости определяется как стоимость прав на полу­чение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, ин­вестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Рис. 5.1 Структура процесса оценки

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подхлде, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструк­цию используются при определении денежного потока как допол­нительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на. объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоя­нии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называе­мая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозирован­ные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтиро­ванного денежного потока. Выбор способа капитализации опре­деляется характером и качеством ожидаемых доходов.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа пове­денческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного подхода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.

Принцип	Сфера влияния
Ожидания (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу)	Весь спектр прогнозных данных: ценообразующие факторы, характеристики дохода, капитала, коэффициенты
Замещения	Выбор и анализ объектов-аналогов, анализ альтернативных инвестиций
Спрос и предложения	Учет и анализ факторов: полезность, дефицитность, конкурентоспособность, доступность рынка капитала, монопольный, государственный контроль, деловая активность, характеристики населения
Предельной продуктивности (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости, ее использование и тип землепользования