Первоначальный или производный способ приобретения права

Довод первый: приобретение имущества должника в результате обращения взыскания является производным способом приобретения права собственности.

Л. А. Новоселова отмечала, что указанное выше «определение характера способа приобретения права (как первоначального) и реальных последствий в современной ситуации само нуждается в доказывании»4. В связи с этим попытаемся понять, можно ли отнести приобретение права собственности на имущество должника в результате обращения взыскания к первоначальным способам приобретения права собственности.

Деление способов возникновения права собственности на первоначальные и производные традиционно проводится либо через критерий воли, либо через критерий правопреемства.

Первый подход (критерий воли) исходит из того, что к первоначальным способам относятся те, при которых право собственности приобретается независимо от воли предшествующего собственника, а к производным — те, при которых право собственности приобретается по воле предшествующего собственника.

Применяя данный подход, можно прийти к выводу, что приобретение права собственности на имущество в результате реализации путем обращения взыскания является первоначальным способом со всеми вытекающими последствиями. Однако следует заметить, что данный подход не является универсальным (что ярко видно на примере наследования) и поэтому на нем не стоитт основывать механизм «очищения» имущества от аренды.

Второй подход (критерий правопреемства) исходит из того, что к первоначальным способам относятся те, при которых правопреемство отсутствует, а к производным — те, при которых правопреемство имеет место. Хотя, на взгляд автора, было бы удачнее за критерий принять не правопреемство, а переход прав и обязанностей в широком смысле.

Следуя данному подходу, Н. Н. Аверченко относит приобретение права собственности в результате его реализации при обращении взыскания к производному способу5. К аналогичному выводу приходит и О. Н. Садиков6.

Таким образом, представляется, что реализация имущества должника при обращении взыскания должна быть отнесена к производным, а не к первоначальным способам приобретения права собственности.

Пункт 1 ст. 617 гк рф не содержит исключений

Довод второй: отсутствует норма, устанавливающая исключение из правила emptio non tollit locatum, закрепленного в п. 1 ст. 617 ГК РФ, для случая отчуждения имущества должника в результате обращения взыскания.

Прекращение аренды имущества в результате обращения на него взыскания должно рассматриваться как исключение из правила emptio non tollit locatum, закрепленного в п. 1 ст. 617 ГК РФ. Но на сегодняшний день отсутствует норма закона, устанавливающая указанное исключение либо косвенно его подтверждающая.

Ссылка на положение п. 2 ст. 313 ГК РФ, на взгляд автора, сомнительна. Во-первых, из данного положения при буквальном его толковании никакого исключения из п. 1 ст. 617 ГК РФ не следует. Во-вторых, это положение является общей нормой закона, а положение п. 1 ст. 617 ГК РФ — специальной. Поэтому п. 2 ст. 313 ГК РФ в силу принципа lex speciales derogat generalis имеет меньшую юридическую силу и не может таким образом рассматриваться в качестве нормы-исключения.

Поэтому касательно соотношения данных норм полностью согласимся с А.А. Павловым, который указывал, что «еще менее удачными являются приводимые комментируемой нормой примеры прав третьего лица, которые могут подвергнуться утрате, – право аренды и право залога. Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам является производным способом приобретения права собственности (см. ст. 237 ГК и коммент. к ней). Таким образом, в силу присущего и праву аренды (ст. 617 ГК), и праву залога (см. ст. 353 ГК и коммент. к ней) свойства следования эти права не прекратятся, а перейдут как обременения к новому собственнику»7.

Судебная практика почти не касается соотношения п. 2 ст. 313 и п. 1 ст. 617 ГК РФ. Тем не менее в качестве примера существующей судебной практики в отношении данной проблемы приведем довольно своеобразную позицию Федерального арбитражного суда Московского округа.

Позиция суда. «Содержащиеся в обжалуемом постановлении апелляционной инстанции указания на обязанность третьего лица подтвердить возникновение опасности утраты своего права на имущество должника (в данном случае — права аренды) путем предоставления соответствующих доказательств основано на неправильном толковании п. 2 ст. 313 ГК РФ, из которого следует, что опасность для третьего лица утратить право на имущество должника связана уже с самим фактом обращения взыскания на это имущество. Ссылку апелляционной инстанции на п. 1 ст. 617 ГК РФ, защищающую права добросовестного арендатора, нельзя признать убедительной. Названная норма закона не дозволяет изменять или расторгать договор аренды в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу, однако п. 1 ст. 617 ГК РФ не запрещает изменение или прекращение договора аренды по предусмотренным законом или договором иным основаниям, чем переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу, в том числе и с учетом интересов нового собственника (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 621 ГК РФ)»8.

Таким образом, представляется, что в действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие прекратить аренду имущества в случае обращения на него взыскания.