Экзамен зачет учебный год 2023 / ВГП2 / 2012_1 / vestnik_2012_1

ПРОБЛЕМЫ ЧАСТНОГО (ГРАЖДАНСКОГО) ПРАВА

61

«Усадьба делится на саму усадьбу и окружающий парк, это 118 га. А зоны охраны памятника – это еще 1500 га… На этой территории, использование которой регламентировано постановлением о зонах охраны, оказалось безумное количество нарушений… То, что сейчас происходит, – это рейдерство в отношении национального достояния… При попустительстве органов, которые должны охранять эти земли, они отчуждаются под застройки… вопиющим фактом стало то, что по заказу коммерческой структуры… новый проект зон охраны… вырезает все… нарушения – вместо того чтобы дать им оценку… легализованы все нарушения, которые были сделаны… Кроме того,

от 1500 га отрезается примерно половина территории… она может быть использована под застройку… ООО «МАК», заказчик… нового проекта зон охраны… Росохранкультура, Министерство культуры, Министерство культуры Московской области… в один голос говорят, что их к этому принуждают, чтобы они пошли на уменьшение земель. Это – рейдерский захват при «попустительстве» органов охраны памятников. Получается, что мы… защищаем памятники от органов охраны памятников»1.

«По подзаконному акту… Росохранкультура2 или региональный орган по охране памятников культуры может нанять частного эксперта и заказать ему экспертизу. Более того, результат экспертизы не имеют право оглашать. Вы представляете, что это значит? Получается, что один человек решил судьбу «Середниково»… Сегодня сложилась просто катастрофическая ситуация, когда решение принимается кулуарно, одним только человеком!.. Он принимает решение об изменении охранных зон, и его решение является юридически достаточным… если мне… вздумается приобрести кусок территории музея-заповедника, то я нанимаю эксперта, тот дает экспертную оценку земли, и если Росохранкультура согласится, то на основании этого уже можно менять охранную зону»3.

Указывает М.Ю. Лермонтов и на причины происходящего: «За последние десять лет произошел взлет цен на землю, на недвижимость. Например, цена за некую сотку – 20 тысяч долларов. Но если с этой сотки видна усадьба, то цена взлетает в разы. А люди с большими деньгами вдруг захотели, чтобы из их окна площадь Красная была видна. На это среагировали риэлторы. Те в свою очередь подключили людей, которые могут организовать покупку земель на усадьбах. Получается, что виной всему – возросшая капитализа-

1  Рейдеры покушаются на усадьбу Лермонтова (http://www.km.ru/nedvizhimost/2010/12/13/ arkhiv/reidery-pokushayutsya-na-usadbu-lermontova).

2  Указом Президента РФ от 8 февраля 2011 г. № 155 Росохранкультура упразднена, а ее функции переданы Министерству культуры РФ.

3  Химич О. Заповедник вне закона // Московский Комсомолец. 2010. 19 апр. № 25331 (http://www.mk.ru/social/article/2010/04/18/470591-zapovednik-vne-zakona-.html).

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2012 ТОМ 12

62

ция заповедной земли». «За последние почти десять лет усадьба «Середниково» потеряла около 100 гектаров земли, которая по разным оценкам стоит около 2–2,5 млрд долларов»1.

Ситуация с другими памятниками архитектуры совершенно аналогична, взять ли знаменитый Новоиерусалимский монастырь2 или «русский Версаль» – подмосковную усадьбу «Архангельское». Представители музея «Архангельское», столкнувшись со случаями распоряжения земельными участками

вохранной зоне усадьбы (в одном месте собственник земельного участка (Министерство обороны) продал принадлежащую ему землю в частные руки3,

вдругом – Мослесхоз передал в долгосрочную аренду на 49 лет три лесных участка в охранной зоне Архангельского4 неким ООО), в первую очередь попытались привлечь максимально возможное внимание прессы и общественности, мало рассчитывая на средства юридической защиты.

Ипозицию представителей музея понять можно. Хотя и имеется определенность как в отношении гражданско-правового статуса участков, так и в отношении лежащих на них административных ограничений, а изменения

всоставе собственников и пользователей земельных участков на юридическую силу упомянутых ограничений и запретов влиять не должны («Если, с одной стороны, никто не может передать прав более, чем сам имеет, то, с другой сто-

роны, всякий приобретающий право должен его приобрести с теми ограничениями, которые лежали на нем в момент приобретения»5), тем не менее в силу вышеприведенного порядка изменения охранных зон у представителей музея есть все основания ожидать в ближайшее время официального уменьшения территории охранных зон с последующей застройкой освобожденных от ограничений участков (информация о начале этого процесса уже начала появляться6). В таких условиях оправдан и шум в прессе, и стремление защитить свои права получением именно вещно-правового титула на соот-

1  Химич О. Указ. соч.

