Контрольные вопросы и задания
Раскройте особенности общей собственности на землю.
Дайте характеристику общей собственности на жилую площадь.
Раскройте систему гражданско-правовых способов защиты права собственности.
В чем состоит сущность виндикационного иска по защите права собственности?
Какова цель негаторного иска?
Какие права и обязанности собственников земли?
Охарактеризуйте вещные права на земельные участки.
Какие особенности государственной формы собственности на землю?
Раскройте пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами?
В чем состоит социальная роль земли?
Дайте характеристику постоянных и временных ограничений правомочий собственника земли.
раскройте понятие износа при оценке недвижимости.
Приведите классификацию сооружений.
Дайте классификацию водных объектов.
Какой правовой статус недр в России?
Кто относиться к субъектам собственности.
Охарактеризуйте земельную правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц.
Что понимается под объектом права собственности на недвижимость.
Чем отличаются права собственности от вещных прав.
Тема 3. Рынок недвижимости как составляющая инвестиционного рынка
Сущность и функции рынка недвижимости
Субъекты рынка недвижимости
Виды рынка недвижимости
Специфика рынка недвижимости
3.1 Сущность и функции рынка недвижимости.
Рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.
Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость — наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой, — служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
прироста рыночной стоимости недвижимости во временя и реализации при перепродаже;
текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Например, инвестор купил офисное помещение за счет кредита в 400 тыс. руб., по которому он должен ежегодно выплачивать 80 тыс. руб. в счет погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет он получал арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. руб. Его прибыль за 5 лет составила от продажи 100 тыс. руб., или 25% (100 : 400 х 100%), и в виде арендной платы 200 тыс. руб. (40 х 5 лет), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность (без учета реинвестирования) составила уже 75% [(200 + 100): 400 х 100%]. Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
многообразие источников инвестирования.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (схема 7).
Схема 7. Система рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (схема 8).
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.
Схема 8. Основные функции рынка недвижимости
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это — привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.