- •Тема 1. Сущность и общая классификация недвижимости. 5
- •Тема 1. Сущность и общая классификация недвижимости.
- •1.1. Понятия и признаки недвижимости.
- •1.2. Место недвижимости в рыночной системе.
- •1.3 Особенности недвижимости как товара
- •Контрольные вопросы и задания
- •Тема 2. Содержание права собственности на недвижимость.
- •2.1. Субъекты и объекты собственности
- •2.2 Содержание права собственности на недвижимость
- •2.3. Виды и формы собственности на недвижимость
- •2.4. Система гражданско-правовых способов защиты права собственности.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Тема 3. Рынок недвижимости как составляющая инвестиционного рынка
- •3.1 Сущность и функции рынка недвижимости.
- •3.2. Субъекты рынка недвижимости
- •3.4. Виды рынков недвижимости
- •3.3. Специфика рынков недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров
- •Контрольные вопросы и задания
- •Как сегментируется рынок жилья?
- •4.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •4.3. Экономические методы управления рынком недвижимости.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Тема 5. Оценка стоимости недвижимости.
- •5.1. Сущность процесса оценки недвижимости, основные подходы в оценочной деятельности.
- •5.2. Доходный подход в оценке недвижимости.
- •5.3. Метод прямой капитализации.
- •Ставки капитализации
- •5.4. Метод дисконтирования.
- •Контрольные вопросы и задания
- •Тема 6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.
- •6.1. Сущность затратного подхода в оценке недвижимости и границы его применения.
- •6.2. Методы оценки износа объектов недвижимости.
- •6.3. Методы определения стоимости нового строительства
- •Контрольные вопросы и задания
- •Тема 7. Оценка недвижимости подходом сравнения продаж (рыночный подход)
- •7.1 Сущность и основные принципы рыночного подхода оценки недвижимости.
- •7.2. Основные этапы реализации рыночного подхода в оценке недвижимости. Единицы и элементы сравнения
- •7.3. Метод валовой ренты
- •Определение мвр
- •Контрольные вопросы и задания
- •Контрольная работа № 1
- •Вариант № 2
- •Вариант № 3
- •Вариант № 4
- •Вариант № 5
- •Вариант № 6
- •Вариант № 7
- •Вариант № 8
- •Вариант № 9
- •Вариант № 10
- •Контрольная работа № 2 Вариант № 1
- •Вариант № 2
- •Вариант № 3
- •Вариант № 4
- •Вариант № 5
- •Вариант № 6
- •Вариант № 7
- •Вариант № 8
- •Вариант № 9
- •Вариант № 10
- •Методические указания к выполнению контрольной работы № 2
- •Итоговый тест
- •Глоссарий
- •Литература
6.3. Методы определения стоимости нового строительства
В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений: количественный метод, метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов.
Количественный метод. На таком методе основываются все вышеуказанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При этом используются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Иными словами, составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах.
Эта работа трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет. Целесообразно привлечение к ней специалистов оценщиков. Решение задачи может быть также существенно ускоренно и облегчено благодаря использованию специализированных программных продуктов для разработки проектно-сметной документации.
Действующая в РФ система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает СниП, часть 4 «Сметные нормы и правила», и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства. Одним из основных таких документов является Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, утвержденный Минстроем России (25.04.97 г. № ВБ-29/12-148).
Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями, содержащими требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей народного хозяйства.
Сметной нормой называется совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная для принятого измерителя строительных, монтажных или других работ. Все сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.
Сметная стоимость – основа для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы, оплаты оборудования и доставки его на стойки, а также возмещения затрат за счет средств, предусмотренных свободным сметным расчетом.
Наличие сметной документации, разумеется, существенно облегчает оценку затратным подходом. Сметная документация может включать локальные сметы, локальные сметные расчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат, сводные сметные расчеты стоимости строительства, сводки затрат и т.п. При отсутствии сметной документации может потребоваться разработка сметы воспроизводства или замещения объекта, которая может и не соответствовать требованиям, предъявляемым действующим законодательством к сметной документации, например в части ее экспертизы.
Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ. Этот метод представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписывается в диапазон обоснованных колебаний рыночной стоимости недвижимости.
При этом методе в качестве единиц измерения стоимости конструктивных элементов принимаются наиболее характерные их показатели (1 м3 извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1 т смонтированных металлоконструкций и т. п.).
Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства. Эти нормы были рассчитаны в сметных ценах 1984 г. и требуют индексации на дату оценки.
Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м2 общей площади жилых зданий, 1 м3 емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т.п.) Общая стоимость здания по этому, методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.
Очевидная простота метода сравнительных единиц не всегда адекватна его точности. Поэтому ему находят рациональное применение главным образом при оценке зданий, построенных по типовым проектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единицы. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии удельных показателей стоимости строительства (УПСС), соответствующих оцениваемому объекту, используя корректирующие коэффициенты, помешенные в технической части сборников УПСС.
Метод объектов-аналогов. Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта-аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий. Достоверную информацию о сметной стоимости и конструктивных характеристиках интересующих оценщика аналогов можно получить в отраслевых проектных институтах по профилю оцениваемого объекта.
При всех вышеуказанных методах оценки необходимо привести сметную стоимость оцениваемого объекта (объекта-аналога или сравнительной единицы) на дату ее утверждения к существующему уровню сметных цен. Пересчет осуществляется относительно базисного уровня сметных норм и цен, введенных в действие с 1 января 1984 г. или 1991 г.
Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 г. регулярно разрабатываются и распространяются отделами (центрами) ценообразования в строительстве лицензионно-экспертных управлений администрации каждой области РФ, осуществляющими свою деятельность под методическим руководством Межреспубликанского центра по ценообразованию в строительстве Госстроя РФ.