- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
12.Право на «развитие»
13. Право на контроль.
Правомочия, входящие в пакет прав собственности, должны разделяться между разными субъектами и комбинироваться так, чтобы совокупная эффективность использования блага была максимальной |
Переход от «триады» к «пучку» дает возможность:
точно определить содержание передаваемых прав и за счет такого определения и передачи:
во-первых, не упустить возможных экономически рациональных комбинаций;
во-вторых, минимизировать издержки при совершении сделок.
Рациональная комбинация прав - такая, которая позволяет различным субъектам использовать потенциал недвижимости в своих интересах (не противореча друг другу) и за счет этого обеспечить максимальную эффективность использования собственности.
Распределение прав – «во времени» и «в пространстве».
Во времени- например, передача объекта в пользование разным лицам даже в течение короткого периода времени – почасовая аренда, например.
В пространстве – одновременное использование объекта разными пользователями (пример, кофейные аппараты в учебных корпусах).
«Богатый рынок» - рынок с большим количеством вариантов распределения прав.
«Бедный рынок» - рынок с ограниченным количеством вариантов распределения прав.
Второй аспект экономической теории прав собственности – исследование трансакционных издержек.
Трансакционные издержки” (издержки сделок) - понятие, предложенное Р.Коузом для обозначения издержек, которые несут участники рыночных сделок при их заключении:
-
“Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку, оповестить тех, с кем желательно осуществить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.”
Развернутая классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек:
Издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.
Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.
Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки.
Издержки спецификации и защиты прав собственности - затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.
Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.
Иные подходы к классификации ТИ:
выделение ТИ двух разновидностей: явных (выраженных в денежной форме) и неявных (выраженных в затраченном времени).
выделение ТИ «до сделки» и «после сделки».
В общем случае:
ТИ тем больше, чем менее точно определены права собственности и менее развита инфраструктура рынка.
Высокий уровень ТИ увеличивает совокупные издержки участников сделок, снижает привлекательность объектов недвижимости для приобретателей и, следовательно, тормозит развитие рынка.