2  См.: В Подмосковье разгорается скандал со строительством высоток у Новоиерусалимско-

го монастыря (http://realty.newsru.com/article/27Sep2011/novoierus).

3  Петрова Ю. Минобороны продало «Градострою» участок в музее-усадьбе «Архангельское»

(http://www.vedomosti.ru/newsline/news/2011/08/16/1341729).

4  ФеклюнинС.СудприостановилпроизводствоподелуобаренделесауАрхангельского(http:// www.infosud.ru/arbitration/20110816/254622170.html).

5  Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй (ст. 175–420) с объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1902. С. 216.

6  Усадьбу «Архангельское» хотят превратить в коттеджный поселок (http://www.city-fm.ru/news/ show/100428542.html).

Оборона Архангельского продолжается // Новости культуры. Вечерний выпуск. 2012. 11 янв. (http://www.tvkultura.ru/news.html?id=895808&cid=178).

ПРОБЛЕМЫ ЧАСТНОГО (ГРАЖДАНСКОГО) ПРАВА

63

ветствующие земельные участки. А никакого иного вещного титула, кроме права собственности, наш закон предложить им здесь и не может.

Ситуация усугубляется тем, что частные лица, купившие участки в охранных зонах Архангельского, приступили к строительству, не дожидаясь отмены ограничений, о чем свидетельствуют обнародованные средствами массовой информации данные1. Какие же юридические возможности для защиты есть у представителей музея в сложившейся ситуации, когда в охранной зоне усадьбы фактически уже совершены и продолжают совершаться действия, противоречащие административным ограничениям режима охранной зоны, установленным постановлением Правительства Московской области?2

Прежде всего они могут ходатайствовать перед уполномоченным представителем Министерства культуры об открытии административного производства, по результатам которого нарушитель может быть привлечен к административной ответственности и ему может быть вынесено предписание об устранении нарушения.

Административная ответственность за несоблюдение ограничений, установленных в зонах охраны объектов культурного наследия федерального значения, предусмотрена ст. 7.13 и 7.14 КоАП РФ в виде штрафа: от тысячи до полутора тысяч рублей – для граждан, от двух до трех тысяч рублей – для должностных лиц и от двадцати до тридцати тысяч – для юридических лиц.

Вотношении объектов культурного наследия регионального и местного значения в Московской области3 административная ответственность предусмотрена в виде: 1) предупреждения; 2) административного штрафа4. Размер штрафа в зависимости от зоны составляет: от одной до трех тысяч рублей – для физических лиц, от трех с половиной до пяти тысяч рублей – для должностных лиц и от двадцати до пятидесяти тысяч рублей – для юридических лиц5.

Вслучае невыполнения предписания об устранении нарушения в срок на виновное лицо может быть наложен штраф: на гражданина – от трехсот до

1  Артамонова С. Оборона «Архангельского». Специальный репортаж «Новостей культуры» (http://www.tvkultura.ru/news.html?id=784688&cid=172).

2  Постановление Правительства Московской области от 30 мая 2001 г. № 156/18 «Об утверждении границ территории и зон охраны памятника истории и культуры – ансамбля усадьбы «Архангельское» Красногорского района».

3  Административная ответственность за правонарушения в отношении объектов культурного наследия регионального и местного значения в настоящее время предусмотрена всего в 44 из 83 субъектов РФ (http://zaki.ru/pagesnew.php?id=35851&page=4).

4  Статья 2 Закона Московской области «Об административной ответственности за правонарушения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального (областного) значения и местного (муниципального) значения, расположенных на территории Московской области».

5  Там же. Ст. 4.

пятисот рублей, на юридическое лицо – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (ст. 19.5 КоАП РФ).

