30. Классификация объектов недвижимости. Сравнительные характеристики типов недвижимости.

Фундаментальная классификация объектов недвижимости – это классификация по назначению:

- Жилая

- Коммерческая

- Индустриальная (промышленная)

- Рекреационная (парки)

- Смешанная (жилые здания со встроенными нежилыми помещениями)

- Недвижимость социального назначения

Грань между коммерческой и индустриальной недвижимостью очень тонкая. Главный критерий – влияет ли расположения объекта на приносимый бизнесом доходы.

Объекты коммерческой недвижимости в основном сами являются источниками дохода.

Объекты индустриальной недвижимости - лишь одним из факторов создания дохода и часто этот фактор бывает не основным. Для промышленных предприятий местоположения имеет большое значение влияния на издержки. У многих промышленных предприятий объем потребляемого сырья существенно выше объема выпускаемой продукции.

Сравнительные характеристики жилой, коммерческой, индустриальной недвижимости

Характеристика	Жилая	Коммерческая	Индустриальная
1. Наличие собственного рынка	есть	есть	Не для всех видов
2. Основной тип сделок на рынке	Купля-продажа	Аренда	Рыночный оборот в составе бизнеса
3. Уровень ликвидности	высокий	средний	Низкий
4. Зависимость спроса от состояния рыночной экономики	средняя	высокая	Высокая
5. Возможность получения кредита под залог недвижимости	высокая	высокая	Низкая
6. Влияние местоположения на ценность объекта с точки зрения пользователя	высокая	Очень высокая	Потенциально высокая
7. Потребность в профессиональном управлении недвижимостью	высокая	высокая	Потенциально высокая
8. Основные пользователи	Физические лица	Юридические лица	Юридические лица
9. Развитость профессионального управления недвижимостью в РФ	низкая	средняя	низкая

Существенной особенностью каждого видов из недвижимости является различный коэффициент использования территории , S_зд – площадь зданий, S – площадь земельного участка

Для жилой КИТ должен составлять: - индивидуальные дома 0,1-0,25; - сблокированные дома 0,5-1,5; многоэтажные дома до 5 эт. вкл-но 0,7-2; здания более 5 эт. от 2,5;

Высотные здания (>19) до 12; небоскребы (>25) от 12;

Супермаркет – 1 га

Гипермаркет 3-8га

31. Основные типы отношений, возникающих по поводу объектов собственности.

Юридические действия с Н воздействуют и на экономические процессы, т.к. управление правами – это часть управления экономикой. Реально в экономическом обороте принимают участие не недвижимые вещи как таковые, а права на возможность совершения каких-либо действий с ними. Сделки с Н возможны только через сделки с правами на Н. Можно говорить, что Н это единство недвижимого имущества и права собственности на него.

Собственность – это совокупность правовых и экономических отношений между субъектом и любым объектом материального мира. Эти отношения заключаются в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении и присвоении объекта субъекту.

В роли субъекта выступает человек, группа или сообщество людей. Собственность характеризует принадлежность объекта определенному субъекту.

Субъект собственности (собственник) – это активная сторона отношений собственности. Субъект имеет возможность и право обладать объектом собственности. Субъекты собственности в конечном счете заведомо одушевленные лица. Реализовать право собственности на практике могут только люли.

Объект собственности – пассивная сторона отношений собственности, это предметы природы, имущество, духовные и интеллектульные ценности и т.д. целиком или какой-то степени принадлежащие субъекту. В процессе жизнедеятельности людей по поводу объектов собственности возникают 2 типа отношений:

Субъект

Субъект

2 тип

Объект

1 тип

1. Субъектно-объектные отношения – имущественные отношения в которые входят отношения владения, распоряжения и ответственности.

Владение – исходная форма собственности, отражает документально закрепленный факт обладания объектом.

Пользование – означает применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя.

Распоряжение – дает субъекту право и возможность поступать по отношению к объекту и использовать его в рамках закона любым желанным образом, вплоть до передачи другому субъекту при образовании в другой объект и даже ликвидации.

Функция ответственности автоматически вытекает из предыдущих функций. Ответственность возникает у пользователя перед распорядителем или у распорядителя перед владельцем.

2. Субъектно-объектные отношения – экономические отношения, возникающие между собственниками.

2.1 возникают когда приходиться делить существующую или созданную ранее собственности

2.2отношения по поводу распределения ранее не существующую продукцию, товары.