Неадекватность таких санкций наряду с несовершенством самой административной процедуры отмечается специально созданной Комиссией1:

«При исполнении своих полномочий по контролю за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия… Министерство культуры Московской области столкнулось с рядом серьезных проблем:

1) в настоящее время установленная законодательством давность привлечения к административной ответственности (2 месяца с момента совершения правонарушения) дает возможность нарушителям оставаться безнаказанными;

2) в ряде случаев небольшие размеры штрафов, предусмотренные КоАП (на физическое лицо – не более 1500 рублей), не соответствуют размеру… деяния… которое совершено правонарушителем;

<…> 4) при выявлении административных правонарушений в сфере… охраны

объектов культурного наследия не применяется… административное расследование… Министерство… часто не имеет возможности получить достоверные сведения о владельцах и пользователях памятников или исполнителях работ, нанесших вред объекту культурного наследия, данных о должностных лицах, выдавших распоряжение или разрешение на проведение указанных работ... Отсутствие права проводить административное расследование с целью установления лица, нарушившего закон, существенно ограничивает возможности Министерства… по привлечению виновных лиц к административной ответственности»2.

«Начиная с 2008 года Министерство культуры Московской области осуществляет полномочия по государственной охране объектов культурного наследия федерального значения и объектов культурного наследия, кото-

1  Комиссия по проведению мониторинга правоприменительной практики Закона Московской области «Об административной ответственности за правонарушения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального (областного) значения и местного (муниципального) значения, расположенных на территории Московской области».

2  Отчет о проведении мониторинга практики применения Закона Московской области № 220/2008-ОЗ «Об административной ответственности за правонарушения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального (областного) значения и местного (муниципального) значения, расположенных на территории Московской области» за период с 10 января 2009 года по 31 декабря 2009 года. Приложение к постановлению Московской областной думы от 1 июля 2010 г. № 7/125-П (http://moduma.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=91&Itemid=99#%E2% 84%96%20220).

рые находятся в федеральной собственности. Учитывая, что на территории Московской области сосредоточено более 6,5 тысячи объектов культурного наследия, из которых более 2 тысяч – объекты федерального значения, Министерство культуры Московской области не обладает достаточными ресурсами (финансовыми, материально-техническими) для эффективной своевременной реализации Закона Московской области № 220/2008-ОЗ…

В существующей системе законодательства об объектах культурного наследия много противоречий. Это… препятствует привлечению виновных лиц

кответственности…»1

Онеэффективности административной ответственности свидетельствует

иприводимая статистика: «Всего на 127 тысяч рублей в прошлом [2009. – Д.М.] году были оштрафованы «нерадивые» организации и должностные лица, которые производили работы на исторических памятниках Подмосковья с нарушением законодательства. Между тем, на территории региона находятся 6,5 тысяч объектов культурного наследия, около 2 тысяч из них – памятники федерального значения»2.

Важно отметить, что соответствующее административное производство инициируется и осуществляется специально уполномоченным должностным лицом и возможности собственника или пользователя культурного памятника, интересы которых фактически нарушаются неправомерными действиями, здесь более чем скромны: им оставлена роль ходатаев, которым уполномоченный чиновник по своему усмотрению может и отказать.

Это же следует сказать о возможностях гражданско-правовой защиты. Как мы видели выше, судебная практика не находит у пользователя памятника интересов и прав в отношении зон охраны. Не в его пользу зоны охраны установлены, и то, что на них происходит, пользователя памятника и его охранных обязательств по «обеспечению сохранности и режима» не касается. При таком подходе места для негаторного иска, очевидно, не остается. Проиллюстрируем примером из судебной практики.

ООО«Национальный Лермонтовский центр в Середниково» обратилось в суд с исковым заявлением к А.В. Калмыкову о сносе самовольных построек

иустранении вреда, причиненного территории объекта культурного наследия. Определением от 16 января 2009 г. судья Солнечногорского городского суда Московской области А.Г. Орлов в принятии искового заявления отказал, мотивировав это следующим образом: «Из смысла заявления и приложенных материалов следует, что истец является арендатором объекта культурного наследия… в виде строения и прилегающего к нему земельного участка.

1  Отчет о проведении мониторинга...

2  ОтчетовыездномзаседанииКомиссииопубликованнапорталеМосковскойобластнойдумыпо адресу: http://moduma.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=4041&Itemid =163.

ПРОБЛЕМЫ ЧАСТНОГО (ГРАЖДАНСКОГО) ПРАВА

67

лированием. Действующие в области административного регулирования земельных отношений нормы не только не согласованы с нормами гражданско-правовыми, но и, исходя из подходов, чуждых частной собственности, противоречат гражданско-правовому регулированию и препятствуют ему.

Действующее административное регулирование непоследовательно и внутренне противоречиво, не гарантирует определенности и стабильности прав и, напротив, вносит нестабильность, фактически допуская возможность одностороннего пересмотра прав и обязанностей.

Принятие юридически значимых решений в области административных ограничений прав на землю происходит в непубличном порядке. Лица, чьи интересы затрагиваются и нарушаются при принятии соответствующих решений, изолированы не только от процесса их принятия, но даже от информации о начале и ходе такого процесса.

Действующее административное регулирование не ставит своей целью защиту прав владельцев культурных памятников и, как следствие, не гарантирует ее. Административная защита установленных ограничений неэффективна, а средства гражданско-правовой защиты заинтересованным лицам не предоставлены.

С другой стороны, если бы ограничения права собственности, защищающие памятники культуры, исторически сложившиеся культурно и эстетически значимые ландшафты и виды, устанавливались в рамках гражданского права посредством традиционных вещно-правовых механизмов – отрицательных сервитутов, пусть и устанавливаемых в силу закона, то мы бы имели: непротиворечивость и последовательность законодательства и практики; ясность и определенность прав, публичность и открытость как сведений о самих правах, так и о любых их возможных изменениях, стабильность; эффективную защищенность, обусловленную предоставлением частным лицам-правообладателям возможности подачи сильных вещных исков, притом подачи самостоятельной, не обусловленной волей никакого постороннего лица (чиновника).

* * *

Что касается второго аргумента против возвращения отрицательных сервитутов в действующее российское законодательство, приведенного в начале этой статьи и касающегося перспектив решения рассматриваемого круга вопросов «гражданским законодательством в рамках регулирования соседских прав», то здесь необходимо сказать следующее: соседские права не только не могут заменить собой отрицательные сервитуты, но и, напротив, они являются традиционными основаниями их возникновения. Гражданскому праву

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2012 ТОМ 12

68

известен целый класс отрицательных сервитутов, образуемых путем отречения от соседских прав. Такие сервитуты позволяют перераспределить законодательно установленное соотношение прав между соседями на основании их свободного волеизъявления, когда один сосед отрекается от имеющегося по закону права в пользу другого: «Договор об уничтожении соседского права будет… договором… о возникновении нового сервитутного отношения»1.

Указанное основание возникновения сервитутов было хорошо известно отечественному праву до 1917 г. В частности, среди норм т. X Свода законов Российской империи, ограничивавших право собственности в интересах соседей, имелась норма, запрещающая выводить окна на соседний двор: «Строящий дом на самой меже своего двора не должен делать окон на двор или крышу своего соседа без согласия этого последнего: в противном случае следует окна закладывать. Означенное согласие должно быть изъявлено записью, совершенной у нотариуса... и, как уступка прав собственности, оно не может быть отменено иначе, как подобною же сделкой. После совершения дозволительной надписи, ни сам владелец, допустивший выстроить на меже своего двора дом с окнами на оный, ни преемники его не вправе уже заслонять окна эти новым зданием или брандмауэром»2 (ст. 446). То есть с совершением упомянутого нотариального акта возникал отрицательный сервитут. Установленное законом соотношение прав соседей частным договором перераспределялось по-новому (разумеется, не бесплатно: «1) А дозволяет Б… открывать окна… в… недвижимое имущество А… А обязывается не закрывать света в окна, открытые Б… 2) За означенную уступку Б уплачивает А такуюто сумму»3).

Наглядным воплощением данного права является знаменитый московский «Дом с рюмкой» (Остоженка 3/14), из торцевых окон которого открывается вид на Храм Христа Спасителя, причем окна эти выходят на крышу соседнего здания.

Таким образом, в случае реализации предложения Концепции развития законодательства о вещном праве по введению в законодательство права «требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света и не сужал открывающегося с него вида, поскольку это выходит за разумные пределы» (с. 54) это право отнюдь не заменит собой отрицательные сервитуты вида и света, но, напротив, сможет послужить основанием для их возникновения, если один из соседей в обмен на полу-

1  Попов Б.В. Право участия частного и новый закон о праве застройки // Вестник гражданского права. 1914. № 3. С. 41.

2  Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Книга вторая. М.: Статут, 2004. С. 132.

3  Вольман И. Нотариальное положение. Практическое руководство. СПб.: «Законоведение», 1914. С. 748.

ПРОБЛЕМЫ ЧАСТНОГО (ГРАЖДАНСКОГО) ПРАВА

69

чение оговоренной суммы от другого согласится терпеть сужение вида или притока света на свой участок. Противоположное означало бы необоснованное ущемление частных собственников в принадлежащих им правах распоряжения своим имуществом.

Наконец, необходимо сказать о том, что востребованность отрицательных сервитутов, и в особенности права на вид и на свет, не сводится к потребностям охраны объектов культурного наследия: они востребованы оборотом в целом. И первейшее тому доказательство – фактическое наличие в обороте категории вида как экономического фактора, непосредственным образом влияющего на цену недвижимости, с которой он связан.

Будучи фактором, доставляющим человеку эстетическое наслаждение, т.е. значимым для человека, вид в условиях рыночной экономики не мог не приобрести экономической формы товара, денежной измеримости. И не только вид, но и свет. Ни тот, ни другой, конечно, не могут выступать в гражданском обороте отдельно от объектов недвижимости, с которыми они связаны (именно поэтому не могут отдельно обращаться в обороте и сервитуты), но наличие или отсутствие вида сообразно увеличивает или уменьшает рыночную стоимость соответствующего объекта недвижимости.

Архитектуре даже известен целый класс сооружений, чья экономическая стоимость определяется отнюдь не ценой материалов, из которых они созданы, и не количеством средств, затраченных на строительство, – бельведеры.

В качестве примера использования в юриспруденции указанного экономического феномена приведем ст. 601 Гражданского уложения Цюрихского кантона, содержавшую следующую норму: «Собственник строения вправе запретить соседу предположенную постройку, если его строение в такой степени лишается солнечного света (Sonnenlicht oder Heiterkeit)… что стоимость строения уменьшится по крайней мере на десятую часть»1.

Подобный подход легко применим и к виду, и мы повсеместно сталкиваемся с его проявлениями. Абсолютно одинаковые по метражу, планировке и т.п. жилые квартиры, находящиеся при этом по соседству, будут иметь совершенно разную рыночную стоимость, если из одной квартиры виден Казанский собор, Новоспасский монастырь, Летний сад или Москва-река и т.п., а из другой – нет. Стоимость одного квадратного метра жилой площади будет весьма значительно расходиться в цене в зависимости от того, находится этот метр в квартире, выходящей окнами на Неву, или же в соседней квартире, выходящей окнами во двор.

Очевидно, что собственник квартиры, из окон которой открывается вид на Кремль и который за наличие этого вида переплатил немалые деньги, заин-

1  Гражданское уложение Цюрихского кантона. Издание Редакционной комиссии по составлению Гражданского Уложения. СПб.: Государственная типография, 1887. С. 108.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2012 ТОМ 12

70

тересован в правовом закреплении имеющегося у него блага и его последующей защите. Для него чрезвычайно важно, чтобы существующий вид не был заслонен какой-либо новой постройкой. Соответственно, заинтересован в этом и продавец здания, в котором расположена квартира с видом. А раз так, то обременение земельных участков, находящихся между данным зданием и Кремлем, сервитутом вида имеет не только большое значение, но и вполне измеримую денежную компоненту.

Как пишет А.А.Рябов, «сегодня проблема вида, открывающегося с земельного участка, по своей экономической значимости для рынка недвижимости (что особенно актуально для элитного жилья, санаторно-курортных, гостиничных комплексов), стала не менее важной, чем проблема обеспечения таких участков линиями электропередачи, связи, водоснабжения. При том… красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога… Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное, ландшафтное, садово-парковое единство, теряют в цене во много раз. Стоимость небольших соседних участков на черноморском побережье отличается на сотни тысяч долларов, если с одного открывается вид на море, а с другого – нет. В масштабе же всей страны цена вопроса о «праве на вид» составляет миллиарды долларов, а проблема «права на вид» – это проблема одного из важных инвестиционных факторов и интересов»1.

А.Б. Долгин, профессор кафедры «Прагматика культуры» ГУ-ВШЭ, по результатам проведенного в 2002 г. исследования «Сколько стоит вид из окна» приводит следующую информацию: «Данный продукт [вид из окна. – Д.М.] имеет довольно твердые котировки: в жилье эконом-класса наценка за хороший вид составляет 10–20%, в бизнес-классе – 30%, в элитной недвижимости цена может удваиваться, утраиваться и далее до бесконечности. С тех пор рынок развился в этом направлении и в целом подтвердил наши выводы»2.

Итак, фактически существует интерес, фактически существуют отношения по поводу этого интереса, фактически существует четкая денежная измеримость соответствующих отношений и статусов и фактически существует рынок – не существует только адекватного правового механизма, регулирующего и защищающего целую область фактически существующих отношений.

1  Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. № 5. С. 67.

2  Стоит ли платить $2,5 млн за эстетику? Материалы круглого стола «Цена эстетики в жилищном строительстве» // Собственник. 2007. 29 нояб. (http://sob.ru/issue2096.html).